Действовать жестко!

Илья Ступин
16 апреля 2007, 00:00

Подмосковные девелоперы лишены официального доступа к земле и вынуждены покупать участки под строительство коттеджей по заоблачным ценам у спекулянтов, перекладывая затраты на покупателей домов. Гендиректор компании Rodex Group Евгений Родионов уверен, что можно остановить эту спекулятивную карусель

Владельцы инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов и Петр Овдиенко в середине 90-х одними из первых занялись возведением организованных коттеджных поселков в престижных районах Подмосковья. В то время, когда вокруг кипела хаотичная застройка, начинающие девелоперы (принадлежащая им компания называлась «Строймонтажсервис») не жалели времени и денег на разработку архитектурно-планировочных концепций, прокладку дорог и инженерных сетей. Благодаря удачному месторасположению и инфраструктурной самодостаточности построенные ими коттеджные поселки были успешно распроданы. Поскольку комплексное освоение территорий требовало особых усилий, «Строймонтажсервис» постепенно обрастал дополнительными производственными мощностями, сопутствующими основному бизнесу. Два года назад акционеры решили объединить их в холдинг полного цикла Rodex Group и двинулись в новую для себя нишу рынка. Компания предложила покупателям загородной недвижимости нечто среднее между домами эконом- и бизнес-класса, а также цивилизованные дачные поселки, застроенные по единой концепции, с охраной и необходимой для длительного проживания инфраструктурой.

Однако выяснилось, что работать в новом сегменте не так-то просто. Своими взглядами на проблемы, которые мешают сделать коттеджное домостроение массовым, с корреспондентом «Эксперта» поделился генеральный директор Rodex Group Евгений Родионов.

— Вы по образованию военный инженер. Как получилось, что начали заниматься строительством коттеджей?

— Действительно, я окончил инженерный факультет Рижского высшего военно-политического краснознаменного училища имени маршала Бирюзова и Военный инженерно-космический университет имени Можайского. Защитил кандидатскую диссертацию. Занимался космическим приборостроением, системами управления летательными аппаратами специального назначения. Уволился из вооруженных сил в звании подполковника в 1993 году. Вместе с моим другом и партнером Петром Овдиенко — он, кстати, тоже военный связист — мы решили построить себе загородные дома. Но так втянулись, что в итоге создали строительную компанию и возвели целый коттеджный поселок, оснащенный всей необходимой инфраструктурой: инженерными сетями, магазином, детскими площадками, охраной. В то время застройка была хаотичной, мало кто уделял этому внимание. Но мы интуитивно чувствовали, что инфраструктура нужна. За полтора года мы распродали дома в первом поселке и приступили к новым проектам. Начали строить коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе.

— Как бывшим офицерам доставалась земля на престижных направлениях?

— В начале 90-х чиновники еще не были испорчены большими деньгами. Земля выделялась за весьма условные суммы. Проблема заключалась не в том, как получить землю. Гораздо сложнее было подтянуть к ней инженерные сети, дороги. Взять, к примеру, наш первый проект «Голицыно-7». У нас был покупатель, готовый внести аванс на застройку первых участков. Мы хотели оттолкнуться от этой суммы и начать возведение первых домов, чтобы уже показывать товар лицом. Но клиент поставил условие: денег не дам, пока не подведете к участку дорогу. Представьте себе, километр дороги надо было выложить из аэродромных плит! Мы с Петром заняли деньги под залог квартир, закупили плиты и начали строительство. Самим приходилось вытаскивать застревавшие в бездорожье самосвалы, потому что простои техники влетали в копеечку. Дорогу в итоге проложили, получили первый аванс и начали застройку. По аналогичной схеме были реализованы и проекты на Рублевке. Вообще, признаюсь, мы это направление выбрали осознанно, потому что оно само по себе гарантировало быструю окупаемость инвестиций. Все богатые клиенты были там, да и цены на землю и недвижимость другие были. Это сейчас цены искусственно завышены и раздуты. Причем не только в престижных местах.

— Почему цены раздуты? Кем?

— Цены раздуты, потому что в Подмосковье создан искусственный дефицит земли. Сегодня официальным образом земля практически не выделяется. До сих пор отсутствует легальный рынок земли. Почти нет сделок, в которых бы указывалась реальная стоимость участков. Обратите внимание — на рынке загородной недвижимости почти нет публичных компаний, потому что для них нет нормальной среды обитания.

— Разве сами участники этого рынка стремятся к прозрачности и публичности? Вот вы, например?

— Когда мы занимались только строительством элитных домов, то о прозрачности и публичности особо не задумывались. Но когда вышли в массовый сегмент и начали продавать по одному дому в день, то поняли, что без прозрачности никуда. Чтобы наладить поточное производство домов, был создан вертикально интегрированный холдинг полного цикла. В него вошли сорок разнопрофильных компаний. Девелоперские структуры, генподрядные организации. У нас есть производственные мощности по изготовлению дверных, оконных блоков, металлоконструкций, собственная риэлтерская и управляющая компании. В настоящее время мы создаем еще два подразделения, которые займутся производством блоков из керамзитобетона и пенобетона, потому что потребности нашей компании в этих материалах ежегодно увеличиваются в полтора раза. Замкнутая производственная цепочка позволяет нам завершать проекты в запланированные сроки независимо от темпов продажи домов. Мы превращаемся в большую структуру, способную решать масштабные задачи и осваивать внушительные объемы. Такой компании прозрачность необходима. Уже в следующем году сделаем первый шаг в этом направлении. Планируем выпустить облигации примерно на 1 миллиарда рублей. Мы хотим не просто выйти на фондовый рынок, а получить справедливую оценку нашего бизнеса, чтобы понять, на каких условиях можем привлекать средства.

— Поскольку главный производственный ресурс для девелоперов — земля, одно из условий прозрачности — легальность рынка земли. Как этого добиться?

— Прежде всего необходимо запустить механизм реализации земли на аукционах либо предоставлять ее девелоперам по официальным правилам. Необязательно выставлять на продажу участки, обеспеченные инфраструктурой. Главное, чтобы земля продавалась официально, чтобы имелась возможность застройки в соответствии с генпланом области, чтобы чиновники произвольно не вмешивались в проекты. Схема приобретения земли должна быть понятна банкам, поскольку это открывает возможности для привлечения финансирования, а также позволяет продавать дома с помощью ипотеки. Сейчас, с развитием экономики, потребность в земле для реализации инвестиционных проектов возрастает, но на рынке ее больше не становится. При этом огромные земельные ресурсы находятся в собственности крупных латифундистов и не используются целевым образом. Я имею в виду земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас многие такие территории попросту простаивают. По экспертным оценкам, на сегодняшний день не используются по целевому назначению около 25–40 процентов сельскохозяйственных земель, то есть свыше 500 тысяч гектаров только в Московской области, из них не менее трети вполне годятся под малоэтажное строительство.

— Выходит, мало запустить механизмы продажи земли. Надо еще и земельных спекулянтов обуздать?

— Это очень легко сделать с помощью мер налогового регулирования. Сегодня для латифундистов владение землей не обременительно, потому что никакие налоговые инструменты на практике не работают. Налогами и штрафами можно пренебречь, поскольку они исчисляются исходя из кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость земли составляет, например, десять тысяч рублей, налогом в размере 0,3 процента от этой оценки никого не напугаешь. Надо действовать жестко и установить за неиспользование земли по целевому назначению прогрессивную ставку налогообложения. Тогда собственники задумаются об эффективном использовании земельных ресурсов. Например, под девелоперские проекты. А сейчас какой смысл торопиться, если завтра будет дороже? Между тем если хотя бы двадцать процентов простаивающей земли будет выставлено на продажу, то это подломит цены на рынке. Земля — это ресурс, который может изменить стоимость конечного продукта и сделать строительство жилья более доступным.

— Как вы решаете проблемы с землей? Где берете участки под строительство поселков?

— Мы вынуждены покупать землю на вторичном рынке, поскольку пока нет альтернативных вариантов, платить от 2 до 4 тысяч долларов за сотку в зависимости от месторасположения участка и его готовности к застройке. В настоящее время планируем купить земельный участок площадью 30 гектаров на Новой Риге. За участок в чистом поле продавец просит 4 тысячи долларов за сотку.

— Помимо высоких цен на землю что-то еще оказывает существенное влияние на себестоимость строительства загородных домов?

— В структуре цены в сегменте экономкласса затраты на землю составляют около 10–15 процентов. Но еще 15–25 процентов приходится на затраты, связанные с разработкой проектной документации и всевозможными согласованиями. Сегодня по каждому проекту мы обязаны получить около восьмидесяти согласований. Сейчас в работе девять проектов. Значит, в год требуется получить более 720 согласований. То есть мы каждый день должны проходить две с лишним инстанции! Вот недавно была введена система «одного окна». Формально «окно» есть, но сроки согласования документации не ускорились, а, наоборот, замедлились. Например, недавно у нас возникли проблемы с кадастровой палатой. Подали туда документы в установленном порядке. Прошел месяц, второй, третий. Бумаги нам не выдали и не объяснили, по какой причине их оформление задерживается. А компания без этих документов не может привлекать инвестиции. В прошлом году мы построили 300 домов, в этом году планируем сдать 420 домов, в следующем — 500 с лишним. Если бы процедура согласований была проще и прозрачнее, то мы бы производили в два раза больше продукции. И осваивали бы большие территории с меньшей ценой для рынка.

Что такое компания Rodex Group

Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group создан на базе компании «Строймонтажсервис» в 2005 году. В него входит более сорока компаний разного профиля, выполняющих полный цикл строительства — от разработки концепций проектов до продажи домов. Предприятия, вошедшие в холдинг, построили 11 коттеджных поселков в Подмосковье («Голицыно-7», «Лесные горки», «Благовещенка», «Аистов» и другие). В настоящее время Rodex Group возводит дачные поселки «Славенка», «Маяк», «Монастырское озеро», «Сосновые берега», а также загородные резиденции. В ближайшее время холдинг планирует выйти на рынок загородной недвижимости Ленинградской, Самарской областей и Уфы.