В последнее время вокруг громкого проекта столичных властей "Москва-Сити" царит оживление. Недавно было объявлено, что самое высокое здание "Сити" -- башня "Россия" -- уже спроектировано известным английским архитектором Норманом Фостером. Предпринимателю Шалве Чигиринскому, который курирует этот проект, осталось найти соинвесторов строительства.
Владелец Mirax Group Сергей Полонский чуть ли не ежедневно информирует общественность о ходе строительства другого небоскреба -- башни "Федерация": построена половина здания. Компания "Северстальтранс" инвестирует в строительство первой очереди бизнес-центра "Северная башня". Опережает всех турецкая компания ENKA, которая строит уже третье по счету здание комплекса "Башня на набережной". Предыдущие два сданы арендаторам по 600-630 долларов за квадратный метр в год. Компания "Капитал Груп" возводит там комплекс "Город столиц". Кроме того, в "Москва-Сити" вложились компания "Интеко" Елены Батуриной, казахстанская ИПГ "Евразия", компания "Стройинком-К" израильского бизнесмена Льва Леваева, "Норникель" Михаила Прохорова и Владимира Потанина.
Объем инвестиций в строительство порядка 2 млн коммерческих площадей в "Москва-Сити" (офисов, торговых центров, развлекательных и гостиничных объектов) на территории в 60 га измеряется миллиардами долларов. При этом концепция развития делового центра предполагает поэтапное присоединение к нему все новых участков. Так, в ближайшее время начнется освоение земли, расположенной по соседству. Территорию примерно в 1 тыс. га между Краснопресненской набережной и Звенигородским шоссе планируется очистить от промышленных предприятий и возвести вместо них порядка 9 млн кв. м жилья, а также около 8 млн кв. м офисной и торговой недвижимости. Объем инвестиций в этот проект, который уже окрестили "Большим Сити", оценивается в десятки миллиардов долларов, а управляющей компанией назначена дочерняя фирма холдинга "АФК 'Система'" Владимира Евтушенкова.
Манящий рынок
Концентрация инвестиционной активности вокруг "Сити" вполне закономерна -- это крупнейшая в городе площадка для возведения объектов недвижимости коммерческого назначения. В последние два года инвестиции в московские офисы вообще чрезвычайно популярны у инвесторов. Только в прошлом году было заявлено о строительстве примерно тридцати крупных офисных комплексов площадью от 10 до 700 тыс. кв. м.
Спрос на офисы стабильно растет, новое предложение стабильно поглощается рынком. Так, по данным компании Noble Gibbons, в прошлом году было сдано в аренду около 1 млн кв. м офисов класса А и В, что примерно на 30% больше, чем годом ранее. Уровень вакантных помещений не превышает 5-8%. Арендные ставки растут на 8-10% в год -- сейчас на этот срок в Москве можно снять офис класса А в среднем за 650-700 долларов за квадратный метр, цены на офисы класса В варьируются от 500 до 650 долларов за квадратный метр. Значительные площади сдаются в аренду еще на этапе строительства.
Несмотря на ажиотаж на рынке и благоприятную конъюнктуру, объемы офисного строительства растут крайне медленно. Более того, по данным компании Cushman and Wakefield Stiles and Riabokobylko, в прошлом году объемы ввода в эксплуатацию офисных площадей и вовсе снизились на 14% по сравнению с предыдущим -- с 2000 года впервые на московском рынке зафиксирована отрицательная динамика (до сих пор годовой прирост нового строительства составлял 15-40%). Предполагалось, что в 2005 году будет введено в строй около 1 млн кв. м, однако на самом деле новое строительство лишь ненамного превысило половину заявленного объема. "Небольшое число строящихся объектов было заморожено, сроки сдачи остальных перенесены, -- констатируют аналитики Cushman and Wakefield. -- Задержка сдачи объектов в эксплуатацию стала привычной практикой на московском рынке, однако масштабы этого явления возрастают".
Складывается впечатление, что некоторые инвесторы намеренно притормаживают свои проекты либо им кто-то мешает вовремя вводить их в строй. Однако эксперты рынка объясняют срывы сроков строительства переориентацией девелоперов на более крупные проекты. "Действительно, в прошлом году объемы ввода офисных площадей несколько снизились", -- говорит руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Но дело в том, что многие девелоперы взялись за реализацию очень крупных проектов, и не всегда им удается выдерживать заявленные темпы реализации. Кроме того, на рынке появилось много неопытных игроков. По словам заместителя директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Александра Крутова, далеко не все участники рынка обладают достаточной квалификацией, а новые профессиональные компании пробиваются с трудом. В свою очередь, у всевозможных "осколков" городского стройкомплекса и непрофильных инвесторов больше амбиций, чем умения. Зачастую у них много хороших участков, но мало желания ими с кем-нибудь делиться.
Безусловно, субъективные причины всегда присутствуют. Однако, на наш взгляд, вряд ли только эти факторы могли спровоцировать спад динамики ввода новых офисных площадей на фоне стабильного спроса, возможны еще причины. Например, осознанные решения участников рынка, направленные на создание искусственного дефицита. Или необоснованные заявления застройщиков о нереальных сроках сдачи объектов с целью реализации площадей на более раннем этапе строительства. Или, наконец, бюрократические проволочки как следствие недобросовестной конкуренции на рынке.
Офисный вал
Правда, участники рынка полагают, что уже в этом году ситуация в офисном строительстве нормализуется, а объемы строительства начнут расти. Они ожидают, что в 2006 году будет введено в строй не менее 1 млн кв. м офисов, а в 2008 году объемы строительства достигнут 1,4 млн кв. м. По экспертным оценкам, всего до 2013 года в Москве планируется построить около 13,5 млн кв. м офисных площадей, тогда как сегодня весь столичный рынок офисов международного класса оценивается примерно в 6,5 млн кв. м.
"Высокие темпы строительства могут привести к насыщению рынка, увеличению количества свободных помещений, стабилизации и некоторому снижению уровня арендных ставок уже к 2008 году", -- прогнозирует ведущий аналитик отдела исследований компании Cushman and Wakefield Денис Соколов.
Уже сегодня многие эксперты пытаются предугадать, как отреагируют на изменение рыночного тренда инвесторы "Москва-Сити", а также как ажиотаж вокруг этого проекта может повлиять на рынок в целом. Ведь примерно из 6 млн кв. м офисов, которые планируется ввести в строй до 2009-2010 годов, около 2 млн кв. м могут быть предложены в аренду именно в "Сити". Уже в этом году на рынок поступят 100 тыс. кв. м офисных площадей в третьем здании комплекса "Башня на набережной", в следующем году 110 тыс. кв. м будет введено в "Северной башне" и более 300 тыс. -- в "Федерации". К 2010 году на рынок может выйти башня "Россия" со своими 500 тыс. кв. м. Кроме того, к тому времени появятся первые проекты, реализованные в рамках развития территории "Большого Сити". Сможет ли эта офисная масса перетянуть на себя арендаторов из других офисных центров, которые планируется построить как в западных районах города, так и в центре?
Инфраструктурное напряжение
Участники рынка утверждают, что главный плюс "Сити -- его уникальное расположение в непосредственной близости от третьего транспортного кольца и центра города. Однако воспользоваться этим конкурентным преимуществом застройщики "Сити" смогут только в том случае, если вокруг делового центра уже сейчас развернется масштабное дорожное строительство, а девелоперы будут тщательно продумывать внутреннюю логистику движения пешеходов и транспорта.
"Изначально концепция развития 'Сити' предполагала оттягивание на себя девелоперской активности. В свою очередь, деловая активность породила инфраструктурную напряженность", -- констатирует г-н Крутов (Colliers International). "В этом районе складывается достаточно сложная транспортная ситуация, -- вторит ему начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова. -- Вдоль Краснопресненской набережной припарковано огромное количество автомобилей, а в дни проведения выставок в 'Экспоцентре' ситуация еще более усугубляется".
В ближайшее время планируется проложить магистраль, соединяющую деловой центр со Звенигородским проспектом, реконструировать несколько прилегающих улиц. Однако, по мнению специалистов, этого будет недостаточно. Для нормального функционирования "Сити" надо построить дублер Кутузовского проспекта, расширить подъездные дороги, создать несколько тоннелей и развязок. На все про все потребуется не один миллиард рублей бюджетных средств. Понятно, что на развитие других направлений дорожного строительства денег может не остаться.
Проблема усложняется еще и тем, что "Сити" катастрофически не хватает парковочных мест. Некоторые девелоперы уже сейчас предупреждают: цены на парковку будут заведомо завышены -- до 10-12 долларов за час. "Подъездные дороги не в состоянии обслужить огромные транспортные потоки. Посетителям предложат оставлять машины на подъездных перехватывающих парковках и добираться до комплекса общественным транспортом. Ставка будет сделана на общегородской транспорт -- метро, электричку, маршрутки и такси. Перехватывающие парковки будут устроены на третьем кольце. Оттуда, в конце концов, до офиса можно пешком добежать", -- говорит директор по строительству башни "Федерация" Артур Александров.
Правда, многие участники рынка сомневаются в эффективности такого способа решения транспортных проблем. Так, по мнению представителя компании "Кьютек" Сергея Бурова, будет непросто пересадить владельцев автомобилей на метро или электрички, поэтому просчеты в организации парковок станут очевидными с запуском первых крупных проектов. К тому же, отмечают специалисты, пропускная способность проложенной к "Сити" линии метро пока существенно ограниченна.
"Впрочем, тут нечему удивляться. Изначально этот проект был попыткой создать некое архитектурное явление, а не комплекс зданий, востребованных рынком. Отсюда и масса сопутствующих проблем", -- мнение одного из наших собеседников. Строительство "Сити" пока не вписывается в логику развития города -- равномерного распределения по территории объектов недвижимости и транспортных потоков. И вот на северо-западе Москвы сегодня создается зона сильного инфраструктурного напряжения, хотя возможности и земельные ресурсы для повсеместного развития проектов далеко не исчерпаны.
Подавление конкуренции
Впрочем, катастрофическое отставание темпов строительства дорожной сети от скорости заполнения зданий арендаторами еще не означает провала "Сити".
Во-первых, владельцы офисных площадей могут прибегнуть к демпингу и попросту пойти на снижение цен. И тогда действительно цены на рынке в целом пойдут вниз. Однако, как мы видим из списка участников этого масштабного проекта, большинство из них не являются профильными инвесторами, а потому, скорее всего, инвестируют в "Сити" в спекулятивных целях. Учитывая уровень этих игроков, трудно предположить, что они легко расстанутся с прибылью. Вероятнее всего с ухудшением рыночной конъюнктуры они поспешат зафиксировать прибыль, продав активы зарубежным инвесторам.
Во-вторых, городские власти могут установить ограничения на строительство новых крупных и средних коммерческих объектов в отдельных районах города. Например, принять соответствующий закон. Заметим, что факты подобных ограничений можно отыскать в зарубежной практике. Так, в прошлом году администрация Пекина ограничила строительство торговых объектов площадью от 6 до 10 тыс. кв. м в отдельных районах города.
В-третьих, влиятельные инвесторы вполне могут задействовать бюрократические механизмы подавления конкуренции. Наметившаяся тенденция увеличения площади офисных проектов им только на руку. Если два года назад самыми ходовыми считались офисные комплексы площадью от 6 до 10 тыс. кв. м, то теперь в основном проектируются здания площадью от 100 до 400 тыс. "квадратов". Один такой объект -- уже значительная часть офисного рынка. Поэтому не исключено, что в ближайшее время процедура согласования некоторых масштабных проектов превратится в непроходимые дебри для потенциальных конкурентов "Сити".
И возможно, зафиксированная отрицательная динамика офисного рынка -- первый сигнал о том, как может развиваться ситуация дальше.
