В августе этого года Владимир Путин в поручении правительству задал вопрос: "Является ли новый законопроект Минэкономразвития по выкупу земельных участков 'не грабительским'?". Ответ на него есть в "программе Фрадкова" - документе под названием "Дополнительные меры, направленные на ускорение темпов экономического роста" (подробнее см. "Большая презентация", "Эксперт" N39). Программа написана красиво, и ее окрестили "революционным прорывом", отметив, правда, отсутствие сроков исполнения, свидетельствующее о нерешительности или неискренности власти. Впрочем, при внимательном прочтении раздела "Рынок недвижимости" определенность появляется, но совершенно неожиданного свойства.
Программа рисует благостную картину скорого решения проблем рынка недвижимости: "Создание полноценных единых объектов недвижимости (имущественных комплексов) станет гарантией прав собственности на недвижимость, обеспечит приток инвестиций в действующие и новые предприятия". Далее идут слова, которые для участников рынка звучат сладко, как шербет, - о минимальных ценах и даже бесплатной передаче. Однако предлагаемые в программе меры этим декларациям, мягко говоря, не соответствуют. Например, объявлено о завершении через три года обязательного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Цена выкупа застроенных земельных участков, как сказано, - "в пределах не более 20% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностью населения свыше 3 млн человек, и не более 2% - расположенных в иной местности". Предполагается "вводить при необходимости дополнительные платежи при перепрофилировании земельных участков". Все это есть не что иное, как "приукрашенное" изложение проекта Минэкономразвития о новых условиях выкупа застроенных земельных участков и их аренды, который мы обсуждали в статье "Проклятый вопрос" (см. "Эксперт" N18). Итак, "программа Фрадкова" стала формальным одобрением мэртовского проекта. А заодно и ответом на вопрос президента.
Неконституционная обязаловка
В Санкт-Петербурге цена выкупа застроенных участков зашкаливает за 1 млн долларов за 1 га, а в Марселе, Лионе, Варшаве такой же участок можно купить за 150 тыс. долларов
Главное содержание и законопроекта, и "программы Фрадкова" - обязательное переоформление земельных участков "в целях вовлечения земли и недвижимости в хозяйственный оборот". Заметим, что советский термин "хозяйственный оборот" - это совсем не гражданский оборот, не купля-продажа. Странное целеполагание проясняется, если вспомнить, что в само понятие "переоформление" включены два противоположных по сути действия: с одной стороны - оформление участка под частным зданием (предприятием) в собственность, с другой стороны - в аренду. Первый вариант означает получение полноценного права собственности на недвижимость, второй - фактическую потерю такого права.
Вот яркий пример. В типовом договоре аренды земельного участка, утвержденном администрацией Санкт-Петербурга, записано, что "арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия (той же администрацией. - А. Л.) решения о предоставлении участка под капитальное строительство иному лицу, что влечет расторжение договора". В переводе на человеческий язык это означает, что любой арендатор - частный собственник недвижимости теряет всякие права на участок - а следовательно, на свою собственность - с уведомлением за 30 дней по произвольному желанию чиновника. Неудивительно, что чиновники на местах чаще всего и препятствуют выкупу земельных участков под предприятиями, оставляя частнику единственный вариант - земельно-арендную неволю. Итак, "переоформление" - это обманка, которая позволяет чиновникам отчитаться о развитии земельного рынка, подменив при этом рынок арендным антирынком.
При этом новации мэртовского проекта бескомпромиссны: из действующего законодательства исключается норма Земельного кодекса о том, что возникшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется (ч. 3 ст. 20 ЗК РФ). Получается, что сегодня бессрочное право есть, но ему определили срок - до 2009 года. А потом будут штрафовать: граждане за использование участка без оформления документов, удостоверяющих право на землю, будут платить от пяти до десяти МРОТ, индивидуальные предприниматели - до тысячи, причем так часто, как захочет чиновник. Основание иезуитское: "за самовольное занятие участка".
Скажем прямо, чиновничьи игры с принудительным переоформлением нарушают Основной закон страны. Ведь защита прав гражданина - обязанность государства, а издание законов, отменяющих права гражданина, прямо запрещено Конституцией. Конституционный суд РФ своим Определением от 25.12.03 N512-О установил, что свобода в заключении договора гарантирует юридическому лицу право по своему желанию приобрести земельный участок в собственность, использовать на правах арендатора или сохранить на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с п. 3 ст. 20 Земельного кодекса. Но именно этот пункт чиновники хотят отменить, лишив миллионы граждан их сегодняшних прав на участки.
Под лозунгом "переоформления" протаскивается в проекте и отмена существующего права на выкуп участков собственниками зданий, которые получили их в аренду после введения Земельного кодекса. Это и несправедливо, и неэффективно. Несправедливо, потому что добросовестные инвесторы уже уплатили немалые деньги за право заключения договора аренды, так что по справедливости выкупная цена для них должна быть на ту же сумму уменьшена. А неэффективность такого подхода заключается в том, что эта норма создаст целый сегмент заведомо "неполноценной" недвижимости.
Удешевление путем удорожания
Но вернемся к "жемчужинам" премьерской программы о недвижимости: снижение цены выкупа застроенных участков для "иной местности" с 5% по проекту МЭРТ до 2%, бесплатная "в некоторых случаях" передача таких участков пользователю, установление размера годовой арендной платы за земельные участки "в основном" соответствующего размеру земельного налога.
В проекте МЭРТ максимальный размер аренды государственных участков был определен как 3% от кадастровой оценки, то есть двойного размера земельного налога. Однако представители бизнес-сообщества настаивали, что размер аренды не должен быть выше земельного налога, ведь плата за ненадежное право аренды не может быть выше налога, взимаемого за полноценную собственность. "Программа Фрадкова", казалось бы, учитывает требование здравого смысла, но делает это в лучших традициях чиновничьей казуистики, добавляя: "в основном". А это означает отмену любых ограничений административной аренды и подменяет закон беззаконием.
Реализация положений "программы Фрадкова" для многих предприятий будет означать увеличение цены выкупа земельного участка в разы
При этом "за кадром" остается и реальное увеличение цены выкупа для многих предприятий. Это признается даже в сопроводиловке МЭРТ к законопроекту: "В городах с населением свыше 250 тыс. человек возможен незначительный рост выкупных цен для единичных случаев". При этом чиновники рапортуют, что на большей части площади цены выкупа снизятся. Обещания эти не выдерживают критики - ведь надо анализировать количество объектов частной, но неполноценной (из-за государственной собственности на участки) недвижимости. А большая часть таких объектов сегодня расположена как раз в крупных промышленных центрах, где цены выкупа по сравнению с действующими зачастую увеличиваются в десятки раз. Так, реализация положений "программы Фрадкова" будет означать увеличение цены выкупа земельного участка для ОАО "Среднеуральский медеплавильный завод" в два раза, для ОАО "Богословское рудоуправление" и ОАО "Уралэлектромедь" -. втрое, а для ОАО "БрАЗ" - в 16 раз.
Декларация о том, что цена выкупа застроенных земельных участков не должна быть больше 20% кадастровой стоимости земельного участка, - самая большая неправда "программы Фрадкова", и по деньгам, и по сути. В действительности в проекте МЭРТ для Москвы и Санкт-Петербурга цена "полноценного" права собственности на землю под предприятием составит не 20%, а 100% кадастровой стоимости. Двадцать же процентов вы заплатите лишь за "неполноценное" право на участок - только для текущего использования. Отметим, что в Санкт-Петербурге выкуп застроенных участков зашкаливает за 1 млн доллаpов за 1 га, в Москве - за 3 млн доллаpов (квартал ЗИЛа "Даниловский") и даже за 5 млн долларов ("Замоскворечье"). В большинстве европейских городов за сумму, на порядки меньшую,- 150 тыс. доллаpов - можно купить свободные участки, например, в Марселе, Лионе, Варшаве.
Очевидно, что цены выкупа земельных участков под предприятиями в обеих столицах являются запретительными. А ведь действительная рыночная цена застроенного участка чаще всего отрицательна, ведь если государство захочет выставить его на продажу (а только так выявляется рыночная цена участка), ему необходимо будет, во-первых, выкупить здание или предприятие у собственника и, во-вторых, оплатить снос имеющихся строений. Учитывая, что предприятие, как правило, стоит дороже участка земли, становится очевидно, что эти затраты превышают потенциальную цену земельного участка.
Примечательно, что дополнительные поборы при выкупе земельных участков получили в "программе Фрадкова" новое название - "платежи при перепрофилировании земельных участков". Но от этого они не стали более законными, поскольку противоречат и конституционным нормам о свободном использовании своего имущества (ч. 1 ст. 34, ч. 2 ст. 35 и 36, ч. 2 ст. 55), и действующим кодексам - Земельному (ст. 85) и Градостроительному (п. 2 ч. 11 ст. 51). Мало того, "Дополнительные меры, направленные на ускорение темпов экономического роста" заметно расширяют сферу действия этих поборов: они будут введены не только на территории двух столиц, но повсеместно и произвольно - "при необходимости".
Очевидно, что корень всех указанных проблем - привязка выкупной цены к кадастровой оценке, которая означает возможность произвольного увеличения цены выкупа. Ведь кадастровая оценка, согласно ведомственной методике, - это "потребительская ценность (полезность) территоpий, которая устанавливается на базе рыночной стоимости". А вот как ее определить в отсутствие рынка частных земельных участков, а зачастую и самих участков - неизвестно. И это позволяет чиновникам такую оценку просто назначать: например, в Волгограде кадастровая оценка земли под промышленными объектами устанавливается "вилкой" "от 143 до 4088 руб./кв. м". А в Москве кадастровую стоимость промышленных участков на 2006 год увеличили сразу на 70%, поставив жирный крест на надеждах частников на выкуп.
Наконец, что же означает обещание "программы Фрадкова" передавать участки "в некоторых случаях" бесплатно? Похоже, что всего лишь попытку "красиво" описать уже существующую весьма неприглядную картину. Дело в том, что с 1997 года без лишнего шума действует Закон о бесплатном предоставлении в собственность застроенных участков религиозным организациям. С лета этого года аналогичное право получили и общероссийские организации инвалидов "и учрежденные ими иные организации". Очевидно, что при такой избирательности закона дискриминации подвергаются все здоровые граждане и нерелигиозные юрлица и для получения гарантированных прав на недвижимость им придется либо платить огромные деньги, либо просто пойти "под крышу" названных уважаемых организаций.
Несмотря на декларируемые "Дополнительными мерами..." цели, взявшись за претворение положений этого документа в жизнь, правительство не поможет, а лишь помешает созданию "полноценных единых объектов недвижимости". При этом ни в "программе Фрадкова", ни в законопроекте, подготовленном МЭРТ, нет ни слова об устранении существующих барьеров для выкупа земельных участков, о ликвидации хотя бы самых распространенных и порождающих коррупцию недоработок в действующих законах. Например, позволяющих чиновникам манипулировать категориями земель, относя или не относя их к водоохранным зонам - для отказа или разрешения выкупа земельных участков под предприятиями. Только в этом случае речь идет о судьбе как минимум 600 тыс. га земель в населенных пунктах и сотнях тысяч предприятий и граждан.
