Участники московского рынка недвижимости вновь заговорили о дефиците земельных участков под жилищное строительство. Они утверждают, что в последнее время этот дефицит заметно обострился. Многие девелоперы уверяют: земли, которая имеется у них в запасе, хватит максимум на три года. "В Москве много участков с хорошими строительными перспективами, но вовлечение их в оборот осложнено юридическими, финансовыми и другими проблемами", -- сетует заместитель генерального директора компании "КВ Инжиниринг" Илья Шкабара. Ситуация усугубляется еще и тем, что городской администрации до сих пор не удалось выработать внятной модели земельно-правовых отношений, которая позволила бы не только ускорить процесс выделения земли, но и сделать его прозрачным и эффективным. В то же время площадок, которые выделяются через аукционы, явно недостаточно для динамичного развития рынка, а городские программы реконструкции кварталов сложившейся застройки и редевелопмента промышленных зон постоянно буксуют.
Кошки-мышки
До сих пор в качестве резервных территорий для жилой застройки рассматривались кварталы, занимаемые старым пятиэтажным жильем, а также районы промзон. В абсолютном измерении это внушительный земельный потенциал. Так, ликвидация примерно 20 млн кв. м московских пятиэтажек теоретически позволяет высвободить около 10 тыс. га, на которых можно было бы возвести 40─60 млн кв. м новостроек. Кроме того, в Москве более полусотни промышленных зон, которые занимают примерно 22 тыс. га. Вывод предприятий с этой территории тоже сулит существенную прибавку к имеющимся площадкам под застройку.
Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что пока программой сноса охвачена относительно небольшая часть старого жилого фонда. Так, в последние годы было снесено более 3 млн квадратных метров "хрущоб", еще около 7 млн планируется ликвидировать до 2010 года. Невысокие темпы сноса чиновники объясняют противодействием со стороны местных жителей. Они недовольны тем, что зачастую горожане не желают выезжать даже из разваливающихся построек. Но на самом деле проблема не в маниакальном упорстве москвичей, а в том, что городские чиновники до сих пор не научились внятно излагать жителям сносимых домов свои планы.
Характерный пример -- проект комплексной реконструкции одного из микрорайонов Сокольников. Администрация давно вынашивает планы сноса и реконструкции жилья в этой части города. К району, привлекательному во всех отношениях, уже проявляют интерес ряд крупных девелоперских структур. Однако вместо того чтобы посвятить жителей в детали проекта, власти предпочитают играть с ними в кошки-мышки. "Механизм отселения до сих пор непонятен. Один из предложенных вариантов -- переселение жителей сносимых построек в "стартовые" дома. Однако никто не может гарантировать, что условия проживания в "стартовых" домах не будут хуже. Например, один из таких домов предполагается построить на Стромынке, прямо над линией метро. Выходит, нам предлагают поменять наши уютные ,хотя и старые дома с хорошим видом из окон на вибрацию от метро и оживленную магистраль. Естественно, такой вариант мало кого устраивает", -- говорит один из жителей Сокольников.
Более того, некоторые граждане и вовсе убеждены, что многие дома сносить не надо, достаточно их капитально отремонтировать. Они не понимают причину пристального интереса к их жилью со стороны чиновников и задают им резонный вопрос: разве в Москве не осталось более изношенных построек?
Аналогичными по накалу страстей конфликтами сопровождаются проекты, связанные с реконструкцией промышленных зон. Только в этом случае девелоперам приходится искать компромисс с собственниками промышленной недвижимости. И, как показывает практика, не всем это удается. Некоторым компаниям уже пришлось отказаться от реализации подобных проектов. При отсутствии общепринятых правил игры и административных рычагов закономерен и результат: по самым грубым оценкам участников рынка, ежегодно от промзон освобождается не более 40─50 га земли.
Закопать электричество
При таком раскладе на первый план выходят непривычные модели получения территорий под строительство. Недавно одну из них предложили городскому правительству компании Mirax Group и "Интеко". Они вознамерились убрать в подземные кабельные линии около 5 км воздушных линий электропередачи на северо-востоке Москвы. Для реализации этого проекта девелоперы создали Российскую инжиниринговую энергетическую сетевую компанию (РИЭСК), участниками которой стали также фирмы, аффилированные с Федеральной сетевой компанией. На освободившейся территории инвесторы намерены возвести около 1 млн кв. м жилья. Предполагается, что этот пилотный проект будет реализован в течение 2006─2009 годов и станет основой городской программы переустройства ЛЭП в подземные кабельные линии. Следует отметить, что аналогичный проект в границах квартала, расположенного на юго-западе Москвы, вынашивает еще одна крупная инвестиционно-строительная компания.
Некоторые участники рынка недвижимости неоднозначно оценивают подобные инициативы. Они полагают, что это попытка концентрации значительных земельных ресурсов в руках ограниченного круга игроков. Возможно, с целью дальнейшей перепродажи. "Когда инвесторы осуществят прокладку коммуникаций, они смогут распродавать территории в розницу более мелкими участками по рыночной цене", -- говорит один из наших собеседников. "Мы считаем, что эта акция в большей степени пиар-ход компаний, поскольку осуществление подобного проекта -- длительный и капиталоемкий процесс. Да и площадка, о которой идет речь в пилотном проекте, не самая привлекательная с точки зрения экологии и стоимости жилья в этом районе", -- полагает первый заместитель гендиректора компании "М.О.Р.Е.-Плаза" Михаил Михайлов.
А вот руководитель отдела инженерных систем инвестиционно-строительной компании "Сити -- XXI век" Владимир Заусалин, напротив, считает проекты переноса ЛЭП под землю интересными и перспективными. "Электрические сети создают вокруг себя мощнейшее электромагнитное поле. Санитарно-эпидемиологические нормы запрещают возводить жилые дома и другие сооружения на расстоянии ближе двадцати пяти метров от крайнего провода в обе стороны от линии электропередачи. В Москве такие коридоры составляют в поперечнике до ста пятидесяти метров. Если же линию электропередачи переместить под землю, проложив электрический высоковольтный кабель, то охранная зона, исключающая возможность строительства, сузится до коридора шириной пять метров. Таким образом, прокладка одного километра подземного кабеля позволяет освободить под строительство от пяти до десяти гектаров земли", -- поясняет он.
По словам г-на Шкабары из компании "КВ Инжиниринг", объекты электроэнергетики, принадлежащие Федеральной сетевой компании и "Мосэнерго", занимают около 5 тыс. га. Он подсчитал, что оптимизация имеющихся воздушных электросетей и объектов электроэнергетики позволит высвободить не менее 20% этой территории. При существующем нормативе строительства над закопанными линиями электропередачи можно построить в общей сложности около 25 млн кв. м недвижимости. "Кстати, в Европе ЛЭП идут до черты города, а затем "уходят" под землю. Современные технологии выработки электроэнергии не требуют таких больших площадей для объектов энергообеспечения", -- отмечает наш собеседник.
Вспомнить о пробках
Большинство экспертов полагают, что проекты переноса ЛЭП могут оказаться интересными с точки зрения девелопмента освободившихся территорий еще и потому, что ЛЭП -- это линейно протяженный объект. Территории под ними могут использоваться как для возведения жилья и офисов, так и для строительства новых дорог -- это только повышает их ценность. "К тому же гораздо проще согласовать интересы между теми, кого затрагивает реализация подобного проекта. В отличие, скажем, от работы с промзонами или пятиэтажками", -- утверждает один из наших собеседников.
Пожалуй, единственным барьером для тиражирования опыта по закапыванию ЛЭП может оказаться стоимость подобных работ. По оценкам экспертов, на обустройство одного километра подземных электросетей потребуется не меньше 1 млн долларов. Впрочем, некоторые участники рынка оперируют более скромными цифрами. "Некоторое время назад мы рассматривали возможность переноса ЛЭП под землю в одном из подмосковных городов, но потом отказались от этой идеи из-за больших затрат. Правда, позже выяснилось, что новые технологии позволяют существенно удешевить эту работу", -- говорит заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Фетисов.
При этом участники рынка не строят иллюзий и сомневаются, что перенос ЛЭП -- даже в том случае, если опыт будет растиражирован, -- позволит в скором времени существенно увеличить количество земли под застройку в городе. Во-первых, потому ,что это трудоемкие проекты, которые, скорее всего, будут разбиваться на несколько очередей. Во-вторых, до конца непонятно, насколько качественно и в какой срок будут спроектированы районы будущей застройки. Если, как это часто бывает, спустя рукава, то неизбежно обострятся транспортные проблемы на прилегающих к застраиваемым кварталам магистралях. И, судя по всему, пока эта проблема явно недооценивается инвесторами и властями города. "Для удачной реализации пилотного проекта необходимо решить транспортную проблему. Сегодня район, который планируется освободить от ЛЭП, граничит с Алтуфьевским шоссе, которое, хотя и является крупной транспортной артерией столицы, постоянно перегружено. Улицы Бибиревская и Широкая тоже не смогут обеспечить бесперебойное движение. Необходимо предусмотреть строительство дополнительных автомобильных дорог, связывающих микрорайон с крупными трассами", -- полагает директор по маркетингу и продажам компании "Квартал" Сергей Лушкин.
На эту же проблему указывает и г-н Шкабара из "КВ Инжиниринг": "Транспортная инфраструктура должна развиваться опережающими темпами, поскольку прирост автопарка в городе происходит быстрее, чем прирост населения. Сейчас в Москве зарегистрировано два миллиона автомобилей. Если же ориентироваться на средние европейские показатели, то вскоре эта цифра возрастет до шести миллионов".
