По оценкам брокерских компаний, ежегодно в Москве примерно 300─400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости переходят от одних хозяев к другим. Преимущественно предметом сделок становятся здания площадью менее 20 тыс. кв. м. Сделки с более внушительными площадями единичны. Причем сколько из них инвестиционных (покупка совершается с целью извлечения дохода от недвижимости в долгосрочной перспективе), оценить крайне сложно.
В минувшем году в поле зрения ведущих консалтинговых компаний попало около десятка таких контрактов -- это в два раза больше, чем в 2004-м. "Однако консалтинговые и брокерские компании видят только узкий сегмент рынка -- сделки с качественными складами, офисами и торговыми объектами. Но ведь есть еще колоссальный сегмент рынка -- тело айсберга -- это офисы класса B, С, D. Основная масса контрактов заключается там, но на рынке нет компаний, которые суммировали бы всю информацию о них", -- уточняет заместитель директора департамента инвестиций компании Colliers International Азамат Кумыков.
Стоимость коммерческого квадратного метра в среднем колеблется от 1,5 до 2 тыс. долларов. Ставки капитализации (доходность инвесторов на вложенный капитал без учета транзакционных издержек) составляют 12─14%. Маржа продавцов, по экспертным оценкам, варьируется в интервале 20─50%. "В отдельных случаях прибыль может достигать и семидесяти процентов", -- замечает менеджер департамента развития компании "Промсвязьнедвижимость" Александр Кириленко.
Расконсервация
По словам брокеров, рост числа инвестиционных сделок обусловлен появлением на российском рынке коммерческой недвижимости новых крупных игроков, в том числе западных инвестиционных компаний. Пожалуй, самым заметным стал выход на московский рынок фонда недвижимости Raven Russia Limited. Недавно он купил у компании "Росевродевелопмент" строящийся в Подмосковье складской комплекс "Крекшино" площадью 115 тыс. кв. м за 110 млн долларов. Кроме того, за 18,6 млн долларов Raven Russia приобрел складские терминалы "Кулон-Балтия" и "Кулон". Всего же, как неоднократно заявляли представители Raven Russia, фонд намерен вложить в российскую недвижимость около 800 млн долларов.
"Инвесторы становятся менее консервативными, -- отмечает в связи с этим г-н Кумыков из Colliers International. -- Например, до появления на рынке фонда Raven Russia никто и не думал покупать склады. Теперь же некоторые игроки, которые ранее проводили весьма консервативную политику, расширили инвестиционный мандат. У них появился интерес к различным сегментам рынка недвижимости. Инвесторы готовы брать на себя повышенные риски". Действительно, фонд Флемингов (FF&P Russia Real Estate), например, до недавнего времени интересовался исключительно офисами класса A в центре Москвы. Теперь же в поле его зрения попали качественные склады.
Рост интереса к московской недвижимости участники рынка объясняют еще и тем, что инвесторы получили доступ к широкому спектру финансовых рычагов. В частности, на рынке появились такие банки, как Hypo Real Estate и EuroHypo, которые предложили очень конкурентные условия заемного финансирования -- длинные деньги под низкие ставки. Хорошие заемщики получили возможность приобретать качественные объекты (с надежными денежными потоками, длинными договорами аренды и хорошими арендаторами) с помощью кредитов под LIBOR+3,3%, выдаваемых на срок до десяти-двенадцати лет.
"Полагаю, что в ближайшем будущем мы увидим большое количество сделок. Сейчас очень хорошее время продавать объекты. До сих пор на критически низком уровне находятся процентные ставки. А вот через год можно опоздать. Ставки рефинансирования в США идут вверх, что уменьшает эффективность финансового рычага для долларовых активов", -- говорит г-н Кумыков.
Следует отметить, что все больше западных инвесторов привлекают средства для приобретения недвижимости в России через IPO. Например, Raven накануне сделки с "Росевродевелопментом" разместил примерно 30% своих акций, выручив более 266 млн долларов. В начале прошлого года швейцарская инвестиционная компания Eastern Property Holdings выставила на бирже акции на 55 млн долларов. Вырученные средства также планировалось инвестировать в российскую недвижимость (ранее ЕРН уже купила у Westdeutsche Immobilien Bank один из московских офисных центров).
Собственники созрели
Формирование инвестиционного спроса на объекты недвижимости происходит на фоне "созревания" владельцев офисной и складской недвижимости инвестиционного уровня.
"Сегодня инвестор может привлечь финансирование от западных банков на довольно выгодных, ранее недоступных условиях. Многие собственники зданий поняли, что теперь инвесторы в состоянии заплатить за них большие деньги. Предложения о покупке стали более интересными для владельцев объектов", -- говорит старший консультант отдела рынков капиталов компании Knight Frank Виктор Малеванкин. По его словам, многие отечественные девелоперские компании сформировали портфель новых проектов, которые им нужно развивать, вкладывая живые деньги. Поэтому они и решаются продавать ранее возведенные здания.
По сути дела, на рынке формируется когорта игроков, изначально нацеленных не на владение построенными офисами, складами и торговыми центрами, а на девелопмент проектов с последующей их перепродажей. Примером такой структуры является уже упомянутая компания "Росевродевелопмент" -- она была изначально нацелена на создание объекта недвижимости инвестиционного качества с целью последующей продажи. "Это осознанная стратегия, и многие компании могут пойти по аналогичному пути, -- говорит г-н Малеванкин. -- Подтолкнуть их к этому может дефицит средств для развития, а также осознание того, что сегодня продавать недвижимость выгодно. Ведь риски владения ею можно переложить на покупателей, которые, правда, платят исходя из ставки капитализации порядка тринадцати процентов (тогда как в Восточной Европе ставка капитализации составляет восемь процентов), но при этом цена определяется исходя из текущего чистого операционного дохода. А каким будет операционный доход завтра, предсказать сложно".
"Сейчас достаточно много российских и западных предприятий, которые рассматривают возможность приобретения наших объектов, зачастую обращаясь в компанию на этапе предпроектных разработок", -- констатирует руководитель департамента офисной недвижимости холдинга "Капитал Груп" Елена Кравцова.
Впрочем, пока рано говорить, что компаний, выполняющих исключительно девелоперские функции, множество. "Действительно, некоторые девелоперы строят здание, пять лет собирают арендный поток, а потом продают недвижимость. Но многие ее держат. Например, уже давно инвесторы хотели бы купить здания, построенные Enka. Однако до сих пор ни один объект, возведенный этой компанией, не продан", -- комментирует ситуацию исполнительный директор компании Praedium Рубен Алучжян. "Наша компания готова рассматривать вариант продажи недвижимости в том случае, если предложенная цена превысит пятилетнюю прибыль от объекта. Кроме того, решение во многом зависит от залоговой привлекательности здания", -- говорит директор департамента маркетинга компании "Промсвязьнедвижимость" Алеся Панова.
Еще один немаловажный фактор, стимулирующий рост инвестиционной активности в коммерческом сегменте недвижимости, -- готовность арендаторов к заключению долгосрочных договоров аренды, а также к заключению форвардных контрактов и договоров обратного лизинга. Например, помещения в одном из зданий Аптечной сети 36,6, приобретенные в прошлом году паевым фондом недвижимости "Тройка Диалог", сданы в долгосрочную аренду на срок до 14 лет. Приобретенные тем же фондом рестораны "Тинькофф" находятся в десятилетней аренде. И в том и в другом случае арендаторами выступают бывшие собственники зданий.
Хиты продаж
По мнению экспертов, в обозримой перспективе наименее рискованными для инвестиций останутся первоклассные офисные здания. Причем большинство сделок с офисами будет совершаться по схеме обратного лизинга.
"Для компаний, которые арендуют офисы, расходы на аренду составляют не очень значительную часть их затрат. Поэтому, когда в экономике или у отдельно взятой компании дела идут плохо, фирмы в последнюю очередь съезжают из офиса, -- говорит г-н Кумыков из Colliers. -- Другое дело торговые центры. В них есть устойчивые якорные арендаторы, с хорошим кредитным рейтингом. Но помимо них есть еще и множество мелких арендаторов. Столкнувшись с трудностями, они оперативно принимают решение о расторжении договора аренды. И если спрогнозировать с большей или меньшей степенью потоки от основных арендаторов можно, то арендные платежи от мелких арендаторов менее предсказуемы".
Вообще же главная проблема торговых центров -- низкое качество и плохая концепция. Объект может работать сейчас, генерируя арендный доход. А что будет через пять лет, когда рядом построят более крупные объекты с лучшей концепцией и местоположением? Как правило, в этом случае арендные доходы резко падают. Что же касается рынка складов, то в случае его падения арендаторы тоже агрессивно меняют условия. Во всяком случае, об этом свидетельствует европейский опыт.
Рискованным считается и гостиничный сегмент. "Сегодня заполняемость гостиниц доходит до девяноста процентов. Однако инвесторам следует помнить о том, что владелец гостиницы ею не управляет. Отелем управляет оператор, который пока не готов подписывать договоры аренды на эти здания, гарантируя тем самым инвестору доходность. Они готовы работать только за комиссию управляющего. Это значит, что, если гостиниц станет больше и заполняемость упадет, инвестор рискует потерять деньги, так как доходность снизится", -- поясняет г-н Малеванкин из Knight Frank.
Тем не менее инвесторы рискуют: в прошлом году было совершено несколько инвестиционных сделок в складском и офисном сегментах. А вот крупных инвестиционных сделок с торговыми центрами на московском рынке недвижимости пока не зафиксировано. "Торговая недвижимость в Москве, пожалуй, единственный сегмент рынка, в котором не было заметных инвестиционных сделок", -- говорит один из наших собеседников. Отчасти это объясняется тем, что профессиональных торговых центров не много и пока они не выставляются на продажу. Ощущается дефицит объектов, которые могли бы заинтересовать институционального инвестора с десятилетним горизонтом планирования. В свою очередь, владельцы качественной торговой недвижимости, видимо, пока не ощущают недостатка в ресурсах для развития. Они ждут роста стоимости торговых центров. И он, безусловно, произойдет. Ведь ставки капитализации будут падать и, соответственно, станет расти инвестиционная стоимость объектов.
В условиях сохранения стабильности на рынке коммерческой недвижимости снижение ставки капитализации будет означать готовность инвесторов платить больше за неизменный денежный поток. Ставки капитализации пойдут вниз из-за роста конкуренции между инвесторами за лучшие проекты, повышения доступности кредитов и улучшения инвестиционного климата в целом. "Трудно спрогнозировать, с какой скоростью они будут снижаться, -- говорит один из экспертов. -- Но не исключено, что уже к концу этого года по отдельным проектам очень высокого качества ставки снизятся до десяти процентов годовых".
