Немецкий прецедент

В 90-е годы немецкие строители переусердствовали в строительстве жилья настолько, что теперь тщетно пытаются преодолеть кризис перепроизводства

Рыночная конъюнктура уже давно не радует немецких строителей. За десять лет квартиры в Германии подешевели в среднем на 40-50%. Из-за падения цен рынок недвижимости утратил свою инвестиционную привлекательность. Ежегодные объемы ввода жилья снизились почти вдвое. По сравнению с 1995 годом обороты строительных компаний упали на 30%, а их услуги подешевели более чем на 10%. Почти в пять раз возросло количество банкротств: разорилась даже крупнейшая подрядная организация, контролируемая Deutsche Bank, - компания Phillip Holtzmann. Озадаченные таким раскладом строительные фирмы вынуждены сокращать объем подрядных услуг либо вовсе уходить с рынка жилищного строительства. Например, переключаться на менее доходный, но более надежный сегмент инфраструктурных работ.

Сильнее всего кризис ударил по берлинскому рынку недвижимости. Объемы строительства в городе сократились в шесть раз по сравнению с 1997 годом, обороты строительных компаний снизились на 70%. Упали цены на недвижимость, сократилась рентабельность девелоперских проектов - в среднем до 5-12%. Мелким и средним девелоперским фирмам стало значительно сложнее получить ссуду. Сегодня банки требуют от них наличия 30% собственного капитала, участка земли в собственности, а также продажи 20-30% площадей еще до начала строительства.

При этом следует отметить, что немецкий рынок девелоперских услуг остается низкоконцентрированным. Большая часть его игроков обеспечивает строительство не более 250-300 квартир ежегодно, доля рынка каждого из них редко превышает 0,1%. Впрочем, в последнее время крупные финансовые структуры проявляют все большую активность - их конкурентоспособность на фоне падающего рынка растет. Например, компания DKB Immobilien Aktiengesellschaft (занимается риэлтерским бизнесом и девелопментом) принадлежит банку Deutschen Kreditbank AG, который, в свою очередь, является дочерней структурой Bayerische Landesbank (Bayern LB). "Вживление" девелопмента в структуру финансовых организаций позволяет таким компаниям, с одной стороны, избежать проблем с финансированием проектов, с другой - предложить покупателю весь комплекс услуг, связанных с приобретением недвижимости, включая ипотечное кредитование.

Жилищный протекционизм

Закономерные циклы роста и спада случались на немецком рынке жилья и раньше. Определялись они в немалой степени государственной жилищной политикой, которая последовательно реализовывалась в Германии с середины прошлого века.

После Второй мировой войны около 20% квартир в Западной Германии было уничтожено, 25% разрушено частично. В некоторых городах ситуация была просто катастрофической. Например, в Берлине жилищный фонд сократился на треть. Но население страны росло, несмотря на военные потери. Поэтому уже к 1950 году в Германии образовался дефицит жилья в размере 5 млн квартир (при ежегодных объемах послевоенного строительства порядка 200 тыс. квартир). Из-за дополнительного миграционного притока населения в Германию - в страну прибывало по 300 тыс. человек в год - жилищная пр

У партнеров

    «Эксперт»
    №31 (477) 22 августа 2005
    Ближний восток
    Содержание:
    Задний ход Бульдозера

    Вывод израильских поселений из сектора Газа был неизбежен, но осуществить его мог только Ариэль Шарон и только сейчас. И он пошел на это, несмотря на серьезнейший риск как для Израиля, так и для себя лично

    Международный бизнес
    Наука и технологии
    Реклама