Потолок достигнут

Александр Кокшаров
3 декабря 2007, 00:00

После более чем десяти лет роста в Британии началось снижение цен на недвижимость. Сдувание пузыря может продлиться годы и серьезно ослабить британскую экономику

Уже три месяца подряд в Великобритании снижаются цены на жилую недвижимость. По предварительным данным агентства Hometrack, падение цен в ноябре составило 0,2%. По оценкам банка Halifax, в октябре цены снизились на 0,5% к предыдущему месяцу, а в сентябре — на 0,6%. А согласно последнему исследованию Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), число оценщиков, зафиксировавших снижение цен в своих районах, в октябре выросло на 22% по сравнению с сентябрем, когда оно увеличилось на 14,9%.

Столь же пессимистичные оценки дают компании, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов. По подсчетам Британской банковской ассоциации (BBA), в октябре число выданных ипотечных кредитов составило всего 44,1 тыс. — рекордно низкая цифра для последних лет. За последний год этот показатель уменьшился на 37,4%. Как заявил директор BBA по статистике Дэвид Дукс, это указывает на быстрое замедление рынка ипотеки.

Для Британии это нечто новое. Ведь целых десять лет в стране наблюдался бум на рынке недвижимости. Но повышение процентных ставок в последние два года (с 4,5% в августе 2005-го до 5,75% сейчас) больно ударило по рынку. И хотя Банк Англии объявил, что готов снизить ставки уже в ближайшее время, они еще долго останутся на высоком уровне. В сочетании с замедлением экономического роста и последствиями кризиса ликвидности (включая банкротство одного из ведущих ипотечных банков Британии Northern Rock) это означает, что буму на рынке недвижимости пришел конец.

Теперь вниз

Согласно данным Hometrack, сильнее всего в ноябре цены снизились в регионе Восточный Мидлендс в центре Британии, где стоимость жилья упала на 0,3%. В Большом Лондоне снижение составило 0,2%. В последние месяцы цены стали снижаться по всей стране, даже там, где еще недавно темпы выражались двузначными цифрами — на богатом юго-востоке и в Северной Ирландии, где местные жители пользовались для покупки жилья дешевыми ипотечными кредитами в евро, доступными в ирландских банках.

«Предположения о том, что рынок вступает в фазу серьезной коррекции, лишь ускоряет падение цен. Потенциальные покупатели, вместо того чтобы покупать сейчас, ждут снижения, и оно происходит как самосбывающееся предсказание», — прокомментировал ситуацию в беседе с «Экспертом» экономист исследовательского центра Global Insight Ховард Арчер.

Опрошенные нами агенты по недвижимости рекомендуют продавцам снижать цены, поскольку в ближайшие месяцы ситуация на рынке недвижимости будет еще более сложной. «В течение ближайшего года цены могут упасть из-за убийственного сочетания высоких процентных ставок, чрезмерно высоких цен на недвижимость и рекордного уровня долга, который сегодня имеют британские домохозяйства. Замедление экономики, ужесточение условий кредита, сложности для покупающих свой первый дом — все эти факторы приведут к снижению активности на рынке недвижимости. С каждым месяцем давление на цены будет все сильнее», — рассказала «Эксперту» Фионнула Эрли, экономист ипотечного банка Nationwide.

Десятилетний бум

«Бум на рынке недвижимости был вызван продолжительным экономическим ростом, более быстрым, чем в соседних странах Европы. Особенно отчетливо это проявилось за счет роста в финансовом секторе — ведь именно в последние годы Лондон закрепил свой статус финансового центра Европы, да и всего мира. Бурный рост лондонского Сити, где сегодня работает 365 тысяч человек, создал небывалый спрос на недвижимость в Лондоне и его окрестностях, который затем распространился на всю страну — за счет низких процентных ставок и невысокой безработицы. Кредит оказался доступен очень многим британцам, которые решили стать домовладельцами», — рассказал «Эксперту» Ричард Доннелл, руководитель исследовательского департамента Hometrack. В 2005 году в своих собственных домах стало жить 70% британцев. Еще в 1993 году собственным жильем владел лишь 61%.

Доступность кредита, экономический рост, постоянный приток мигрантов из-за пределов страны создали и весьма выгодный рынок приобретения жилья для сдачи в аренду (buy-to-let). С конца 90-х он рос экспоненциально, поскольку обеспечивал высокую доходность (5–7% годовых после погашения кредита). Рынок аренды с 2000 года рос на 4% ежегодно, особенно в густонаселенных районах — в Лондоне и на юго-востоке страны.

«Поскольку инвесторы в buy-to-let имели хороший запас нормы прибыли, они предлагали за квартиры больше тех, кто покупал себе первое жилье (у этих людей финансовые ресурсы обычно ограничены). Это лишь подстегнуло рост цен», — уверен экономист Capital Economics Кевин Дэвидсон.

Неудивительно, что цены на недвижимость в некоторых регионах росли на 30–40% в год. Британская недвижимость стала самой дорогой в Европе. Средняя стоимость сделки по продаже жилья в 2007 году составила 420 тыс. долларов. Правда, этот уровень скрывает очень большой разброс цен. Так, в Шотландии и в Северной Англии среднюю единицу жилья даже после многолетнего бума можно купить за 310 тыс. долларов. В пределах же Большого Лондона средняя стоимость жилья составляет 785 тыс. долларов. А в центральных его районах средняя сделка купли-продажи варьирует от 1,1 млн долларов (Ричмонд и Сити) до 2,3 млн долларов (Кенсингтон и Челси).

Недоступность жилья для многих британцев стала настоящей проблемой. Средняя зарплата в стране составляют 45 тыс. долларов в год (до налогов), поэтому стандартного ипотечного кредита в три годовых зарплаты для приобретения недвижимости оказывается недостаточно. В последнее время британские банки стали предлагать ипотечные продукты из расчета пяти годовых зарплат (на более продолжительный срок), но и их часто не хватает для покупки жилья в Лондоне, где средняя зарплата (58 тыс. долларов) лишь ненамного превышает среднебританскую.

Без бонусов, но с долгами

Кризис субстандартного ипотечного кредитования, который начался год назад в США, уже привел к серьезным потерям финансовых институтов как в Соединенных Штатах, так и в Европе. Кризис ликвидности может привести к сокращению рабочих мест и бонусов в финансовом секторе. Так, по оценкам агентства недвижимости Savills, сотрудники лондонского Сити в 2008 году инвестируют в недвижимость лишь 4,2 млрд долларов. Тогда как в 2007 году — после выплаты рекордных бонусов в 28 млрд долларов в начале года — банкиры и трейдеры Сити вложили в британскую недвижимость 11 млрд долларов.

По прогнозу CML, цены будут падать в течение ближайших 6–9 месяцев, даже если к середине 2008 года ставка Банка Англии опустится до 5%

Сегодня британцы вынуждены иметь дело с самыми высокими процентными ставками с 2001 года — после продолжительного периода «дешевых» денег это дается им нелегко. В Британии сегодня выдано 11,8 млн ипотечных кредитов на 2,29 трлн долларов — около 97,5% ВВП). С учетом задолженностей по кредитным картам и потребительским кредитам британские домохозяйства аккумулировали долг в 3 трлн долларов.

«Потребительский долг сегодня составляет 150 процентов доходов домохозяйств. Это исторический рекорд. На одну лишь уплату процентов по ипотечным кредитам домохозяйства тратят почти 20 процентов своего дохода — почти в два раза большую долю, чем еще четыре года назад. Но даже если спрос на жилье останется высоким, кризис ликвидности ухудшил возможности для потенциальных покупателей, так как кредиторы гораздо менее охотно выдают ипотечные кредиты», — рассказал «Эксперту» старший экономист лондонского исследовательского центра Economist Intelligence Unit Чарльз Дженкинз.

Неприятная гибкость

Согласно данным Совета ипотечных кредиторов (CLM), в течение ближайших 12 месяцев у 1,4 млн британцев истекут фиксированные ипотечные контракты, которые обычно действуют как спецпредложение в первые два года. После этого им придется платить более высокий процент из-за того, что процентные ставки в целом по экономике с тех пор выросли.

«Раньше многие смогли бы получить рефинансирование своих ипотечных кредитов, перейдя на обслуживание в другой банк. Но сейчас из-за кризиса ликвидности многие кредиторы ужесточили требования к заемщикам», — рассказала «Эксперту» Сара Робсон, экономист CLM. Действительно, по данным исследовательской компании Moneyfacts, в октябре кредиторы отозвали 40% продуктов жилой ипотеки и ипотеки для сдачи жилья в аренду. Причем продукты субстандартного класса были сокращены на 72%. Даже те заемщики, у которых хорошие кредитные рейтинги и история, столкнулись с сокращением имеющихся на рынке ипотечных продуктов на 16%.

Без рефинансирования свыше миллиона британцев будут вынуждены платить больше по счетам за ипотечные кредиты. По оценкам CLM, в среднем в 2008 году заемщики, которые переключатся с фиксированных процентных ставок на плавающие, будут платить каждый месяц на 290 долларов больше, чем сейчас. Рост расходов на жилье лишь усугубит долговое бремя: британцы все чаще будут прибегать к кредитным картам и потребительским кредитам для оплаты своих повседневных расходов. Вырастет число дефолтов по ипотечным кредитам.

Более высокие ипотечные платежи не позволят британским домовладельцам покупать новые дома для операций buy-to-let. Это снизит спрос в этом перегретом сегменте рынка — арендные платежи уже сегодня не покрывают стоимости возврата ипотечных кредитов.

Поэтому недвижимость продолжит дешеветь. Так, по оценке CML, цены будут падать в течение ближайших 6–9 месяцев, даже если к середине 2008 года ставка Банка Англии опустится до 5%. В 2008 году число сделок купли-продажи на рынке жилой недвижимости снизится на 15%. Общий объем ипотечного финансирования сократится с 720 млрд долларов в 2007 году до 680 млрд долларов в 2008-м. А число конфискаций в 2007 году достигнет 30 тыс. (в прошлом году — 22,7 тыс.), в 2008-м — 45 тыс. Это будет самый высокий уровень конфискаций с середины 90-х, что лишь усугубит ценовую ситуацию на рынке — конфискованные дома обычно продаются с дисконтом.

Без паники

Впрочем, падение цен в Британии заведомо ограничено физическим дефицитом жилой недвижимости. Если в США, Австралии или Испании в последние десятилетия наблюдался строительный бум, то на британском рынке этого не происходило. С 1989-го по 2005 год ежегодно строилось всего 148 тыс. единиц жилой недвижимости. (Для сравнения: в 1968 году было построено 425 тыс.) А поскольку население Британии продолжает быстро расти (как за счет миграции, так и благодаря естественному приросту), количество жилплощади на одного человека лишь сокращается.

Сильнее всего дефицит жилья ощущается в быстрорастущем Лондоне и его окрестностях. На юго-востоке Англии темпы экономического роста превышают средние по Британии вдвое, и именно сюда устремляются экономические мигранты. Но ограничительные правила строительства (в частности, масштабная застройка невозможна из-за законодательно защищенного «зеленого пояса» Лондона) не позволяют обеспечить растущее население адекватным количеством жилья.

«Чтобы удовлетворить растущий физический спрос, в ближайшие годы должно строиться не менее 250 тысяч единиц недвижимости. Из них половина — в Лондоне и его окрестностях. Поэтому при всех плюсах нынешней ценовой коррекции на рынке, исправляющей перекосы времен спекулятивного бума, она не приведет к резкому падению цен на жилье. Возможно, это будет некоторое снижение, возможно, просто стагнация. Но рано или поздно, как и в середине девяностых, рост возобновится», — полагает Ричард Доннелл из Hometrack.

Правда, по регионам ситуация будет различаться. Так, большинство прогнозов предсказывает сильное — до 5% — снижение цен в Северной Ирландии. Серьезное (на 2–3%) снижение ожидается в промышленном Восточном Мидлендсе, а также в городах юго-востока Англии, которые были популярны в качестве местоположения второго, загородного, дома для работников лондонского Сити. Сам Лондон, по большинству прогнозов, пострадает несильно.

«Больше всего могут снизиться цены в двух сегментах — сверхдорогой недвижимости, которая пострадает из-за сокращения бонусов в Сити, и доступной, которую предпочитают инвесторы buy-to-let. При нынешнем уровне ставок их норма прибыли стала отрицательной, поскольку аренда не покрывает расходов. Но уже в среднесрочной перспективе Лондон будет расти, так как его экономика остается здоровой, безработица низкой, а миграция в город высокой», — считает Кевин Дэвидсон из Capital Economics.

Поможет Лондону и его олимпийский статус — к проведению летней Олимпиады 2012 года в городе ждут роста цен на жилье.

Лондон