Кто надул пузырь на рынке недвижимости

Тема недели
Москва, 21.08.2006
Динамика цен на недвижимость в Москве оказалась так похожа на динамику российских фондовых индексов, что напрашивается вывод: здесь тоже играли серьезные финансисты, а вовсе не сговорившиеся строители

Существует ли справедливая цена на московскую недвижимость и как ее определить? На прошлой неделе свой вариант предложила ФАС, заявив, в том числе в прямом эфире «Эха Москвы», что таковая цена — 1300 долларов за квадратный метр. Представители строительной индустрии назвали эту цифру абсурдной, что, на наш взгляд, соответствует действительности. Даже следуя не слишком сложным расчетам уважаемой службы, которая исходила из себестоимости строительства в 800 долларов за метр плюс цена земли, 400 долларов за метр, легко понять, что антимонопольное ведомство как минимум хочет предложить строителям работать с восьмипроцентной рентабельностью, что полный абсурд для нашей экономики (никто, кроме государства, не будет инвестировать в бизнес с такой рентабельностью). Если же прислушаться к словам строителей о том, что цена московской земли, распределяемой на конкурсах, скорее всего приблизится к 1000 долларам за метр (из-за высокого спроса), то надо признать, что ФАС предлагает строителям работать в убыток.

Однако же и предложенная некоторыми участниками рынка цифра в 6000–6500 долларов за квадратный метр, про которую было сказано, что потребительский рынок Москвы к ней готов, выглядит не более адекватной. По этой цене ни один из вполне высокооплачиваемых представителей высшего среднего класса не сможет купить себе квартиру — ни напрямую, ни по ипотеке. Чтобы предложить свой вариант справедливой цены, мы проделали некоторые расчеты.

Цены на жилье в Москве росли почти всегда, но скорость этого роста и факторы, его определявшие, были разными. Если проанализировать динамику реальных цен на недвижимость с 2001-го по лето 2005 года (см. график 1), то мы увидим, что реальные цены на жилье в Москве (то есть цены, скорректированные на рублевую и долларовую инфляцию) росли в среднем с темпом 13% годовых (номинальные цены росли с темпом 20%). Немало, но и немного для быстрорастущей экономики. Скорость роста цен заметно возросла в 2003 году, на фоне очевидного оживления экономики, но после банковского кризиса 2004 года реальные цены упали и вышли на докризисный уровень только к лету 2005-го.

А вот летом 2005 года началось нечто удивительное. Темпы роста реальных цен во второй половине года поднялись до уровня 40% годовых, а в 2006 году их скорость увеличилась до 90% годовых, то есть по отношению к норме долгосрочного тренда скорость роста выросла в семь раз. Это чрезвычайное для экономики событие.

Однако самое интересное заключается в том, что перелом тренда от почти линейного к экспоненциальному произошел одновременно с таким же переломом на фондовом рынке (см. график 2). Там тоже, и именно летом 2005 года, началось чрезвычайное ускорение темпов роста фондовых индексов с 20% по долгосрочному тренду более чем к 100% годовых на последних участках — во второй половине 2005-го и первой половине 2006 года.

Такое совпадение поведения двух переменных, конечно, бывает случайностью, но скорее оно означает, что у динамики этих показателей одна природа. И суть этой природы очев

У партнеров

    «Эксперт»
    №30 (524) 21 августа 2006
    ФАС против строителей
    Содержание:
    Строители попали под надзор

    Федеральные власти обвиняют столичных застройщиков в ценовом сговоре. Возможная цель этой акции — остудить перегретый рынок жилья и тем самым создать условия для продвижения жилищного нацпроекта

    Обзор почты
    Экономика и финансы
    Реклама