Тихий омут аренды

Илья Ступин
17 апреля 2006, 00:00

На рынке аренды столичных квартир и подмосковных коттеджей затишье. В отличие от цен на разгоряченном ипотекой рынке жилья арендные ставки почти не растут

По данным компании "Миэль-недвижимость", этой весной на московском рынке аренды жилья были зафиксированы лишь незначительные колебания цен. Средняя стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Москве сейчас составляет порядка 550 долларов в месяц. "Двушку" можно снять за 650 долларов, а "трешку" -- за 800 долларов в месяц. Разумеется, дороже всего апартаменты в центре столицы. За однокомнатное жилище, в зависимости от его качественных характеристик, хозяева могут попросить от 650 до 7 тыс. долларов в месяц, а за двухкомнатную квартиру -- от 750 до 15 тыс. долларов.

Традиционно наиболее востребованы на рынке аренды недорогие однокомнатные квартиры, расположенные вблизи от станций метро. Около 60% арендаторов ищут квартиру, стоимость аренды которой не превышала бы 600 долларов в месяц. Причем спрос на такие квартиры опережает предложение в пять раз. Дефицит малогабаритных жилищ налицо. Зато дорогих многокомнатных квартир на рынке навалом, а спрос на них в десятки раз отстает от предложения. Кстати, в последнее время арендаторы несколько охладели и к двухкомнатным квартирам. Во всяком случае, в марте по сравнению с февралем этого года средние ставки аренды на такое жилье немного снизились.

"В ближайшее время на рынке аренды жилья сохранится стабильная ситуация. Сезонное повышение средней стоимости найма может произойти лишь в июле-августе этого года", -- прогнозирует заместитель начальника управления аренды компании "Миэль-недвижимость" Мария Жукова. По ее словам, стабилизация рынка аренды носит сезонный характер. Однако одним из факторов, который успокаивающее влияет на рыночную конъюнктуру, она называет ипотечное кредитование, которое набирает обороты. "На протяжении последних месяцев количество заявок от арендаторов находится на одном уровне, хотя сейчас самое время для роста спроса", -- говорит г-жа Жукова.

Дорого или сердито

На рынке аренды загородной недвижимости складывается похожая ситуация. Правда, арендные ставки даже на самые захудалые коттеджи в несколько раз превышают стоимость аренды городского жилья и пока растут.

По словам руководителя направления аренды компании "МИАН -- агентство недвижимости" Гульнары Рахмангуловой, наиболее дорогим на рынке аренды остается Рублево-Успенское направление. Риэлтеры уверяют, что все дело в сочетании множества факторов: среди уникальных рублевских ландшафтов живут именитые люди, да и с инфраструктурой там все в порядке. Правда, в последнее время наметилась тенденция к смещению спроса в сторону Новорижского шоссе. Это обусловлено целым рядом причин, в том числе и развитием транспортной инфраструктуры. Далее в списке приоритетов Калужское и Киевское шоссе. А самые низкие ставки на аренду домов на Новорязанском, Симферопольском, Каширском, Варшавском, Щелковском, Горьковском и Носовихинском шоссе.

По данным риэлтеров, сейчас снять приличный коттедж за городом можно за 2,5 тыс. долларов. "Это минимальная сумма. Что касается максимальных арендных ставок, то в дорогом сегменте есть дома в аренду и за десять, а иногда и за сто тысяч долларов в месяц. Но такие случаи единичны", -- уточняет начальник аренды отдела загородной недвижимости Soho Realty Александра Косарева. Обычно супердорогие дома снимают не частные лица, а организации для представительских целей.

Руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании "Усадьба" Иван Шульков говорит, что сегментация рынка аренды загородной недвижимости достаточно условна. Например, элитным считается коттедж стоимостью от 5 тыс. долларов в месяц. Как правило, в этом случае сдается в аренду дом площадью от 350 кв. м, расположенный в охраняемом поселке. Непременные атрибуты такого жилища -- кондиционер, подогрев пола, камин, сауна или баня с купелью и комнатой отдыха, бильярд и прочие символы комфорта. Чуть дешевле дом с аналогичными характеристиками, но без излишеств. За 3-4 тыс. долларов в месяц можно отыскать коттедж на лесном участке с тремя или четырьмя спальнями, двумя санузлами и не очень надежной охраной. 2-3 тыс. долларов в месяц попросят за дом общей площадью от 150 до 250 кв. м. Еще дешевле обойдется коттедж в нескольких десятках километров от Москвы, расположенный на участке площадью 6-8 соток в садовом товариществе. Правда, его общая площадь вряд ли превысит 100-150 кв. м.

Как и на рынке квартир, структура предложения загородных домов, сдающихся в аренду, перекошена в сторону дорогих особняков либо некондиционных домиков в полузаброшенных деревнях. Между тем наибольшим спросом пользуются коттеджи в ценовой категории от 1 до 3 тыс. долларов. "Шестьдесят один процент потенциальных арендаторов хочет снять коттедж именно за такую сумму", -- утверждает г-жа Жукова из "Миэль-недвижимости".

Вспомнить об ипотеке

Эксперты отмечают, что в отличие от рынка городских квартир рынок аренды загородной недвижимости пока менее подвержен влиянию ипотеки. Но с учетом явных сдвигов в этом направлении ситуация может измениться. Многие потенциальные арендаторы загородного жилья, рассматривающие коттедж в качестве постоянного места обитания, вскоре могут задуматься. Что же выгоднее: ежемесячно отдавать 2-3 тыс. долларов за проживание в чужом доме или выплачивать аналогичные взносы банку за ипотечный кредит?

Каким будет их решение -- угадать нетрудно. Тем временем на подмосковном рынке загородной недвижимости постепенно увеличивается количество поселков, дома в которых предназначены исключительно для сдачи в аренду. Сейчас на долю таких поселений приходится около 10% загородных проектов. Ожидается, что к концу года этот показатель возрастет в полтора раза. "Наметилась четкая тенденция к увеличению количества доходных поселков. Это, в частности, обусловлено насыщением рынка куплипродажи, высокой степенью его конкурентности и, как следствие, снижением рентабельности проектов", -- говорит г-н Шульков из компании "Усадьба". Сейчас на подмосковном рынке предлагаются дома примерно в тридцати рентных поселках. В некоторых из них для потенциальных арендаторов существует лист ожидания, в который записываются за полгода.

Плюсы проживания в подобном поселении очевидны. В этом случае (в отличие от аренды дома у частника) клиент может рассчитывать на отлично развитую инфраструктуру и хороший уровень сервиса. Сейчас окупаемость таких проектов составляет от пяти до семи лет. Многих девелоперов такие сроки устраивают. Однако есть все предпосылки для снижения доходности в этом сегменте рынка -- в числе прочего и из-за развития ипотеки. Ведь именно это происходит на рынке городских квартир: инвестиции в жилье с целью последующей сдачи квартир в аренду постепенно утрачивают свою привлекательность, гораздо более выгодны спекулятивные операции по перепродаже недвижимости.

Через два-три года аналогичные явления могут повториться и на рынке коттеджей. И тогда, скорее всего, дома из многих рентных проектах поступят в розничную продажу. Тем более что прецеденты уже есть. Два года назад на волне роста спроса на загородную недвижимость были распроданы несколько поселков, дома в которых изначально предполагалось сдавать в аренду состоятельным москвичам и иностранным гостям столицы.

В одном из самых престижных мест Рублево-Успенского шоссе заканчивается строительство элитного жилого комплекса "Сосны, Николина Гора", выполненного по концепции "жилой комплекс + отель".

Хорошо развитая инфраструктура и интересная концепция -- отличительная особенность проекта. Общая площадь жилой застройки -- 16000 кв. м при общей площади участка застройки 1,3 га.

При проектировании комплекса учтены все современные стандарты строительства загородного жилья элитного уровня. На территории расположены, супермаркет, открытый теннисный корт, частная школа, три детских сада, аптека и многое другое.

Здесь предлагаются 112 апартаментов свободной планировки площадью от 90 до 192 кв. м. Минимальная цена квадратного метра в настоящее время составляет 3 300 долларов, максимальная -- 5000 долларов. В силу сегодняшних тенденций рынка велика вероятность дальнейшего роста цен. По состоянию на апрель 2006 года в комплексе "Сосны" реализовано 78% квартир.

В настоящее время проект находится в завершающей стадии строительства. Эксклюзивный консультант по маркетингу и реализации -- компания Knight Frank.

Элитный жилой комплекс-резиденция "Чистые пруды" расположен в самом центре старой Москвы, где каждое здание -- живая история.

Уникальность предложения в резиденции "Чистые пруды" в том, что помимо двух клубных домов на 30 квартир вниманию покупателей предлагаются два жилых особняка, фасады и архитектура которых воссозданы по историческим архивам и фотографиям, а также шесть уникальных в своем роде одноквартирных жилых домов -- городских резиденций, гармонично сочетающих в себе масштабность загородного дома с транспортной доступностью и комфортом городского жилья, с собственным лифтом, бассейном, каминным залом и зимним садом.

Резиденция "Чистые пруды" -- это самые современные технологии и лучшие материалы, инфраструктура комплекса отвечает всем требованиям элитного жилья высокого класса. Это благоустроенная внутренняя территория с фонтанами и газонами, подземная двухуровневая автостоянка, круглосуточная многоуровневая охрана и видеонаблюдение, самые современные линии связи, спутниковое и цифровое телевидение и многое другое.

Состоялась церемония награждения победителей Третьей ежегодной национальной независимой премии за достижения в области загородной недвижимости "Поселок года-2006". Коттеджный поселок "Гринфилд", представленный корпорацией "ИНКОМ-Недвижимость", был удостоен золотой премии в номинации "Лучший поселок года класса Elite". Бронзовую премию в той же номинации получил коттеджный поселок "Риверсайд".

Поселок "Гринфилд" рассчитан на 280 домовладений и имеет территорию 127 га. При проектировании использована новая схема зонирования, в результате чего удалось почти в два раза снизить плотность жилой застройки. Всего в поселке пять внутренних рекреационных зон, в том числе две большие (4 и 8 га). В центре поселка искусственное озеро.

В новом поселке используется интеллектуальная система управления инженерными сетями, совместимая с индивидуальными комплексами "умный дом".

Применение этих инноваций позволяет говорить о "Гринфилде" как о поселке нового поколения. Продажи начались 22 августа 2005 года и идут так активно, что поселок будет сдан в 2007 году, что на год раньше намеченной даты.