На прошлой неделе на аукционе за 5,5 млрд рублей было продано 54 объекта недвижимости, принадлежавшие заводу «Москвич». С молотка ушли здания бывшего автомобильного гиганта, расположенные на двух земельных участках площадью 30 и 60 гектаров (так называемые новая и старая площадки предприятия). Победителем торгов, в которых участвовало всего две фирмы, стала инвестиционная финансовая компания «Метрополь». Минимальное количество участников, выставление объектов недвижимости на торги единым лотом, невысокая стоимость имущества — все это породило волну слухов вокруг итогов аукциона и выяснений отношений между его участниками.
Кто растопит айсберг
Московский автомобильный завод «Москвич» был акционирован в 1993 году, после чего из-за финансовых трудностей производство на нем свернули. Предприятие вновь заработало только после того, как в 1997 году правительство Москвы и французская фирма «Рено» создали на площадях «Москвича» совместную компанию «Автофрамос». Все это время мэрия безуспешно пыталась добиться передачи завода из федеральной в городскую собственность. И в конце концов отказалась от финансовой поддержки предприятия. В 2002 году завод остановился. В январе 2004 года на нем введено внешнее управление, а в этом году «Москвич» был признан банкротом. Его общая задолженность перед пулом кредиторов (в число которых входят Минфин, Федеральная налоговая служба и столичное правительство) составила 28 млрд рублей.
Осенью комитет кредиторов принял решение о продаже на аукционе 54 объектов недвижимости, принадлежащих «Москвичу», а 3 ноября объявил о предстоящих торгах. Оценку имущества, на основе которой была определена стартовая цена, провела компания «Ко Инвест», а ее результаты утвердило Российское агентство по управлению федеральным имуществом. По словам организаторов аукциона, здания бывшего АЗЛК было решено выставить на торги единым лотом, поскольку многие из них пребывают в упадке и не представляют никакой ценности. Кроме того, единый лот позволил избежать путаницы в земельных отношениях, а также сократить затраты на организацию торгов. Стартовую цену лота организаторы аукциона не считают заниженной, поскольку территория завода имеет слишком много инфраструктурных и земельно-правовых ограничений. «Это айсберг — видна только его надводная часть», — говорит конкурсный управляющий ОАО «Москвич» Александр Иванов.
Желание участвовать в аукционе изъявили всего три игрока: неизвестная на рынке недвижимости компания «Прометей», инвестиционная финансовая компания «Метрополь» и девелоперская компания Mirax Group (известная строительством небоскребов в Москве-Сити). Последняя так и не приняла в нем участие, а победителем торгов стала ИФК «Метрополь». Эта компания создана в 2002 году. В нее входят одноименная управляющая компания, Обибанк, компании «Русские аккумуляторы», «Метрополь Девелопмент» (девелоперские проекты и сделки с недвижимостью), «МВС-Лизинг», сеть туристических агентств. По данным пресс-службы компании, недвижимость составляет 15% всех активов «Метрополя» и оценивается примерно в 300 млн долларов. В портфеле компании — проекты строительства торгово-офисных комплексов с объектами спортивной инфраструктуры и реконструкция офисных зданий в Москве (общей площадью более 150 тыс. кв. м), а также строительство офисного комплекса класса А в столице Бурятии. Кроме этого, «Метрополь» владеет земельными участками в перспективных районах Московской области, концепция развития которых сейчас разрабатывается.
По словам гендиректора «Метрополя» Михаила Слипенчука, компания приобрела комплекс АЗЛК на свои деньги. «Мы планируем развивать территорию в соответствии с московской градостроительной концепцией. На старом участке (пересечение Волгоградского проспекта и Третьего транспортного кольца. — «Эксперт»), который на сегодняшний день полностью находится в упадке, мы намерены поменять концепцию назначения земли и построить новый город — торгово-офисные помещения и жилые объекты общей площадью порядка миллиона квадратных метров», — говорит он. В пресс-службе «Метрополя» пояснили, что существующие сооружения планируется снести, а на их месте возвести офисы категории В и В+, объекты гостиничной и торговой недвижимости. Возможность строительства жилых домов только рассматривается. А на новой площадке, где помимо проданных на аукционе зданий расположено предприятие «Автофрамос», планируется и дальше развивать автомобильное производство. Не исключено, что инвесторами будут правительство Москвы и компания «Рено».
Вне зоны доступа
Любопытно, что правительство Москвы отказалось от участия в торгах незадолго до окончания приема заявок. Представитель департамента имущества города Валерий Ануприенко заявил, что условия проведения аукциона не соответствуют законодательству. В частности, он отметил, что участники аукциона должны были заплатить задаток в 1 млрд рублей без всякой гарантии его возвращения, и московские власти намерены обратиться в суд либо до, либо после проведения аукциона. Однако до сих пор столичное правительство не предприняло никаких шагов в этом направлении.
Зато иск, оспаривающий результаты аукциона, поступил от девелоперской компании Mirax. По словам представителей этой фирмы, организатор торгов — Федеральная фондовая корпорация (ФФК) — не допустила их к аукциону, так как компания якобы подала неполный пакет документов и не внесла задаток. Представители Mirax говорят, что тщетно пытались связаться с конкурсным управляющим. «В последний день приема заявок наши представители в сопровождении нотариуса не были допущены к конкурсному управляющему, в результате не было подписано соглашение о задатке и мы не смогли участвовать в конкурсе. Мы намерены обратиться в судебные инстанции, чтобы доказать нелегитимность проведенного аукциона», — говорит председатель правления Mirax Group Максим Темников.
В свою очередь, конкурсный управляющий ОАО «Москвич» Александр Иванов все претензии г-на Темникова считает необоснованными. По его словам, организаторы торгов приняли у компании Mirax документы, необходимые для участия в аукционе. «Среди них была платежка, подтверждающая перечисление задатка. Однако на следующий день деньги так и не поступили на счет. Неудивительно, что компанию не допустили к торгам, поскольку задаток не был перечислен. Кстати, на днях мои юристы знакомились в арбитражном суде с иском, который подал Mirax. Насколько мне известно, суд оставил иск без движения по той же причине. Компания предоставила платежку о перечислении государственной пошлины, но она опять не была исполнена, — рассказывает г-н Иванов. — Представители Mirax распространили заявление, будто бы полдня ждали меня в офисе Федеральной фондовой корпорации. Но почему они даже не попытались найти мой кабинет, расположенный на территории завода “Москвич”? Я ведь не обязан сидеть в офисе ФФК, у меня есть свое рабочее место».
Конкурсный управляющий говорит, что компания, оспаривающая результаты торгов, изначально не выказывала серьезных намерений в них участвовать. По его словам, объявление о продаже имущества вышло 3 ноября, а представитель Mirax явился для ознакомления с документами лишь 23 ноября. То есть через двадцать дней. «Это очень странно, ведь стоимость лота составляла пять с половиной миллиардов рублей. Обычно такие сделки тщательно готовятся», — недоумевает Иванов.
Ждите тесных контактов
Некоторые участники рынка не исключают, что шумиха вокруг аукциона была инициирована Mirax в имиджевых целях, ведь трудно предположить, что в этой крупной и уважаемой компании работают некомпетентные бухгалтеры или юристы. Если это так, то вряд ли у скандала будет продолжение, поскольку уже в ближайшее время правительство Москвы наверняка договорится с «Метрополем» о передаче правительству зданий, примыкающих к «Автофрамосу». Взамен «Метрополь» сможет получить от мэрии добро на застройку выкупленной территории автозавода, которую просто невозможно осуществить без участия и поддержки городских властей. «Как следует из выступлений высокопоставленных чиновников московского правительства в средствах массовой информации, они заинтересованы совместно с новым владельцем “Москвича” развивать проекты, связанные с автомобилестроительной отраслью. Мы, в свою очередь, собираемся вести застройку территории в строгом соответствии с градостроительной концепцией Москвы. Поэтому для нас тесные контакты с московскими властями весьма желательны», — заявили «Эксперту» в пресс-службе ИФК «Метрополь».
Прошедший аукцион в очередной раз подтвердил несостоятельность наших властей и бизнеса в организации цивилизованного процесса редевелопмента больших территорий. Вместо того чтобы сформировать адекватный пул инвесторов и найти компромисс между всеми заинтересованными сторонами, власти пошли по пути закулисных интриг и перекладывания ответственности. Клубок противоречий и взаимных претензии сторон все равно придется распутывать, и это лишь в очередной раз отложит сроки приведения этой территории в порядок.
