Случайные предпосылки неслучайных проектов

Илья Ступин
19 декабря 2005, 00:00

Скандалы с обманутыми соинвесторами почти наверняка приведут к концентрации рынка жилищного строительства в руках нескольких крупных игроков. Скорее всего, именно они и займутся реализацией национального жилищного проекта

В настоящее время в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилых домов. Частные соинвесторы, не получившие вовремя квартиры в новостройках, штурмуют администрации и прокуратуры городов, угрожая перекрыть автомобильные трассы. Столичные градоначальники сыплют обещаниями не бросить вкладчиков в трудную минуту. Прокуроры возбуждают уголовные дела и составляют черные списки застройщиков. Страсти подогревают парламентарии, утверждая, что все это грозит невыполнением приоритетного национального проекта по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем, кризисом в строительной отрасли и новым витком социальной напряженности в обществе.

Такой неожиданный сюрприз преподносит нам рынок недвижимости в конце этого года. И одна любопытная деталь: громкие скандалы возникли на "горячем" рынке жилья Москвы и Подмосковья, который характеризуется высокой доходностью инвестиций в строительство жилья (проектов с доходностью ниже 30% на рынке почти нет), запредельными ценами и хорошим спросом на квартиры. По странному стечению обстоятельств, волнения дольщиков совпали с выходом на московский рынок ряда крупных непрофильных инвесторов и началом реализации национального проекта "Доступное жилье". По мнению некоторых участников рынка, это не случайные совпадения.

Критическая масса

По оценкам депутата Госдумы Мартина Шаккума, сейчас в стране насчитывается 60-80 тыс. семей, вложивших свои средства в строительство жилья, но не получивших квартиры своевременно. Двести объектов в Москве и Подмосковье, где приостановлено строительство, - это ни много ни мало 10-15% рынка. По самым грубым подсчетам, совокупный объем обязательств московских и подмосковных застройщиков перед частными соинвесторами строительства составляет 1-1,5 млрд долларов.

Если восстановить хронологию развития скандалов с обманутыми дольщиками, то выяснится, что катализатором кризиса послужили экономические просчеты отдельных застройщиков, непродуманная ценовая политика, негативная рыночная конъюнктура, к тому же многие из них внезапно утратили свой административный ресурс. И все эти факторы оказались тесно переплетенными друг с другом. Так, одной из первых выпала из обоймы подмосковных застройщиков фирма "Стройметресурс". Несколько лет назад этот игрок внезапно появился на подмосковном рынке и сразу получил большие земельные наделы под застройку. Не без помощи высокопоставленных чиновников компании достались площадки под застройку в тех городах Подмосковья, где не было полноценного рынка новостроек и крупных застройщиков, а администрации соглашались на мизерную долю в инвестиционных контрактах. Буквально в одночасье новичок получил участки под строительство примерно 1 млн кв. м жилья. Чтобы освоить такие объемы, "Стройметресурс" начал активно привлекать дольщиков, выпустил векселя (примерно на 0,5 млрд рублей) и сформировал закрытый паевой фонд для финансирования строительства (его активы оценивались в 1 млрд рублей). В начале 2004 года бурно растущая компания была номинирована на премию "Строительный олимп" за разработку и осуществление комплексной программы жилищного строительства и развития всей инфраструктуры микрорайонов в городах Московской области.

Следствием принятия закона "Об участии в долевом строительстве" стало размножение "недобросовестных" застройщиков и "обманутых" дольщиков

Подкосил "Стройметресурс" прошлогодний банковский кризис. Ставки по кредитам выросли, многие банки утратили интерес к жилищному строительству, и компания не смогла справиться с грузом обязательств. Ситуацию усугубил застой на рынке жилья, вызванный кратковременным истощением спроса и осторожностью покупателей. В силу этих обстоятельств "Стройметресурс" был вынужден приостановить строительство домов. Держатели векселей предъявили бумаги компании к погашению, но денег не получили. Начали стремительно дешеветь паи закрытого фонда - к декабрю 2004 года его активы потеряли половину стоимости, сократившись до 541 млн рублей. И компания окончательно впала в кому.

Вскоре та же участь, что и "Стройметресурс", постигла еще несколько фирм - "Стройиндустрию", "Стройсервис", "Мастерок" и др. Их бизнес казался устойчивым, однако изменений рыночной конъюнктуры не выдержал. По словам участников рынка, едва устояли даже некоторые московские строительные монстры. А чуть позже из числа застройщиков выпало и несколько подмосковных фирм, вовлеченных в тяжбы с местными администрациями. И здесь показателен пример строительной компании, возводившей жилой комплекс "Звезда России" в подмосковных Химках. Застройщик планировал построить в этом городе с десяток многоэтажных домов, но успел возвести только три здания. В прошлом году в Химках сменилась администрация и разорвала с застройщиком все отношения, заявив, что контракт заключен с многочисленными нарушениями закона. Стройка была остановлена, а против главы компании возбуждено уголовное дело.

Участники рынка утверждают, что химкинский инцидент был самым громким, но далеко не единичным. "Зачастую смена администрации влечет за собой разрыв старых контрактов. Причем чем меньше город, тем больше риск. Мы в Рыбинске начинали строить жилой дом с одной долей города, а пришел новый глава и захотел ее значительно увеличить, заявив, что иначе не подключит здание к инженерным сетям. Теперь мы через суд пытаемся понудить администрацию к исполнению ранее заключенного контракта", - приводит пример председатель правления строительно-инвестиционной корпорации "С-Холдинг" Алексей Шепель. С той же проблемой не понаслышке знаком генеральный директор компании "Комстрин" Максим Сотников. "Когда мы приходим в какой-нибудь город, то заключаем с администрацией инвестиционный контракт. Договариваемся, например, что в стоквартирном доме двадцать процентов отойдет администрации. Строишь дом, а потом - бац! - администрация меняется, а новый глава заявляет: вы договаривались с моим предшественником и подписали невыгодный для города контракт. И добавляет: либо я на вас в прокуратуру пожалуюсь, либо давайте поменяем условия контракта. Понятно, что если инвестор не хочет менять условия контракта, то строительство стопорится и возникает проблема обманутых вкладчиков", - рассказывает г-н Сотников.

Надорвавшийся рынок

Поначалу конфликты между дольщиками, строителями и местными администрациями имели локальный характер. Однако весной вступил в силу новый закон "Об участии в долевом строительстве". Есть версия, что именно он и привел к размножению "недобросовестных" застройщиков и "обманутых" дольщиков.

Каким образом? Во-первых, компаниям стало сложнее финансировать новые проекты за счет привлечения средств дольщиков - закон установил весьма жесткие требования к этой процедуре. Средние и небольшие фирмы, возводящие одновременно несколько домов, оказались в непростой ситуации и были вынуждены поумерить пыл. Во-вторых, новый закон был активно разрекламирован в средствах массовой информации, и впечатлительные соинвесторы строительства начали активно "качать" свои права. "По новому закону о долевом инвестировании строительство жилых домов стало возможным только при наличии полного пакета разрешительных документов. Однако до недавнего времени около девяноста процентов подмосковных компаний и около двадцати процентов московских фирм открывали продажи , а иногда и вели строительство без оформленных разрешений. Зачастую строительство начиналось на основании постановлений местной администрации. Все прочие документы оформлялись по ходу дела, - рассказывает Алексей Шепель. - В этом году частные инвесторы начали требовать от застройщиков соблюдения всех формальностей". И если компания не шла на уступки, то граждане начинали расторгать инвестиционные договоры, жаловаться в прокуратуру и организованно митинговать. Что еще больше усугубляло ситуацию.

Строительные компании, столкнувшиеся с дефицитом оборотных средств из-за оттока соинвесторов, были вынуждены приостановить строительство. "В сложившейся ситуации мы недооценили опасность паники со стороны пайщиков и последствия формирования негативного фона вокруг нашей компании. Мы оказались не готовы ко многим правовым и финансовым коллизиям", - заявила недавно председатель правления коммандитного товарищества "Социальная инициатива и Ко" Наталья Карасева. По ее словам, это просчет компании, которая за последний год извлекла из оборота 2 млрд рублей, чтобы вернуть деньги вкладчикам. Сумма весьма существенная для завершения строительства объектов. Сильнее всего пострадали фирмы, которые вели строительство с грубыми нарушениями и привлекали вкладчиков по сомнительным схемам.

Извлечь реальную выгоду из замороженных проектов крайне сложно

"В течение трех месяцев мы наблюдали бичевание строительного рынка по телевидению. Я включала телевизор и ловила себя на мысли, что никогда и ни у кого не купила бы квартиру. Но почему десять лет рынок работал, люди получали квартиры, и вдруг за три месяца что-то произошло? - недоумевает генеральный директор строительной компании 'Дружба' Марина Игнатова. - Мою компанию прокуратура поставила в один ряд с недобросовестными застройщиками, хотя на рынке мы работаем десять лет. Действительно, в декабре на одного из сотрудников компании - моего заместителя по строительству - было возбуждено уголовное дело по статье 330 УК (самоуправство). Проблемы возникли из-за того, что в Мытищах мы вели строительство без разрешения. Но срок действия старого разрешения закончился, а мы его не успели продлить. Отсутствие разрешения стало поводом для приостановки строительства. Через две недели все забудут, что мы давно на рынке, а компания понесет убытки". Гендиректор "Дружбы" расценивает происходящее как попытку захватить активы ее компании.

Впрочем, большинство участников рынка не склонно драматизировать ситуацию. По их мнению, оправдания пострадавших компаний звучат неубедительно. "Надо было не надеяться на административный ресурс, а играть по правилам", - говорят они. Вместе с тем эксперты отмечают, что поспешные действия, предпринимаемые чиновниками для снятия социальной напряженности, создают определенные предпосылки для передела рынка жилищного строительства.

Здесь отдать, там получить

Московские и подмосковные власти уже признали, что недооценили экономическую и юридическую угрозу сложившейся ситуации. "Сегодня мы готовы сделать все от нас зависящее, принять все необходимые меры и взять на себя ответственность. Проблема обязательно будет решена, но в индивидуальном порядке и в каждом конкретном случае по-разному", - заявил недавно заместитель руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян. При этом, московские и подмосковные власти решили не утруждаться выработкой единообразных и прозрачных способов урегулирования споров. В ноябре мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что московские власти намерены достраивать жилые дома для граждан, обманутых строительными фирмами. И пообещал, что столичное правительство найдет возможность помочь обманутым покупателям жилья так, чтобы не затронуть интересы очередников и городского бюджета в целом. Однако сейчас уже очевидно, что московский мэр лукавил. В случае реализации предложенных чиновниками схем по завершению недостроя так или иначе городские администрации будут вынуждены понести если не прямые, то косвенные убытки. То же самое справедливо и в отношении подмосковных властей.

Чиновники предложили крупным строительным компаниям достроить часть домов в обмен на всевозможные преференции. Так, например, заместитель руководителя стройкомплекса Москвы Александр Косован заявил, что для достройки домов компании "Мастерок" будут привлечены надежные инвесторы на внеконкурсной основе. В частности, в число надежных попала компания Су-155. Этот строительный холдинг будет достраивать два недостроенных дома фирмы "Стройиндустрия" и один дом "Мастерка". Как заявили в пресс-службе Су-155, инициатива передать им эти дома исходила от московского правительства. "Речь идет о так называемых стартовых домах, предназначенных для переселения из пятиэтажек. Уже сложилась практика, что переход подобных участков к другому инвестору - это всегда поручение Комплекса архитектуры и строительства. Соответствующими документами констатируется, что прежний соинвестор достроить объект не в состоянии. Сейчас обсуждается как механизм передачи объекта, так и вопросы компенсации", - заявили в пресс-службе. Очевидно, затраты Су-155 предполагается компенсировать за счет соразмерного уменьшения обязательств компании по перечислению в бюджет города денежных средств по другим инвестиционным проектам. То есть власти готовы сократить долю города - пожертвовать, таким образом, муниципальным жильем. "Не представляю, как будет происходить передача контрактов. Наверное, все как обычно будет - они любители простых и мудрых решений. Напишут бумажку. Здесь отдать, там получить" - так прокомментировал решение властей гендиректор компании "Новый мир" Евгений Спиренков.

А в Подмосковье ведутся переговоры о передаче объектов "Стройметресурса" компании "ПИК-Регион", которая входит в "Группу ПИК". Ей могут быть переуступлены права и обязанности сразу по нескольким инвестиционным контрактам на застройку микрорайонов. Следует отметить, что в декабре прошлого года "ПИК-Регион" уже достроила в Дмитрове бывший жилой дом "Стройметресурса". Представители "ПИК-Региона" уже не раз во всеуслышание заявляли, что ведут "зачистку" подмосковных городов от "пирамид".

Нелегитимные и рискованные

Между тем участники столичного и подмосковного рынка, не вовлеченные в процесс принятия "мудрых решений", полагают, что за завершение недостроенных домов строительные компании берутся в добровольно-принудительном порядке. "Любой девелопер хочет быть защитником народных масс, показать свою значимость. На самом деле компаниям, которым будет поручена незавершенка, деваться некуда. Некоторые из них провалили сроки сдачи домов, дольщики взбунтовались. Вот подмосковные чиновники им и сказали: либо вы найдете деньги и достроите, либо затопчем, как и всех прочих", - изложил "Эксперту" свою версию происходящего один из представителей московского стройкомплекса. "Можно предположить, что крупным холдингам, владеющим домостроительными комбинатами, имеет смысл забирать недострои, чтобы загружать свои мощности", - полагает начальник отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-строительной компании "Сити-XXI век" Александр Зубец.

По мнению экспертов, извлечь реальную выгоду из замороженных проектов крайне сложно. "Это кот в мешке. Возможно, крупные компании могут позволить себе потерять два-три миллиона долларов на проекте и заработать рукопожатие какого-нибудь градоначальника. Я, к примеру, не могу. Я очень хочу пожать эту руку, но готов сделать это не более чем за сто тысяч долларов", - отмечает представитель одной из московских строительных компаний.

Предлагаемые властями схемы передачи прав застройки рискованны с экономической и юридической точек зрения

Из всего недостроя интерес могут представлять объекты, где нет "двойных" продаж, а банки не предъявляют залоговые требования. Однако главный риск недостроев как раз в отсутствии точных данных о количестве проданных квартир. "Это нигде не фиксируется, учетная регистрация не ведется. Договор долевого инвестирования - это аналог векселя, который не прошел через бухгалтерию предприятия, но является безусловным платежным средством. Если на нем стоит подпись руководителя, владелец не обязан объяснять, как к нему попала эта бумага. Он вправе получить причитающиеся по нему деньги. То же самое и с квартирой, приобретенной по договору соинвестирования. Можно поверить предыдущему владельцу, что незавершенный дом не распродан, и взять его по себестоимости, а потом узнать, что весь дом продан", - говорит Максим Сотников.

Кроме того, эксперты утверждают, что предлагаемые властями схемы рискованны не только с экономической, но и с юридической точки зрения. Легитимность передачи недостроев вне конкурса и предоставление администрациями компенсаций застройщикам в виде новых участков под застройку (либо снижение доли города) весьма сомнительна. По закону права на недострой должны передаваться в судебном порядке. Прежний застройщик должен быть обанкрочен, а площадки проданы с молотка на аукционе. "Передача чего-то кому-то самими чиновниками - это простор для коррупции", - замечает один из наших собеседников. В то же время он признает, что отработанных законодательных процедур передачи незавершенки попросту не существует.

По мнению специалистов, передача недостроенных домов ограниченному кругу компаний оправдана разве что с точки зрения оперативности и защиты прав соинвесторов. Да и то не всегда. "При смене застройщика дольщик не вправе обращаться с требованиями к новому застройщику, поскольку между ними отсутствуют какие-либо правоотношения. Заключение договора уступки прав новому застройщику без согласия дольщика будет противоречить требованиям Гражданского кодекса", - комментирует ситуацию руководитель земельной практики юридической компании Legas Анна Кожушко. По ее словам, дольщики могут обратиться в суд с исками о признании недействительными договоров уступки прав застройки.

С 1 октября этого года, с момента вступления в силу Градостроительного кодекса, определение доли города и предоставление земельных участков без конкурса незаконно. И, как говорит консультант фонда "Институт экономики города" Леонид Бандорин, "однозначно не может быть обещаний со стороны администраций о предоставлении земельных участков без проведения аукционов. В противном случае в дело должна вмешиваться прокуратура".

Цельное полотно, а не лоскутное одеяло

У компаний, втянутых в долгострой силами местных администраций, есть риск столкнуться в ходе реализации этих проектов с целым букетом экономических и юридических проблем. Однако если упорядочить этот процесс и вписать его в правовые рамки, то в происходящих на московском и подмосковном рынках процессах можно усмотреть и положительные явления.

"Рынок подмосковной недвижимости - один из самых больших в России. И до последнего времени он был достаточно либерален с точки зрения появления новых компаний и количества игроков. Можно предположить, что сейчас мы имеем дело с попыткой консолидации рынка. Он вполне может оказаться под контролем нескольких крупных игроков", - полагает заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Фетисов. Он считает, что это ухудшит позиции покупателей, так как конкуренция исчезнет, а цены будут расти быстрее.

Но, заметим, у властей есть намерение реализовать крупный национальный проект "Доступное жилье". Однако реализовать его силами разрозненных мелких игроков невозможно. "Коль скоро программа 'Доступное жилье' попала в список национальных проектов, то строительный рынок нужно упорядочивать, хотя бы для того, чтобы продвигать ее", - говорит г-н Сотников.

Косвенно о намерении властей переделить рынок в пользу крупных игроков свидетельствует и ужесточение правил игры на нем. В частности, московские власти уже пообещали запретить продажу квартир на "нулевом" цикле строительства и ввели в качестве обязательного требование предоставлять банковскую гарантию. "Мы потребуем запретить продажу квартир без утвержденной документации и без выполнения определенных этапов работ, - заявил недавно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. - Если не выполнен фундамент, то продажа квартир вообще исключается. При возведении фундамента можно будет начинать продажу, но только по цене выполненной работы, то есть стоимость квартиры не должна опережать стоимость строительства".

Не упорядочив строительный рынок, реализовать национальную программу строительства доступного жилья будет сложно

Господин Ресин также пообещал, что городские власти выпустят распоряжение, по которому к конкурсу на строительство домов будут допускаться только организации, имеющие гарантии банка на весь объем строительства. Раньше для участия в конкурсе требовалось предоставить письменное обещание банка рассмотреть возможность финансирования проекта, если компания выиграет конкурс. Теперь же потребуется банковская гарантия. Между тем только за ее предоставление строительная компания должна будет заплатить банку около 5% от суммы кредита.

Все участники рынка, отмечает г-н Зубец, ощущают на себе действия, которые сейчас предпринимает государство и на уровне законотворчества, и в плане административных решений, и все они укладываются в единую логику. "Четко просматривается желание консолидировать рынок. И это понятно, ведь проще контролировать нескольких крупных игроков, чем распыленные, независимые друг от друга организации, - считает Александр Зубец. - В строительной отрасли масса проблем государственного масштаба и значения. Здесь можно и политический капитал заработать, и реально воздействовать на экономическую ситуацию в стране. Уже становится очевидным, что государство больше не устраивает то лоскутное одеяло, которое представлял собой рынок жилья. Оно заинтересовано в том, чтобы крупные доли рынка оказались в руках предсказуемых и по возможности лояльных игроков".