Два примера для подражания

Илья Ступин
20 июня 2005, 00:00

Распродажа строительных активов компанией "Интеко" - сигнал остальным участникам московского рынка недвижимости. Им пора либо консолидироваться, либо сворачивать девелоперский бизнес

На прошлой неделе компания "Интеко" избавилась от второго по величине столичного домостроительного комбината N3 мощностью 500 тыс. кв. м панельного жилья в год. Он был продан строительному холдингу ПИК (Первая ипотечная компания). Группа компаний ПИК имеет ежегодный оборот порядка 400 млн долларов и уже владеет домостроительным комбинатом мощностью 400 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство массового жилья в Москве и области для нее -стратегическое направление бизнеса.

Панель с дисконтом

Заметим, что "Эксперт" предсказывал такое развитие событий еще два месяца назад (см. "Батурина начала распродажу" N13 от 4 апреля 2005 года), когда "Интеко" продала свое цементное подразделение (шесть заводов в России и один на Украине) холдингу "Евроцемент". "Конкуренция на цементном рынке России усиливается в результате перелома тенденций на двух крупнейших рынках недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Цены на недвижимость, в первую очередь на жилье, остановились. В Москве рынок близок к насыщению", - заявил незадолго до этой сделки начальник коммерческого управления департамента промышленности строительных материалов "Интеко" Владимир Макарчук в интервью агентству "Интерфакс-Украина". Некоторые из опрошенных нами экспертов еще тогда предположили, что основательница "Интеко" Елена Батурина намерена вовсе покинуть московский строительный рынок, продать домостроительный комбинат и сконцентрироваться на развитии новых, менее конкурентных направлений бизнеса. Последние события подтвердили этот прогноз.

Сделка купли-продажи столичного домостроительного комбината показательна еще и в том смысле, что ее стороны продемонстрировали две разные стратегии рыночного поведения на нисходящем тренде. Компания "Интеко" в условиях возрастания конъюнктурных и политических рисков, связанных прежде всего с предстоящими выборами нового мэра Москвы, решила распродать строительные активы и уйти с рынка массового строительства. В свою очередь, холдинг ПИК не преминул этим воспользоваться, чтобы укрепить свои позиции и создать важный задел на будущее. Кстати, не исключено, что домостроительный комбинат достался новому хозяину с дисконтом. По информации "Эксперта", торг начался еще весной с отметки 300 млн долларов. Окончательную сумму сделки стороны разглашать не стали.

Нисходящий тренд

Уход такого крупного игрока, как "Интеко", из строительного сектора не то чтобы многозначительный, а скорее знаковый, указующий на смену вех и перелом тенденций. Пока московский строительный рынок не проявляет внешних признаков расстройства: цены на квартиры медленно ползут вверх, рабочие копошатся на стройках, тут и там возвышаются стрелы подъемных кранов. Однако очевидно и другое: строители до сих пор не приспособились к изменившейся в прошлом году рыночной конъюнктуре, а именно к снижению темпов роста цен (сейчас они растут менее чем на 1% в месяц по сравнению с 3-4% два года назад) и падению спроса на жилье. В этих обстоятельствах девелоперские компании отчаянно удерживают цены на квартиры. И таким образом пытаются сохранить приемлемый для них уровень рентабельности. Однако в условиях непрерывного дорожания строительных материалов (прежде всего цемента) делать это становится все труднее: доходность и обороты строительного бизнеса плавно снижаются. Этому, кстати, есть и документальные подтверждения. Например, в ежеквартальном отчете Первой ипотечной компании зафиксировано снижение оборачиваемости чистых активов, дебиторской и кредиторской задолженностей по итогам прошлого года, а также в I квартале текущего года. Как указано в документе, это свидетельствует о снижении (в полтора раза) выручки от продаж. Кроме того, в 2003 году ПИК инвестировал в строительство порядка 650 тыс. кв. м жилья, а в минувшем объемы заметно снизились - до 550 тыс. кв. м.

Некоторые участники строительного рынка не исключают, что ситуация может еще более усугубиться из-за вступления в силу нового закона "Об участии в долевом строительстве". Документ ужесточает правила привлечения дольщиков в строительство жилья, а также обязывает банки, вовлеченные в девелоперские проекты, нести наравне со строителями солидарную ответственность перед частными лицами. Пока большинство строительных компаний распродает квартиры в домах, не подпадающие под новый закон. Но в перспективе эта норма может отпугнуть кредитные учреждения от жилищного строительства и лишить девелоперов оборотных средств. Уход банков и частных инвесторов девелоперы воспримут очень болезненно, так как участники строительного рынка сильно зависимы от внешних инвесторов.

Задел на будущее

Не исключено, что при таком раскладе вслед за "Интеко" московский рынок жилья захотят покинуть и некоторые другие застройщики. Скорее всего, именно такого развития событий и ожидают в ПИКе. Отток инвесторов приведет к снижению объемов строительства жилья, возникновению дефицита предложения и возобновлению роста цен. В этой ситуации выиграют застройщики, которые смогут предложить жилье разной категории и стоимости, расположенное в районах Москвы и области.

Именно поэтому Первая ипотечная компания спешит создать необходимый задел для успешной работы на нестабильном рынке. Холдинг уже участвует в реализации крупных проектов квартальной застройки (в Химках, Долгопрудном и других подмосковных городах). С приобретением второго домостроительного комбината с уже сформированной программой строительства инвестиционная программа ПИК на ближайшие годы увеличится с 4 до 5 млн кв. м жилья. "Это позволит нам существенно повысить эффективность комплексной застройки в столице и области", - заявляют в пресс-службе компании. Мощности ДСК-3 дадут возможность группе ПИК увеличить объемы строительства "панелек" до 900 тыс. кв. м в год. К слову, в условиях дефицита предложения именно дешевое панельное жилье дорожает быстрее и "разгоняет" рынок. Компания очень рассчитывает на стимулирование спроса с помощью ипотеки и намерена всерьез развивать это направление.

Еще одним важным конкурентным преимуществом строительной группы является активное использование альтернативных вариантов привлечения финансирования. Компания регулярно размещает облигационные займы, реализует вексельные программы. Как заявил недавно директор департамента корпоративного развития и проектного финансирования "ПИК Холдинг" Алексей Цветков, в рамках стратегической программы развития компания планирует выйти на рынок еврооблигаций, а впоследствии и на рынок IPO.

Что же касается "Интеко", то теперь у детища Батуриной и Ко из крупных строительных активов осталось только подразделение, которое специализируется на монолитном строительстве. Его мощность составляет 250 тыс. кв. м в год. Но, скорее всего, после завершения ряда крупных жилищных проектов компания распродаст оставшиеся площадки под застройку и окончательно покинет московский рынок недвижимости. Вероятно, в ближайшем будущем холдинг ограничится реализацией точечных девелоперских проектов в регионах и попытается найти новые рынки для приумножения своего капитала.