В Санкт-Петербурге начинается реализация очередного масштабного девелоперского проекта, который Смольный готов объявить стратегическим. Принято политическое решение перевести на новую площадку следственный изолятор «Кресты», построенный в конце XIX века и занимающий привлекательную территорию на Арсенальной набережной — по сути, в историческом центре города. После строительства новых «Крестов» здания нынешнего изолятора вместе с земельным участком (4,5 га) выставят на инвестиционный конкурс. Как предполагается, на этом месте появится развлекательно-торговый и гостиничный комплекс.
Потребность в перебазировании «Крестов» и перепрофилировании существующих строений стала особенно актуальной в последнее время. В условиях дефицита «пятен» под застройку в центре Петербурга набережные Невы, изобилующие неприглядной промышленной недвижимостью, крайне интересуют девелоперов. Наибольшим спросом пользуются заводские корпуса, непосредственно выходящие на набережные (Петроградскую, Выборгскую, Свердловскую, Синопскую и др.). Появляются и первые проекты комплексного развития достаточно крупных территорий, занимаемых целыми предприятиями.
Помимо своей неприглядности — мрачные фасады «Крестов» не ремонтировались очень давно, глухая тюремная стена опутана кольцами колючей проволоки, по ночам из окон «Крестов» доносятся крики заключенных, а на проезжую часть летят «малявы» — тюрьма не соответствует и концепции нового генплана города. По этому плану территории вдоль набережных должны быть преобразованы в общественно-деловые зоны.
Несколько лет назад петербургская девелоперская компания «Корпорация С», известная своими проектами в историческом центре, пыталась заняться перебазированием «Крестов». Но ей не удалось заручиться должной поддержкой городских властей во взаимоотношениях с федеральными ведомствами и сформировать пул инвесторов.
Сейчас согласие между Москвой и Петербургом достигнуто — новый следственный изолятор построят за счет федерального бюджета, а нынешние «Кресты» выставят на инвестиционный конкурс. Победитель приобретет уже «упакованный» градостроительной документацией и свободный от имущественно-правовых обременений участок. Для девелоперов, как отмечает директор по развитию ЗАО «Агентство недвижимости “Бекар”» Игорь Горский, «оптимальным будет наличие полного пакета согласований между федеральными и городскими структурами при проведении конкурса, на который выставляется уже “чистый” объект недвижимости».
Цена имущественного комплекса «Крестов» может составить на торгах около 150–200 млн долларов. Объем же инвестиций в реконструкцию и новое строительство на территории «Крестов» зависит от условий осуществления проекта, и прежде всего жесткости охранных ограничений. Как сообщили в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП), в «Крестах» будет проведена историко-культурная экспертиза. По ее результатам тюрьму либо исключат из категории памятников, либо переведут в разряд памятников регионального значения.
Наиболее вероятен второй вариант, который существенно ограничит возможности инвестора по сносу или перестройке «Крестов». КГИОП может потребовать сохранить крестообразную планировочную структуру зданий тюрьмы, допуская изменения внутренней планировки части помещений. Очевидно, здания-памятники будут предоставляться не в собственность, а в долгосрочную аренду (максимум на 99 лет).
«Требования КГИОП существенно ограничат возможности по перепланировке помещений “Крестов”, и это сделает объект малопригодным для ритейла в формате гипермаркетов. Речь может идти о размещении отдельных бутиков, — говорит Игорь Горский. — В целом же я считаю проект чрезвычайно реалистичным. Наиболее выгодным для инвестора будет симбиоз развлекательных и гостиничных функций».
Что же касается «Крестов-2», то, как говорит исполняющий обязанности начальника главного управления Федеральной службы исполнения наказаний Валерий Заборовский, по предварительным расчетам, строительство новой тюрьмы обойдется бюджету не менее чем в 4,3 млрд рублей. «Кресты-2» будут рассчитаны на 3,5–4 тысячи заключенных. В соответствии с евростандартом на каждого сидельца будет приходиться не менее семи квадратных метров площади. В зданиях высотой восемь-десять этажей будут спортивные залы, современные медицинские пункты, технические средства, дающие возможность следить по телевизору за ходом судебных процессов. Построить тюрьму планируется в течение трех-пяти лет.
Где разместится тюрьма, пока не ясно. Власти Ленинградской области предложили несколько площадок, но это встретило сопротивление со стороны губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко. Дело в том, что строения «Крестов» и земля под ними находятся в федеральной собственности, поэтому Смольный едва ли сможет самостоятельно распоряжаться освобожденной территорией, но, выделив участок в черте города, надеется получить возможность влиять на реализацию девелоперского проекта. Во всяком случае, Комитету по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга предписано к 1 ноября найти подходящую территорию для «Крестов-2» площадью около 20 га.
Санкт-Петербург
