Екатеринбург — вторая после Москвы жертва уплотнительной и бездумной застройки. Новые жилые комплексы, соседствующие с облезлыми хрущобами, хронические автомобильные заторы и безудержный рост цен на жилье — все это здесь давно в порядке вещей. Впрочем, в последнее время Екатеринбург упоминается несколько в ином контексте. Именно здесь компания Виктора Вексельберга «Ренова Стройгруп» реализует один из первых в стране проектов комплексного освоения территорий. Она намерена до 2030 года построить в окрестностях уральской столицы новый микрорайон Академический, рассчитанный на 325 тыс. жителей и 9 млн кв. м жилья.
Несмотря на уверенную поступь «Реновы Стройгруп», топ-менеджмент которой состоит из бывших высокопоставленных чиновников строительного комплекса Свердловской области, местные участники рынка скептически оценивают перспективы этого мегапроекта. Они, в частности, указывают на размытую маркетинговую концепцию, которую, кстати, разрабатывали московские специалисты. Кроме того, риэлтеры не верят, что застройщик сможет вводить около 500 тыс. кв. м жилья в год. Это примерно 70% рынка новостроек (ежегодно в Екатеринбурге сдается порядка 700 тыс. кв. м жилья), и вряд ли местные или пришлые подрядчики способны потянуть такие объемы. Да и продать такое количество квартир будет непросто. Во всяком случае, пока рынок жилья стагнирует после прошлогоднего стопроцентного роста. Масла в огонь подливают местные проектировщики, утверждая, что в Академическом неоправданно высокая плотность застройки, а площадка в целом требует масштабных инвестиций в инженерную и транспортную инфраструктуру.
Впрочем, есть и сдержанные оптимисты. Во-первых, говорят они, нельзя исключать того, что часть жилья будет построена в рамках государственных программ, которые может пролоббировать застройщик, располагая для этого необходимыми ресурсами. Во-вторых, у «Реновы Стройгруп» есть шанс создать новую городскую среду, которая будет принципиально отличаться от нынешней. «В условиях точечной застройки новостройки возводятся в окружении старого жилья. Возникает проблема неоднородности социальной среды. Кроме того, новые дома присоединяются к ржавым сетям, отсюда повышенная аварийность. Проекты комплексной застройки территорий позволяют устранить эти и ряд других дисбалансов», — полагает аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. О том, какие шаги намерена предпринять «Ренова Стройгруп» в этом направлении, «Эксперту» рассказал управляющий директор проекта «Академический» Станислав Придвижкин.
— Рассчитываете ли вы на помощь государства при реализации проекта «Академический»? И если да, то на какую?
— Мы прошли отбор в рамках федеральных программ, направленных на обеспечение площадок под застройку инженерной инфраструктурой и строительство дорог. В первом случае мы берем кредит на строительство жилья и инфраструктуры, а государство компенсирует нам 50 процентов кредитной ставки при условии, что кредиты взяты в российском банке. Строительство дорог в рамках комплексного освоения территории будет финансироваться из бюджета муниципального образования: 60 процентов средств муниципалитет получит из федерального бюджета, а 40 — из регионального. Изначально кредиты на инженерную инфраструктуру также предполагалось выдавать муниципалитету. Хорошо, что схема изменилась. Теперь деньги доходят до девелоперов, а они уже ищут профильного партнера. Что касается муниципалитетов, то у них и так множество обязательств. Каким образом муниципалитет будет возвращать кредиты? Что будет с инфраструктурой? Муниципалитет ее построит и кому-то отдаст? Мы считаем, что в жилищно-коммунальном хозяйстве надо развивать частный бизнес. В тарифе есть инвестиционная составляющая — это механизм возврата денег, которым может воспользоваться хозяйствующий субъект, а не муниципалитет. Стоит заметить, что поддержка государства не столько облегчает финансовое бремя, сколько помогает привлечь в коммунальное хозяйство длинные деньги. То, что государство выступает партнером бизнеса, имеет огромное значение для банков, особенно для банков с госучастием. Это снимает многие вопросы и ограничения.
— Получая поддержку госказны, какие обязательства берете на себя вы как девелоперы проекта? Планируете ли ограничивать рентабельность, цены?
— Мы, наверное, возьмем на себя какие-то ограничения. Руководство холдинга обсуждало этот вопрос. Мы давали вице-премьеру Дмитрию Медведеву раскладку, из чего состоит конечная стоимость жилья. Обозначали, где, на наш взгляд, должна быть зона ответственности государства. Это, например, строительство школ. У нас ведь никто не отменял обязательное среднее образование. Почему в таком случае строительство школ должно вестись за счет покупателей жилья? То же самое можно сказать про строительство детских садов, поликлиник и прочих объектов социальной инфраструктуры. Если государство говорит: я это построю, — тогда и мы возьмем на себя соответствующие ограничения. А если нам говорят: стройте сами... Тогда уж извините. Раз мы решаем социальные проблемы, то чего вы еще от нас хотите?
— Но ведь речь идет о ваших взаимоотношениях с государством и обязательствах перед ним в рамках федеральных программ. А строительство школ, детсадов — это, как я понимаю, задача муниципалитетов.
— С момента ввода в 2000 году Бюджетного кодекса все значительные налоговые поступления ушли на федеральный уровень, а муниципалитету остался НДФЛ и налог на прибыль. Это самые проблемные налоги, с небольшой налоговой базой. Как правило, у муниципалитетов нет источников для формирования бюджета развития. Их обязательства не подкреплены соответствующим финансированием. А тут мы говорим о решении глобальных инфраструктурных проблем. Для этого нужен ресурс. Кто его может дать? Государство, раз оно хочет увеличить объемы жилищного строительства вдвое. Задача муниципалитета — подготовить почву для инвестиций. Ведь почему «Ренова» пришла в Екатеринбург? Потому что муниципалитет подготовил стратегический план развития города, в который был интегрирован новый генплан. Генплан есть, стратегия задана, и можно было, отталкиваясь от этого, просчитывать проект. Тогда как во многих других муниципалитетах нового генплана нет, ничего нет. Поэтому и бизнес туда не идет.
— Выходит, федеральные субсидии на строительство инфраструктуры и дорог — это капля в море, поскольку возникает затык в части строительства социальной инфраструктуры, без которой жить в новых домах будет невозможно?
— Нельзя сказать, что это затык. Принято несколько постановлений правительства, которые определяют конкретные механизмы государственного участия. Отобраны участники федеральных программ. У меня большой опыт общения с государством и, поверьте, через полгода разговоров перейти к реализации конкретных механизмов — это очень хороший результат. Мы входим в рабочую группу по реализации нацпроекта, в заседаниях которой участвуют представители «Газпрома», РАО ЕЭС, МЭРТа. Следующий шаг, который мы для себя обозначили, — обсудить проблемы, связанные со строительством социальной инфраструктуры. Сегодня нет прямого механизма, как это делать, а разные документы друг другу противоречат. Но я уверен, что вскоре такой механизм будет выработан.
Неиндустриальный креатив
— В холле вашего офиса висят студенческие работы. Как мне объяснили, компания проводила конкурс на создание образного архитектурного решения района Академический. Вы искали свежие идеи? И если да, то удалось ли их найти и применить?
— Конечно же, мы не рассчитывали, что благодаря студенческому конкурсу мы получим готовые проекты. Наши зарубежные партнеры — французское архитектурное бюро с мировым именем Valode & Pistre. На основании именно их идей, разработок, планов и чертежей проектируется район Академический. Конкурс среди студентов проводился для того, чтобы оценить потенциал молодых архитекторов и понять, кого можно на работу пригласить. Почти 80 процентов идей студентов оказались неисполнимыми с экономической точки зрения. Скажем, многим понравились рисунки ребят со второго курса, однако у них еще нет знаний по всем строительным вопросам. Они учили только генплан и общеархитектурные вещи. Никаких других ограничений у них в голове нет. Отсутствует понимание, чем картинка отличается от реальной архитектуры.
— Вы говорите, что искали, кого на работу пригласить. Разве недостаточно специалистов на рынке труда?
— Недостаточно, особенно специалистов высокой квалификации.
— А почему тогда искали работников среди студентов?
— Это уже вопрос социальной ответственности бизнеса. Мы этим конкурсом поддержали статус Уральской архитектурно-художественной академии, наградили победителей. Кроме того, нам было важно вовлечь профессиональное сообщество в обсуждение проекта. Мы это сделали через обсуждение студенческих работ, а не в лоб: вот, возьмите материалы и скажите, что вы об этом думаете. То, что было нарисовано французами: идеи, составляющие основу проектной документации, — развивалось дальше. Получились некие мазки, яркие картинки. Возможно, в будущем некоторыми идеями мы воспользуемся. Вообще студенты больше всего интересных вещей показали на малоэтажной застройке, которой в Академическом не очень много. Мы, кстати, оценивали не только идею, но и то, как ее преподносят, упаковывают.
— Что значит «упаковывают»?
— Некоторые приносили маленькие картонные макетики. А некоторые участники свои проекты в 3D-графику перевели, проработали все вплоть до планировок квартир. Из алмазов получились бриллианты, которые с разных сторон можно рассмотреть. Визуальный ряд в архитектуре очень важен. Кроме того, надо было не только показать картинку, но и изложить философию проекта и только потом представить ее в виде графических образов.
— Судя по всему, у вас должно было сформироваться обобщенное видение домов будущего, в которых хотела бы жить молодежь.
— Нет, несколько другая вещь получилась — протестная. Мы им в техническом задании сформулировали исходные параметры, а они пытались их критиковать. В этом, кстати, у многих проявился некоторый непрофессионализм. У нас была градконцепция, и требовалось ее развить, а не переделывать. Профессионал всегда должен приступать к работе на каком-то этапе. Он не может все снести и построить так, как ему хочется, всегда работает в каком-то окружении и пытается вписать в него свои объекты. В России обычно проект планировки — это когда дома все расставлены и всё, дальше никакого творчества. Все вопросы решены на этом этапе. С точки зрения западной архитектуры это неправильно. Градостроительная документация не требует детализации. Это, кстати, сказано и в новом Градостроительном кодексе. В проекте планировки закладываются общие градостроительные принципы. Задается общая этажность, плавность района, соотношение зелени и застройки, общественных зон и частных. А дальше зонирование: здесь дома, там школа. Какие конкретно дома и школа, не указывается — это следующий этап проектирования. Сейчас австрийские архитекторы проектируют первый квартал Академического и уже на этом этапе имеют возможность реализовать свои идеи. Это западный подход — поэтапная реализация проекта, углубление и развитие идей без потери того, что было заложено изначально. На Западе ценят то, что сделали раньше, не работают по принципу «до основанья, а затем…». Поэтому у них и получается многоликая и целостная среда.
— Почему вы решили привлечь западных архитекторов?
— В нашей стране есть великолепные архитекторы и проектировщики. Но они неиндустриальны. Как правило, это небольшие компании, которые работают над тремя-четырьмя проектами и не могут быстро мобилизоваться для выполнения масштабного заказа. Другое дело французы. На первом этапе концепцию проекта разрабатывали пять-шесть человек. Когда перешли к чертежам, то из 120 сотрудников бюро треть занималась только нашим проектом, детализацией идей. Но на этапе глобального градостроительного проектирования французы работают с российскими проектировщиками — Мастерской Генплана Екатеринбурга. А в части инженерной подготовки территории — с «Уралгражданпроектом». Западные архитекторы доводят идеи до законченного продукта, упаковывают их. А все, что связано с территорией, со знанием местных особенностей, лучше нашим специалистам поручать.
Граненая философия
— Вы сказали, что в студенческих работах оценивалась заложенная в них философия. А в чем философия проекта «Академический»?
— В его экологичности, интеграции в природу. У экологичности две грани. Первая — уменьшение воздействия человека на природу. Вторая — уменьшение воздействия окружающей среды на человека.
— За счет каких технических или градостроительных решений вы этой экологичности намерены достичь?
— Например, в микрорайоне будет автономное энергоснабжение, основанное на принципе когенерации. На первом этапе в зоне застройки планируется возведение электростанции мощностью 150 мегаватт. Нагретый газом пар будет вырабатывать в турбинах электричество, а затем поступать в теплосети для обогрева квартир. КПД этой системы достигает 80 процентов, тогда как КПД обычной газовой котельной не превышает 40 процентов. Тепло, которое летом не нужно будет направлять на отопление, используем для производства холода — в каждом квартале будут стоять специальные установки. Поскольку основным загрязнителем атмосферы сегодня является автотранспорт, большое внимание уделяется транспортной инфраструктуре и правильной организации движения внутри микрорайона. У нас дороги в три раза шире нормативов, поскольку заложен уровень автомобилизации 2025 года. Предусмотрены подземные паркинги, прорабатывается транспортная система, чтобы не возникало пробок. Есть идея соединить город с микрорайоном с помощью скоростного трамвая. Народ у нас не приучен к общественному транспорту, потому что общественный транспорт неудобен. Поэтому многие предпочитают личные автомобили — пусть и приходится часами стоять в пробках, зато в комфорте. Мы хотим предложить горожанам удобную и скоростную альтернативу, облегчив передвижение по городу и разгрузив автомагистрали.
Надо обсуждать не то, из чего построен дом, а насколько комфортно в нем жить, насколько удобен он в эксплуатации
— А какие-то новые строительные технологии вы планируете применять при строительстве Академического? И есть ли вообще какие-то глобальные инновации на строительном рынке?
— Над жителями первых домов мы экспериментировать не будем. Основная технология, которая будет применяться, — это технология монолитного домостроения. Только строить дома будут профессионалы (подрядчиком первой очереди выступит австрийская компания Strabag. — «Эксперт»). Глобальных инноваций не может быть. Со времен египетских пирамид основные стройматериалы не изменились.
— А изменятся? Есть на это спрос с вашей стороны — со стороны застройщиков?
— А с вашей стороны, со стороны потребителей, есть спрос? Надо разделять индивидуальное жилищное строительство и массовое. В первом случае — пожалуйста, хоть из картона строй. А когда мы говорим о массовом индустриальном строительстве, то это совсем другое. Вообще надо обсуждать не то, из чего слеплен дом, а насколько комфортно житель чувствует себя внутри него, насколько удобно жилище в эксплуатации. Важна среда обитания, а не технология строительства. Понимая это, мы предъявляли проектировщикам повышенные требования. Например, в части шумоизоляции. Не должно быть такого, что чихнул, а весь дом это слышит. Будут применены новые решения при создании систем воздухообмена, вентиляции. В частности, мы стремимся уйти от принудительной вентиляции и дополнительного шумового давления, с которым она связана. Планируем установить специальное оборудование, которое реагирует на уровень влажности в помещении. Увеличивается влажность — открывается заслонка, в помещение поступает свежий воздух. Сухо в помещении, никого нет — заслонка закрывается, нет лишнего воздухообмена, потерь тепла. До сих пор такая технология использовалась в офисных центрах, но мы пытаемся адаптировать ее для жилья экономкласса. Телевидение, IT — все через оптоволокно. Через него же будет развернута многоуровневая система безопасности — квартира, подъезд, дом, дворовая территория, квартал, весь район. Кроме того, через оптоволокно будет централизованно учитываться потребление ресурсов. С помощью новых технологий планируем бороться с неплательщиками за жилищно-коммунальные услуги. Есть идея, она сегодня прорабатывается, использовать многофункциональные электронные карты, регулирующие доступ — как в жилища, так и к коммунальным услугам. Например, вставил карту в считывающее устройство, к которому подсоединена система учета всех видов ресурсов, — оно говорит: хорошо, долгов нет, пользуйся. Пришло время оплаты — оно пищит. В каждой трубе стоит не только счетчик, который учитывает потребление, но и электромагнитный клапан, который ограничивает подачу ресурсов в случае неплатежей. Сейчас на законодательном уровне мы пытаемся определить, на сколько можно ограничить теплоснабжение. Не полностью его перекрыть, а до такой степени, чтобы неплательщик почувствовал дискомфорт, достал карточку, дошел до ЖЭКа и погасил задолженность.
— Когда планируете приступить к строительству первых домов?
— В начале третьего квартала этого года, после того как пройдем экспертизу проектно-сметной документации. Это будет первый замкнутый квартал на 80 тысяч квадратных метров жилья с подземными паркингами, детским садом, супермаркетом. С учетом коммерческой и социальной инфраструктуры будет построено 140 тысяч квадратных метров.
— Планируете ли привлекать партнеров в этот проект?
— Такие масштабные проекты всегда реализуются в партнерстве. Оно позволяет расширить компетенции, уменьшить риски, облегчить финансирование, ведь синдицированный кредит всегда проще получить, чем кредит в отдельно взятом банке. Нам в меньшей степени нужен партнер для строительства жилья, а вот когда мы говорим о специализированных объектах и бизнесах — офисных, торговых, общественных центрах, — партнеры нужны. Мы не занимаемся риэлтерским бизнесом и сейчас размышляем над тем, как организовать продажу жилья. По каждому направлению будут разработаны подпроекты, более понятные потенциальным партнерам и позволяющие достичь максимального синергетического эффекта.
