При работе над проектом экономической доктрины мы исходили из того, что при проведении внятной экономической политики ВВП России к 2025 году возрастет до 4 трлн долларов. Из них около 2,6 трлн долларов составит потребление домашних хозяйств. По нашим расчетам, около 20─25% потребления домашних хозяйств должно приходиться на рынок недвижимости. Таким образом, объем первичного и вторичного рынков недвижимости через двадцать лет составит порядка 500─550 млрд долларов. Это означает, что по сравнению с нынешними показателями рынок должен вырасти в семь-восемь раз.

Для достижения заданной планки необходимо обеспечить ежегодные темпы прироста рынка на уровне 35─40%. Западный опыт показывает, что нормальными темпами роста рынка жилищного строительства в периоды экономического подъема считается 15─20% в год. В последние два года этот показатель по России в среднем не превышал 13─14% (лишь в отдельных регионах рынок жилья растет гораздо быстрее). Этих цифр явно недостаточно не только для достижения заявленных целей, но и для своевременного обновления жилого фонда. Так, если в европейских странах ежегодно обновляется около 10% жилья, то у нас -- всего лишь 1%.

Жилищное строительство рассматривается нами как одна из локомотивных отраслей российской экономики еще и потому, что для него характерен очень высокий мультипликатор. То есть рубль вложения в жилищное строительство дает три─семь рублей прироста ВВП за счет развития смежных со строительством секторов производства. Впрочем, несмотря на очевидную необходимость ускоренного развития строительной отрасли, некоторые участники рынка полагают, что и сегодняшних темпов вполне достаточно. Более того, представители некоторых строительных компаний утверждают, что серьезно увеличить объемы строительства попросту невозможно. Действительно ли это так? При каких условиях жилищное строительства может развиваться быстрее? Эти и другие вопросы мы предложили обсудить за "круглым столом" застройщикам, риэлтерам и банкирам.

Изначально дискуссия развернулась вокруг проблем рынка строительных материалов. Вот что сказал по этому поводу председатель правления Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир Пономарев:

Серьезным ограничителем развития рынка является уровень развития базы стройиндустрии. На существующей базе с нынешним уровнем изношенности основных фондов и низким уровнем инвестиций в обновление производства возможно лишь двукратное увеличение объемов. То есть с нынешних сорока до восьмидесяти миллионов квадратных метров жилья в год. Чтобы был более существенный скачок, должны прийти масштабные инвестиции в развитие промышленности стройматериалов. Я не смогу назвать точную цифру, но пока идет текущее обновление основных мощностей. Инвестиции в производство стройматериалов крайне малы по сравнению с объемом инвестиций непосредственно в жилищное строительство.

Алексей Добашин

Генеральный директор промышленно-строительного концерна "Крост"

В течение пяти лет достаточно вложить около двухсот пятидесяти миллионов долларов в промышленность стройматериалов. Частично в модернизацию, частично в строительство заводов по новым технологиям. Такие деньги у частных застройщиков и промышленников есть. Государственные деньги здесь не нужны.

Владимир Пономарев:

Согласен, не нужны. Но не стоит забывать о стимулировании инвестиционных процессов. Сейчас, на мой взгляд, не очень продуманно распределены бюджетные деньги. Львиная часть средств направлена на развитие ипотечного кредитования, и только около сорока процентов планируется направить на жилищное строительство. В частности, на создание инженерной инфраструктуры. Между тем отдачи от этих вложений следует ожидать не ранее чем через три года при нынешних механизмах получения исходной разрешительной документации. И только потом, может быть, в базу стройиндустрии пойдет инвестиционная волна.

Алексей Добашин:

Как только появляется спрос на жилье, сразу пойдут инвестиции в развитие базы стройиндустрии.

Владимир Пономарев:

Так не бывает. Автоматически этого не произойдет. Требуется несколько лет устойчивого роста объемов жилищного строительства, чтобы инвесторы пришли в базу стройиндустрии. Тем более что уже сейчас мы имеем дело с огромным неудовлетворенным спросом на жилье. Цены-то растут.

Максим Сотников:

Генеральный директор строительной компании "Комстрин"

Возьмем цементную промышленность. Между объемами строительства и ростом производства цемента практически стопроцентная корреляция: в этом году в России будет выпущено порядка сорока двух миллионов тонн цемента и построено сорок миллионов квадратных метров жилья. Но до сих пор шел восстановительный рост цементной промышленности. В последние годы мы лишь восстановили мощности, которые были выведены с 1990-го по 1995 годы. Теперь, если поставлена задача к 2010 году вводить в строй около восьмидесяти миллионов квадратных метров жилья ежегодно, нам надо нарастить сорок миллионов тонн цемента. К сожалению, цемент на большие расстояния не перевезешь -- например, из Европы на наши стройки. Между тем, чтобы построить цементный завод мощностью миллион тонн в год, требуется приблизительно сто пятьдесят миллионов долларов. Поэтому нужны большие инвестиции в промышленность стройматериалов. Их объем, на мой взгляд, исчисляется миллиардами.

Алексей Добашин:

Наш концерн "Крост" построил за последние семь лет девять заводов: деревообрабатывающие фабрики, заводы по товарному бетону, по сборному железобетону и металлоконструкций. Я вас уверяю, что в частном бизнесе денег на эти цели достаточно. Не нужны миллионы, сотни миллионов долларов. Заводы должны быть маленькие. Например, для производства сборного железобетона достаточно завода на тридцать тысяч кубов в год. Цемент сегодня в стране есть, и цементные заводы нарастят мощность. Нужен только спрос промышленности на продукцию, стабильная законодательная база и ипотека. И поддержка, естественно, власти. Тогда спокойно все процессы пойдут за счет тех денег, которые уже есть в строительстве и промышленности.

Был простой, стал архитектурный

И. о. президента Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Сергей Постнов попытался перевести разговор в несколько иное русло:

Монолитно-кирпичный дом никогда не будет доступным. Надо обсуждать возможность внедрения новых технологий строительства, чтобы не производить столько цемента. Например, в Канаде же удалось решить эти проблемы.

Алексей Добашин:

В отличие от Канады в России невозможно делать акцент на малоэтажном строительстве.

Сергей Журавлев:

Заместитель генерального директора Межрегионального ипотечного агентства

Вообще, на мой взгляд, вопрос о том, много ли мы строим, большими ли темпами развиваемся, поставлен некорректно. По той простой причине, что, как бы мы ни развивались, в ближайшие годы даже прямого воспроизводства жилищного фонда не можем обеспечить. Мы провели в прошлом году небольшое исследование, вычислили пики роста объемов ввода жилья в советское время. И пришли к выводу, что именно сейчас наступает пик выбытия жилья. То есть становится катастрофически много ветхого жилья. В хрущевское время были максимальные объемы ввода жилья в Советском Союзе. При этом период эксплуатации построенных тогда домов очень низкий -- двадцать пять─тридцать лет. Мы попробовали посчитать, сколько надо вводить в год жилья, чтобы просто обеспечить воспроизводство жилищного фонда. Получается, что не менее девяноста миллионов квадратных метров. А чтобы выйти на европейские показатели обеспеченности, надо строить порядка двухсот миллионов квадратных метров в год. Так что, какими бы темпами мы сейчас ни планировали развиваться, эволюция невозможна. Нужны более радикальные меры. Нужны новые технологии, потому что традиционными способами производства строительных материалов достичь необходимых темпов строительства жилья невозможно ни при каких условиях. Приведу такой пример: раньше заводы возводились из капитальных, железобетонных конструкций. Кто сегодня строит производственные цеха таким способом? Сейчас в ходу легкие металлоконструкции, которые легко возводить и сносить. Так же и в случае с жилищным строительством: должно произойти радикальное изменение взглядов.

Реплика:

Вы говорите о новых технологиях. Но о каких таких революционных решениях в этой области можно говорить?

Алексей Добашин:

Новые технологии -- это прежде всего технологичные иностранные заводы. Вообще, принципиальных революционных скачков в строительных технологиях сегодня нет, есть небольшие эволюционные изменения. Например, бетон был обычным, стал архитектурным. Нет скачкообразных изменений, есть усовершенствование стройматериалов. Посмотрите: разве в Европе есть какие-то новые технологии? Даже монолитное строительство -- это не принципиальное изменение технологии. Оно не приводит к существенному снижению себестоимости. Ну на пять─десять процентов можно уменьшить стоимость сметы. Но не более.

Реплика:

Что же в таком случае нужно для того, чтобы инвесторы пришли и начали строить новые технологичные заводы?

Алексей Добашин:

Мне, например, нужна информация о региональных рынках. У нас нет информации, есть какая-то взбалмошная взвесь слухов. Где статистика? Дайте четкую и корректную информацию, я готов за нее платить, только чтобы тот, кто ее выдает, отвечал за точность. Например, штрафными санкциями.

Реплика:

Что же, вы считаете, что если не будет этих барьеров, то мощности строительной индустрии могут раздуваться мгновенно?

Алексей Добашин:

За полтора года можно построить завод по выпуску тридцати тысяч кубов сборного железобетона для монолитного строительства. Стоимость такого проекта от пяти до десяти миллионов долларов -- вместе со зданием, с землей и оборудованием. Это относительно небольшие деньги.

Валерий Судаков:

Председатель совета директоров "СитиСтройПроект"

Новые технологии придут, не надо этим себе голову забивать. Для этого есть бизнес -- мелкий, средний, крупный. Он сам разберется лучше нас с вами, какие технологии внедрять сегодня в строительство. Нам же нужен гиперпроект. Не мы это придумали, такие гиперпроекты воплощаются в жизнь в Саудовской Аравии, в Сингапуре, в Индонезии, в Панаме, в Китае, в конце концов.

Проблема урбанизации

Разговор о новых технологиях заставил участников рынка вспомнить о том, что жилье можно строить не только в городах, но и в их окрестностях. С предложением перенести инвестиционную активность в пригород выступил генеральный директор агентства элитной недвижимости "Усадьба" Александр Дьяченко:

Почему-то сейчас все говорят о развитии многоэтажного строительства и забывают об индивидуальном домостроении. Почему все решили, что нужно кредитовать обязательно строительство панельного или монолитного жилья? Что сделано для того, чтобы кредит мог взять человек, который хочет сам купить строительные материалы, землю, нанять бригаду, и построить частный дом?

Реплика:

Но у нас же в основном люди живут в городе, а вы говорите о малоэтажной застройке.

Александр Дьяченко:

А разве мы говорим только о Москве? Есть еще и регионы. Я достаточно много езжу по стране. В регионах полно малоэтажного строительства. Если отъехать на триста─четыреста километров от Москвы, то в любом городе дальше центра из пяти улиц вы увидите просто деревни.

Юрий Кочетков:

Начальник отдела маркетинга строительно-инвестиционной корпорации "Квартира.ру"

Многие рады бы сами строиться, но земли нет с коммуникациями. Ведь невозможно построить дом на пустом участке. Проблемы вот этих поселков в городах, о которых вы говорите, в отсутствии коммуникаций. Их невыгодно реконструировать, невыгодно выводить новые дома.

Александр Дьяченко:

Но человек сам может провести себе канализацию, построить тот же септик, провести газ. Что у нас, проблема с газом в стране?

Юрий Кочетков:

Поодиночке этого сделать нельзя.

Сергей Журавлев:

Проблема не в отсутствии технологий кредитования малоэтажного строительства. У нас до сих пор проблема урбанизации страны. Мы почему-то нацелены на город, мы готовы строить пяти-, стоэтажки, что угодно. Между тем сегодня сорок процентов жилищного фонда ежегодно возводится именно индивидуальными застройщиками, вопреки всем правилам экономики, на собственном горбу. Никто этих людей не поддерживает. Сегодня проблему малоэтажной застройки надо возводить в ранг стратегической задачи. И в рамках этой стратегии решать вопросы с землей, с коммуникациями. И если мы в доктрине эту проблему не поднимем, то не будет у нас и так называемых новых технологий. Действительно, эволюционный способ развития жилищных технологий предусматривает и монолитные, и металлокаркасные конструкции. Но в индивидуальном жилье революция возможна и нужна. Мы сейчас строим из бревна и из кирпича. Сегодня это наше все. Но посмотрите: во всем мире давным-давно по-другому расставлены приоритеты.

Владимир Гасяк:

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка  

У нас есть программа кредитования, в том числе на приобретение готового индивидуального дома, земли для его строительства. Но результаты работы показывают, что максимум пять процентов наших заемщиков изъявляет желание воспользоваться такой программой. Желания у людей как такового нет. Кроме того, раз уж мы говорим о необходимости ускорить темпы строительства, то, если человек будет строить дом сам, сроки его возведения возрастают в разы. В свою очередь, банку приходится контролировать этот процесс. Примерно девяносто пять процентов покупателей жилья хотят жить в городе.

Марина Бобылева:

Директор департамента ипотечного кредитования агентства элитной недвижимости "Усадьба"

Очень хорошо знаю программу Городского ипотечного банка по приобретению земли. Проценты высокие, сроки гораздо меньше, чем при кредитовании приобретения квартир. Взять ипотечный кредит на таких условиях очень трудно и неинтересно.

Алексей Добашин:

Так, конечно, ведь банк несет повышенные риски. И вообще, одно дело выдавать кредиты на строительство малоэтажных домов в Подмосковье, а другое дело -- в Костромской области. Это еще рискованнее для банка. Что касается Европы, то после войны там массово застраивалась вся территория. Там было сказано "нет" крупным городам. Сейчас Европа равномерно застроена поселками городского типа с населением от трех до десяти тысяч человек. В России это пока невозможно. При отсутствии дорог и неразвитости инфраструктуры у нас нет мест приложения труда. Сегодня локомотивом является среднее и многоэтажное строительство.

Владимир Гасяк:

К тому же сегодня государством созданы такие условия, что купить квартиру и подготовить документы по квартире в сто раз легче, чем подготовить документы по сделке с домом, с землей. Почему бизнес должен идти туда, где тяжелее? Государство в таком случае должно создать условия, чтобы купить дом с землей стало намного легче, чем квартиру. Например, освободите от налогов или упростите процедуру. Есть еще один вопрос, который здесь пока не затрагивался, -- финансовый. Наш банк создает такие продукты, которые могут продаваться, закладываться и интересны большим инвесторам. В результате единственный более или менее механизм, который работает, -- это выдача кредитов под квартиры, затем получение кредитных линий либо продажа кредитов большим банкам, которые просто держат их у себя на балансе. Сейчас появился новый механизм, мы его опробовали, -- закрытые ипотечные паевые фонды. Но, например, земля без дома не может входить в такой фонд по закону. То есть государство говорит: земля со строящимся домом -- это плохо. Почему мы должны идти против такой установки? Почему не сделать соответствующее послабление. Почему не создать законодательные условия, чтобы мы могли организовать ПИФ со строительной компанией? Мы бы с удовольствием приступили к выдаче кредитов на покупку строящегося жилья. А сейчас заемщики не могут взять кредиты на строительство и идут на вторичку. Результат -- резкий рост цены на квартиры. В конечном счете наши заемщики сейчас будут переплачивать огромные суммы на покупку квартир. Наступит момент, когда цены станут настолько высокими, что мы начнем занижать соотношение кредита к залогу. Сейчас банки дают кредит на восемьдесят пять─девяносто процентов стоимости. Но это же огромный риск. Мировая практика говорит о том, что многие страны на этом попадались, когда недвижимость оказывалась переоцененной, а потом падала в цене. Если мы будем продолжать наблюдать искусственное нагнетание цены, то скажем заемщикам: извините, теперь кредит не на восемьдесят процентов стоимости, а только на пятьдесят─шестьдесят. Если ничего не предпринимать, то нынешняя ситуация может обернуться мини-кризисом, в возникновении которого окажутся виноватыми все.

Виталий Ус:

Начальник отдела методологии и андеррайтинга Центра комплексного страхования финансовых рисков РОСНО

Хочу обратить внимание, что проблемами банков дело не ограничивается. Ни один банк не даст кредит, не имея страховой защиты, которая, в свою очередь, предполагает максимально быстрый характер оценки риска и принятия решения. Соответственно, и объекты, приобретаемые с помощью ипотечного кредита, должны быть такими же. Этому требованию сейчас отвечают только квартиры на вторичном рынке -- с прозрачными документами, прозрачным качеством строительства. Ведь что сейчас происходит? Самые крупные операторы рынка требуют расширения покрытия, вводят такие риски, как риск реконструктивных дефектов. Такое покрытие можно предложить только на абсолютно понятном рынке, понимая, кто строит, как строит, из чего. Должна быть оборачиваемость капитала, оборачиваемость бизнеса. Предложение пойти в поля и строить там малоэтажные объекты несколько не укладывается в предполагаемые темпы роста рынка.

Ипотека не панацея

Впрочем, обсуждением проблем кредитования индивидуальных застройщиков участники "круглого стола" не ограничились. Вот еще в каком русле обсуждалась ипотечная тема.

Сергей Журавлев:

Сейчас ипотека провоцирует рост стоимости, не обеспечивает баланс между спросом и предложением. Сегодня ипотека -- это острый инструмент, который нас режет по-живому. Многие говорят, что мы и так строим много. Но на самом деле это справедливо в отношении мегаполисов. Но вот я был совсем недавно в Кургане, там темпы прироста близки к отрицательным. При этом спрос растет, несмотря на то что это депрессивный регион. Уже сейчас платежеспособный спрос избыточен, а темпы строительства от него отстают.

Владимир Пономарев:

Могу к этому добавить, что во всех регионах, где работает федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, количество людей, которые стоят в очереди на получение ипотечного кредита, превышает годовые программы. И эти люди не могут получить ипотечный кредит не потому, что нет денег на получение кредита в банках и рефинансирующих организациях, а просто потому, что нет жилья. На сегодняшний день Башкирия является одним из лидеров по объемам жилищного строительства и развитию ипотеки. Но даже там в прошлом году цены на вторичное жилье выросли на сорок процентов. Если направить деньги только на развитие ипотечного кредитования, то ипотека обязательно взвинтит цены. Нужна серьезная программа, которая увязывала бы ипотеку и инвестиции. Требуется кропотливая работа по увязыванию проблем стройиндустрии с созданием инженерной инфраструктуры. В Нижнем Новгороде в 1993─1994 годы были выделены большие деньги на инженерную подготовку площадок. Планировалось потом эти площадки продать. Но никаких маркетинговых исследований проведено не было. В результате огромные площадки с инженерной инфраструктурой никто не стал покупать, потому что возведенное на этой земле жилье невозможно было продать. Десять лет эти инженерно обустроенные площадки простояли. И только в прошлом году начали реализовываться, потому что цены на жилье поднялись очень высоко.

Роман Мурадян:

Председатель правления компании "Миэль-недвижимость"

Сейчас риэлтеры очень сильно обеспокоены, что они будут продавать в следующем году. Что мы сегодня видим? Квартиры вымываются с рынка ежедневно. С каждым месяцем квартир все меньше и меньше, мы обеспокоены. Количество желающих купить квартиры у нас намного больше, нежели желающих продать. Поэтому и цены на квартиры растут.

Камни преткновения

Испытывают ли строительные компании дефицит финансирования? По мнению участников "круглого стола", эта проблема актуальна для региональных строительных фирм. В свою очередь, московские девелоперские компании сталкиваются на региональных рынках с административными барьерами.

Юрий Кочетков:

Привлечение кредитных средств -- огромная проблема для региональных компаний. Сколько в региональных городах я ни обсуждал эту тему, она всегда камень преткновения. Строители есть, участков у них вагон, по годам расписаны до 2010 года. Но когда московские инвесторы приходят, они к нам в объятия бросаются. А все потому, что у нас есть кредитные ресурсы, а у них нет. Это серьезная проблема, которая очень сильно ограничивает в регионах жилищное строительство.

Владимир Пономарев:

У строителей есть проблемы с кредитованием. Во-первых, потому, что нет исходно-разрешительной документации на строительство: региональные компании достаточно слабые, они очень медленно ее оформляют. То есть землеотвод есть, а проекта нет. Во-вторых, у регионалов нет обеспечения под кредит.

Юрий Кочетков:

Деньги есть, например, в Екатеринбурге, в Тюмени, в Казани. А в Нальчике, в Рязани, Кургане их нет. Это средняя Россия, где все очень плохо строится. Банки боятся туда идти. Они честно говорят регионалам: ребята, мы посмотрели на ваши балансы, на ваш договор, мы боимся. Это замкнутый круг. Москвичи пытаются его разорвать. Мы приходим с деньгами и берем на себя риски, которых так боятся банки. На самом деле есть еще куча более мелких проблем. Насколько они весомы, я думаю, сильно зависит от региона. Вот мы, например, приходим в один из городов, и нам говорят: возьмите замечательный район, но с одним условием. Проведите там порядка двух километров коммуникаций. Мы посчитали: проект в этом случае становится экономически невыгодным. Тогда нам говорят: извините, других участков для вас у нас нет. Много проблем с расселением и реконструкцией в центре городов. Нет внятных механизмов. Хотя, например, в Казани в свое время решили эту проблему. Они ввели для предприятий специальный однопроцентный налог от объема реализованной продукции и на эти деньги расселили шестнадцать тысяч семей.

Реплика:

Казань в федеральный бюджет налогов не платила пятнадцать лет. О чем вы говорите? Вы бы еще с Чечней сравнили. Это противоречит налоговому законодательству.

Реплика:

Но здесь есть единообразное решение -- один процент.

Реплика:

Это невозможно. В Налоговом кодексе четко написано, какие вы имеете право взимать налоги. Это уже называется коррупция.

Реплика:

Но если люди получили квартиры, какая же это коррупция?

Сергей Журавлев:

Мы часто говорим о сроках согласования строительных проектов, о проблемах, которые сопровождают застройщиков на этом тернистом пути. Надо посмотреть на эту проблему иначе. Во-первых, необходимо разрабатывать генеральные планы. У нас сегодня строится где попало, как попало. И застройщики сами, по сути дела, занимаются элементами генерального планирования. Если решить эту проблему, проводить концепцию генерального планирования, то проблема перспективных застроек или недостатка пятен под застройку снимется сама собой. Это, кстати, послужит стимулом для развития нового бизнеса -- инфраструктурного, который бы готовил весь необходимый пакет документации на земельные участки перед его продажей. Во-вторых, надо снять, наконец, с застройщиков головную боль под названием "социальное обременение". Все должно уйти в земельную инфраструктуру. Там и только там должны сконцентрироваться всяческие государственные налоги. Наверное, надо вообще пересмотреть структуру этого социального обременения. Ведь сегодня мы очереди не уменьшаем, а только увеличиваем. В то же время декларируем перед каждыми очередными выборами, сколько сотен, в лучшем случае, человек мы обеспечили жильем. Это самообман. Надо говорить об изменении структуры жилищного фонда. Авторы национального проекта "Доступное жилье" почему-то ударились в ипотеку и считают, что она панацея от всех бед. А почему покупка жилья с помощью ипотеки -- панацея? У нас тридцать─сорок процентов населения, по сути дела, не нуждается в собственном жилье -- по крайней мере, на определенных участках жизненного пути. Но у нас абсолютно не легализован рынок арендного жилья. Мало того что не легализованы те сделки аренды, которые существуют на вторичном рынке, у нас нет даже статуса и понятия "доходный дом". Нет законодательных основ для этой деятельности. По разным оценкам, в Европе порядка тридцати процентов населения живет в арендном жилье. А у нас такого предложения нет, только серый вторичный рынок. Конечно, если говорить о статусе доходного дома, то это должно быть жилье, отличное от типовой застройки. Оно должно иметь определенные инфраструктурные отличия. Необходимо пересмотреть всю концепцию социального жилья. Почему-то сегодня считается, что если социальное, то обязательно государственное. Это неправильно. И если будут созданы условия для возведения нормального дешевого жилья определенных социальных категорий, то бизнес готов строить такие дома, управлять ими.

Несмотря на некоторые расхождения в частностях, участники "круглого стола" сошлись во мнении: нынешние темпы роста жилищного строительства недостаточны, никаких условий для развития жилищной сферы пока не создано. До сих пор нет внятной государственной стратегии развития строительного сектора. Отсюда проблемы с новым законодательством, дефицит площадок и инфраструктуры, непомерные обременения, низкие темпы обновления промышленности стройматериалов, дисбаланс спроса и предложения, неразвитость рынка малоэтажного строительства. Вместе с тем дискуссия показала, что участники рынка готовы обсуждать, каким образом можно вывести отрасль на новый этап развития.