Если банки беспечны

13 ноября 2006, 00:00

Развитие ипотечного кредитования вовлекает в процесс все менее надежные категории заемщиков. Требования, предъявляемые страховщиками к андеррайтингу потенциальных клиентов, могут стать дисциплинирующим фактором, снижающим возможность роста невозвратов

В 2005 году объемы кредитования под залог недвижимости выросли втрое по сравнению с предыдущим годом — с 600 млн до 1,8 млрд долларов. За первые шесть месяцев 2006 года банки выдали еще около 1,5 млрд долларов ипотечных кредитов. Рынок растет очень быстро, и в ближайшие годы высокие темпы скорее всего сохранятся. Потенциальные заемщики, многие из которых брали потребительские кредиты и уже имеют опыт взаимодействия с банками, оптимистично оценивают свою долгосрочную платежеспособность и возлагают на ипотечные кредиты большие надежды. Сами банки, видя, что ипотека стала одной из наиболее динамично развивающихся финансовых услуг, расширяют присутствие на этом рынке. Такая ситуация сулит выгоды и страховщикам: ипотечное страхование по темпам роста не отстает от самой ипотеки, а следовательно, данный сегмент может рассматриваться как одно из самых перспективных направлений страхового бизнеса.

Тем не менее говорить об ипотечном страховании как о сложившемся рынке пока рано. По оценкам, на конец 2005 года его емкость составляла немногим более 17 млн долларов, а в первом полугодии 2006-го объем собранных премий, по разным данным, мог увеличиться еще примерно на 30 млн долларов. Лидерами выступают «Ингосстрах», Страховой дом ВСК, «Росгосстрах», «Уралсиб», РОСНО и «Спасские ворота». В силу того, что рынок существует всего несколько лет, объем собираемых премий значительно превышает объем выплат, что привлекает новых игроков. Однако дальнейшее развитие сдерживается рядом факторов, главный из которых — отсутствие у страховщиков опыта работы на ипотечном рынке. Не выработаны стандарты андеррайтинга заемщиков, нет данных для расчета страховых резервов, не отработаны механизмы урегулирования убытков по страховым случаям. Впрочем, лидеры рынка все равно уверены, что игра стоит свеч.

Бои без правил

С развитием ипотечного рынка банковская конкуренция становится все более жесткой. Важный элемент конкурентной стратегии (помимо снижения процентных ставок по кредитам) — совершенствование неценовых параметров ипотечных продуктов. Банк, стремящийся укрепить позиции в ипотечном сегменте, может предпринять ряд шагов, которые повысят привлекательность его услуг в глазах потребителей. Например, можно снизить первоначальный взнос по кредиту и повысить LTV (loan to value, показатель доли выданного ипотечного кредита в общей стоимости приобретаемой квартиры), чтобы вовлечь в ипотеку тех граждан, для которых накопление средств для вступления в ипотеку затруднительно. Другой вариант — расширение круга клиентов за счет учета альтернативных источников дохода заемщиков и «серых» доходов. Наконец, банк может предельно упростить процедуру выдачи кредита: сократить количество необходимых справок и уменьшить срок принятия решения. Именно эти процессы и разворачиваются сейчас на рынке ипотеки.

Однако подобные шаги, позитивно оцениваемые заемщиками, вызывают опасения у наблюдателей. Вовлекая в процесс ипотечного кредитования все более широкие категории граждан, банки подвергают себя повышенным рискам. Стремление некоторых игроков сделать ипотеку такой же массовой, как потребительское кредитование, — затея довольно опасная. Ведь специфика ипотечного бизнеса в том, что и сроки, и суммы здесь намного выше, чем при обычном кредите. Следовательно, и потери от невозвратов могут быть более значительными.

Даже если не учитывать возможную угрозу дефолтов по ипотечным кредитам, подобные действия банков подрывают саму основу ипотечного рынка, мешают ему нормально развиваться, препятствуя выработке единых стандартов отбора заемщиков и выдачи кредитов. Тем не менее возможность предотвратить развитие негативных тенденций существует: бездумному наращиванию объемов выданных кредитов могут воспрепятствовать страховщики, нацеленные на то, чтобы снизить возможность финансовых потерь банка-кредитора.

Подушка безопасности

Согласно законодательству ипотечное страхование — обязательное условие получения кредита под залог недвижимости. При этом российские законы ограничиваются требованием страхования только заложенного имущества, в то время как компании, работающие на этом рынке, предлагают комплексный пакет страховых услуг, включающий страхование жизни и трудоспособности заемщика (кредитное страхование жизни), страхование конструктивных элементов квартиры (имущественное страхование), защиту от риска потери недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование). Нередко на комплексном страховании настаивают сами банки, ведь при наступлении страхового случая им проще получить возмещение, нежели разбираться с заложенным имуществом. В то же время заемщики стремятся сэкономить на накладных расходах по ипотечной сделке и обычно не рассматривают страхование жизни и титула как необходимый элемент ипотеки.

Требуя страхования жизни по ипотеке, банки перекладывают риски при отборе заемщиков на страховые компании. Именно потому, что андеррайтинг становится преимущественно делом страховщика, банки могут позволить себе делать условия ипотечных кредитов сколь угодно мягкими, привлекая все менее надежных заемщиков. Между тем участники страхового рынка, имеющие более совершенные системы оценки рисков, могут ограничить круг потребителей ипотечных кредитов за счет повышенных тарифов для «рисковых» категорий граждан.

Но если процедуры расчета тарифов по кредитному страхованию жизни отработаны неплохо, то про определение премии по титульному страхованию этого сказать нельзя. Вроде бы здесь все проще: сами банки заинтересованы в «чистоте» залога и выдают кредиты только под надежное обеспечение. Тем не менее тот факт, что титул застрахован, дает банкам некоторую свободу действий и позволяет не так жестко относиться к вероятности утраты права собственности на жилье. Страховщики же сталкиваются с необходимостью проведения комплексной оценки рисков и проводят ее более тщательно. Поэтому, когда страховая компания соглашается страховать титул по приобретаемому объекту, это означает, что вероятность обращения взыскания на этот объект не выше средней по рынку. Следовательно, пользу от такой оценки получает не только банк, но и сам заемщик. Хотя чаще всего выгодоприобретателем по договору титульного страхования (как и по всем видам комплексного ипотечного пакета) выступает все-таки кредитная организация, а не лицо, берущее кредит.

Заемщик вместо кредитора

Проводя независимую оценку рисков, возникающих при выдаче ипотечных кредитов, страховщики могут сдержать неконтролируемый рост объемов ипотечного кредитования и тем самым предотвратить кризис на рынке ипотеки. Кроме того, требования страховых компаний могут стать одним из факторов, стимулирующих качественное развитие ипотечного рынка: речь идет о выработке стандартов выдачи кредитов под залог недвижимости и повышении прозрачности банковской деятельности. Однако пока движущей силой развития самого ипотечного страхования выступают не заемщики, а банки. Заключая страховые договоры на выгодных для себя условиях, кредитные организации фактически создают себе дополнительную (помимо залога) гарантию возврата кредита. Причем премию за эту гарантию платит потребитель. Такой расклад выгоден как банкам, так и страховщикам, поскольку последним все равно, кому выплачивать страховое возмещение. Чтобы ситуация изменилась, нужна либо государственная инициатива, либо осознанное желание самих страховщиков работать не с банками, а с их клиентами.

Эта стратегия на первый взгляд связана с более масштабными затратами, однако она может стать и более плодотворной. Ведь сейчас рост ипотечного страхования напрямую привязан к объемам выдаваемых кредитов. Но, расширяя спектр страхуемых рисков и предлагая новые продукты, страховщики могут легко обойти ипотеку по темпам развития. Работая напрямую с заемщиком, страховые компании получат возможность страховать риски не на сумму, указанную в кредитном договоре, а на полную стоимость приобретаемой недвижимости, что уже позволит увеличить объемы собираемых премий. Кроме того, ставя себя в зависимость не от банка, а от его клиента, страховщики делают ставку на укрепление своей позиции на рынке в долгосрочной перспективе: банки, увидев, что требования страховых компаний мешают выводить на рынок рискованные продукты, могут впоследствии сократить стандартный перечень рисков, которые необходимо страховать заемщикам.

Но пока заемщики не воспринимают ипотечное страхование как механизм, позволяющий им снижать риски, и по возможности страхуются по минимуму. Видимо, причиной тому особенности нашего менталитета: люди, берущие ипотечные кредиты и отказывающиеся от страховки, либо уверены в своей долгосрочной платежеспособности, либо считают, что страхование — это та статья расходов, на которой можно сэкономить без значительных потерь. Тем более что сам ипотечный страховой продукт действительно довольно дорог — ежегодная премия по комплексному страхованию составляет до 1,5% от стоимости кредита.

Столь высокие тарифы обусловлены повышенными рисками, отсутствием опыта и начальным этапом формирования рынка ипотечных страховых услуг. Поэтому можно предположить, что в скором времени, когда количество компаний, занятых ипотечным страхованием, увеличится, под давлением конкуренции тарифы начнут снижаться, а страховщики осознают необходимость тесной работы с заемщиками, а не с банками. Тогда страхование на рынке ипотеки станет не просто поддерживающим видом бизнеса, а полноценным регулирующим механизмом, позволяющим ипотеке выполнять ее главную задачу — расширять возможности населения по приобретению недвижимости. Причем не подвергая излишним рискам ни одну из сторон, участвующих в процессе.