Заниженная оценка

Первый рейтинг оценочных компаний, подготовленный агентством "Эксперт РА", показал: процветающие сегодня демпинг, заказная оценка и низкое качество услуг во многом спровоцированы государством

Рынок оценочных услуг за год вырос на 48%, и только в первом полугодии минувшего года участники рейтинга заработали почти 1 млрд рублей. Столь бурному развитию способствуют несколько факторов. Во-первых, постоянно увеличивается количество заказов на проведение оценки со стороны естественных монополий (прежде всего РАО ЕЭС и ОАО РЖД), госсектора и ВПК (чаще всего это предприятия, которые в процессе реформирования обязаны провести оценку всех видов собственности). Во-вторых, активизировался средний и крупный бизнес, для которого результаты оценки - законное основание для осуществления различных сделок и операций. В-третьих, появился спрос на новые направления деятельности оценщиков - оценку нематериальных активов, интеллектуальной собственности и инвестиционных проектов. Пока это наиболее дорогостоящие виды работ, их рынок не сформирован, и цены диктуют сами оценочные компании.

Темпы роста рынка впечатляют, но развивается оценка пока экстенсивно, эффективность участников рейтинга не повышается. Так, за год количество специалистов-оценщиков выросло в среднем почти на 40%, практически в полном соответствии с ростом рынка. Отдельные же компании увеличили свой кадровый состав в два, а то и в семь раз. Однако лишь 25 компаниям из 52 пополнивших штат удалось повысить свою эффективность, да и то незначительно. В итоге выручка на одного специалиста в первом полугодии 2004 года составила 860 тыс. рублей, а ее прирост за год - всего 8%.

Причин у сложившейся ситуации две: либо оценщики инвестировали в человеческие ресурсы (тратили средства на обучение новых сотрудников) в ущерб собственной эффективности - либо попросту демпинговали. Второй фактор явно преобладал. Оценка воспринимается как некая формальная, порой не всегда качественная процедура, доверять и признавать результаты которой пока готов далеко не каждый.

Цена обязаловки

По словам исполнительного директора компании "Лекс - системы управления" Игоря Ревякина, "оценочная деятельность возникла как избранный государством инструмент контроля движения капитала, перераспределения собственности и реализации госпроектов. Соответственно, основной объем оценочных услуг покупается для выполнения политических решений в экономической сфере (приватизация государственного имущества, реформирование естественных монополий, вовлечение в гражданский оборот земель, развитие ипотеки как финансового инструмента, государственная инвентаризация объектов недвижимости, регистрация прав на них)". Заместитель генерального директора компании "Экономико-правовая экспертиза" Светлана Кертанова добавляет: "В прошлом году состоялось рекордное количество конкурсов среди оценочных организаций. Их проводили Департамент имущества города Москвы, РФФИ, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, "Газпром", Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры Министерства культуры РФ, ОАО РЖД и многие другие организации".

Такая заданность формирует и отношение к оценщикам. Игорь Ревякин продолжает: "Клиент обязан потратить деньги на то, что нужно другим, и в результате руководствуется такой логикой: раз уж по требованию государства надо потратиться, то главное - просто минимизировать издержки".

Рынок стал быстро заполняться непрофессиональными структурами, действующими по принципу "чего изволите". Говорит генеральный директор Независимой консалтинговой компании СЭНК Сергей Купцов: "Демпингуют на рынке прежде всего маленькие фирмы, и механизмов борьбы с этим нет. Кроме того, корпорации привлекают только 'своих' оценщиков, не обращая внимания на качество. Создается впечатление, что работа выполняется лишь ради возможности освоить деньги". Руководитель отдела оценки компании Horwath МКПЦН Даниил Слуцкий добавляет: "Не секрет, что заказать работу по оценке бизнеса крупной и известной оценочной фирме стоит дороже, чем, например, ПБОЮЛ или вновь открывшейся организации. Поэтому в рамках системы независимого общественного контроля оценочной деятельности (СНОКОД) при ТПП РФ были разработаны минимальные тарифы на оценку, и многие фирмы, которые заботятся о своей репутации, подписали это соглашение".

Впрочем, демпинг не единственная и, пожалуй, даже не главная проблема. Продолжает Даниил Слуцкий: "Нередко предпринимаются попытки давления на оценщика. Заказчик просит завысить или занизить стоимость объекта оценки в ущерб третьей стороне". С ним согласен и гендиректор компании "Рыночные оценочные системы" Илья Суслов: "Основная проблема на рынке - когда заказчики дают прямые указания относительно нужных результатов оценки".

Если попытки давления на оценщика успеха не возымели, то заказчики или иные лица, заинтересованные в выгодной им стоимости объекта оценки, прибегают к другому способу - опротестовывают отчеты об оценке в суде. Генеральный директор Уральской оценочной компании Сергей Щербинин: "Характерной проблемой рынка становятся попытки участников имущественных споров разваливать дела путем опротестования отчетов об оценке. Придраться к любому отчету ввиду куцего правового обеспечения оценочной деятельности заинтересованный судья может запросто. Вывод 'о недостоверности отчета' можно получить, невзирая ни на какие здравые аргументы оценщика и другой стороны. В этом случае оценщика надо защищать. Ковыряться в законно сделанном отчете дилетантам с критериями 'достаточно-недостаточно' или 'нравится-не нравится' недопустимо. Критерий должен быть только один - 'законно или незаконно'. А для этого надо совершенствовать правовое поле с креном на защиту добросовестного оценщика".

Вот тут-то порой и вспоминают о качестве оценки. Говорит директор по оценке и консалтингу аудиторско-консалтинговой группы "Моор Стивенс БалЭН" Михаил Есин: "Мы стараемся объяснить заказчику, что в его же интересах получить обоснованную, достоверную, трудную для опровержения величину стоимости в разумные сроки за адекватное вознаграждение. Конечно, удается это не всегда. Но, как правило, мы все же получаем заказ (пусть не этот, а следующий) у такого типа заказчиков".

Низкокачественный ценооборот

Демпинг и заказные оценки привели к тому, что практически не развивается методическая база оценки. Доходит до анекдотов: при формальном использовании общепризнанных методик стоимость вполне привлекательного объекта оказывается отрицательной! По мнению директора по оценке компании "НЭО Центр" Фарида Илишкина, "возможно, одно из оправданий для огромного числа компаний, предоставляющих некачественные услуги, заключается в том, что Международные стандарты оценки - это почти триста страниц, а вот текст 'Стандартов оценки, обязательных к применению в РФ' умещается всего на нескольких страницах". Кроме того, как считает директор компании "Кредо-Консультант" Владимир Мартынов, "существуют трудности с подбором объектов - аналогов для применения сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости производственного назначения. Отсутствует возможность применить сравнительный подход при оценке бизнеса, так как акции большинства российских предприятий не котируются на фондовом рынке". Специалист по оценке компании "Центр независимых экспертиз" Галина Монина добавляет: "на рынке отсутствует информация по купле-продаже объектов для сравнительного подхода. И при оценке в основном используются только два подхода - затратный и доходный".

Впрочем, одними методологическими аспектами проблема появления низкокачественных отчетов не исчерпывается. Зачастую встречается неявная форма "заказа". По свидетельству начальника отдела оценки аудиторско-консалтинговой группы "Экфард" Дмитрия Лиханова, "при оценке пакетов акций часто отказывают в предоставлении информации. И лишь корректное использование правового механизма позволяет решить эту проблему".

Наконец, сказывается отсутствие кадров. По мнению Светланы Кертановой, "в большинстве учебных заведений подготовка специалистов, скорее, носит теоретический характер. И поэтому, сталкиваясь с конкретными проблемами, многие не могут найти решения. Поскольку ядро нашей компании составляют преподаватели МИПК РЭА им. Г. В. Плеханова, нам удалось разработать методики практического тестирования специалистов. Основной акцент в них делается на неформальный подход к решению задач, а также на подготовку к самостоятельному выполнению работ по оценке".

Проблема качества оценочных услуг стала настолько актуальной, что для ее решения был предпринят ряд шагов. Рассказывает Даниил Слуцкий: "В ближайшие два-три года возрастет количество работ по экспертизе оценки, причем заказчиками выступят как оценочные фирмы и госорганы, так и конечные пользователи. Так, в ноябре 2004 года ФАУФИ объявило конкурс по отбору оценочных организаций на проведение экспертизы отчетов по оценке на 2004-2006 годы". Кроме того, правительство РФ приняло решение о переходе с 1 января 2006 года от лицензирования оценочной деятельности к ее саморегулированию. После внесения поправок в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" функции регулирования и контроля перейдут к саморегулируемым организациям (СРО).

Однако оценочное сообщество восприняло эти шаги неоднозначно. По мнению оценщика компании "Агентство юридических услуг и оценки" Натальи Тюкавкиной, "отмена лицензирования вызвана необходимостью более адекватного регулирования оценочной деятельности в виде аккредитации при СРО. Этот шаг со стороны государства может оказать колоссальное влияние на рынок оценки. Во-первых, это позволит возложить солидарную ответственность за недобросовестность и некомпетентность отдельных оценщиков на СРО (дополнительная гарантия для заказчиков при возникновении спорной ситуации, в основном связанная с возмещением материального ущерба и упущенной выгоды). Во-вторых, появится возможность профессиональной аккредитации специалистов-оценщиков, а в дальнейшем и повышение их квалификации. И в-третьих, будут разработаны тарифные планы, что позволит исключить демпинг. Но никто не даст гарантии, что все эти благоприятные предпосылки реализуются".

Еще более категоричен директор по развитию компании "Спецоценка" Владимир Пискурев: "На сегодняшний день рынок очень далек от саморегулирования, для этого нужен другой менталитет. Если сегодня оценщик хоть как-то боится государственного надзорного органа, то после вступления в силу закона о СРО ему придется бояться только самого себя или в крайнем случае суда. Положение усугубляется и тем, что любая СРО не заинтересована выносить сор из избы, так как любой негатив в первую очередь наложит отпечаток на саму организацию на ее членов".

Расстановка сил

Процессы, стимулированные государством, не могли не оказать влияния на структуру рынка оценочных услуг (см. также "Ситуационный спрос" и "Отраслевая специфика"). Наиболее востребованными за последние полтора года были услуги по оценке недвижимости и бизнеса в целом. На долю этих направлений в общей структуре рынка пришлось 34,3 и 32,1% соответственно.

Однако природа этих двух лидирующих секторов оценки принципиально разная. Прежде всего, на порядок различается количество заказов. По результатам оценки недвижимости за последние полтора года было составлено более 37 тыс. отчетов, а по оценке бизнеса - всего четыре.

Конечно, оценка недвижимости менее трудоемка, осуществляется в короткие сроки. Однако причина еще и в том, что помимо госзаказа рост спроса на услуги по оценке недвижимости подогревался и другими факторами. Во-первых, за год заметно оживился рынок кредитования. Особенно популярны сегодня ипотечные кредиты, кредиты под залог имущества, а также всевозможные сделки с имуществом. И во-вторых, активизировался рынок аренды.

Сектор услуг по оценке оборудования и транспортных средств занимает 20,2% от общего объема рынка. Основную долю заказов обеспечили все те же реструктурирующиеся предприятия. Ведь при формировании уставных капиталов вновь образуемых обществ путем внесения внеоборотных активов требуется определение индивидуальной стоимости каждой единицы основных средств. Кроме того, как отмечает Михаил Есин, "в процессе преобразования компании возникает уникальная возможность упорядочить основные средства согласно современным требованиям бухгалтерского, налогового и управленческого учета, обеспечить удобство при их эксплуатации, страховании, планировании и привести в соответствие документы, связанные с оформлением прав собственности". Прибавили работы оценочным компаниям и новые правила ОСАГО: случаи обращения к независимым специалистам для оценки ущерба при ДТП постепенно входят в практику.

На услугах по переоценке активов/основных фондов оценщики заработали 274,6 млн рублей, или 11,1% от их общей выручки. Многие компании мечтают о выходе на международные финансовые рынки. А это, в частности, подразумевает переоценку активов/основных фондов в целях трансформации бухгалтерской отчетности в соответствии с МСФО.

Оценка нематериальных активов (НМА), интеллектуальной собственности (ИС), а также инвестиционных проектов занимают пока незначительные доли в общей структуре рынка (1,7 и 0,4% соответственно), однако именно эти направления наиболее перспективны. Говорит руководитель департамента оценки и экспертизы собственности компании "Бейкер Тилли Русаудит" Александр Климов: "Если еще несколько лет назад хозяйствующие субъекты рассматривали интеллектуальную собственность преимущественно как инструмент позиционирования бизнеса, то сегодня для многих предпринимателей очевидна эффективность вовлечения НМА и ИС в хозяйственный оборот. Особенно это заметно в нефондоемких и наукоемких областях деятельности".

Впрочем, и количество компаний, предоставляющих эти услуги, очень ограничено. Опыт в сфере оценки НМА и ИС имеют лишь 52,5% компаний - участников рейтинга. А количество оценщиков, специализирующихся на оценке инвестиционных проектов, и того меньше - 36%.

Крупнее, выше, дороже

Дальнейшее развитие рынка в целом вполне предсказуемо, так как строится по классическому сценарию: бурная перестройка в середине процесса становления рынка и жесточайшая конкуренция в конце.

Говорит заместитель гендиректора компании Бюро независимых экспертиз "Индекс" Владимир Кумичев: "В ближайшее время на рынке будет происходить укрупнение оценочных фирм, консолидация, слияния и поглощения. В первую очередь это будет вызвано изменением требований к качеству оценочных услуг в связи с вступлением в СРО, а также повышением уровня образования заказчиков". Добавляет директор департамента оценки компании ФБК Александр Жигло: "Будет происходить дальнейшая концентрация рынка, укрупнение компаний на фоне сильного кадрового дефицита и фактического прекращения деятельности многих мелких оценочных фирм".

По словам директора компании "Амурская недвижимость" Игоря Худякова, "в ближайшие годы будет наблюдаться тенденция к укрупнению оценочных фирм, способных пройти аккредитацию при различных организациях и институтах власти. Уже сегодня многие крупные банки, предприятия, комитеты по имуществу проводят аккредитацию, где основным критерием является опыт, количество профессиональных оценщиков, стоимость услуг. Мелким и начинающим оценочным фирмам будет трудно пройти аккредитацию, и многие из них будут вынуждены работать на субподряде у фирм, прошедших аккредитацию, либо вливаться в их состав". А исполнительный директор компании "Независимая экспертная поддержка" Альберт Айгинин считает: "Будет происходить вымывание мелких фирм и концентрация наиболее выгодных заказов в руках ограниченного круга компаний. Причем эти процессы лишь начинаются и будут определять тенденции развития рынка еще долго. Дело в том, что в России пока отсутствуют признанные лидеры рынка, сравнимые с известными западными компаниями. Но появиться они могут уже скоро, после чего можно ожидать начала сегментации и более глубокой специализации участников рынка".

Те же процессы затронут и региональный рынок. Как считает Игорь Ревякин, "на региональном рынке выживут те, кому удастся вписать оценочные услуги в консалтинговые проекты, региональные государственные программы и корпоративные программы региональных компаний. Это требует серьезных инвестиций, поэтому доступно единицам. Узкая специализация определит формат остальных оценочных фирм - один-два опытных специалиста с выручкой два-три миллиона рублей в год. Высокая конкуренция, использование демпинга и заказной оценки, с одной стороны, и рост числа судебных решений о недействительности оценки - с другой, может вытеснить до семидесяти процентов участников рынка в этом слое".

О проекте "Оценочные компании России"

Исследование деятельности российских оценочных компаний проводилась по итогам последних полутора лет (с 01.01.03 по 30.06.04). Основной критерий ранжирования участников проекта - показатель совокупной выручки компании/группы компаний от оказания оценочных услуг.

Участником проекта может стать любая компания/группа компаний, осуществляющая оценочную деятельность на территории РФ. Для участия необходимо заполнить анкету и прислать бланк подтверждения, заверенный подписью руководителя и печатью компании.

Более полную информацию можно получить на сайте рейтингового агентства "Эксперт РА": www. raexpert.ru.