Тормозить можем долго

Илья Ступин
26 июня 2006, 00:00

В Москве наметилась очень слабая, но все-таки тенденция увеличения объема предложения квартир в новостройках, которая может привести к замедлению темпов роста цен на жилье

На столичном рынке новостроек медленно, но верно увеличивается объем предложения квартир — в среднем на 4–5% в месяц. Некоторые эксперты полагают, что эта тенденция приведет наконец к замедлению беспрецедентного роста цен. С весны прошлого года квартиры подорожали на 60% — куда больше? К тому же в ближайшее время покупателям жилья будет предложено сразу несколько крупных проектов в Москве и в ближайшем Подмосковье, которые могут оттянуть на себя спрос.

Однако среди игроков рынка царят совсем другие настроения. Большинство его участников пока не видят никаких предпосылок для стабилизации цен. Они считают, что рост продолжится как минимум до конца года, а все новые квартиры будут быстро раскуплены либо застройщики искусственно растянут их продажу.

Иллюзия или реальность

«Весной многие компании придерживали объекты и снимали их с продаж, так как цены росли очень быстро. В мае рост цен замедлился. И теперь некоторые застройщики начинают выставлять снятые объекты. Однако пока такие случаи единичны», — комментирует ситуацию руководитель проекта «Индексы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Действительно, сейчас начинают появляться новые объекты, — говорит директор по маркетингу и продажам компании ‘Квартал’ Сергей Лушкин. — Но на ценах это не сказывается». По мнению руководителя аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрия Попова, на динамику цен может повлиять только выход на рынок масштабных проектов. Причем совокупный объем предложения новостроек должен будет возрасти не менее чем на 400–500 тыс. кв. м. «Вряд ли это произойдет в ближайшие месяцы. Каких-то сдвигов в этом направлении следует ожидать не раньше осени», — полагает наш собеседник.

К тому времени на московский рынок могут «надавить» и подмосковные новостройки. Так, по данным компании «Пересвет-Инвест», летом на подмосковный рынок планируется вывести несколько новых проектов в Лыткарине, Люберцах, Андреевке, Одинцове, Видном, Мытищах, Королеве, Троицке, Красногорске. «В основном это дома и жилые комплексы площадью от 15 до 300 тысяч квадратных метров. По нашим данным, объем предложения квартир возрастет на 30 процентов», — поясняют представители компании. Г-н Репченко говорит, что недавно его компания участвовала в разработке маркетинговых концепций сразу нескольких крупных проектов в Подмосковье. «Это большие объекты», — говорит он. В Раменском, например, планируется построить около 1 млн кв. м жилья на территории 100 га.

Генеральный директор риэлтерской компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков полагает, что прогнозируемое некоторыми экспертами увеличение объемов предложения новостроек в Московской области может быть связано с адаптацией застройщиков к новому Закону о долевом строительстве. «В Подмосковье этот процесс протекает гораздо быстрее, чем в Москве, поскольку сроки подготовки технической и прочей разрешительной документации короче, — поясняет он. — Сейчас настолько явный дефицит жилья, что все спешат подготовить документацию, хотят выйти на рынок на волне роста цен».

А вот президент корпорации «Бест-недвижимость» Григорий Полторак не верит в гипотезу о грядущем увеличении предложения жилья на областном рынке. По его словам, этому препятствует множество барьеров, в том числе новые правила игры в отрасли. «В прошлом году вступил в силу Закон о долевом строительстве. Затем Градостроительный кодекс, который серьезно усложнил процесс получения площадок. В соответствии с этим документом на конкурс можно выставлять только готовые площадки — с техническими условиями, с расселенным ветхим фондом. Но администрации не в состоянии справиться с этой задачей. Руководство области давит на муниципальные образования, чтобы они площадки выставляли. У тех есть что-что в загашниках, но этого недостаточно. На подготовку новых площадок нужны деньги, но они не предусмотрены в бюджете», — говорит он.

Всеобъемлющий дефицит

Цены на вторичном рынке растут не менее активно. По данным компании «Миэль-недвижимость» в мае рост цен несколько замедлился, но все равно остается очень быстрым. В среднем квадратный метр на вторичном рынке стоит 3,8 тыс. долларов.

Причин сохраняющейся скорости роста цен три. Во-первых, это колоссальный дефицит предложения: сегодня квартир на рынке примерно вдвое меньше, чем в прежние годы. Во-вторых, рост цен на первичном рынке. «На рынке новостроек ценообразованием управляют профессиональные игроки. А дилетанты на вторичном рынке ориентируются на эти ценовые показатели», — поясняет г-н Хлестаков («Русский дом недвижимости»). В-третьих, из-за острого дефицита новостроек с нормальной документацией многие люди предпочитают не рисковать и переплачивать за квартиры на вторичном рынке 15–20%, но покупать уже готовый продукт.

Участники рынка утверждают, что всеобъемлющий дефицит предложения — главная проблема, которая толкает цены вверх. Однако, признают они, рано или поздно цены должны остановиться. Правда, никто не знает, когда это произойдет.

«Если предложение стабилизируется, а рост цен замедлится, то снежный ком может покатиться в обратную сторону. Застройщики, которые придерживали свои проекты, начнут активнее их продавать. Частники, которые покупали квартиры впрок, задумаются о фиксации прибыли», — предупреждает г-н Репченко. Аналитики напоминают, что два года назад рынок остановился как раз в июне. Правда, оговариваются они, сейчас он разогнался сильнее. А потому его тормозной путь может оказаться более длинным.