Удвоение стройки

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
8 октября 2007, 00:00

Локомотивом развития строительной сферы Тульской области становятся новые инициативы сотрудничества законодательной и исполнительной властей.

Совместный проект журнала «Эксперт» и администрации Тульской области

Тульская область сегодня не принадлежит к числу лидеров строительного рынка России: здесь строится не более 0,2 кв. м на человека в год. Можно сказать, что местный строительный комплекс только восстанавливает свои позиции после катастрофического обвала 90-х, когда объемы строительства жилья снизились почти в пять раз.

А жилищная проблема в Тульской области очень остра. В области насчитывается более 2,3 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. В том числе это 1,3 млн кв. м домов барачного типа постройки 40–50-х годов, переданных муниципальным образованиям области при ликвидации Подмосковного угольного бассейна. Развитие угольного бассейна было государственной задачей первостепенной важности. С тех пор и в XXI веке люди продолжают ютиться в трущобах без канализации, воды, с печным отоплением. Бараки рушатся, люди живут в ужасных условиях. Полвека область остается один на один с этой проблемой. С 2002 года реализуется областная целевая программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда до 2010 года, которая предусматривает строительство 1,7 млн кв. м. благоустроенного жилья, на что потребуется в сегодняшних ценах более 40 млрд рублей. За 5 лет реализации программы из федерального бюджета перечислено 270 млн рублей, в то время как из областного бюджета — 1 млрд 200 млн рублей. Консолидированный бюджет области в этот период составлял от 14 до 20 млрд рублей. На эти средства построено 123,5 тыс. кв. м жилья. За то же время признано непригодными для проживания столько же. Для решения вопроса нужна значительная федеральная поддержка. Необходимо резкое увеличение объемов строительства: при нынешних темпах на решение проблемы ветхого и аварийного жилфонда уйдет сто лет.

В последние годы строительный комплекс Тульской области вошел в этап устойчивого роста. В 2006 году объемы строительства жилья выросли на 20% — до 250 тыс. кв. м. Был принят ряд мер, направленных на развитие строительной сферы. Ключевые направления здесь — создание региональной нормативной базы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на территории Тульской области, привлечение инвестиций, техническое перевооружение и увеличение мощности заводов крупнопанельного домостроения, увеличение объемов производства промышленности стройматериалов, развитие малоэтажного домостроения, газификация населенных пунктов области. За прошедший год разработаны и приняты девять законов Тульской области и ряд нормативных актов, ставших основой реализации национального проекта. Законами Тульской области утверждены областные целевые программы: «Обеспечение жильем молодых семей в Тульской области на 2006–2010 гг.», «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства на территории Тульской области на 2006–2010 годы», «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Тульской области на 2006 год», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры Тульской области на 2007–2010 годы». Общий объем финансирования проекта за счет средств бюджета области — 3,5 млрд рублей.

Для успешного выполнения утвержденных показателей реализации нацпроекта сформированы механизмы ипотечного кредитования, обеспечения жильем молодых семей, обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой для активизации жилищного строительства. Принят закон «О градостроительной деятельности в Тульской области». Проведены работы по обновлению картографического материала для разработки схемы территориального планирования области. В частности, новые генеральные планы Тулы и Новомосковска.

«Национальный проект “Доступное и комфортное жилье” успешно реализуется в Тульской области. К 2010 году объемы строительства возрастут в три раза — до 600 тысяч квадратных метров в год», — уверен тульский губернатор Вячеслав Дудка. На нынешнем этапе ключевыми факторами роста темпов строительства становятся новые технологии малоэтажного строительства и крупные проекты столичных девелоперов.

Столичный десант

Другое направление для резкого роста объемов строительства связано с приходом на Тульский рынок крупных московских девелоперов. До последнего времени строительство в Туле велось по принципу точечной застройки: небольшие местные застройщики возводили вместе не более десятка 9-этажных домов в год. Но возможности точечной застройки в городе, как и по всей стране, исчерпаны: оставшиеся с советских времен резервы по инженерной инфраструктуре «съедены», земельных участков под застройку все меньше и меньше. Крупные московские девелоперы, обладающие большим опытом и солидными финансовыми ресурсами, – «СУ-155» и «Управление экспериментальной застройки» -- предлагают другой принцип застройки с комплексным освоением больших новых территорий.

 В сентябре этого года 2007 года «СУ-155» представил концепцию застройки земельного участка площадью в 60 га на юго-востоке Тулы. Проект предполагает строительство 3 микрорайонов общей площадью в 600 тысяч кв.м. Каждый из микрорайонов будет состоять, в основном из панельных домов, расположенных вокруг архитектурных доминант -- 25-этажных монолитных башен. Застройка будет проводиться комплексно: «СУ-155» одновременно с жильем будет возводить всю необходимую социальную инфраструктуру: детские сады, торговые, развлекательные, спортивно-оздоровительные комплексы, паркинги, зоны отдыха. По оценкам застройщика, объем инвестиций в проект достигнет 16 млрд. руб.

Для массовой застройки в Туле девелопер создает необходимую производственную базу. В мае 2006 года «СУ-155» приобрело «Тульский завод крупных деталей», производящий панельные блоки. После завершения реконструкции завода и его перехода на производство домов новой серии «Санкт-Петербург -- Тула», мощности предприятия позволят возводить 250 тыс. кв. м. в год. В целом же до 2015 года компания через свою «дочку» -- «Южно-Российскую инвестиционно-строительную компанию» -- может построить в городе до 1,6 млн. кв. м жилья.

«Платоновский лес», другой крупный девелоперский проект в Туле, предполагает строительство 460 тысяч кв.м. жилья. Его застройщик «Управление экспериментальной застройки» первый дом возведет уже в текущем году. Этот проект также предполагает комплексное освоение территории: девелопер, кроме жилья, строит полный набор объектов социальной инфраструктуры, -- от школ и детсадов до стадиона.

Часть домов «Платоновского леса» станут прорывом для Тулы в области уровня комфорта жизни. Это будут монолитно-кирпичные башни с двухъярусными подземными гаражами и автономными котельными, расположенными на крышах домов. На втором этапе проекта «УЭЗ» предложит жилье еще более интересной концепции – можно сказать, «дома-кварталы» с полным набором инфраструктуры для жизни – от охраняемого двора и подземной парковки до бассейна и теннисных кортов.

В начале следующего года «УЭЗ» приступает к реализации «Новой деревни» -- первого в Тульской области масштабного проекта загородного строительства. На территории 80 га не будет высотного строительства – только коттеджи, таунхаусы, дуплексы и объекты социальной инфраструктуры (школы, бани, магазины и т.д.). Такая комплексная малоэтажная застройка с созданием высококлассной жилой среды является новаторской – в России только начинается разворачивание таких проектов. Интересно, что часть «Новой деревни» станет одновременно и полигоном для отработки новых технологий строительства, применения солнечных батарей, современных систем энергосбережения и т.д.

Переход от кустарных методов стройки к системам индустриального массового загородного строительства сегодня является одним из важнейших трендов в развитии строительной сферы России. Тульская область находится в авангарде процесса перевооружения стройкомплекса: здесь строятся заводы, которые будут делать коттеджи и по лицензии западных производителей, и по оригинальным российским разработкам. В области ведется системная работа по развитию материально-технической базы строительства. Приоритетным направлением является создание новых предприятий для производства малоэтажного низкозатратного жилья.

Первые результаты этой программы уже видны. Введен в эксплуатацию завод по одной из наиболее интересных отечественных технологий, системе скоростного домостроения «Теплостен». Основой технологии является новый строительный материал — теплоэффективные стеновые блоки «Теплостен». Они состоят из трех слоев: несущего (поризованный керамзитобетон), внутреннего (эффективный пенополистирол) и фасадного. Преимущество этой технологии заключается в низкой стоимости жилья, сокращении сроков возведения здания и меньших трудозатратах: показательный коттедж по данной технологии был построен в Москве в мае 2006 года всего за 24 часа.

Коттеджи из блоков «Теплостен» являются энергосберегающими и не требуют внешней отделки. Планируется строительство еще четырех аналогичных заводов, мощность первого из них составляет 20 тыс. кв. м жилья в год.

В марте 2008 года первые элементы для строительства коттеджей по австрийской технологии VST сойдут с конвейера производственных линий на территории завода «Штамп». Технология несъемной опалубки предполагает изготовление в заводских условиях 80% элементов дома. На месте бригада монтажников из шести-восьми человек за две-три недели производит сборку дома из комплекта деталей и заливает легкий бетон в полости стены. Такая технология позволяет в два-три раза уменьшить время на строительно-монтажные работы по сравнению с привычными сроками строительства и снизить себестоимость как минимум на 10–15%.

Владельцем производства является компания «Межрегионинвестстрой», созданная на базе известного московского застройщика — ГУП «Управление экспериментальной застройки» (УЭЗ). Завод в Тульской области — первое в России предприятие, работающее по технологии VST, его мощности после выхода на проектную мощность составят 80 тыс. кв. м в год.

В ближайшее время планируется ввод в строй еще нескольких предприятий для малоэтажного строительства. В Богородицке создается производство жилых домов по технологии деревянно-каркасного домостроения мощностью 30 тыс. кв. м жилья в год. Организуется производство жилых домов полной готовности по технологии «Элевит» мощностью 70 тыс. кв. м жилья в год. На базе Донского ДОКа создается производство стеновых материалов из ячеистого бетона по технологии немецкой фирмы Hebel годовой мощностью 100 тыс. кв. м жилья. Кроме того, готовится еще ряд инвестиционных проектов по изготовлению пеногазобетона, керамзита. Сохранилось и развивается производство шести кирпичных заводов мощностью до 200 миллионов штук кирпича в год. Часть кирпича уходит за пределы области, и это пока резерв. В настоящее время строится еще три кирпичных завода общей мощностью до 150 млн штук кирпича. В прошлом году на Тульском инвестиционном форуме подписано пять соглашений на вложение инвестиций в производство строительных материалов и конструкций на сумму более 12 млрд рублей, в том числе завода по производству цемента в объеме до 2 млн тонн в год, которое финансирует немецкая фирма «Хайдельбергцемент». Первый камень в фундамент этого предприятия заложен 25 апреля 2007 года. В стадии рассмотрения еще два проекта по строительству цементных заводов в Веневском и Суворовском районах. Все эти проекты дают возможность говорить, что в Тульской области начинает формироваться достаточно мощный кластер индустрии домостроения.

Главным ограничением для роста оказывается платежеспособный спрос населения. Аналитики часто называют потенциал тульского рынка недвижимости «пониженным, с умеренным риском», что отражает невысокие доходы туляков. Можно предположить, что при сохранении нынешних правил игры девелоперы вряд ли смогут в 2010 году продать в области 600 тыс. кв. м жилья — рынок столько не «съест».

Необходима программа федерального правительства по включению в процесс улучшения жилищных условий не только состоятельных граждан, но и широких слоев населения. Механизмов для решения этой проблемы в мировой практике немало: стройсберкассы, жилищно-накопительные кооперативы, разнообразные системы субсидирования.