Другие города

Илья Ступин
27 февраля 2006, 00:00

Национальная жилищная программа обречена на провал, если не определить основные векторные направления отраслевого развития и не создать эффективную систему управления жилищным проектом

В последнее время в риэлтерских, строительных и банковских кругах активно обсуждается проект "Новая жилищная политика", разработанный одноименным комитетом объединения предпринимателей "Деловая Россия".

Авторы этого документа предупреждают, что безудержное развитие ипотеки в условиях ограниченного предложения жилья чревато взрывным ростом цен. Одной из главных опасностей они считают государственное стимулирование резкого падения процентных ставок по кредитам за счет сверхподдержки федерального ипотечного агентства при полном отсутствии мер, стимулирующих объем предложения жилья. На фоне уже начавшегося замедления темпов роста жилищного строительства (по итогам года они снизились с 12 до 7%) такие шаги только усиливают дисбаланс спроса и предложения, возникает угроза возникновения широкомасштабного жилищного кризиса. По мнению руководителя комитета "Новая жилищная политика" "Деловой России" Евгения Туголукова, катастрофы можно избежать, если уже сейчас скорректировать концепцию национального жилищного проекта и стратегию его реализации.

-- Евгений Александрович, недавно в экономической доктрине, опубликованной в "Эксперте", мы выступили с идеей реализации нескольких национальных инновационных проектов. Один из них -- создание "города будущего" и "домов будущего". Каким "город будущего" представляется вам?

-- Это город, при строительстве которого реализованы новые принципы территориального планирования, город новых жилищных стандартов и новых технологических решений.

-- Как я понимаю, создание условий для появления "городов будущего" и "домов будущего" и есть главная цель вашего проекта "Новая жилищная политика России"?

-- Прежде всего мы исходим из необходимости существенного увеличения объемов жилищного строительства. Около восьмидесяти процентов жилья построено во времена Хрущева и Брежнева. Качество этого жилья изначально было невысоким, а срок эксплуатации редко превышал двадцать пять лет. Поэтому в течение следующих двадцати пяти лет необходимо не просто удвоить объемы строительства, но и заместить не менее семидесяти процентов ныне существующих домов. По нашим подсчетам, до 2030 года надо построить не менее 5,4 триллиона квадратных метров.

-- И где же вы намерены построить такое количество домов, учитывая, что строительные компании уже сейчас жалуются на дефицит земли и износ мощностей?

-- Мы уверены, что надо либо исходить из сверхзадач и под них формировать соответствующие механизмы, либо довольствоваться десятипроцентным приростом жилищного строительства в год и грезить удвоением ипотеки. Полагаем, что для решения сверхзадач у нас достаточно резервов. Приоритетным направлением градостроительства должно стать не расширение существующих, а строительство новых городов. Тех самых "городов будущего", о которых вы говорите. В некоторых регионах уже сейчас целесообразнее построить город в чистом поле, чем развивать сложившееся поселение. Мы предлагаем не уплотнять застройку в старых городах с устаревшими инженерными и транспортными сетями, зданиями, построенными по технологиям пятидесятилетней давности, а возводить города-сателлиты, переводить туда сервисно-административные центры, зоны жилой застройки. А старый город постепенно замещать новыми градостроительными решениями, сохраняя в нем культурный и, в случае необходимости, производственный потенциал. Вот сегодня московские власти пытаются выводить промзоны из города. А может, не надо их трогать? Не проще ли перенести центры отдыха, сервиса и жизни на другие территории?

Мораторий на хаос

-- Что же мешает уже сейчас создавать города-сателлиты?

-- Во-первых, цена вопроса. Сегодня проще развернуть точечную застройку на старых коммуникациях, чем осваивать голое поле. У нас эгоцентричное строительство. Застройщики всеми силами стараются захватить пятна, которые остались, и воткнуть туда очередной домишко. Во-вторых, нет стратегической линии. Власть не может сформулировать идеологию градостроительства, внутри государства нет системы концентрации идей, их обработки и воплощения в жизнь. В стране нет института современного и эффективного генерального планирования. По сути дела, чиновникам дан карт-бланш на хаотичную застройку городов. Неудивительно, что никто даже и не задумывается над тем, как застроить чистое поле, как привлечь инвестиции. Понятно, что на средства дольщиков построить стратегически важные объекты невозможно.

-- Что такое в вашем понимании современное и эффективное генеральное планирование?

-- Это градостроительное планирование, основанное на новых стандартах обеспечения граждан жильем и инфраструктурой. Сейчас жилищный стандарт не превышает восемнадцати квадратных метров на человека, что в два раза меньше европейских норм. Надо довести его хотя бы до двадцати пяти метров. Или другой пример: горожанам уже сейчас не хватает парковок. А что будет, когда через два года автомобиль будет доступен всем? Очевидно, что существующие принципы планирования городов этих нюансов не учитывают. Между тем именно стандарт жилищных и инфраструктурных условий должен задавать принципы генерального планирования. Вот когда мы к этому придем, тогда и города будут выглядеть иначе. Нужен жесткий регламент: в городе не должно вообще ничего строиться, если нет генплана. А то ведь как получается: в последнее время инсоляция (нормы освещения помещений солнечным светом. -- "Эксперт") стала основным строительным термином, тогда как раньше о нем особо и не задумывались, потому что плотность застройки была значительно ниже. А сегодня строители только и ломают голову над тем, как бы во двор воткнуть дом, сохранив при этом нормы инсоляции. Это идиотизм. В результате мы лишились детских площадок, парковочных и парковых зон. Такую хаотичную застройку надо запретить. Причем генплан должен обновляться раз в несколько лет, а работа над ним -- жестко координироваться на федеральном уровне, чтобы у главных архитекторов городов не возникало соблазна придумывать и воплощать собственную идеологию. Все должно находиться в русле единой государственной идеологической концепции. Если мы к этому не придем, то получим страшные, как попало застроенные города. Ведь пока генеральное планирование используется для "освоения" бюджетных средств и раздачи "пятен" конкретным застройщикам.

Приоритетным направлением градостроительства должно стать не расширение существующих, а строительство новых городов

-- И кому же вы планируете поручить разработку современных генеральных планов? Престарелым советским архитекторам?

-- Но в Китае же кто-то проектировал современный Шанхай? Нужно создать федеральный научный центр генерального планирования, который должен определять жесткие рамки, разрабатывать и осуществлять экспертизу генеральных планов. В стране есть достаточное количество профессиональных кадров. Только пока их загоняют в жесткие рамки и при случае дают понять: не горячись, парень, ты еще молодой, глупый. Есть много профессионалов, которые способны выработать идеологию архитектуры, сформировать несколько типов территориального обустройства -- в нашем представлении это мегаполисы, города, технополисы. Главная проблема, как нам кажется, заключается не в дефиците кадров, земли и мощностей, а в отсутствии единого центра управления развитием жилищного сектора. Пока чиновники не хотят брать на себя ответственность, нет четкой системы координат. Спрашивается, как Минрегион может управлять национальным проектом "Доступное жилье", если это ведомство финансируется по остаточному принципу и вынуждено постоянно выпрашивать средства у Минфина? По программе "Жилище" экономия бюджетных средств по ряду направлений достигала ранее семидесяти процентов. Вы представляете себе управленца в частной компании, который говорит: у нас куча денег на расчетном счете, предлагаю их не инвестировать, а подержать, пусть потаят в режиме инфляции. А у нас так и получается. Поэтому надо создать систему проектного управления, в рамках которой должны быть сконцентрированы технологии управления и финансирования. Все должно работать как бизнес, на уровне единоличных решений, согласуемых с коллегиальными органами. Нужен проектный подход к решению государственной задачи по развитию рынка жилья. И серьезный государственный орган -- например, национальная жилищная администрация, которая курировала бы работу по всем направлениям национального проекта. Мозаика складывается легко, просто брать на себя ответственность никто не хочет.

Хватит плодить гномов

-- Но какой бы ни была эффективной система управления, она нуждается в адекватных финансовых рычагах.

-- Безусловно. Причем под этим надо подразумевать не только бюджетные средства или собственный капитал участников рынка. Ресурсная база должна быть обеспечена кредитом. А раз мы говорим о кредите, то вся проектная конструкция должна быть обеспечена залоговым активом. Есть три способа его создания. Во-первых, это капитализация, то есть создание активов, под которые можно было бы занимать деньги. В этом смысле не обойтись без концентрации строительных и девелоперских компаний, без создания национальных строительных концернов. Ведь чем больше актив, тем дешевле кредитный ресурс и внушительнее объемы деятельности. Вторая форма -- госгарантии. Третья -- государственные ценные бумаги.

-- Каким образом, на ваш взгляд, можно ускорить процесс концентрации рынка строительства?

-- Пора перестать плодить гномов на государственных лицензиях, а потом удивляться, как много рисков в строительстве. Надо выдавать лицензии строительным компаниям только при наличии уставного капитала не менее ста миллионов рублей. Кроме того, эффективная система государственного заказа и госгарантий вполне могла бы стать хорошим стимулом для концентрации. Надо создавать экономические стимулы, такие условия для конкуренции, при которых игроки вынуждены были бы укрупняться. Нельзя выделить отдельную компанию, сделать ее национальной и снабдить государственными преференциями и госзаказом. Но и на все компании государственную гарантию нельзя распространить. Задача госзаказа -- на конкурсных условиях выбрать претендентов, концептуально и идеологически содержательных, и дать им государственные гранты для того, чтобы они разработали эффективные строительные технологии, которые можно было бы тиражировать.

-- А нужны ли какие-то конкретные преференции строительному бизнесу?

-- Почему бы и нет? В ипотеке концентрация преференций высока, а в строительном бизнесе их нет. Конечно, преференции общего назначения нельзя придумать, они должны быть разными для каждого вида деятельности. Например, для развития рынка стройматериалов имеет смысл облегчить условия для качественного и дешевого импорта. Это вряд ли сильно ударит по интересам местных производителей -- для них и так рынка немерено. Нужно добиться, чтобы объем сырья, технологического оборудования, машин на нашем рынке соответствовал объемам требуемого строительства. Но при этом надо удешевить их настолько, чтобы себестоимость строительства была доступной.

Пора клонировать новые технологии

-- Что же, на ваш взгляд, должно стать предметом госзаказа?

-- Государство должно создать невыполнимый на современных технологиях заказ и привлечь таким образом внимание амбициозных и инициативных предпринимателей. И исходить из того, что для обеспечения необходимых темпов роста жилищного строительства надо запустить механизмы поточного производства жилья, отвечающего новым стандартам. Нам представляется, что система госзаказа должна быть поэтапной, а создаваемые в его рамках продукты легко и быстро клонируемыми. Если такой продукт создан, то предприятию может быть открыта госгарантия, и оно сможет работать по принципу франчайзинга на условиях лицензионных соглашений. Это позволит тиражировать современные технологии. И неважно, кто будет франчайзерами -- крупный строительный холдинг или деревенская артель. Они все в равной степени обучатся, получат эффективный инструмент. Причем развивать надо взаимосвязанные направления, в совокупности двигающие поточное производство. Победителям конкурса могут быть предоставлены налоговые кредиты, государственные гарантии по кредитным обязательствам, льготные условия лизинга оборудования на период не менее пяти лет.

-- Какие же новые технологии нужно внедрять? Создается впечатление, что сейчас рынок стройматериалов ими и так перенасыщен.

-- Если говорить о рынке стройматериалов, то на нем действительно много уникальных в своем роде вещей. Однако нет системы потребления этих новаций. А раз нет масштаба потребления, значит, невозможно удешевить новые материалы. Поэтому необходимо, чтобы строительные технологии безостановочно обновлялись, здания проектировались по новым принципам. И система государственной поддержки должна стимулировать этот процесс. Пока главная задача -- уменьшить долю распространенных дорогих сырьевых ресурсов. В частности, цемента. Надо активнее применять легкие конструкции, которые сегодня можно сделать не менее надежными, чем железобетонные. Надо уменьшить долю необработанной древесины в строительстве. Надо создавать условия, чтобы эти материалы заменялись более эффективными аналогами.

-- А чем мерить эффективность материала?

-- Ценой. Пока это новый материал -- он стоит дорого, так как производится в небольших количествах. В то же время технологические решения, которые опираются на новые технологии, позволяют создать необходимый масштаб потребления. Этот масштаб в свою очередь позволит сделать новые технологические решения дешевыми. Производитель будет знать, что ему в жестко заданном графике надо произвести такое-то количество материалов. Причем не нужны меры прямой государственной поддержки. Моментально найдутся инвестиции под те госгарантии, которые будут выданы застройщикам.

Принципы "Лего" и "Икеа"

-- Но о каких новых технологических решениях может идти речь?

-- Ну, например, сегодня строители многоквартирных домов везут блочные элементы и плиты перекрытия на стройплощадку. Чем меньше город, тем дешевле логистика. Но чуть дальше -- вся логистика рушится, плечо доставки убивает целесообразность строительства. Нужно добиться того, чтобы на инфраструктурно обеспеченной площадке создавался мобильный производственный комплекс, который формировал бы элементы строительных конструкций на месте. Кстати, коммунальная инфраструктура тоже должна быть локальной. Что касается индивидуального жилья, то широко распространены технологии производства фанерных домиков. Однако опыт наводнений на юге показал, что при наличии технологий мы не можем произвести даже сто домов в течение трех месяцев. Качество при доставке оказывается отвратительным. Нужна технология поточного производства типовых комплектующих для массовой скоростной сборки и установки индивидуальных домов различных модификаций.

Система госзаказа должна быть поэтапной, а создаваемые в его рамках продукты легко и быстро клонируемыми

-- Как этого добиться?

-- За счет сочетания аналогичных решений. Условно говоря, принципа "Лего" и "Икеа". Принцип "Лего" заключается в наличии на рынке типовых элементов конструкций, из которых собираются разноплановые, но законченные дома на автономной территории. Нормативная скорость сборки должна быть доведена до нескольких месяцев. Количество людей и техники, задействованных в производстве такого дома, должно быть минимальным. Элементы конструкции -- максимально легкими. Дом должен сдаваться "под ключ". При этом хорошо иметь разноплановые решения, как фасадные, так и внутренние -- а это уже принцип "Икеа". У покупателя должна быть возможность прийти в магазин и заказать себе внешнюю и внутреннюю отделку. Кроме того, надо обеспечить ликвидность такого дома и создать вторичный рынок "жилищных конструкторов". Например, чтобы в случае дефолта заемщика дом разбирался и с дисконтом продавался. Кредитор в этом случае будет знать: где бы ни был построен дом, пятьдесят процентов стоимости он вернет. Если мы создадим типологию, то рынок сам начнет генерировать идеи и выпускать запчасти. Проблема заключается в том, что пока нет локального инвестора, который мог бы инвестировать в тиражирование такой технологии. Но если бизнес увидит заинтересованность и участие государства, то моментально ухватится за идею. До тех же пор, пока мы будем ремесленнически строить жилье, мы не добьемся увеличения его доступности.

Трансформация понятий

-- В вашем проекте много сказано о необходимости развития рынка арендного жилья. Разве сейчас этого рынка не существует?

-- Сейчас рынок аренды нелегален. При этом качество жилья, предлагаемого в аренду, оставляет желать лучшего. Права арендаторов не защищены, на рынке процветает мошенничество. Между тем развитие рынка аренды напрямую связано с необходимостью формирования миграционных потоков. В нашей стране работает много мигрантов из-за рубежа, а вот внутренние мигранты по территории государства почти не перемещаются. Почему? Отчасти потому, что потенциальные внутренние мигранты живут в приемлемых жилищных условиях на родине и при миграции такие же условия они обеспечить себе не могут. Вся система жилищного обеспечения настроена на продажу жилья, цены на него высоки. Таким образом, жилище определяет миграционную ментальность. Пока оно недоступно трудовой миграции. Для обеспечения нормального перемещения кадров нужно, чтобы тридцать процентов жилищного рынка приходилось на аренду. Нам до этого показателя далеко. Во-первых, потому что преимущественно в аренду сдаются избыточные площади бабушек и состоятельных граждан. Во-вторых, невозможно создать и развивать рынок аренды при существующей налоговой базе. Необходимо максимально упростить процедуру регистрации и налогообложения частного предпринимательства в этой сфере. Нужно ввести налоговый вычет для арендаторов жилья с суммы арендной платы. Помимо всего прочего, надо развивать бизнес по строительству и сдаче в аренду нового жилья -- доходных домов. Для этого доходные дома должны свободно становиться предметом залога. Затем, на наш взгляд, пора трансформировать понятие "социальный наем" в понятие "жилищные компенсации арендной платы за жилье".

-- А каким вам видится развитие жилищной ипотеки?

-- Мы считаем, что необходимо сбалансировать развитие ипотеки с темпами роста жилищного строительства и устранить некоторые перекосы, ущемляющие интересы участников рынка. Мы предлагаем несколько рецептов, как это сделать. Один из них - лимитировать АИЖК по выпуску корпоративных облигаций только в пределах пулов закладных по ипотечным кредитам, которые выдаются социально незащищенным гражданам. Сегодня участники ипотечного рынка находятся в неравных условиях с АИЖК, которое имеет монопольный доступ к госгарантиям. Кроме того, необходима государственная поддержка эффективных механизмов накопления гражданами первоначальных взносов по кредитам. До сих пор государство стимулирует спрос на жилье, тогда как государственная помощь должна быть переориентирована на организацию сбережений и стимулирование предложения жилья. С этой целью имеет смысл принять закон о строительно-сберегательных кассах, разработать законодательную базу для деятельности открытых и закрытых паевых фондов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры, которые имели бы право инвестировать средства в обязательства девелоперов, обеспеченные правами на землю и инвестиционными контрактами. Необходимо создать систему государственного премирования целевых жилищных накоплений граждан.

Линия горизонта

-- Предположим, что все условия, о которых вы говорите, будут созданы. Но многие строители категорически не желают строить больше жилья, опасаясь затоваривания рынка и снижения ликвидности. Исходя из этого они и выстраивают свои рыночные стратегии.

-- Посмотрите на рынок автомобилей, бытовой техники. Там же этого не происходит. Надо правильно понимать природу кредита и параметры ликвидности объекта. При наличии действующего механизма ипотеки не может быть затоваривания. Сейчас уже стоят очереди за ипотекой -- потому что нет предмета покупки. Это говорит о том, что ипотечный механизм уже избыточен. Сегодня ипотеки больше, чем предложения. При этом качество требования к жилью растет, "хрущобу" покупать уже мало кто хочет. Логично: зачем покупать "дыру" и двадцать лет рассчитываться за нее? С точки зрения банковской ликвидности выдавать кредит под вторичное жилье -- утопия, особенно на нашем рынке. Ипотечники закрывают глаза на это и надеются, что средний срок жизни кредита составит семь лет и что "хрущоба" выстоит. Вот тут вопрос ликвидности возникает, эту проблему надо решать. В то же время в новом жилье риски снижения ликвидности минимальны. По сути дела их два -- это макроэкономические потрясения и деградация территории.

Нужен проектный подход к решению государственной задачи по развитию рынка жилья

-- Кстати, вы привлекали в качестве экспертов застройщиков? Или, может быть, обсуждали с ними ваш проект, отдельные идеи?

-- Мы сознательно не привлекали застройщиков в качестве экспертов. Опыт нашего взаимодействия с ними показывает, что точка зрения девелоперов слишком зависима от рыночной конъюнктуры и сиюминутных обстоятельств. То есть, например, мы говорили строителям о том, что хотим взглянуть на проблемы развития рынка жилья комплексно. Они же начинали углубляться в детали: себестоимость строительства конкретных домов, узкоотраслевые нюансы. Мы сформулировали цель: надо увеличить объемы жилищного строительства в разы. Застройщики заявили, что это невозможно. Мол, строительных мощностей недостаточно, существует множество барьеров и ограничений. Так и что? Разве это повод для того, чтобы опустить руки и ничего не делать? Мы задавали ведущим застройщикам конкретный вопрос: когда вы будете строить хотя бы по пять миллионов квадратных метров в год? Внятного ответа так и не получили. По сути дела, сейчас в стране нет крупных девелоперских компаний. Строители не хотят делать бизнес масштабным. Лишь немногие при наличии административной поддержки рискуют строить микрорайоны. Строительные компании не видят горизонта. А вот мы этот горизонт попытались обозначить.

Авторы "Новой жилищной политики России" предлагают:

  • Выработать новые стандарты жилищных условий (не менее 25 кв. м общей площади жилья на человека, не менее двух парковочных мест на семью).
  • Пересмотреть принципы планирования территорий и заложить в основу генерального планирования принцип "сдвоенного города", сутью которого является вынесение административно-офисных центров на вновь застраиваемую территорию, которая должна постепенно обрастать новым жилищным фондом.
  • Ввести государственный заказ на новые технологии, позволяющие запустить механизмы поточного производства доступного и комфортного жилья.
  • Для повышения эффективности реализации национального жилищного проекта создать национальную жилищную администрацию, региональные жилищные агентства (возможно, на базе региональных ипотечных операторов) и федеральный центр генерального планирования.
  • Для создания условий к укрупнению застройщиков сохранить государственное лицензирование строительной деятельности и выдавать лицензии только при наличии у застройщика уставного капитала не менее 100 млн рублей (средняя себестоимость строительства двух стоквартирных домов).
  • Ввести обязательное страхование ответственности застройщиков, привлекающих долевое финансирование.
  • Легализовать рынок аренды жилья, создав условия для его динамичного развития (налоговые преференции арендаторам и владельцам социальных доходных домов, создание соответствующей законодательной базы и проч.).
  • Отказаться от государственных и муниципальных фондов жилья. Бесплатное жилье для отдельных категорий граждан должно приобретаться на рынке или на условиях открытого государственного заказа, финансируемого за счет частных инвестиций, но под госгарантии.
  • Урегулировать уровень процентных ставок по ипотечным кредитам с целью поддержания равновесия между спросом и предложением.
  • Госсубсидии при ипотечном жилищном кредитовании ограничить субсидиями на часть первоначального взноса и, возможно, периодическими субсидиями на частичное досрочное погашение кредитов.

Проект "Новая урбанизация"

В ноябре прошлого года мы опубликовали экономическую доктрину "Вернуть лидерство". Этот текст был результатом работы, проведенной ИГ "Эксперт" и Институтом общественного проектирования. Строительство жилья было одним из важнейших элементов нашей экономической доктрины. И надо сделать акцент на том, в чем именно мы видим важность такого сферы экономической деятельности, как строительство жилья, для развития хозяйства страны.

Сначала мы отнеслись к этому с сугубо экономической точки зрения. Известно, что для жилищного строительства характерен чрезвычайно высокий мультипликатор воздействия на экономический рост, и, таким образом, добиваясь роста строительства жилья, мы добиваемся и высоких темпов экономического роста. Рынок был очевиден: и низкие нормы жилищной обеспеченности, и изношенность жилого фонда -- все указывало на то, что объемы жилищного строительства с точки зрения физической потребности могут быть увеличены в 7─10 раз. Поэтому наш интерес переместился в сторону предложения. Там мы увидели проблемы малых размеров строительных компаний, недокредитованности строителей, дефицита строительных материалов, свободных и готовых под застройку земель. Очевидно, что все эти проблемы могли быть решены вполне обыденными методами, однако очевидно было и то, что все попытки их решения в течение последних пяти лет ни к чему не привели.

Отрасль, от деятельности которой зависят, выражаясь языком Фернана Броделя, структуры нашей повседневности, явно нуждалась в мощном проекте в качестве толчка. Речь могла идти о "новой урбанизации". Системе, где город перестает враждовать с человеком; где дом, материалы, из которых он изготовлен, коммуникации, которые его обеспечивают, позволяют более экономно расходовать природные ресурсы; где транспортные магистрали позволяют связать огромное пространство России.

Дойдя до этой точки, мы поняли, что говорить об этом страшновато. Не поймут. Но оказалось, напрасно. На заседании клуба "4 ноября", где мы обсуждали первые наброски к доктрине в части жилищного строительства (сокращенная стенограмма заседания клуба), сами участники рынка -- прагматичные бизнесмены -- заговорили о "городах будущего", о новых принципах расселения, о новых технологиях и т. д. Один из участников сказал буквально следующее: "Мы тут все обсуждаем ближайшую прагматику, а нужно, извините за советскую ностальгию, чтобы был среди нас 'кремлевский мечтатель'".

Этот короткий монолог показал, что, во-первых, многие чувствуют необходимость нового проектного подхода к теме человеческого жилья, а во-вторых, что эта проблема решаема. "Эксперт" будет развивать тему "Новая урбанизация" в течение всего года, предлагая свою площадку для высказывания всем, кто уже имеет или готовит предложения на эту тему. Первое интервью нам дал председатель комитета жилищной политики "Деловой России", которая пытается "пробить" свое видение национального проекта "Доступное жилье".