Проклятый вопрос

Экономика и финансы
Москва, 16.05.2005
«Эксперт» №18 (465)
Неполная включенность земли в рыночный оборот сдерживает развитие рынков недвижимости, а также промышленного и жилищного строительства

Объявлен запрет на выкуп собственниками недвижимости арендуемых участков - об этом гласит вышедшее в конце апреля постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (N11 от 24.04.05). Очевидное противоречие этой декларации норме закона (согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации", договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа) свидетельствует: страсти в спорах о содержании земельной реформы и будущем рынка недвижимости накалились до предела.

Административная монополия

Приобрести недвижимость можно либо на первичном рынке - при приватизации строений или при продаже участков для строительства, либо на вторичном - у частных собственников. Однако на практике первое оказывается невозможным, а второе затруднительно. Местные администрации предпочитают не продавать строения и участки под новое строительство, а сдавать их в аренду ограниченному кругу лиц безо всяких конкурсных процедур или с имитацией таковых (пример - московские инвестиционные контракты). Недавние изменения в Земельном кодексе сделали обязательной аукционную форму предоставления земельных участков, но почему-то только для жилищного строительства. Представителям малого и среднего бизнеса надо по-прежнему идти на поклон к чиновнику.

Предложение на вторичном рынке недвижимости крайне ограничено, новых зданий строится мало из-за недоступности участков. Попытки собственников приватизированных предприятий найти более эффективное применение для существующих объектов недвижимости наталкиваются на противодействие тех же чиновников-монополистов, требующих плату за любое изменение "разрешенного" использования. А покупка-продажа недвижимости, расположенной на арендуемом участке или его части, создает проблему перезаключения договора как для покупателя, так и для продавца.

Аренда - "договорной налог"

Преобладающая доля частных зданий и предприятий расположена на государственной земле. Это дает региональным и местным чиновникам основание претендовать на управление и даже на распоряжение такими участками. Так, закон г. Москвы о сохранении научно-промышленного потенциала требует передачи части земельного участка предприятия администрации города (п. 3 ст. 2). Конечно, это выходит за рамки федерального законодательства, но, поскольку федеральная власть безмолвствует, местные чиновники чувствуют себя хозяевами. Администрация может прижать частного собственника недвижимости и через договор аренды земельного участка. Формально это гражданско-правовой договор. По сути же -поскольку здание не перенесешь - договор кабальный. Фактически это "договорной налог": отношения арендатора и арендодателя основаны на административном, властном подчинении, арендатор не может влиять на размер платы, она, как правило, устанавливается нормативным актом администрации. Условия же договора могут определяться чиновником-арендодателем произвольно и с каждым арендатором в индивидуальном порядке.

Между тем похоже, что имен

У партнеров

    «Эксперт»
    №18 (465) 16 мая 2005
    Россия и Европа
    Содержание:
    Почему мы не спешим в Европу

    На иллюзиях о возможной интеграции России в Европу пора поставить жирный крест. Те условия, на которых нас готовы там видеть, Россию категорически не устраивают

    Спецвыпуск
    Международный бизнес
    Наука и технологии
    На улице Правды
    Культура
    Реклама