Бесполезные инъекции

Илья Ступин
19 июня 2006, 00:00

Поправки в закон о долевом инвестировании не смогут остудить перегретый рынок недвижимости. Нужно заставить муниципалитеты выдавать больше земли, а строителей — больше строить

На днях депутаты Госдумы приняли во втором чтении поправки к закону «Об участии в долевом строительстве». Они пошли навстречу застройщикам, которые настаивали на пересмотре этого излишне строгого к ним документа (подробно об этом мы писали в №4 от 31 января 2005 года в статье «С вещами на выход»). Парламентарии надеются, что поправки (см. «Основные поправки, внесенные депутатами в закон о долевом инвестировании») облегчат жизнь участникам рынка, приведут к восстановлению объемов строительства и сдержат рост цен. Однако эксперты полагают, что обновленный закон уже вряд ли повернет рыночную конъюнктуру вспять.

Мелочь выпала

Изначально закон о долевом инвестировании был призван урегулировать, сделать более цивилизованными взаимоотношения между гражданами и строительными компаниями. Однако застройщики очень быстро научились обходить жесткие предписания законодателей и стали предлагать гражданам еще более рискованные, чем раньше, схемы покупки квартир в новостройках. Впрочем, это и неудивительно: орган, который должен был контролировать соблюдение нового закона, до сих пор не создан.

Вместе с тем бесполезный для обывателей документ вызвал серьезные структурные сдвиги на строительном рынке. Прежде всего они коснулись столичного рынка жилья, где заметно сократилось количество игроков. «Сейчас у нас рекламируется около 250 адресов, а год назад их было 500», — говорит главный редактор газеты «Квартира. Дача. Офис» Елена Арсентьева. Сокращение объема рекламы объясняется уходом с рынка мелких и средних компаний, а также всевозможных «пирамид».

Первыми «вылетели» застройщики, которые продавали один или два объекта. Тех, у кого не было резервов для более масштабного строительства, новый закон лишил возможности собирать деньги с граждан на начальной стадии реализации проектов. Затем ушли средние компании — у них не оказалось финансовой подушки, чтобы пережить длительные сроки согласования проектов (с апреля 2005-го без разрешения строить было запрещено), и административного ресурса, чтобы этот процесс ускорить. А осенью развернулась борьба со строительными «пирамидами» — компаниями, использовавшими средства дольщиков на экстенсивное развитие, а не на возведение жилья. «Многие компании испугались, что этот процесс их затронет, и на всякий случай сняли свои объекты с продажи. Кроме того, с рынка ушли сомнительные объекты. Ведь были случаи, когда компании выставляли на продажу сразу несколько адресов, по которым у них даже участки не были огорожены. А вот ключевые игроки, крупные холдинги, меньше строить не стали», — констатирует генеральный директор «АНН Инфо» Алексей Мирошников.

Помимо проблемы с получением разрешения на строительство и привлечением средств дольщиков на ситуацию повлияла и установленная в законе солидарная ответственность банков по обязательствам клиентов-застройщиков. Это нововведение отпугнуло банкиров от рынка жилья. В результате многие строительные компании остались без финансового рычага.

Новыми поправками депутаты отменили солидарную ответственность банков по обязательствам застройщиков. Однако проблема привлечения банковского финансирования для средних и мелких компаний осталась актуальной. «Банкам важно иметь гарантию удовлетворения своих требований за счет реализации предмета залога. Однако закон в его нынешнем виде лишает их такой возможности. При обращении взыскания на заложенное имущество в первую очередь будут удовлетворяться требования дольщиков, а уже в последнюю очередь — банков. Так что солидарная ответственность не была основной проблемой, и вряд ли ее отмена значительно облегчит взаимодействие застройщиков и банков», — рассуждает партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Никита Федоров.

Цены взлетели

Выпадение с рынка небольших компаний само по себе спровоцировало резкий скачок цен. Сократившееся предложение позволило крупным компаниям, получившим контроль над значительной долей московского рынка, монопольно взвинтить цены на свои объекты. За год подорожание составило 60%. Отметим при этом, что почти ни в одном районе Москвы строительные монстры не конкурируют друг с другом, условно поделив территорию столицы между собой. Например, на севере значительную долю рынка контролируют Мосфундаментстрой-6 и «Интеко», на северо-западе господствует «Дон-строй», в южных районах — Су-155.

Участники рынка утверждают, что если бы не закон о долевом инвестировании, то сокращение предложения было бы постепенным, а рост цен — менее значительным. «До вступления этого закона в силу мы предполагали, что цены будут расти на два процента в месяц», — признается руководитель проекта «Индексы рынка недвижимости» Олег Репченко. Ошиблись. Тенденция к сокращению объема предложения была очевидна и раньше, но она была продиктована желанием застройщиков извлекать большую прибыль из строительных проектов, а также стремлением городских властей решать социальные задачи. Закон только обострил наметившийся уже в то время дефицит недвижимости.

Несомненно, именно крупные компании извлекли выгоду из бурного роста рынка и ослабления конкуренции. Снизились их риски, связанные с реализацией больших жилых проектов, ускорились сроки их окупаемости. Неудивительно, что крупные столичные застройщики, несмотря ни на какие перипетии, продолжают активно разрабатывать новые территории, наращивая свое присутствие на московском и подмосковном рынке. Например, Группа ПИК вскоре выведет на рынок микрорайон в подмосковных Мытищах площадью 1 млн квадратных метров. Аналогичный по масштабу проект планируется реализовать в столичном районе Молжаниново (застройщик «Интеко»). Холдинг «Су-155» уже активно застраивает микрорайон Трехгорка на границе Москвы и Одинцовского района.

Проблема не решена

С одной стороны, хорошо, что закон о долевом инвестировании ускорил процесс укрупнения рынка жилищного строительства. У власти появляются внятные партнеры, которые могут быть вовлечены в реализацию национальных проектов и смогут оперировать большими объемами. У потребителей — серьезные контрагенты, в финансовой устойчивости которых вроде бы сомневаться не приходится. С другой стороны, нет никакой уверенности в том, что набравшие вес игроки намерены всерьез масштабировать свой бизнес. Пока нет оснований полагать, что они резко увеличат объемы жилищного строительства. Сейчас ничто и никто не мешает им дирижировать ценами, выплевывая на рынок новостройки небольшими порциями. Похоже, что уже никакие законы не заставят муниципалитеты готовить землю под застройку. А значит, рынку нужны не плоды законотворчества и тем более не отредактированный впопыхах закон о долевом инвестировании, а конкретные экономические инструменты, с помощью которых можно было бы запустить инвестиционно-строительный процесс.

Пока же таких инструментов нет, участникам рынка и покупателям жилья остается только гадать: выбросят застройщики квартиры в продажу или придержат? Насколько вырастут цены? Очевидно, что застройщики будут очень внимательно и чутко регулировать процесс: сейчас, например, средние цены в Москве превышают 3,5 тыс. долларов за метр. Очевидно, что при таком уровне цен даже незначительный рост предложения способен очень быстро остудить рынок.

Основные поправки, внесенные депутатами в закон о долевом инвестировании

Застройщикам разрешили привлекать средства граждан посредством эмиссии специальных облигаций — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение квартир

Запрещено передавать гражданам права требования на квартиры по договорам, заключенным между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Эта норма направлена против создаваемых застройщиками «компаний-прокладок»

Застройщикам разрешено не публиковать проектную декларацию. Теперь ее можно «представлять» покупателю. Однако по-прежнему привлекать средства дольщиков можно только после получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности или договора аренды земельного участка

Отменена норма о солидарной ответственности банков в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося дома. При этом сохраняются равные права банков-кредиторов и дольщиков при удовлетворении их требований в случае взыскания залога

Застройщики смогут в случае несоблюдения дольщиком обязательств расторгать договор в одностороннем порядке, тогда как раньше на это требовалось решение суда

Снижен размер штрафных санкций в случае неисполнения сторонами своих обязательств