Ипотека сдвинет рынок

Илья Ступин
17 апреля 2006, 00:00

Развитие ипотечного кредитования может привести к изменению структуры предложения загородной недвижимости

Этой весной темпы роста цен на жилье в Москве и Подмосковье превысили все разумные пределы. Квартиры дорожали на 5-8% в месяц. Продолжался рост цен и на региональных рынках. Так, на вторичном рынке Екатеринбурга прирост цен составил 3-4%. "За квадратный метр в центре города продавцы просят от 1,3 до 1,5 тысячи долларов и около 1,1 тысячи долларов за метр на окраине", -- уточняет аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. На 6% выросли цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга.

Такой разгон уже не радует ни риэлтеров, которые жалуются на уменьшение количества сделок, ни банкиров. Последние одобряют все больше ипотечных кредитов, однако выдают их все реже. Дело в том, что заемщики не успевают купить квартиру по ценам, действующим на момент одобрения займа.

В результате из-за слишком высоких темпов роста цен на жилье многие горожане начинают всерьез присматриваться к недвижимости в пригородах мегаполисов как к альтернативе городским квартирам. Однако достойных предложений и здесь не много. Громоздкие дома, отсутствие социальной инфраструктуры и плохая транспортная доступность -- это лишь некоторые изъяны выставленных на продажу загородных жилищ.

Впрочем, в ближайшее время ассортимент загородной недвижимости может расшириться. Катализатором увеличения объемов малоэтажного строительства в сегменте домов эконом- и бизнес-класса должно послужить проникновение на этот рынок ипотечных схем, рассчитанных на массового покупателя.

Близок к насыщению

По оценкам риэлтеров, в прошлом году подмосковные коттеджи подорожали в среднем на 20-25%. Этой весной резких колебаний пока не зафиксировано. "Умеренный рост цен на загородную недвижимость объясняется более длительными сроками экспозиции домов. Если квартиры могут дорожать каждый день, то повышение цен в поселках случается примерно раз в квартал. Свою роль играет фактор сезонности", -- поясняет директор по маркетингу корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев.

Впрочем, такая ценовая динамика может быть обусловлена насыщением верхних сегментов рынка. Вот и новые проекты в последнее время стали появляться на рынке гораздо реже. "Если два-три года назад в месяц могло появляться в продаже до десяти поселков, причем очень близких по потребительским характеристикам, то сейчас -- один или два поселка в месяц", -- говорит г-н Елисеев.

Возможно, это сигнал участникам рынка загородной недвижимости: им пора пересматривать свои стратегии. Многие брокеры утверждают, что рынок уже затоварен проектами с сомнительной ликвидностью. Особенно много таких поселков на самых престижных и дорогих направлениях. Это обстоятельство вынуждает застройщиков либо выдумывать оригинальные концепции поселков, либо присматриваться к еще не освоенным сегментам коттеджного строительства. В частности, к экономклассу.

"До сих пор инвесторы обходили эту нишу стороной. Однако повышенный спрос на такое жилье, а также вероятность насыщения рынка дорогих объектов свидетельствуют о том, что развитие этого сегмента вскоре станет приоритетным направлением в загородной недвижимости", -- полагает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова.

Правильный формат

По мнению экспертов, одна из наиболее привлекательных ниш в сегменте экономкласса -- строительство таунхаусов (сблокированных коттеджей на несколько семей). "Спрос на них сегодня не удовлетворен", -- констатирует г-жа Новикова. Смешно сказать: в прошлом году объем предложения таунхаусов составил 123 объекта суммарной площадью 27 тыс. кв. м, а объем этого рынка в денежном выражении оценивался аналитиками компании "Миэль-недвижимость" всего в 38,1 млн долларов. Это, заметим, менее 1% от общего объема рынка загородной недвижимости.

Некоторые участники рынка загородной недвижимости утверждают, что малое предложение таунхаусов объясняется непопулярностью этого формата проживания у покупателей загородного жилья. "Ради чего люди едут за город? Ради собственного куска земли, и чтобы соседей не было. А сблокированный коттедж лишает их такой возможности. Кроме того, загородный дом имеет выходы на все стороны света, возможности организации внутреннего пространства в нем более многообразны. А у таунхауса жесткая сетка несущих стен. Трудно в таких условиях предложить удачные планировочные решения", -- размышляет г-н Елисеев из "Инком-недвижимости".

Но другие эксперты приводят контраргументы. По их мнению, низкая популярность таунхаусов в среде застройщиков обусловлена отнюдь не предпочтениями покупателей недвижимости, а маркетинговыми просчетами самих девелоперов. Многие представители среднего класса хотели бы жить в сблокированных коттеджах за городом, но платить за них столько же, сколько за равноценное по площади городское жилье, готовы единицы.

Высокий уровень цен на таунхаусы объясняется вовсе не завышенной стоимостью квадратного метра, а большой площадью домов. Показательный пример приводит г-н Хорьков из Уральской палаты недвижимости. По его словам, некоторое время назад несколько компаний попробовали построить таунхаусы в черте Екатеринбурга, но проекты оказались неудачными. "Дело в том, что девелоперы пытались реализовать свои проекты в дорогом сегменте и предложили таунхаусы площадью порядка 400 квадратных метров. Естественно, они не пользовались повышенным спросом. Попытка выдать таунхаусы за элитное жилье провалилась. Но, вместо того чтобы проанализировать свою маркетинговую политику, застройщики заявили, что выбрали неудачный формат и что таунхаусы не приживутся. Мол, они не нужны потребителям. Ерунда. Если бы подобные проекты были реализованы в сегменте экономкласса, с квартирами меньшей площади, то они разошлись бы на ура", -- уверен наш собеседник.

Аналогичная ситуация складывается и на подмосковном рынке. По словам Елены Сергеевой, начальника управления загородной недвижимости компании "Русский дом недвижимости", в Подмосковье наиболее востребованы таунхаусы и коттеджи площадью 150-200 кв. м. "Мы убедились на собственном опыте, что это самый востребованный размер домов -- в сегменте как эконом-, так и бизнес-класса", -- говорит она. Однако в основном на рынке предлагается жилье площадью от 180 кв. м.

Эксперты констатируют: пока массовой альтернативы квартирам на рынке загородной недвижимости нет. "Реальной альтернативой может стать только массовый проект. Это должен быть поселок не менее чем на тысячу домов, с развитой инфраструктурой, которая была бы близка по уровню развития к инфраструктуре спальных микрорайонов. Это должна быть новая концепция. Но такие поселки никто не строит", -- говорит г-н Елисеев. Он полагает, что нельзя всерьез рассматривать поселки, которые позиционируются в нижнем ценовом сегменте, как альтернативу городским квартирам. В них либо недостаточно инфраструктуры, либо транспортная доступность убивает любую мысль о постоянном проживании.

Тем не менее многие брокеры уверены, что высокий спрос в этом сегменте рынка приведет к появлению новых предложений. "Сегодня крупные банковские структуры готовы инвестировать в масштабные проекты поселков экономкласса. На стадии проектирования сейчас находятся несколько крупных проектов поселков таунхаусов в Ленинском районе (вблизи Коммунарки), на Ярославском шоссе в Валентиновке и в городе Королеве. Есть основания полагать, что данный сегмент в ближайшее время будет активно развиваться", -- говорит руководитель направления загородной недвижимости компании "МИАН -- агентство недвижимости" Светлана Кондачкова.

При этом новые проекты могут стартовать не только в Подмосковье, но и в пригородах других мегаполисов. "В последнее время появилось много новых проектов коттеджного строительства в сегменте бизнес- и экономкласса под Екатеринбургом. Но пока большинство из них находятся в стадии проработки и проектирования. По сути дела, рынок только формируется", -- говорит г-н Хорьков. "В сегменте коттеджных поселков экономкласса, по нашим оценкам, сосредоточен наибольший объем платежеспособного спроса. В этом году на рынок были выведены первые проекты стоимостью от 120 тысяч долларов за коттедж", -- отмечают аналитики компании "Петербургская недвижимость".

Ипотечный хлыст

Серьезным стимулом для увеличения объема предложения домов экономкласса может стать распространение на рынке загородной недвижимости ипотечных программ. Пока банки делают только первые шаги в этом направлении.

"Меня как руководителя отдела продаж удручает, что сегодня ипотечные кредиты на строительство загородной недвижимости почти не предоставляются", -- говорит Алексей Рогов из "Петербургской недвижимости". Пока сделки с ипотечным кредитованием редки и на московском рынке загородной недвижимости. "Они составляют примерно один процент от общего количества сделок", -- отмечает г-жа Новикова из Renaissance Realty.

Тому есть несколько объяснений. Во-первых, банки весьма неохотно идут на финансирование подобных сделок из-за сложности земельных отношений и непрозрачности земельного рынка. "Главное в такой сделке -- безупречность документов на землю. Особенно важно все досконально проверить и выяснить все детали, если раньше участок относился к землям сельхозназначения, -- поясняет директор по маркетингу компании 'Фосборн Хоум' Вячеслав Новиков. -- Но далеко не все банки хотят вникать в эту сложную процедуру".

До недавнего времени Закон об ипотеке не предусматривал залог земельного участка при приобретении участка на кредитные средства. Недавно этот пробел был восполнен. "Однако по-прежнему кредитование загородной недвижимости остается непопулярным в банковской среде. Оно требует привлечения дополнительных ресурсов для анализа документов, а также самого объекта залога. В отличие от сделки купли-продажи квартиры в сделке с загородной недвижимостью объектом залога помимо дома является и земля. И основную сложность составляет анализ земельного участка на предмет его юридической чистоты", -- говорит директор департамента розничного бизнеса Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов.

Кроме того, банки сталкиваются с отсутствием прозрачной системы оценки рыночной стоимости земельных участков в том случае, когда прав собственности на возводимый объект еще нет. "На рынке квартир практикуются разные методы оценки недвижимости: метод сравнительных продаж, затратный, доходный. А вот рынок загородной недвижимости и система ценообразования на нем пока еще в стадии формирования. На ликвидность объекта влияют сроки экспозиции, которые могут составлять от двух месяцев до двух лет. Метод сравнительных продаж далеко не всегда достаточен, потому что трудно проводить аналогии между загородными объектами в силу уникальности каждого, -- поясняет начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. -- Поэтому, когда банк рассматривает возможность кредитования загородной недвижимости, отношение суммы кредита к стоимости залога оказывается меньшим, чем в случае приобретения квартиры по ипотечным схемам. Если при покупке квартиры банк готов кредитовать до 85-90 процентов стоимости объекта, то для загородной недвижимости этот показатель обычно не превышает 70-80 процентов стоимости объекта залога".

Впрочем, в последнее время банки все активнее внедряют ипотечные программы кредитования покупки или строительства объектов загородной недвижимости. Доля загородной ипотеки в портфеле игроков этого рынка пока невелика (не более 10%), однако прогресс налицо. И, скорее всего, число новых игроков будет стремительно расти.

"Пока наш банк предлагает ипотечные кредиты на покупку коттеджа на вторичном рынке недвижимости. Строительство отдельных коттеджей или коттеджных поселков мы не кредитуем. Однако такая программа может появиться уже летом", -- сообщил "Эксперту" председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. По данным компании "Фосборн Хоум", сейчас с помощью банков совершается не более 5-10% сделок с загородной недвижимостью. Однако есть реальные предпосылки для двукратного увеличения этого показателя.

Коттедж в кредит

Купить с помощью ипотеки можно как уже готовый дом для круглогодичного проживания, так и оформленный в собственность участок земли с недостроенным коттеджем. Процентные ставки по таким программам колеблются от 11 до 14% годовых, сроки кредитования -- от 10 до 20 лет. Таким образом, размер ежемесячных платежей по кредиту в 300 тыс. долларов, выданному на 20 лет, составит около 3,3 тыс. долларов. Заметим, что эта сумма эквивалентна стоимости аренды небольшого загородного дома.

Максимальный размер кредита на приобретение загородной недвижимости колеблется от 65 до 80% стоимости объекта залога. Желательно, чтобы приобретаемый дом находился в 50-километровой пригородной зоне. Кроме того, некоторые банки предъявляют особые требования к конструктивным особенностям строений.

Как правило, банки предоставляют кредиты на строительство загородных домов только в тех коттеджных поселках, которые возводятся силами единого инвестора-застройщика. В этом случае инвестиционные права приобретаются у застройщика за счет кредитных средств банка и передаются ему в залог в полном объеме. Впоследствии, после получения свидетельства о собственности на дом, заемщик обязан оформить закладную на него. Смета на строительство коттеджа и график работ согласовываются с банком. При этом кредитный инспектор может проверить стройку в любое время. В случае приобретения заемщиком земельного участка в поселке с договором подряда банк также может выдать два кредита: целевой на покупку участка и потребительский -- под залог имеющейся недвижимости (например, городской квартиры). Следует отметить, что банки активно предлагают кредиты на любые цели под залог существующей недвижимости (как квартир, так и загородных домов). При этом целевое использование денежных средств они, как правило, не отслеживают. Процентные ставки по таким займам -- от 11,5% годовых в долларах.