Сочинцы! На коньки!

Илья Ступин
31 марта 2008, 00:00

Чтобы извлечь из Олимпиады-2014 не только политические, но и экономические дивиденды, необходимо тщательно продумать варианты использования олимпийского наследия в будущем, а также привлечь к реализации олимпийского проекта малый и средний бизнес

Подготовка к зимней Олимпиаде-2014 в Сочи окутана завесой тайны. Даже депутаты Госдумы на недавнем правительственном часе, посвященном этому вопросу, не смогли выяснить детали распределения бюджетных средств и алгоритм финансирования строительства олимпийских объектов. «Мы подходим к этому вопросу весьма осторожно и боимся прогнозировать какие-либо суммы», — заявил парламентариям министр регионального развития Дмитрий Козак.

Пока в отношении подготовки Сочи к Олимпиаде складывается ситуация неопределенности: нет окончательного алгоритма реализации олимпийского проекта, до конца не понятен состав его участников, не установлен размер затрат на строительство, не ясны перспективы использования олимпийских объектов в будущем. Сегодня многие отечественные предприниматели, представители среднего и малого бизнеса, проявляют интерес к олимпийской стройке, однако как туда попасть, никто из них не знает. Если подобная ситуация затянется еще на какое-то время, то финансовые и строительные риски при подготовке к Олимпиаде серьезно возрастут.

Олимпийский фальстарт

Прошло более полугода с момента признания Сочи столицей зимней Олимпиады. Однако до сих пор публике не представлено четкого бизнес-плана или хотя бы графика подготовки к грандиозным соревнованиям. Приобрел очертания только административный каркас: президентский совет по спорту, оргкомитет, госкорпорация «Олимпстрой». И пока представители этого триумвирата избегают какой-либо конкретики. Известно только, что в этом году должно быть проведено 88 торгов на проектирование и 68 торгов на строительно-монтажные работы. На все вопросы о стоимости строительства, его графике и очередности олимпийские функционеры разводят руками.

Впрочем, их можно понять. Государственная корпорация «Олимпстрой», на которую возложены функции по подготовке градостроительной документации и организации возведения олимпийских объектов, создана около трех месяцев назад и еще полностью не укомплектована. Немногочисленному отряду олимпстроевцев приходится разгребать наследие своих предшественников — ФГУП «Объединенная дирекция развития города Сочи». До создания «Олимпстроя» эта организация курировала выполнение федеральной целевой программы «Развитие Сочи как горноклиматического курорта», на базе которой и была разработана победная заявочная книга «Сочи-2014». Она же проводила первые тендеры на проектирование в Сочи ряда спортивных и инфраструктурных объектов, которые впоследствии приобрели статус олимпийских.

Участники тендеров вспоминают, что их подготовка осуществлялась в ураганном темпе. «Объединенная дирекция была создана в сентябре 2006 года, а уже в декабре были выставлены на тендеры первые лоты. Причем тендерная документация предписывала выполнить сложнейшие проектные и изыскательские работы в кратчайшие сроки: к январю 2007-го. Торопились к приезду комиссии Международного олимпийского комитета, хотели произвести на них впечатление», — рассказывает руководитель одного из проектных институтов, участвовавшего в конкурсах.

Имиджевые задачи были успешно выполнены: Сочи выиграл право на проведение зимних Олимпийских игр. Однако сегодня выясняется, что некоторые из сделанных в спешке разработок если и не являются размашистой фантазией исполнителей, то вызывают множество нареканий по качеству. «Поскольку теперь “Олимпстрой” отвечает за результат и оплачивает выполненные работы, госкорпорации приходится все перепроверять, составлять перечень замечаний, отправлять исполнителям. Особую сложность представляет собой градостроительная документация, имеющая ряд специфических особенностей по сравнению с проектами линейных сооружений. Весьма непросто связать друг с другом результаты изысканий, выполненных разными организациями вне единого техзадания. Но наконец-то пришло понимание сложности задачи и необходимости решать ее комплексно», — говорит один из проектировщиков, привлеченный «Олимпстроем» в качестве консультанта.

Размашистая концепция

По сути, пока единственной безусловной директивой для олимпийских функционеров является заявочная книга «Сочи-2014», а также разработанный на этой основе мастер-план. Требования Международного олимпийского комитета таковы, что эти концептуальные документы уже не могут подвергаться существенным корректировкам.

Концепция проведения Олимпиады в Сочи подразумевает размещение спортивных и инфраструктурных объектов в двух кластерах — морском и горном. Под морским кластером подразумевается Олимпийский парк, расположенный в Имеретинской низменности и включающий Олимпийскую деревню на 1600 номеров, Олимпийский стадион, Большой и Малый ледовые дворцы. Горный кластер с горнолыжными базами, трамплинами, лыжными и санными трассами располагается в Красной Поляне и на хребте Псехако.

Особый акцент сделан на близкое расположение кластеров (48 км) и транспортную доступность спортивных объектов. Как указано в заявочной книге, «горный сектор будет располагаться менее чем в 50 минутах от берегового ледового сектора, связь между ними будет осуществляться с помощью двух скоростных автодорог и железнодорожного пути». Предполагается, что дорога от аэропорта до Олимпийского парка займет менее 10 минут на автомобиле или по железной дороге. Всего планируется построить 243 объекта (из них 20 спортивных), 147,5 км автомобильных и 88 км железных дорог.

Ключевые спортивные сооружения: биатлонный комплекс (20 тыс. мест), лыжный комплекс (16 тыс. мест), горнолыжный курорт «Роза Хутор», санно-бобслейная трасса (11 тыс. мест), Малая ледовая арена и Ледовый дворец спорта (12 тыс. мест), крытый конькобежный центр, Большая ледовая арена для хоккея с шайбой (12 тыс. мест), Центральный стадион (40 тыс. мест), основная (на 3 тыс. мест) и горная (на 2 тыс. мест) Олимпийские деревни.

Концепция впечатляет своим размахом. Однако серьезной помехой для реализации заложенных в ней идей может стать высокая степень условности подкрепляющего олимпийскую концепцию мастер-плана, который был разработан до проведения инженерно-геологических изысканий. Сегодня выясняется, что нередко выбраны далеко не идеальные площадки для размещения олимпийских объектов. Особенно много сложностей возникает при разработке проектов в Имеретинской низменности, имеющей сложную геологию. Специалисты не исключают, что некоторые объекты придется смещать или переносить. Причем сделать это, оставаясь в рамках одобренной МОКом концепции, весьма проблематично.

Проектирование спортивных сооружений опирается на устаревшую нормативную базу. «Это барьер для современных технических решений. Кроме того, существующие нормы зачастую противоречат регламентам МОКа, предъявляемым к спортсооружениям», — констатирует генеральный директор Российской ассоциации спортивных сооружений Виктор Мяконьков.

Город-монстр

«При строительстве олимпийских объектов существует три основных риска: время, стоимость и качество», — говорит британский специалист Стюарт Джордан из компании DLA Piper. По мнению экспертов, уровень подготовки Сочи к проведению Олимпиады таков, что перечисленные риски возрастают многократно.

 pic_text1 Фото: Алексей Народицкий
Фото: Алексей Народицкий

Одно из ключевых требований МОКа к городам, претендующим на право проведения зимних Олимпийских игр, — наличие Генплана развития до 2025 года, «органично соответствующего олимпийским планам». Такой документ в Сочи до сих пор не утвержден. Рабочие проекты спортивных сооружений были заказаны до утверждения проектов планировок, которые должны разрабатываться на основе положений Генплана. В последние годы знаменитый курорт превратился в город-монстр с колоссальными транспортными и инфраструктурными проблемами. В Сочи сложилась критическая ситуация с канализацией и переработкой бытовых отходов: говорить о соответствии этих инженерных систем международным стандартам (а этого требует МОК) не приходится. Олимпийские проекты, разработанные в отсутствие основополагающей градостроительной документации, могут только усугубить имеющиеся инфраструктурные проблемы.

В соответствии с предписаниями МОКа в столице зимней Олимпиады должно быть уложено «свежее дорожное покрытие». Но уровень развития дорожной сети в Сочи таков, что дороги недостаточно лишь заасфальтировать. Многие трассы, а также маршруты общественного транспорта надо построить с нуля. Вместе с тем, по словам специалистов, транспортная схема, соединяющая олимпийские объекты, до сих пор детально не проработана. Главная проблема касается того, как наиболее эффективно связать море с горами. Высказывается много идей по строительству автомобильного коридора, монорельса, железной дороги, однако окончательного решения не принято. Одна из трудностей состоит в том, что территория, по которой должен пройти транспортный коридор, плотно занята разнообразными объектами.

Под олимпийские проекты в Сочи попадает около 4,7 тыс. га, из которых более 600 га – частная собственность (при этом 92 га принадлежат гражданам). Чиновники обещают изымать землю с компенсацией ее рыночной стоимости. «Алгоритм изъятия прописан в законе. Независимый оценщик оценивает участок. Если владелец не согласен, то размер компенсации определяет суд. Решение является окончательным», — поясняет вице-президент «Олимпстроя» Сергей Григорьев. Однако пока на выкуп выделено около 85 млрд рублей. При рыночной стоимости земли от 50 тыс. долларов за сотку этих денег (кстати, предоставленных сверх указанных в федеральной целевой программе средств) — впритык.

Предстоит решить и проблему энергообеспечения Сочи. Для энергоснабжения Игр требуется дополнительно минимум 85 МВт и запасные генераторы. Сегодня две высоковольтные линии, построенные в 1960-х годах и питающие город, проложены в гористой местности с севера на юг через Туапсинский район вдоль Черноморского побережья. Они подвержены частым обрывам в зимнее время: сочинцы уже привыкли к регулярным аварийным отключениям электричества.

Мизерные и изношенные

Строительным работам должны предшествовать колоссальные усилия по выстраиванию современной логистической инфраструктуры: она в Сочи напрочь отсутствует. По официальным расчетам, только для возведения олимпийских объектов потребуется завезти около 2,2 млн тонн цемента, 11 млн кубометров щебня и гравия, 6,8 млн кубометров песка, 642 млн штук кирпича и тонны прочих строительных компонентов (см. таблицу 1). Еще примерно столько же уйдет на строительство жилья, гостиниц и иной недвижимости. Город не готов к приему такого количества стройматериалов. В Сочи не имеется логистической инфраструктуры для хранения и распределения стройматериалов и других грузов. По предварительным оценкам, для бесперебойного снабжения олимпийских строек нужны площадки единовременного хранения и складирования вместимостью 1 млн тонн грузов, а также морской грузовой терминал емкостью 500 тыс. тонн. Пока ничего этого нет. По оценкам полпреда президента РФ в ЮФО Григория Рапоты, для строительства олимпийских объектов Сочи необходимо будет увеличить пропускную способность дорог в 25 раз: с 4 до 100 млн тонн грузов в год.

Собственными производственными мощностями местный стройкомплекс тоже не располагает. Ключевые местные предприятия не только выпускают мизерные объемы, но и катастрофически изношены. Например, Сочинский завод железобетонных изделий изношен на 75–97%, «Концерн-Курорт» — на 80–90%, Сочинский завод стройматериалов — на 73–85%, основной местный добытчик полезных ископаемых «Сочинеруд» — на 80–90%.

Безрадостное впечатление производит и рынок строительного подряда.

В прошлом году в Сочи насчитывалось более 1 тыс. подрядных строительных организаций, однако только 35 из них относились к категории крупных и средних фирм. Остальные — малый бизнес. Между тем с приближением Олимпиады объемы строительно-монтажных работ увеличатся более чем на 260–270%. «Помимо всего прочего, потребуется огромное количество обслуживающего персонала: от рабочих до менеджеров. Пока никаких конкретных расчетов, сколько будет нужно людей той или иной квалификации, не проводилось. Между тем, чтобы подготовить высококлассного специалиста, необходимо не менее трех-пяти лет», — отмечает партнер компании «БДО Юникон» Елена Московская. Только по грубым подсчетам, для обслуживания запланированных к строительству в Сочи 12 тыс. номеров класса четыре-пять звезд потребуется около 15 тыс. квалифицированных сотрудников, еще примерно 8 тыс. человек — для управления отелями уровня три звезды. По оценкам Минрегиона, для строительства олимпийских объектов необходимо привлечь около 180 тыс. рабочих.

Цена победы

Несмотря на многочисленные технологические и логистические проблемы, эксперты не сомневаются: ключевые олимпийские объекты будут построены. Все-таки стратегическими партнерами государства, а также инвесторами строительства головных сооружений выступают крупные корпорации. «Базовый элемент» намерен застроить Имеретинскую долину, «Газпром» и «Интеррос» уже возвели часть олимпийской горнолыжной инфраструктуры в Красной Поляне («Роза Хутор») и на хребте Псехако. Не исключено, что «Интеррос» также примет участие в тендерах на строительство Центрального стадиона, Малой и Большой ледовых арен. Почти наверняка будет расширен фронт работ и для «Газпрома».

Правда, многие высокопоставленные федеральные чиновники и глава «Олимпстроя» Семен Вайншток уже не исключают, что расходы на проведение Игр могут существенно превысить запланированные ранее 316 млрд рублей. Как показывает международный опыт проведения Олимпиад, от риска возрастания затрат на строительство и срыва сроков возведения олимпийских объектов никто не застрахован: слишком уж сложное это мероприятие. Например, в Афинах, которые стали хозяевами Игр в 1997 году, основные строительные работы начались только в 2000 году, а общие затраты на подготовку к Олимпиаде возросли с 5 до 6 млрд долларов. Строительство олимпийских объектов в Лондоне за два года подорожало на 14%, а общая стоимость проведения летней лондонской Олимпиады-2012 увеличилась в четыре раза по сравнению с первоначальными оценками (с 4,8 до 18,6 млрд долларов).

Стоит ли удивляться тому, что при нынешнем уровне цен на закупку основных строительных материалов (стали, цемента, песка, щебня, пиломатериалов, труб, кирпича и проч.) для сооружения олимпийских объектов в Сочи уже требуется более 100 млрд рублей, то есть около 30% от общего объема запланированных инвестиций. По оценкам министра транспорта Игоря Левитина, только на строительство транспортной инфраструктуры из федерального бюджета необходимо порядка 332 млрд рублей.

После Олимпиады

Помимо минимизации расходов на строительство и жесткой административной вертикали, которую пытается выстроить «Олимпстрой» (известно, что госкорпорация намерена установить надзор за строительством, в случае срыва сроков строительно-монтажных работ штрафовать инвесторов либо разрывать с ними соглашения), важно еще на начальном этапе продумать стратегию эксплуатации спортивных и инфраструктурных объектов после Олимпиады. И учесть ее при проектировании олимпийских сооружений. Тем более что на этот счет существует обширная западная практика (см. таблицу 2). Стоит заметить, что многие страны уже сталкивались с проблемой использования олимпийского наследия и высокими издержками по их содержанию. «Построенные к зимней Олимпиаде в норвежском Лиллехаммере апартаменты впоследствии распродавались по бросовым ценам», — приводит пример заместитель руководителя департамента оценки и консалтинга компании Colliers International Марина Смирнова. Ожидалось, что ледовый каток в Турине стоимостью 90 млн евро будет использован для проведения международных спортивных соревнований и выставок. «Однако в настоящее время рассматривается возможность его перепрофилирования, в том числе изучается вариант передачи катка мусульманской общине для строительства мечети», — рассказывает старший менеджер «БДО Юникон Консалтинг» Игорь Орлов. Проблемой использования спортсооружений, предназначенных для проведения летней Олимпиады-2012, озадачены британские специалисты. Разрабатывая проекты олимпийских объектов, они изначально закладывают возможность трансформации огромных стадионов в относительно небольшие спорткомплексы, применяют демонтируемые конструкции.

Варианты использования сочинского олимпийского наследия детально не продуманы и сводятся к абстрактным предложениям, перечисленным в заявочной книге. В частности, Олимпийский стадион в Имеретинской долине планируется использовать для соревнований, тренировок, проведения выставок и конгрессов. Ледовые дворцы и каток — как многоцелевые спортивные, концертные и развлекательные центры. Объекты в горной части на хребте Псехако станут тренировочными базами и местом проведения соревнований. Горнолыжные базы на плато «Роза Хутор» планируется задействовать для проведения международных соревнований и как круглогодичные туристические курорты.

Большинство экспертов не сомневаются, что спортивные объекты в горной части будут востребованы спортсменами и туристами. А вот перспективы загрузки спортивных сооружений и гостиниц в прибрежной зоне они оценивают весьма скептично. «С точки зрения целесообразности и здравого смысла построить на Черноморском побережье в двухстах метрах от берега моря шесть ледовых дворцов — это абсурд, — говорит один из наших собеседников. — Прошла Олимпиада, а дальше что? Кто в Сочи будет пользоваться конькобежными центрами? Он в Крылатском-то не загружен, а представляете, будет шесть ледовых дворцов на маленькой площади. Ну один приспособят для концертных площадок, другой — для выставок. А остальные? Всем сочинцам придется встать на коньки. Это серьезная проблема. Как эксплуатировать большое количество ледовых дворцов? Этот момент никого сегодня не трогает — все понимают, что все равно построят. К тому же может вообще возникнуть вопрос, почему мы зимнюю Олимпиаду в Сочи проводим — тут одно за другое цепляется. Почему не в середине России, где вечная зима? Это больше политический вопрос».

Неоднозначны перспективы и у олимпийской отельной базы. «Сегодня среднегодовой уровень загрузки сочинских гостиниц крайне низкий — порядка 40-45 процентов», — отмечает вице-президент компании Jones Lang LaSalle Марина Усенко. Сроки окупаемости гостиниц велики, и успешно функционировать они могут только в связке с каким-то бизнесом. Пока на роль вспомогательного бизнеса претендует конгрессный туризм. Однако, по мнению экспертов, он не является высокодоходным, поэтому вряд ли инвесторы заинтересуются этим направлением. «Кроме того, транспортное плечо от Москвы до Сочи — 2,5 тысячи километров. Это как до Берлина, на конференции не налетаешься. К тому же конгрессный туризм активно развивается в Краснодаре и Ростове», — полагает г-жа Смирнова из Colliers International. Известны успешные примеры превращения олимпийских столиц в центры конгрессного туризма (Барселона), однако этому предшествовали специальные программы продвижения городов, финансируемые муниципалитетами.

Непросто будет привлечь в Сочи известных гостиничных операторов: а без них конгрессный (да и прочий) туризм теряет смысл. «Но пока гостиничные операторы не желают быть локомотивом превращения Сочи из советского курорта в город-сад. Сочи — сезонный город. Операторы видят, что в нем построено огромное количество жилья, которое занято в лучшем случае два месяца в году приезжими из Москвы и Сибири. Вне сезона это будут мертвые кварталы. Эта проблема всерьез беспокоит многих специалистов», — говорит г-жа Усенко. По словам заместителя генерального директора компании MR Group Ирины Дзюбы, крупным гостиничным операторам интересна первая линия, пляж. Однако большинство таких участков заняты и на продажу не выставляются. К тому же специфика города такова, что вдоль пляжной полосы проходит железная дорога, поэтому количество интересных участков ограничено.

Недоделанный пирог

С одной стороны, ставка государства на крупный капитал вполне оправданна: сужение круга контрагентов позволяет минимизировать риски незавершенки и решить поставленные задачи с наименьшими организационными хлопотами. Но, с другой стороны, такой подход указывает на то, что организаторы Игр намерены извлечь из Олимпиады исключительно политические дивиденды и провести ее любой ценой. Между тем в теории Олимпиада могла бы стать не только инструментом удовлетворения политических амбиций, но и стимулом для развития города и всего Краснодарского края.

Полноценное использование олимпийского потенциала в интересах жителей региона вряд ли возможно без понятных и прозрачных схем взаимодействия государства с малым и средним бизнесом. Пока их отношения не формализованы. «Мы пытались понять, как поучаствовать в строительстве олимпийских объектов, но пока безуспешно», — сетует генеральный директор девелоперской компании «Новая площадь» Денис Семыкин. По его словам, не менее туманна и судьба уже стартовавших на сочинской земле проектов. Раньше девелоперы согласовывали их в городских и краевых инстанциях. Однако в начале года многие получили письма из Сочинского национального парка о том, что все земли, входящие в его состав (а это 99% сочинской территории), являются федеральными, а значит, все реализуемые на них проекты следует согласовывать в федеральных инстанциях. «Правда, где и как это делать, пока никто не понимает», — констатирует наш собеседник. Нет ясности и в вопросе о том, планирует ли государство регулировать цены на гостиничные услуги и стройматериалы.

«Очевидно, что базовые объекты будут построены. Олимпийские дворцы и стадионы возведут, обеспечат всем необходимым. Но не хотелось бы, чтобы получилось как в Гоа: там стоят роскошные отели, а до пляжа приходится топать по коровьему дерьму», — проводит параллель один из наших собеседников. По его словам, крупному бизнесу достались большие куски олимпийского пирога, однако, чтобы олимпийский проект приобрел четкие контуры, необходимо спроектировать и построить множество относительно небольших сервисных объектов. И было бы логично привлечь к этой работе малый и средний бизнес. «Допустим, в горной части, на мой взгляд, будущее за небольшими отелями, которые можно безболезненно закрыть в низкий сезон. В Альпах, например, гостиничная инфраструктура — это прежде всего малый бизнес», — приводит пример г-жа Усенко из Jones Lang LaSalle.

Чем раньше организаторы Игр смогут предложить бизнесу внятные правила игры, тем больше шансов, что сервисные и прочие услуги будут оказывать профессиональные компании, а не проходимцы. «Цивилизованные игроки придут, если поймут алгоритм реализации проекта, а также будут располагать временем для оценки рисков», — уверены специалисты. В противном случае Олимпиада рискует превратиться в междусобойчик, а построенные для ее проведения объекты — стать памятником оторванным от реальной жизни политическим амбициям.