С вещами - на выход

Илья Ступин
31 января 2005, 00:00

Новый закон, направленный на защиту граждан, участвующих в финансировании строительства жилья, может спровоцировать снижение объемов строительства и рост цен на жилье

С 31 марта рынок жилищного строительства заживет по новым правилам - вступит в силу Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Этот документ был принят Госдумой в конце прошлого года и, как неоднократно заявляли депутаты, призван урегулировать отношения между участниками долевого строительства и строительными компаниями, а также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества "дольщиков".

Впрочем, гражданам, которые планируют вложить свои сбережения в возведение новостроек, он может сослужить недобрую службу. В документе не так уж много гражданско-правовых механизмов, реально защищающих их права. Скорее, буква и дух нового закона отражают стремление властей усилить административный контроль над строительным рынком. А это чревато снижением инвестиционной активности в жилищном секторе, сокращением объема предложения новостроек и новым ростом цен на жилье.

Побочные эффекты

"Гвоздями слов прибит к бумаге я" - наверняка нечто подобное изрек не один профессиональный участник рынка недвижимости, когда ознакомился с текстом нового федерального закона. "Мы знали, что этот закон входит в так называемый жилищный пакет и рассматривается парламентом. Но даже не могли предположить, что он будет принят так быстро, - разводит руками владелец одной из строительных компаний. - Теперь вот кусаем локти".

Кусать локти действительно есть от чего. Авторы закона, например, запретили девелоперам с 31 марта 2005 года привлекать средства граждан до получения всех необходимых разрешений на строительство, обнародования проектных деклараций, регистрации прав собственности или аренды на земельные участки.

С одной стороны, такие требования закона справедливы. Но с другой - своевременны ли? Ведь сегодня реализация большинства строительных проектов начинается до получения всего перечня разрешительных документов (иногда и вовсе оформляется лишь долгосрочная аренда земли), а порядка 50-70% объектов сразу начинают рекламироваться и выставляются на продажу. Слишком велики риски для покупателей? Да. Но такой подход к строительному процессу прежде всего обусловлен отсутствием у строителей адекватных источников финансирования, а также изматывающими процедурами согласования проектной документации. Логично было предположить, что государство, вместо того чтобы выкручивать руки участникам рынка, поможет им найти альтернативные источники финансирования либо избавит от излишних бюрократических процедур. Лучше и то и другое одновременно. Но увы: депутаты поступили иначе и просто ограничили возможности застройщиков привлекать частных инвесторов. "Теперь до получения полного пакета согласований компания не в праве рекламировать квартиры, продавать их и вообще начинать строительство", - говорит руководитель отдела маркетинга корпорации "Квартира.Ру" Юрий Кочетков. Дошло до абсурда: новый закон запретил строителям включать в рекламу любую количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемым объектам. "То есть получается, что теперь строительная компания не может указывать в рекламе время своей работы на рынке? Но разве такая информация ущемляет права участников долевого строительства?" - недоумевает председатель правления компании "ПИК-Холдинг" Артем Эйрамджанц.

По мнению президента петербургского строительного холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, в течение ближайших двух месяцев участники рынка жилья будут вынуждены заниматься разработкой новых юридических схем реализации квартир, договорной базы. Ведь времени до вступления закона в силу осталось немного, а проблемам с его реализацией несть числа. "В законе, например, сказано, что соинвесторов может привлекать только застройщик. Но зачастую де-юре застройщиком выступает одна компания, а де-факто реализацией жилья занимается другая. Непонятно, что будет с объектами, которые уже продаются, но разрешение на их строительство к апрелю не будет получено. Приостанавливать продажи? Закон не дает однозначного ответа на этот вопрос", - сетует г-н Тиктинский.

По экспертным оценкам, закон может помешать вывести на рынок примерно 70% перспективных проектов - на получение всех согласований и поиск источников финансирования девелоперам понадобится время

Негативные эмоции вызывает у участников рынка и норма, предписывающая государственную регистрацию договоров инвестирования в строительство жилья - только после нее он будет считаться зарегистрированным. По замыслу законодателей, такое правило позволит избежать так называемых двойных продаж. Эксперты в этом не сомневаются, но вместе с тем указывают на возможный побочный эффект. Дело в том, что в декабре началась реформа системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. И если раньше договор можно было зарегистрировать в течение нескольких дней, то теперь на это уйдет не меньше месяца. Ситуация для строителей усугубляется еще и тем, что деньги дольщик обязан внести в течение трех месяцев после регистрации договора - лишь по истечении этого срока девелопер сможет разорвать отношения с клиентом в судебном порядке.

По словам руководителя отдела по работе с клиентами ОАО "Квартал" Геннадия Тимошина, учитывая особенности отечественного судопроизводства, такой порядок расторжения договоров участия в долевом строительстве может негативно повлиять на ликвидность недвижимости. Ведь в случае судебного разбирательства недвижимость (или права на нее) выпадает из инвестиционного рынка на срок от полугода и более. "Фактически, вложив деньги в строительство, а затем отказавшись от договора, дольщик сможет вернуть не только свои первоначальные вложения, но и проценты. А это около двух с половиной процентов в месяц - не такое уж плохое вложение средств", - комментирует положения закона юрист компании "Легас" Александр Орлов.

Впрочем, некоторые участники рынка не желают утруждать себя "трудностями перевода" закона об участии в долевом строительстве и намерены его попросту "объехать". Соответствующие схемы уже прорабатываются. Например, вексельные, предусматривающие оплату приобретаемой квартиры еще до государственной регистрации договора инвестирования. "Возможно, будет предпринята попытка создания аффилированных с застройщиками паевых фондов, которые будут оптом выкупать квартиры, а затем через паи переуступать их частным лицам. На участников такой схемы требования нового закона распространяться не будут", - рассказывает один из наших консультантов.

В ожидании регуляторов

Интересно, что застройщиков в основном беспокоят разные юридические коллизии, которых действительно очень много. А вот тенденцию усиления административного давления на рынок недвижимости, которая явно прослеживается, они всерьез не воспринимают. Более того, некоторые ее даже приветствуют. "Затраты переложим на потребителей. Цены на жилье поднимем, чтобы покрыть издержки на обслуживание системы контроля, избавимся от ненужной конкуренции", - так рассуждают они. Но скорее всего, застройщики просто недооценивают размеры потенциальных издержек.

Между тем система контроля выстраивается внушительная. Ролью главных регуляторов рынка недвижимости закон об участии в долевом строительстве наделяет федеральных чиновников. "Федералы" будут разрабатывать правила заключения договоров соинвестирования, осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства. Еще - устанавливать (скорее всего совместно с Федеральной службой по финансовым рынкам) правила бухгалтерского учета и отчетности застройщиков, нормативы финансовой устойчивости, направлять в строительные компании предписания об устранении нарушений. И это далеко не исчерпывающий перечень их полномочий. Не успел застройщик вовремя предоставить отчетность? Контролирующие органы могут пригрозить ему арбитражным судом, направив туда заявление о приостановлении на определенный срок деятельности строительной компании. Не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости? Снова в суд. Предусмотрены, впрочем, и превентивные меры. Например, за предоставление недостоверной информации - штраф около 300 тыс. рублей. Чуть меньшее наказание предусмотрено за несвоевременное предоставление отчетности и невыполнение предписаний. "Государство заявило о своем намерении жестко регулировать рынок. Другое дело, что ряд принципиальных моментов требует дополнительной проработки. В частности, не определены органы государственной власти, которые выступят регуляторами. По идее, это должно быть сделано до вступления закона в силу", - размышляет г-н Эйрамджанц.

Девелоперы понимают, что отдельные нормы закона вполне могут быть использованы чиновниками для передела рынка в пользу аффилированных с ними структур. Но рассчитывают, что этого не произойдет. "В новом законе много отсылочных норм, и вопрос в том, как правительство и контролирующие органы будут их использовать. Некомпетентность и непрофессионализм могут повлечь за собой серьезные последствия вплоть до того, что региональные рынки недвижимости могут быть порушены", - говорит г-н Тиктинский. При этом застройщики не берутся предугадать, какими будут нормативы, регулирующие, например, размер собственных денежных средств застройщиков. "Но теоретически закон позволяет приостановить деятельность трети московских застройщиков на вполне законном основании", - предполагает г-н Тимошин.

Выход в консолидации

Не исключено, что некоторые участники строительного рынка могут выйти из игры и без посторонней помощи. Речь идет о компаниях, у которых ограничены возможности привлекать кредитные ресурсы либо они имеют пирамидальную структуру и собирают деньги вкладчиков под сомнительные проекты. "Работа по схеме долевого строительства становится неудобной и дорогой, поэтому участники рынка уже начали искать иные схемы привлечения средств на строительство. Вслед за этим изменится и структура участников рынка, - говорит президент петербургской ИС ПФГ "Росстро" Александр Макаров. - Вероятно, вырастет доля участия на рынке различных финансовых институтов, обеспечивающих процесс финансирования строительства за счет заемных средств и кредитования населения. На строительном рынке увеличится доля банков". По мнению генерального директора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, закон позволит выявить наиболее надежные и устойчивые компании. На них впоследствии и обратят внимание потенциальные кредиторы.

То есть у рынка появляется дополнительный стимул к консолидации - это сделает его более прогнозируемым и привлекательным для масштабных инвестиций. И это несомненный плюс. Но вместе с тем ускорение естественного рыночного процесса административными методами может и не дать ожидаемого эффекта - возникает риск перекоса в его развитии. По экспертным оценкам, закон может помешать вывести на рынок примерно 70% перспективных проектов - на получение всех согласований и поиск источников финансирования девелоперам понадобится время. Поэтому в обозримом будущем не исключено заметное снижение объемов жилищного строительства. В свою очередь, дефицит предложения новостроек неизбежно приведет к возобновлению роста цен на жилье, о доступности которого на время придется позабыть.