Риск девелопера нужно уважать

7 июня 2004, 00:00

Считает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, с которым мы беседовали о перспективах частно-государственного партнерства в области строительства

Для любого крупного (более ста миллионов долларов) инвестиционного проекта должна быть найдена собственная схема реализации. Подобные проекты городу нужны, в том числе и с точки зрения создания успешных историй для инвесторов - как западных, так и российских (здесь я особого деления не делаю).

Одним из возможных, на мой взгляд, способов развития проектов такого масштаба может быть закрытый конкурс с предварительной квалификацией - преквалификацией - девелоперов и предоставлением ими твердых финансовых гарантий готовности потратить на первоначальном этапе не менее миллиона долларов под собственный риск. Преквалификация должна основываться на опыте реализации проектов, близких по сложности и масштабу.

Затем, после проведения работ по предевелопменту (определение оптимального назначения, концептуальный дизайн, анализ затрат, подготовка бизнес.плана), определяется доля города, которая может быть выражена не только в процентах акционерного капитала предприятия, но и в денежном эквиваленте. Уже через полтора-два года после начала реализации проекта доля города может быть выкуплена девелопером или инвестором, входящим в проект.

Если стоимость проекта сто миллионов долларов, то вложения девелопера на начальном этапе составляют от одного до трех миллионов. Это риск девелопера, и этот риск нужно уважать. В моем представлении, нужно четко понимать, что есть две совершенно разные функции - девелопер и инвестор. Иногда они соединяются, но, как правило, инвестор, который готов вкладывать десятки миллионов долларов, - это не то же самое, что девелопер, который готовит проект к инвестициям.

Скажем, если есть уже "зачищенная" земля, купить ее может и финансовый инвестор. Совсем другое дело, если этому инвестору говорят: "У нас тут на территории четыре промышленных предприятия, их нужно выводить, решать имущественные вопросы, но дело стоящее - потребуется миллионов тридцать-семьдесят на весь проект". Такой разговор невозможен. И у новой администрации города правильная позиция: инвестор не может выступать девелопером. Администрация признает, что ей нужны партнеры - из Петербурга, из Москвы, ей нужны девелоперы, готовые рисковать миллионами долларов для создания инвестиционных продуктов, которые уже можно представлять финансовому инвестору. Этот инвестор будет готов вкладывать большие деньги под гораздо меньшие риски и только при наличии очень точного, выверенного предложения.