Упакованная земля

Илья Ступин
18 октября 2004, 00:00

Крупнейшие петербургские застройщики бойкотируют земельные аукционы. Однако рано или поздно им придется принять новые правила игры

В начале этого года петербургская администрация отказалась от действовавшей в городе системы распределения земельных участков через инвестиционно-тендерную комиссию и перешла к открытым торгам. На первом этапе чиновники предложили застройщикам поторговаться за площадки, по которым комитет по строительству подготовил так называемый короткий пакет документации. То есть определены лишь возможные функции площадки: имущественно-правовой статус участка, тип застройки, кадастровый план и рыночная оценка земли.

Правила аукциона таковы. Победитель - компания, предложившая наибольшую ставку арендной платы, - получает право заключить договор аренды участка сроком на шесть лет. Полтора года отводится на изыскательские работы, столько же на проектирование и три года - на строительство (правда, разрешение на возведение объекта инвестор может получить только после согласования проекта с властями). По истечении шести лет инвестор вправе продлить аренду до 49 лет либо выкупить территорию в собственность. Городские власти также пообещали строителям в ближайшем будущем организовать торги по "полному" - включающему весь список согласований - пакету. Более того, заявили о намерении доверить "упаковку" таких пакетов частным компаниям - на конкурсной основе, разумеется.

Чиновники не скрывали, что с помощью нового механизма предоставления земельных участков они рассчитывают не столько сформировать рынок земли, сколько пополнить городской бюджет. Предполагалось, что при средней стоимости 120 долларов за кв. м (при стартовой цене 80 долларов) город выручит за землю десятки миллионов рублей, которые могут быть направлены на развитие головных источников энергии (это одна из важнейших проблем, сдерживающих развитие петербургского строительного рынка).

Трудно предугадать, сколько денег земельные аукционы принесут в копилку городских властей, позволят ли эти средства снять с повестки дня проблему развития инфраструктуры и даст ли новая схема старт цивилизованному земельному рынку. Пока она с трудом приживается в Петербурге. Инвесторы только привыкают к новым правилам игры, и очень многих они не устраивают.

Кот в мешке

Комитет по управлению государственным имуществом провел уже несколько торгов по "короткому" пакету. Последний аукцион состоялся в конце сентябре. Один из лотов - участок площадью около 20 тыс. кв. м - за 390 тыс. долларов достался калининградской группе компаний "Виктория". На приобретенном участке компания планирует построить супермаркет. Следует отметить, что победителями ранее состоявшихся аукционов тоже оказались отнюдь не петербургские компании - в основном это московские фирмы. Например, участок в 9-м квартале Выборгского района площадью 2,8 га купила столичная компания "Пионер". При начальной ставке 1,56 млн долларов она предложила годовую арендную ставку 2,028 млн. Двенадцать участков (фактически квартал площадью 15 га в Невском районе города) также достался московской компании - "Синтез-Девелопмент". За право аренды земли, предназначенной для строительства жилых домов, москвичи ежегодно будут отдавать более 4,5 млн долларов. Российско-финская компания "ЮИТ Лентек" приобрела право аренды участка площадью 3,1 га за номинальную годовую ставку аренды 1,54 млн долларов. Из питерцев на торгах отметилось лишь несколько небольших компаний. В частности, право аренды одного из участков под коммерческую застройку выкупила петербургская строительная фирма "Атлантик" (ежегодно возводит порядка 20 тыс. кв. м).

А вот крупные застройщики объявили торгам бойкот. В том числе и те, кто всегда ратовал за их проведение. Более того, представители некоторых крупных холдингов вдруг стали намекать городским властям о своем желании получать землю на особых условиях. Как заявил недавно генеральный директор компании "Строймонтаж" Артур Кириленко, Смольный должен выбрать конкретных стратегических партнеров, с которыми будет работать. По мнению г-на Кириленко, это должны быть компании, хорошо зарекомендовавшие себя на петербургском строительном рынке. А президент "Союзпетростроя" Владимир Гольман предупредил, что если городские власти не услышат петербургских застройщиков, то они уйдут в Ленинградскую область. "К нам там хорошо относятся", - сказал он. Однако власти такому шантажу вроде бы пока не поддались. Более того, как заявил в ответ вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, город не будет создавать особых условий для местных инвесторов: "Как мы можем обслуживать только своих застройщиков, если стремимся к европейским стандартам? Наши инвесторы не ходят на торги по земельным участкам, поскольку надеются, что город будет их опекать. Этого не будет: только торги".

Почему же крупные девелоперы игнорируют торги и открыто выражают свое недовольство? По мнению экспертов, на то имеются как объективные, так и субъективные причины. "'Короткий' пакет действительно не лишен недостатков. Главный из них - высокие риски, связанные с подключением будущих построек к инженерным сетям, существует большая степень неопределенности с инженерной подготовкой земельного участка, выставляемого на торги", - поясняет президент ИС ФПГ РОССТРО Александр Макаров. "'Короткий' пакет - это кот в мешке. Совершенно не прояснен вопрос с инженерными коммуникациями. По сути дела, инвестору отводится полтора года на хождение по мукам. Сначала это выбивание технических условий, которых могут и не дать. Затем полтора года на проектирование и три года на строительство", - возмущается директор "Союзпетростроя" Лев Каплан.

Кроме того, участники рынка полагают, что стартовая цена на землю слишком завышена. На это, в частности, указывает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Это одна из причин, по которой его компания пока не планирует выходить на торги. Необходимость внести в бюджет порядка 150 долларов за квадратный метр, в то время как строительство еще не начато, кажется абсурдной и Льву Каплану. "Я считаю, что это авантюра, и выступаю против такой системы торгов, потому что она под силу лишь крупным инвесторам. Только люди с колоссальными деньгами могут позволить себе внести в бюджет по десять-двенадцать миллионов долларов, не продав ни одной квартиры. Они и покупают участки, а петербургские компании в аукционах по 'короткому' пакету не участвуют. Не отбить нам такие деньги", - горячится он.

К торгам вряд ли применимы восторженные эпитеты еще и потому, что система согласования проекта, по сути дела, осталась прежней. "Мы приобрели землю по 'короткому' пакету, теперь нам надо проектировать здание и согласовывать проект во всех службах - у пожарников, СЭС, в 'Ленэкологии'. Эта процедура как была медленной, так и осталась. Более того, чем больше объемы строительства, тем тяжелее крутится машина согласований. Безусловно, процесс необходимо упрощать", - говорит один из участников торгов, генеральный директор компании "Атлантик" Юрий Сулягин. По словам петербургских застройщиков, только на согласование бумаг, если застройщик будет действовать официальным путем, может уйти около двух лет.

Запасной выход

Нежелание крупных петербургских застройщиков участвовать в торгах объясняется и другими причинами. "В последние годы крупные фирмы нахапали земли, потому что понимали: запас карман не тянет. На год-полтора у строительных компаний фронт работ имеется, поэтому они не спешат участвовать в эксперименте", - утверждает один из наших собеседников. По его словам, зачастую земля приобреталась по невысокой цене, многие покупали площадки, исходя из спекулятивного интереса. При прежнем губернаторе, например, можно было приобрести участок без торгов по двойной рыночной цене, тогда как нынешние торги показывают, что цена на некоторые участки может в три-четыре раза превышать стартовую. Понятно, что старая система очень устраивала близких к администрации застройщиков - они собирали пакет документов и были уверены, что участок достанется именно им. "Когда заговорили о торгах, 'крупняк' попытался было договориться между собой. Но вмешались москвичи, которым нужны были пятна под застройку. Заметьте, в торгах участвуют компании, которые не имеют доступа к административному ресурсу и вынуждены этим компенсировать его отсутствие, - поясняет один из участников петербургского рынка недвижимости. - Поэтому крупнейшие городские застройщики некоторое время будут строить дома на имеющейся земле, потом начнут перекупать участки у спекулянтов, затем - изыскивать другие возможности".

Что это за "другие возможности"? Например, руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский предполагает, что строительные компании попытаются пополнить свои активы земельными участками, расположенными в промышленных и сельскохозяйственных зонах, которые находятся в черте города. "Смольный - не единственный участник земельного рынка. Мы, как и многие другие строительные компании, компенсируем дефицит пятен, рассматривая территории промышленных предприятий. Территории промышленных предприятий для крупных компаний - это серьезная альтернатива городской земле, - подтверждает эти догадки Эдуард Тиктинский (холдинг RBI). - В последние год-полтора такие предложения на рынке появились, будут найдены механизмы и для перевода земель сельхозназначения, ведь Петербург не сельскохозяйственный центр. Рынок земли сейчас это не только городские участки. Задача - выяснить, сколько такой земли, каков ее юридический статус, каковы технические возможности и инженерные условия. Сегодня ситуация в строительном комплексе такова, что мы не ждем, когда к нам придут и что-то предложат. Руководители проектов детально исследуют каждый участок, который представляет интерес для компании".

Кроме того, в городе, видимо, сохранится и механизм предоставления земли целевым назначением. Например, для реализации масштабных проектов силами стратегических инвесторов. "В этом случае стратегическому инвестору предлагается сверх номинальной рыночной оценки отдать еще десять процентов площадей в здании, возводимом на участке, - поясняют специалисты. - Это своего рода дополнительное обременение. Правда, кого администрация будет рассматривать в качестве стратегического инвестора, не вполне понятно".

Кто не рискует, тот не строит

По словам Юрия Сулягина (компания "Атлантик"), в системе торгов по "короткому" пакету много минусов. Но и плюсы имеются. "Действительно, это кот в мешке. Могут возникнуть проблемы технического свойства, инвесторы фактически остаются один на один с монополистами - 'Водоканалом', 'Ленэнерго'. И если раньше мы могли разработать проект, согласовать его и, затратив на это порядка ста-ста пятидесяти тысяч долларов, при возникновении неразрешимых проблем отказаться от участка, то теперь заплаченные за участок несколько миллионов долларов уже не вернуть. Но, с другой стороны, при работе по старой схеме администрация четко указывала инвестору, сколько квадратных метров жилья может быть построено. А по новой схеме - на торгах - мы ограничены только высотностью здания и строительными нормами и правилами. То есть, если мы сможем разместить не восемьдесят тысяч квадратных метров полезной площади, а сто пятьдесят, ничего при этом не нарушив, затраты окупятся с лихвой. В этом смысле торги себя оправдывают. Надо просто тщательнее анализировать все риски, - говорит г-н Сулягин. - Я эти торги приветствую. Все мы знаем, как раньше раздавались земельные участки. Хотя, конечно, торги надо проводить чаще".

Кроме того, по мнению экспертов, преимущество новой системы в том, что в торгах могут участвовать лишь солидные компании, имеющие оборотный капитал. Тогда как раньше бизнесмены, обладающие связями, могли за 50 тыс. долларов договориться об издании нужного распоряжения, а затем беспрепятственно спекулировать землей либо запускать строительные проекты, не имея соответствующего опыта. Как правило, такая самодеятельность заканчивалась замораживанием объектов на неопределенный срок.

Если говорить о торгах по "полному" пакету, то здесь рисков гораздо меньше. Однако перспективы их проведения пока туманны. Весной председатель комитета по строительству Евгений Яцышин заявлял о намерении выставить "полный" пакет на продажу уже в октябре-ноябре этого года. Однако участники рынка предполагают, что проведения пилотных аукционов по "полному" пакету можно ожидать лишь в следующем году. Процесс тормозит не только дефицит пятен под застройку, но и неотлаженность механизма подготовки документации. Предполагалось, что этой работой займутся частные компании за 5% цены, уплаченной за право аренды. Однако, по словам Льва Каплана ("Союзпетрострой"), пока комитет по строительству не аккредитует частные компании. Почему? "А зачем чиновникам это нужно? Им самим удобнее держать руку на пульсе. Недавно было выдвинуто предложение доверить подготовку 'длинных' пакетов крупнейшим инвестиционно-строительным компаниям. Но в этом случае о рынке говорить не приходится. Ведь всем понятно, что, если пакет документов на торги подготовит компания 'ЛенспецСМУ' или 'Строймонтаж', она же этот участок и получит", - говорит г-н Каплан.

По словам специалистов, в идеале на торги должны выставляться "полные" пакеты, обеспеченные инженерными ресурсами. Кроме того, было бы неплохо, если бы город наладил систему продажи земли в собственность, а не только сдачу в аренду. "При приобретении участка по 'полному' пакету рисков по инфраструктуре меньше. Только и цена, и скорость, и спрос на такой пакет существенно возрастают. Но вообще для полноценного инвестирования и развития городских территорий на торги эффективнее выставлять не права на пользование земельным участком, а права собственности на него. В этом случае инвестор не ограничивает себя в инвестиционных планах развития объекта или территории, у него возникает хозяйственная ответственность за свой земельный надел. Вопрос об инженерной подготовке земли также решается легче. Собственность на землю придает инвестору уверенности. Он находит обоснование и для более серьезных инвестиций: затрат на проектирование, строительство, реконструкцию", - рассуждает Александр Макаров (ИС ФПГ РОССТРО). Об интересе застройщиков к приобретению земли в собственность (по крайней мере участков под возведение объектов коммерческой недвижимости) говорит и директор "Союзпетростроя". Он приводит еще один аргумент: землю можно было бы заложить в банк, получить кредит. Как раз в настоящее время строители испытывают дефицит инвестиций - приобретение земли в собственность позволило бы им расширить возможности финансирования девелоперских проектов.