В последние дни вокруг московского рынка жилья разгорелись нешуточные страсти. Сначала Генпрокуратура объявила о грядущих проверках строительных компаний на предмет возможного ценового сговора. «В рамках надзорной деятельности прокуратуры, в том числе за ходом реализации национальных проектов, совместно с Федеральной антимонопольной службой мы начали проверку по ценообразованию жилья в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области», — заявил генеральный прокурор России Юрий Чайка. Основанием для проверки послужили заявления ряда руководителей правительства РФ и представителей столичных властей о неоправданно завышенных ценах на жилье. С начала года цены на жилье в московском регионе выросли примерно на 80–118% (сейчас стоимость квадратного метра в столичных новостройках составляет от 3 до 6 тыс. долларов).
Спустя несколько дней эстафету подхватил Роспотребнадзор. Его руководитель Геннадий Онищенко провел селекторное совещание, на котором, в частности, был рассмотрен вопрос об организации работы по защите прав потребителей в сфере долевого строительства. Подписан приказ «О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья», который сейчас находится на регистрации в Минюсте РФ. Во втором полугодии Роспотребнадзор планирует провести анализ договоров, заключенных организациями-застройщиками с гражданами.
А буквально на днях Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) заявила, что вскоре начнет сбор ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Подушка Лужкова
Повышенное внимание федеральных органов власти к рынку жилья, прежде всего столичному, не стало неожиданностью для застройщиков. Некоторые из них утверждают, что о предстоящей атаке на московский строительный рынок им было известно заранее. «Ходили разговоры, что после Дня строителя (по советской традиции отмечается во второе воскресенье августа. — “Эксперт”) федеральная власть начнет “мочить” застройщиков, а формальным поводом для этого послужат высокие цены на жилье и колоссальная рентабельность строительного бизнеса. Себестоимость строительства муниципального жилья составляет 850–1000 долларов за квадратный метр с учетом инженерных сетей. Монолитные дома немного дороже — полторы тысячи долларов за квадратный метр. Между тем продаются такие квартиры в Москве по три—пять тысяч долларов за метр», — заявил «Эксперту» чиновник столичного стройкомплекса. Он предположил, что федеральные власти намерены забрать у правительства Москвы эту финансовую подушку.
Заметим, что ревизии столичного строительного рынка предшествовал ряд странных заявлений представителей крупных строительных компаний и городских чиновников. В частности, заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Сергей Амбарцумян предложил покупателям квартир сделать перерыв на три-четыре месяца. Он предположил, что если покупатели приостановят процесс покупки жилья, то, может быть, цены снизятся. А крупнейший столичный застройщик холдинг СУ-155 вдруг объявил о фиксации существующей нормы прибыли на уровне 10% для всех своих проектов экономкласса и призвал остальных игроков рынка последовать этому примеру. Возможно, с помощью подобных заявлений представители строительного комплекса попытались отвести от себя подозрения в необоснованном завышении цен на жилье.
Впрочем, эти ухищрения вряд ли увенчаются успехом. В ближайшее время территориальные органы ФАС направят строительным организациям и в органы власти запросы об объемах реализации жилья и ценах на него. В первую очередь ФАС адресует свои послания строительным гигантам. Затем чиновники приступят к анализу полученной информации. «Мы будем искать косвенные доказательства ценового сговора. Таковыми, например, могут считаться случаи одновременного повышения крупными игроками цен на жилье», — пояснил «Эксперту» начальник управления ФАС по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ Михаил Евраев. Если ценовой сговор обнаружится, нарушители будут обязаны выполнить предписание ФАС о снижении цен до рыночного уровня, предшествующего сговору (за неисполнение полагается штраф), а также перечислить незаконно полученный доход в федеральный бюджет. Сейчас, по мнению г-на Евраева, цены на жилье в Москве завышены вдвое. Такой вывод он сделал, сравнив стоимость типового жилья в подмосковном Дмитрове и в Москве и обнаружив разницу в 2–2,5 тыс. долларов на квадратный метр.
Не там ковыряетесь
В свою очередь, участники рынка полагают, что попытка прокуратуры обнаружить ценовой сговор на рынке жилья — всего лишь формальный повод для гораздо более масштабной зачистки строительного рынка. «Никакого сговора нет и быть не может. Это прекрасно известно прокуратуре. Слишком много компаний в Москве и Подмосковье строят жилье, договориться им между собой непросто», — уверяют они. Какие-то согласованные действия возможны разве что в пределах отдельных районов мегаполиса, но не в масштабах столицы и области.
«Что же касается механизмов ценообразования, то они просты. У каждой компании есть план продаж. Как только компания превышает установленные показатели, то автоматически повышаются цены. Если спрос падает — сокращается предложение. Так как продажи в момент активизации спроса растут у всех одновременно, то все участники рынка в унисон начинают поднимать цены. Хотя внешне это выглядит как сговор», — поясняет руководитель отдела маркетинга компании «Квартира.Ру» Юрий Кочетков.
Не верят в наличие сговора и юристы. Более того, они утверждают, что даже если кто-то из участников рынка и грешит картельными соглашениями, то схватить за руку нарушителей практически невозможно. «Разумеется, наличие ценовых сговоров и действия, идущие вразрез с принципами свободной конкуренции, наносят урон экономике. Однако ФАС в своем нынешнем виде вряд ли в состоянии справиться с таким делом и собрать необходимые доказательства», — полагает адвокат юридического бюро «Григорьев и партнеры» Никита Федоров. С г-ном Федоровым согласен и руководитель отдела коммерческой практики и интеллектуальной собственности юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Максим Кульков. «Даже если ценовой сговор и существует, то, как показывает практика, его очень сложно доказать. Ведь в таких случаях письменных соглашений не заключается, — говорит он. — А чтобы выявить устные договоренности, зачастую необходимо осуществлять оперативно-розыскные мероприятия. Но для этого у ФАС нет соответствующих полномочий. Большое количество дел о выявлении ценовых сговоров, по которым ФАС выдавала соответствующие предписания о прекращении нарушений, впоследствии были оспорены в суде и отменены. Поэтому, даже если ФАС выдаст какой-нибудь строительной компании предписание прекратить действия, нарушающие конкуренцию, скорее всего, оно будет оспорено, и весьма вероятно, что суд отменит предписание ввиду недостаточности доказательств».
Вместо поиска заговорщиков эксперты рекомендуют Генпрокуратуре «поковыряться в других местах». Они утверждают, что главные причины роста цен на жилье не в наличии ценовых сговоров, а в недостаточных объемах строительства жилья, что, в свою очередь, объясняется непрозрачностью и неэффективностью существующей системы распределения земельных участков и выдачи разрешений на строительство. Сроки получения разрешений на строительство в некоторых регионах составляют до четырех-четырех с половиной лет. «Причины повышения цен на жилье надо искать в стоимости площадок, выставляемых на тендер, а также в стоимости услуг чиновников по получению согласовательных документов», — говорит заместитель генерального директора компании «Велес Капитал Девелопмент» Владлен Волошин.
Наличие ряда проблем в области земельных правоотношений признают и в ФАС. Однако, по словам представителя этого ведомства, пока каких-либо нарушений правил распределения земли в Москве не обнаружено. «Но если при расследовании мы выявим другие нарушения законодательства, например со стороны местных органов власти, то будем возбуждать дела либо передавать их в прокуратуру», — отмечает г-н Евраев.
Вынужденная остановка
Некоторые эксперты высказывают предположение, что громкие заявления прокуратуры — не что иное, как психологическая атака на потенциальных покупателей недвижимости и спекулянтов, попытка остудить рынок. «Когда рынок начинает прибавлять по пять—восемь процентов в месяц — это аномальная ситуация. Так было в 2004 году, после чего политики и госчиновники в один голос заговорили о перегреве рынка и сговоре. Такие же разговоры начались и сейчас. Обыватели все это видят, слышат и делают выводы. Рынок замирает, цены стабилизируются. В 2004 году первые заявления прозвучали в январе, в марте мы ощутили снижение спроса, а кризисные явления начались в мае-июле. Затем рынок начал бурно расти, на него вышел отложенный спрос. Сейчас в июле мы также почувствовали небольшое снижение темпов роста цен. Скорее всего, в августе эта тенденция продолжится», — прогнозирует г-н Кочетков из «Квартиры.Ру».
Замедление темпов роста цен зафиксировали и другие участники рынка. Так, по словам директора по развитию инвестиционно-строительной компании «КомСтрин» Алексея Злобина, компания не повышала цены на свои объекты уже в течение месяца. «Сверхплановых продаж нет. Правда, нет и существенного сокращения спроса на квартиры, который вынудил бы нас корректировать цены в сторону понижения», — утверждает наш собеседник. По словам заместителя генерального директора по организации продаж строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза» Алексея Медведева, в последние два месяца цены на московские новостройки экономкласса в среднем растут только на 2–3% в месяц.
Наметившуюся тенденцию замедления роста цен эксперты объясняют истощением платежеспособного спроса на жилье (цены слишком высоки), сезонным затишьем (потенциальные покупатели недвижимости отправились в отпуска), а также рейдом федеральных органов власти по строительному рынку. По мнению некоторых экспертов, резкие действия проверяющих органов в отношении отдельных застройщиков могут спровоцировать выброс на рынок так называемых инвестиционных квартир — подтолкнуть инвесторов, купивших квартиры с целью дальнейшей перепродажи, к фиксации прибыли.
Впрочем, пока большинство участников рынка не ожидает резких изменений и полагает, что стабильная ценовая ситуация на рынке новостроек сохранится как минимум до конца года, если этому не помешают регулирующие органы. Однако хочется заметить, что сама по себе ценовая стабильность на рынке не способна ускорить реализацию национального жилищного проекта. Для этого нужны системные меры и внятная программа развития жилищного строительства в стране.
