Десятого июля Госдума приняла во втором чтении пакет законопроектов, направленных на развитие рынка жилья. Правда, голосование по наиболее спорным документам - проектам Жилищного и Градостроительного кодекса, закону о едином налоге на недвижимость - депутаты перенесли на осень, но это не умаляет значимости события, так как речь идет о законодательном оформлении развития одного из важнейших для экономики рынков - рынка недвижимости. К сожалению, приходится констатировать, что в своем законотворчестве депутаты и правительство заметно отстают от жизни. О самой насущной проблеме строительства - дефиците кредитных ресурсов в программных документах нет ни слова, о создании реального рынка земли законотворцы не забыли, но говорить, когда это произойдет и кто за это будет отвечать, все-таки опасаются.
Их предупреждали
Обсуждение так называемого жилищного пакета происходило на фоне заявлений федеральных чиновников о перегреве рынка жилья (особенно московского), непрозрачности строительного бизнеса и коррумпированности чиновников. Так, весной министр экономического развития Герман Греф назвал рост цен на столичную недвижимость неоправданным и предположил, что ценовой пузырь лопнет в 2005 году. Затем глава антимонопольной службы Игорь Артемьев заговорил о признаках сговора крупных строительных компаний, которые диктуют уровень цен и тесно связаны с местными властями. А незадолго до переполоха в банковской сфере председатель Федеральной службы по финансовым рынкам Олег Вьюгин заподозрил некоторых строителей в выстраивании финансовых пирамид. "Если постоянно внушать, что рынок вот-вот рухнет, рано или поздно это непременно произойдет", - говорит заместитель генерального директора строительной компании "Сити-XXI век" Эльвира Еремина.
Впрочем, пенять только на разговоры чиновников рынку не стоит. Несмотря на внешнее экономическое благополучие, все российские инвестиционные рынки в этом году находятся в состоянии напряжения. И то, что рынок недвижимости вступил в полосу очевидной стагнации (пока локальной), - это совершенно нормально.
Уже в мае участники рынка жилья зафиксировали снижение покупательской активности. "Проблемы с реализацией квартир на вторичном рынке начались в начале мая. Но до июня цены росли, хотя ликвидность снижалась. Однако где-то в середине июня цены предложения замерли, а некоторые квартиры даже начали дешеветь", - рассказывает руководитель отдела маркетинга компании "Правовой центр жилья" Юрий Кочетков. То же самое произошло и с рынком новостроек. "В мае продажи замедлились. В июне они выровнялись, но количество звонков заметно уменьшилось", - сообщили "Эксперту" в корпорации "СХолдинг".
Поначалу все эти пертурбации нешибко волновали риэлтеров и девелоперов, однако нестабильность в банковском секторе заставила их насторожиться и вспомнить, что цены растут, и очень давно. "То, что происходит сейчас, можно назвать кризисом ожидания. С одной стороны, нет никаких экономических предпосылок к снижению цен на жилье и обвала рынка: экономика растет, стройматериалы дорожают. Но, с другой стороны, бешеный рост цен, продолжавшийся в течение последних трех лет, не может длиться бесконечно. До покупателей, видимо, дошло, что образовался некий разрыв между ценой и качеством товара, предлагаемого на рынке. Они начали задумываться о том, какое жилье покупают. Взять, например, квартиры в панельных домах, которые в 2002 году стоили 600 долларов за квадратный метр, а сейчас продаются по 1500 долларов. Разве за два года их качество улучшилось?" - размышляет владелец московской строительной компании, попросивший не называть его имени. Установление высоких цен на квартиры со стороны частных компаний он объясняет высокой стоимостью участков под застройку. Так, на последних конкурсах фирмы покупали площадки по 2200 долларов за квадратный метр. "Мы вот тоже купили несколько площадок - по восемьсот долларов за 'квадрат'. Себестоимость строительства со всеми отчислениями у нас зашкаливает за полторы тысячи долларов. Понятно, что я не хочу, да и не могу опускать планку цены ниже. А вот крупные домостроительные комбинаты себе могут это позволить, потому что площадки им достаются бесплатно. Пока они цены не снижают, но при неблагоприятной конъюнктуре сделают это первыми и, возможно, потянут за собой рынок", - утверждает наш собеседник. По его словам, пока большинство участников рынка - покупатели, банки, строительные организации - заняли выжидательную позицию.
И опять о кредитах
Игроки, естественно, до самого последнего момента будут избегать говорить о том, что рынок находится в критическом состоянии, но уже сегодня они сами обращают внимание на одну любопытную деталь. По их мнению, "перекосить" рынок в сторону падения цен может выставление на продажу инвестконтрактов крупными игроками. И, по словам директора департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александра Зиминского, на рынке уже появляются соответствующие предложения. "Буквально на днях были переговоры по одной из площадок, расположенных в центре Москвы. Она предлагалась на четверть дешевле, чем две недели назад". Сбрасывание инвестконтрактов - признак дефицита средств на строительном рынке. И действительно, по информации некоторых экспертов, из-за стагнации на рынке недвижимости многие строительные компании уже столкнулись с дефицитом оборотных средств.
Сегодня все участники рынка ожидают серьезных изменений в механизмах кредитования собственно строительства, спровоцированных стагнацией рынка. До сих пор была широко распространена схема участия граждан и банков в софинансировании строительных проектов начиная со стадии рытья котлована. Эксперты считают, что доля таких схем теперь резко сократится. Хорошо будет продаваться, по мнению директора компании "Комстрин" Максима Сотникова, жилье высокой степени готовности.
"Банковские кредиты останутся одним из способов обеспечения проектного финансирования, но процесс их получения станет слишком длительным, так как кредитные учреждения будут стремиться получить максимум информации о застройщике", - отмечает председатель правления корпорации "СХолдинг" Алексей Шепель. Выпускать векселя или другие ценные бумаги сможет лишь узкий круг крупных строительных компаний. "При этом стоимость заимствований на рынке ценных бумаг для них все равно будет выше, чем в тех же банках", - считает генеральный директор ИФСК АРКС Алексей Пименов. По его мнению, в сложившихся условиях строители будут вынуждены чаще прибегать к объединению ресурсов, формированию пулов соинвесторов, хотя и у этой схемы есть масса недостатков. Во-первых, дороговизна привлеченных ресурсов, так как соинвесторы вместе с долей имущественных прав на объект недвижимости смогут рассчитывать и на часть прибыли по инвестиционному проекту. Во-вторых, при продаже имущественных прав по договорам соинвестирования график поступления денежных средств от инвесторов может не совпадать с графиком финансирования строительства. "Так или иначе компаниям придется искать альтернативные источники финансирования", - отмечает г-н Пименов.
Серьезным сигналом к падению рынка недвижимости может стать сбрасывание крупных инвестконтрактов. Подобные переговоры в Москве уже ведутся
В качестве одного из таких альтернативных источников уже сегодня рассматриваются закрытые паевые фонды недвижимости, в том числе созданные и с целью привлечения мелких частных инвесторов. Совсем недавно о намерении создать такой ПИФ в объеме 5 млн долларов заявили компания "Сити-XXI век" и управляющая компания "Регион Девелопмент". Средства пайщиков (минимальный объем инвестиций для приобретения пая - тысяча долларов) будут направлены на строительство столичного жилого комплекса бизнес-класса общей площадью порядка 250 тыс. кв. м. Если этот пилотный проект окажется успешным, то опыт будет растиражирован: аналогичные ПИФы предполагается создать для реализации проектов строительства жилья в нескольких подмосковных городах. "Закрытые паевые фонды недвижимости - перспективная форма финансирования. Правда, пока привлечение инвестиций в жилищное строительство с их помощью - слишком дорогое удовольствие, - говорит председатель совета директоров ЗАО МИАН Александр Сенаторов. - Куда привлекательнее для инвесторов будут паевые фонды, владеющие, например, несколькими офисными центрами, которые заполнены арендаторами на 70-90 процентов и приносят стабильный доход. Под эти активы действительно можно будет привлечь дешевые деньги".
В складывающейся на рынке жилья ситуации поиск денег на реализацию строительных проектов может оказаться главной проблемой девелоперов и, безусловно, будет тормозить все программы возведения доступного жилья, рассматриваемые властями. Участники рынка полагают, что государство вполне могло бы поучаствовать в выработке новых механизмов организации финансирования строительства. Например, можно разделить инвестиционные риски. "Если говорить о жилищном строительстве, то назрела необходимость создания системы гарантий по кредитам, - говорит г-н Сенаторов. - Пришло время разработать обязательную систему страхования рисков незавершения строительства жилья. Деньги частных инвесторов могли бы привлекать уполномоченные на то кредитные или страховые организации, которые будут иметь право распоряжаться этими средствами, финансировать строительство. Этот финансовый или страховой институт может принять на себя все риски или разделить их с государством. Вопрос лишь в законодательной проработке этой схемы". Однако, как уже было сказано, жилищный пакет, обсуждавшийся в Думе, не касается острых вопросов финансирования строительства. Как объяснил "Эксперту" помощник министра промышленности и энергетики по строительству и ЖКХ Леонид Чернышев, главная задача властей сегодня - сделать рынок строительства прозрачным, а к более тонким проблемам чиновники и депутаты приступят не ранее 2008 года.
- Леонид Николаевич, известно, что специалисты Минпромэнерго принимали участие в разработке законопроектов, направленных на развитие рынка недвижимости. Один из важнейших вопросов развития этого рынка - создание открытого рынка городской земли. Каких кардинальных изменений следует ожидать в сфере земельных правоотношений?
- На решение проблемы направлен целый ряд принимаемых законов. С экономической точки зрения их цель - увеличить предложение земельных участков на рынке. Если мы этими законами проблему решим, то это будет пятьдесят процентов успеха.
Проблема, с которой мы столкнулись в городах, связана с прежней советской градостроительной политикой. В СССР государство выделяло капитальные вложения, развивало индустриальное домостроение и централизованное энергоснабжение. Предполагалось, что по истечении некоторого времени государство начнет вкладывать деньги в модернизацию и реконструкцию сетей. Но государство изменилось. Теперь мы переходим к градостроительству, которое основано не на государственных капвложениях, а на частных инвестициях. А в городах старые сети, старые дома. Бюджетная система не позволяет за счет казны все это поддерживать. Поэтому когда муниципалы выставляют условие: мы даем площадку, а вы будьте добры подключитесь или поменяйте трубы - это вызвано объективной необходимостью. Но в такой непрозрачной для инвесторов и строителей ситуации, естественно, имеют место и финансовые злоупотребления.
- Как же эту проблему решают новые законопроекты?
- Мы прекращаем эту практику. Городу предлагается провести зонирование земель, определить перспективы развития. Градостроительный кодекс указывает сроки, в которые это надо сделать. Затем город должен сформированные участки выставить на продажу.
- Какими документами будет закреплен порядок, условия проведения торгов, аукционов? Или этим будут заниматься, как и сейчас, местные власти?
- Сейчас есть законодательство, регулирующее процедуру конкурсных торгов. При необходимости на федеральном уровне может быть принят нормативный документ, уточняющий особенности оборота земли под застройку. Сейчас, замечу, земля не продается, мэр отдает ее в аренду на время строительства. В законопроектах же однозначно сказано, что земля будет передаваться в долгосрочную аренду или продаваться. Сумма средств, которую просчитывали эксперты, приличная. Причем все эти деньги мы предлагаем оставить у муниципалитета, чтобы городским властям было на что развивать инфраструктуру и строить социальное жилье.
- Но правила проведения торгов земельными участками для строительства кем будут прописаны?
- Что касается правил торгов, то они будут утверждаться субъектами федерации. Мы - федеративное государство, нельзя все решать на федеральном уровне.
- Вы рассчитываете, что, оставляя и деньги, и полномочия по определению правил торгов муниципалитетам, улучшите качество предлагаемых земельных участков?
- Идеальный вариант - когда земля продается с инженерной инфраструктурой. Муниципалитету выгодно, когда земля обустроена - у нее другая цена. На это направлены не только законы, оставляющие у местных властей все деньги от продажи участков. В законопроект о тарифном регулировании мы закладываем возможность включить в тариф на жилищно-коммунальные услуги деньги на развитие инфраструктуры. Такого не было никогда. Мы считаем, что уже в первый год реализации пакета тарифное регулирование позволит, имея в тарифе инвестиционную составляющую, развивать инфраструктуру, в том числе и с привлечением частных инвесторов. Последним это будет выгодно, так как появится законная возможность через тариф возвращать средства, направленные на инвестиции.
- По какой схеме предлагается работать частному инвестору в ЖКХ?
- По концессионной. Это форма частно-государственного партнерства на пятнадцать-двадцать лет и более, когда риски в коммунальной сфере распределяются между бизнесом и муниципалитетом. Закон об инвестиционных договорах тоже представлен в этом пакете. Он подразумевает договор о концессионных формах управления существующей и создаваемой инфраструктурой. Определен и источник обновления основных фондов. Сейчас по существующему законодательству невозможно, если я основные фонды взял в управление, начислять на них амортизацию и использовать эти средства для развития. Пакет документов дает право, получив объект инфраструктуры в управление, начислять амортизацию.
- Намерено ли государство каким-либо образом стимулировать развитие отрасли, поддерживать интеграционные процессы?
- У нас строительные компании на 98 процентов частные, государство не может в них участвовать, да и нет никакой необходимости в этом. Компании развиваются. Есть примеры, когда компания начинала с функций заказчика-инвестора, а потом превратилась в мощный холдинг. Будущее, конечно, за такими.
- Но государство как-то будет поддерживать этот объективный процесс?
- Это раньше строители говорили, что нужна поддержка. Но сейчас даже мастодонты строительного комплекса признают, что поддержка, которую государство могло бы оказать, не всегда будет использована по назначению. Вводить налоговые или какие-либо другие преференции - преждевременно. Принятый во втором чтении пакет законопроектов направлен на то, чтобы сделать понятным и прозрачным поле, на котором будет осуществляться жилищное строительство, приобретение жилья, выделение земельных участков, формирование инженерной инфраструктуры. Когда это поле станет полностью прозрачным, когда не будет на нем белых пятен, тогда можно будет говорить о какие-то преференциях.
- А доступ компаний на рынок как будет регулироваться? Система лицензирования строительных компаний будет отменена?
- Минэкономразвития предлагает отменить лицензирование строительной деятельности. Но жизнь подсказывает, что без мониторинга деятельности строительных компаний не обойтись. На федеральном уровне предполагается ускорить разработку технических регламентов и в ближайшие год-два заменить ими СНИПы. Я убежден, что этим мы подтолкнем субъекты к аналогичным действиям. Может быть, они введут вместо лицензирования какую-то аккредитацию, аттестацию предприятий. Какие-то верительные грамоты строительная компания будет получать на субфедеральном уровне. Структура не сможет без такой грамоты работать на рынке. К слову, за рубежом подобные документы выдают саморегулируемые организации. То есть, например, строительные компании Самарской области объединяются в саморегулируемую организацию и сами выдают сертификаты. Это является высшей оценкой.
- Насколько я понимаю, государство пока вообще самоустраняется от участия в развитии строительной отрасли?
- На первом этапе. Это этап наведения порядка, создания прозрачности. Этим пакетом мы пытаемся расчистить площадку. Понятно, что 27 законов не решат всех проблем сразу. Но большая часть проблем будет снята. Следующий этап начнется примерно в 2008 году. Тогда придется провести тонкую настройку законодательства, всего, что не успели зацепить сейчас. И тогда же можно будет говорить о каких-то преференциях строительному бизнесу.
