Офисы отстали от жилья

23 октября 2006, 00:00

Рост арендных ставок на коммерческую недвижимость в Москве замедлился. Эта тенденция сопровождается плавным увеличением объемов предложения площадей во всех сегментах рынка

В текущем году цены на коммерческую недвижимость в столице выросли незначительно. По данным консалтинговых компаний, за девять месяцев ставки аренды торговых помещений увеличились не более чем на 4–5%. Почти не изменились и ставки аренды на рынке складов. Примерно на 7–8% подорожала офисная недвижимость классов А и В. По прогнозам аналитиков, в ближайшее время такая динамика цен сохранится. Однако постепенное увеличение объемов предложения во всех сегментах рынка может привести к практически полной стабилизации арендных ставок или даже к их коррекции.

Бег на месте

По данным компании Praedium, ставки аренды в московских торговых центрах в течение этого года почти не изменились (см. таблицу). Сейчас они колеблются в диапазоне от 150 долларов (в спальных районах) до 4 тыс. долларов (в центральных торговых коридорах) за квадратный метр в год. Такая стабилизация обусловлена насыщением рынка качественными торговыми площадями. Более того, в проектах с непродуманной концепцией или месторасположением арендные ставки могут снижаться.

На рынке складской недвижимости несколько выросли ставки на современные качественные комплексы классов А и В. Базовые тарифы здесь были скорректированы из-за повышения нижней границы со 110 до 115 долларов за квадратный метр в год. «Увеличение арендной платы происходит главным образом за счет повышения стоимости операционной составляющей, которая достигла 30 долларов за квадратный метр в год. Этот рост обусловлен инфляцией и повышением стоимости стройматериалов», — поясняют аналитики компании Knight Frank.

Относительно стабильным оставался и рынок офисов. Сейчас арендные ставки на офисы класса А в Москве колеблются в диапазоне 700–900 долларов за квадратный метр в год, а класс В обходится арендаторам в 450–600 долларов за метр. «Невысокий рост ставок аренды в среднем по рынку офисов связан с вводом большого количества офисных помещений. Исключение составляют только офисные центры высокого класса с престижным месторасположением в непосредственной близости от Кремля», — говорит директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RIGroup Янис Жуков. Действительно, максимальные годовые арендные ставки на офисы международного класса, расположенные в центре столицы, иногда зашкаливают и за 1,2 тыс. долларов за квадратный метр. Дороже только в Лондоне, Париже и Милане. А в Праге, Будапеште и Варшаве арендные ставки на офисную недвижимость, наоборот, в два раза ниже московских.

Готовы к переезду

Участники рынка утверждают, что вне зависимости от роста предложения во всех сегментах спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости пока остается стабильно высоким. В частности, желающих съехать из старых офисов так много, что они готовы заключать договоры предварительной аренды на здания международного класса, которые будут сдаваться госкомиссии только в 2007–2008 годах. По данным компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, примерно на 40% площадей в бизнес-центрах класса А, которые будут проходить госкомиссию в следующем году, уже подписаны договоры предварительной аренды.

По данным консалтинговых компаний, в основном спрос на офисы предъявляют компании из сферы розничной торговли, недвижимости, финансовых и деловых услуг, сектора связи и информационных технологий. По подсчетам Deutsche UFG, общее число служащих, занятых в негосударственном секторе в Москве, составляет около 850 тыс. человек. Если исходить из гипотезы, что на одного работника приходится около десяти офисных метров, то совокупный объем столичного рынка офисной недвижимости можно оценить в 8,5 млн квадратных метров. Из них международным стандартам соответствуют порядка 5 млн. Таким образом, потенциальный спрос на новые офисы колоссален.

Как показал опрос крупных компаний и банков, проведенный «Экспертом», многие фирмы уже переехали в новый офис либо планируют расширять занимаемые площади в ближайшее время. Так, один из крупнейших ритейлеров намерен расширяться и ищет офисы класса А или В+ площадью порядка 15 тыс. квадратных метров (сейчас компания занимает 1,3 тыс. квадратных метров). «Ставки заламываются высокие, но зачастую заявляемый класс здания не соответствует предполагаемому набору услуг. Например, нередко отсутствует столовая для сотрудников или нет удобной парковки», — сетует представитель компании.

Растет спрос на офисы со стороны международных фирм, которые расширяют свое присутствие на российском рынке. Сейчас примерно в 15% сделок на московском рынке коммерческой недвижимости в качестве одной из сторон фигурируют иностранные компании, и, скорее всего, доля иностранцев будет увеличиваться. Во всяком случае, по данным исследования, проведенного недавно компанией Cushman & Wakefield, Москва заняла второе место среди крупнейших европейских городов, в которых западные фирмы планируют открыть свои представительства в ближайшие пять лет. Более того, европейцы считают Москву самым перспективным городом для ведения бизнеса — ее предпочли 39% компаний. Конкуренцию российской столице составили только Стамбул и Бухарест.

Спрос на качественную складскую и торговую недвижимость также остается на высоком уровне. Об этом, в частности, свидетельствует невысокий уровень вакантных площадей в этих сегментах рынка.

Центр вне конкуренции

По оценкам компании Astera, до конца года в Москве будет введено в эксплуатацию около 700 тыс. квадратных метров офисных помещений международного класса. Совокупное предложение офисных площадей классов А и В составит около 5,4 млн «квадратов». Совокупное предложение торговых площадей в столице в начале 2007 года достигнет примерно 2,5 млн метров — будут введены в эксплуатацию новые объекты торговой недвижимости общей площадью около 600 тыс. квадратных метров. Прирост складских площадей составит около 44% — планируется сдать около 900 тыс. квадратных метров складов. Впрочем, оговариваются эксперты, сроки реализации ряда инвестиционных проектов могут быть сорваны, поэтому реальный прирост объемов предложения может оказаться меньшим.

Кроме того, динамика арендных ставок будет зависеть не только от темпов роста объемов предложения, но и от макроэкономических индикаторов, а также от поведения двух ключевых субъектов рынка — крупных западных инвесторов и чиновников.

Следует отметить, что усиливающееся давление зарубежных инвестиций на столичный рынок коммерческой недвижимости — одна из самых заметных тенденций последнего времени. Крупные иностранные игроки (такие, как Fleming Family & Partners, EPH, Meinl Austria, GE Asset Management, Raven Group, AIG Global Real Estate Investment) уже проявляют повышенный интерес к этому сектору российского рынка. Многие иностранные компании намерены диверсифицировать инвестиционные портфели, а также входить в девелоперские проекты и предоставлять своим российским компаниям (либо совместным предприятиям) проектное финансирование. Например, «дочка» крупнейшей американской инвестиционной компании Simon Property Group — девелоперская фирма Groupe BEG — недавно решила принять участие в строительстве торгового комплекса в Москве площадью 60 тыс. квадратных метров. Фонд Fleming Family & Partners создал дочернюю структуру FF&P Russia Real Estate Development, которая будет заниматься девелопментом в сегментах офисной, торговой и складской недвижимости. Вниманием иностранных инвесторов к рынку коммерческой недвижимости отчасти объясняется и существенный рост стоимости объектов, выставленных на продажу, — в этом году он зафиксирован во всех сегментах рынка.

Повышение активности западных инвесторов и появление новых крупных проектов неизбежно обострит конкуренцию на рынке. Миграция арендаторов из старых зданий усилится, что в итоге приведет к снижению арендных ставок на офисы, расположенные в ранее построенных бизнес-центрах, многие из которых перейдут из класса А в класс В.

Естественный процесс насыщения рынка может не коснуться, пожалуй, только центрального делового района. Чиновники намерены сократить количество офисных проектов в центре Москвы из-за инфраструктурного кризиса, в который погружается город. И, скорее всего, процедуры согласования уже разработанных инвестиционных проектов будут существенно ужесточены. Не исключено, что появятся и новые законодательные механизмы, ограничивающие офисное и другое нежилое строительство в пределах Садового кольца. Если это случится, то рост арендных ставок на офисную и торговую недвижимость, расположенную в непосредственной близости от Кремля, продолжится независимо от общей рыночной конъюнктуры.