Существует ли справедливая цена на московскую недвижимость и как ее определить? На прошлой неделе свой вариант предложила ФАС, заявив, в том числе в прямом эфире «Эха Москвы», что таковая цена — 1300 долларов за квадратный метр. Представители строительной индустрии назвали эту цифру абсурдной, что, на наш взгляд, соответствует действительности. Даже следуя не слишком сложным расчетам уважаемой службы, которая исходила из себестоимости строительства в 800 долларов за метр плюс цена земли, 400 долларов за метр, легко понять, что антимонопольное ведомство как минимум хочет предложить строителям работать с восьмипроцентной рентабельностью, что полный абсурд для нашей экономики (никто, кроме государства, не будет инвестировать в бизнес с такой рентабельностью). Если же прислушаться к словам строителей о том, что цена московской земли, распределяемой на конкурсах, скорее всего приблизится к 1000 долларам за метр (из-за высокого спроса), то надо признать, что ФАС предлагает строителям работать в убыток.
Однако же и предложенная некоторыми участниками рынка цифра в 6000–6500 долларов за квадратный метр, про которую было сказано, что потребительский рынок Москвы к ней готов, выглядит не более адекватной. По этой цене ни один из вполне высокооплачиваемых представителей высшего среднего класса не сможет купить себе квартиру — ни напрямую, ни по ипотеке. Чтобы предложить свой вариант справедливой цены, мы проделали некоторые расчеты.
Цены на жилье в Москве росли почти всегда, но скорость этого роста и факторы, его определявшие, были разными. Если проанализировать динамику реальных цен на недвижимость с 2001-го по лето 2005 года (см. график 1), то мы увидим, что реальные цены на жилье в Москве (то есть цены, скорректированные на рублевую и долларовую инфляцию) росли в среднем с темпом 13% годовых (номинальные цены росли с темпом 20%). Немало, но и немного для быстрорастущей экономики. Скорость роста цен заметно возросла в 2003 году, на фоне очевидного оживления экономики, но после банковского кризиса 2004 года реальные цены упали и вышли на докризисный уровень только к лету 2005-го.
А вот летом 2005 года началось нечто удивительное. Темпы роста реальных цен во второй половине года поднялись до уровня 40% годовых, а в 2006 году их скорость увеличилась до 90% годовых, то есть по отношению к норме долгосрочного тренда скорость роста выросла в семь раз. Это чрезвычайное для экономики событие.
Однако самое интересное заключается в том, что перелом тренда от почти линейного к экспоненциальному произошел одновременно с таким же переломом на фондовом рынке (см. график 2). Там тоже, и именно летом 2005 года, началось чрезвычайное ускорение темпов роста фондовых индексов с 20% по долгосрочному тренду более чем к 100% годовых на последних участках — во второй половине 2005-го и первой половине 2006 года.
Такое совпадение поведения двух переменных, конечно, бывает случайностью, но скорее оно означает, что у динамики этих показателей одна природа. И суть этой природы очевидна — резко возросшая свободная денежная ликвидность в стране, не находящая себе иного применения кроме инвестиций в финансовые активы. Для специалистов такое совпадение, разумеется, не станет открытием, поскольку в моменты формирования финансовых пузырей инвестиционные активы должны вести себя схожим образом, но неспециалистов это совпадение заставляет задуматься: если у роста этих показателей одна природа, то эти рынки живут по одинаковым правилам. А значит, сомнительно звучит утверждение, что это мы, обычные потребители, своим необузданным спросом раздули до таких невероятных величин цены на недвижимость. Для того чтобы понять, какие игроки могут определять рост цен, надо разобраться с источником свободной денежной ликвидности.
Принято считать, что эта ликвидность связана с ростом цен на нефть, поступлением соответствующих денег в страну, что приводит к росту доходов граждан. Это так, но, похоже, не менее, а даже более мощным источником ликвидности стал приток иностранного капитала в Россию, в том числе (а может быть, и прежде всего) за счет растущих внешних заимствований российских институциональных инвесторов. Цифры показывают, что объем притока иностранного капитала в РФ начиная с 2005 года вырос скачкообразно более чем в два раза — примерно с 7 млрд долларов за квартал в 2004 году до порядка 18 млрд долларов за квартал в 2005 году. Приблизительно на том же уровне этот приток остался и в первой половине 2006 года. Двукратный рост показателя — это невероятный по мощности сдвиг, который, на наш взгляд, и определил ситуацию на всех сегментах денежного рынка страны, в том числе на рынке недвижимости.
Важно понять, что само возникновение этого потока определяется не только и не столько российскими обстоятельствами. В пределе он зависит от процентных ставок в США, Европе и Японии, которые в 2003–2005 годах находились на очень низком уровне. Низкие процентные ставки на Западе позволили нашим институциональным игрокам осуществлять заимствования под 6–8% годовых (ставка LIBOR плюс 0,5–2%). Это очень дешевые деньги, к тому же в России 2005–2006 годов вкладывать их было особенно некуда. Отчасти эти деньги, конечно, пошли на развитие системы ипотечного кредитования, которая, по мнению большинства строителей, является одним из важнейших факторов ускорения цен на недвижимость. Но, честное слово, очень трудно поверить, что рядовые граждане, получившие не очень большой кредитный рычаг, способны своим спросом в семь раз ускорить рост цен на недвижимость по сравнению с нормой. И с другой стороны, вот вы финансист, у вас есть дешевые деньги, и перед вами очень маленький рынок недвижимости, с которым вы можете делать практически что угодно. Устоите вы перед соблазном заработать на этом рынке? Сомнительно. Тем более что на рынке, судя по словам строителей, действуют очень простые правила ценообразования: продали больше запланированного — поднимают цены. Значит, определив примерный размер этого запланированного и создавая слегка избыточный спрос, можно косвенно регулировать динамику цен.
При этом, естественно, как на фондовом рынке для игры крупнейших игроков необходимо наличие многих мелких инвесторов, так и на рынке недвижимости серьезные игроки не смогут заработать в отсутствие простого потребительского спроса, но еще раз повторим: для того чтобы увеличить скорость в семь раз, нужны большие объемы денег.
Иначе говоря, мы полагаем, что рост цен на недвижимость, равно как и рост цен на рынке земли, питается действиями крупных финансовых игроков, которыми, кстати, могут быть не только частные компании, но и государственные структуры, и даже физические лица. Поэтому когда чиновники предложили жителям самим остановить рост цен, прекратив месяца на два покупку квартир, по сути они предлагали не столь уж бессмысленную, хотя и наивную вещь.
Из сказанного понятно: мы полагаем, что рост цен последнего года имеет изрядную спекулятивную составляющую. Если ориентироваться на «нормальный» рост в 13–15% годовых, то сегодня номинальная цена одного метра в Москве должна составлять 2700 долларов. При себестоимости в 800 долларов, плюс цена за землю в 700 (средняя между названной ФАС 400 и названной строителями 1000), плюс еще процентов пятнадцать на непредвиденные расходы мы выходим на себестоимость в 1700 долларов. Поделив 2700 на 1700 получаем доходность 60%. Из нее надо вычесть 15–20% долларово-рублевой инфляции и, по-хорошему, 15–20% за кредит на строительство. В итоге девелоперы и строители будут иметь доходность примерно 20–25%. Абсолютно нормальная доходность для развивающегося рынка.
Впрочем, это вовсе не означает, что мы предлагаем снизить цены до указанного уровня или предполагаем, что цены туда опустятся. Финансовые пузыри на рынке недвижимости почти никогда не заканчиваются коллапсом. Исключение — Япония, где была чрезмерно развита ипотека и кризис на рынке недвижимости привел к кризису банковскому, что и вызвало полное сдутие пузыря недвижимости. У нас институциональные инвесторы если и играют в эту игру, то скорее всего без риска для бизнеса — слишком малы объемы рынка недвижимости. Так что рассчитывать на снижение цен рыночным способом нельзя.
Нельзя допустить и нерыночный способ регулирования цен, так как это будет колоссальной мощности психологическим ударом по рынку, который может надолго отвадить от него частный бизнес, без которого развитие рынка недвижимости быстро приобретет черты советского строительства.
Что же можно сделать? Во-первых, попытаться ограничить спекуляции на рынке, введя серьезный налог на перепродажу недвижимости, например, в течение трех лет. Во-вторых, можно выделить и зафиксировать долю сегмента строительства, который будет существовать на муниципальных заказах (и там возможна восьмипроцентная рентабельность), и само активное строительство в этом сегменте будет оказывать подавляющее влияние на цены. Витает в воздухе и идея строительства жилья в аренду, что тоже будет ограничивать рост цен. Короче говоря, одних окриков ФАС для стабилизации цен точно не хватит.
Что касается прогноза изменения цен, то, если отталкиваться от аналогии с фондовым рынком, можно рассчитывать на консолидацию цен на нынешнем уровне, к чему психологически готовы сами строители. Как долго продлится эта консолидация? Если следовать изложенной выше логике, что наша денежная ликвидность формируется ставками на западных рынках, то длительность консолидации цен в отсутствие позитивной программы развития рынка недвижимости по большей части будет зависеть не от ФАС, а от ФРС. Если в преддверии выборов власти США не сочтут возможным повышать ставку ФРС, то цены на российскую недвижимость будут расти и дальше.
