Сегодня в Подмосковье насчитывается около четырехсот коттеджных поселков. Примерно в половине из них идут активные продажи домов. Растет предложение новых проектов в нижнем ценовом сегменте: примерно 80% спроса сфокусировано на относительно недорогих домах или таунхаусах стоимостью 300–400 тыс. долларов. Соразмерно увеличению объемов предложения растут цены — на 20–30% в год. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие два-три года такая динамика сохранится.
Таунхаусы покоряют пригороды
Риэлтеры утверждают, что в последнее время заметно возрос спрос на таунхаусы: за два года сблокированные коттеджи подорожали примерно на 50%. «Объем предложения таунхаусов на первичном рынке продолжает увеличиваться. Если в прошлом году предложение коттеджей выросло на пятнадцать процентов, то таунхаусов — на тридцать», — рассказывает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По словам руководителя направления загородной недвижимости компании «МИАН — агентство недвижимости» Светланы Кондачковой, заметно возросло количество девелоперских компаний, сделавших ставку на развитие этого формата жилья.
Впрочем, несмотря на популярность таунхаусов у девелоперов и покупателей, сблокированные коттеджи по-прежнему многим не по карману. За квадратный метр застройщики просят в среднем около 3 тыс. долларов. По данным аналитического центра IRN.RU, относительно дешевые таунхаусы (по цене порядка 1,9 тыс. долларов за квадратный метр) можно обнаружить разве что на юго-востоке Московской области. На престижных направлениях (например, в западных районах Подмосковья) цены достигают 4,5 тыс. долларов за метр. «Получается, что секция в таунхаусе стоит около 1,4 миллиона долларов. Примерно по такой же цене продаются коттеджи на Калужском и Киевском направлениях», — отмечают специалисты аналитического центра.
При таком раскладе даже прилагаемый к загородной квартире участок площадью около трех с половиной соток служит слабым утешением. Ценовые аномалии эксперты объясняют особенностями подмосковного девелопмента: таунхаусы чаще всего возводятся на более дорогих землях в двадцатикилометровой зоне от Москвы, тогда как большинство коттеджных поселков удалены от МКАД на 30–45 км. Такая география стирает ценовые границы, а разница в стоимости между таунхаусами и коттеджами заметна лишь в поселках со смешанной застройкой. Свою лепту в удорожание недвижимости вносят колоссальные затраты застройщиков на обустройство магистральных инженерных коммуникаций, внутренних дорог, подъездов. Неудивительно, что расходы на обслуживание таунхаусов (которые, по идее, представляют собой более экономичный формат жилья) сопоставимы с затратами на содержание полноценного загородного дома (в среднем около 300–400 долларов в месяц).
Почему-то таунхаусы возводятся преимущественно к северо-западу от Москвы (34% в совокупном объеме предложения), то есть вокруг перегруженных автотрасс. Риэлтеры надеются, что к 2010 году пропускная способность Ленинградского, Волоколамского, Новорижского и Дмитровского шоссе возрастет. Однако из-за невнятных планов дорожного строительства и колоссального количества девелоперских проектов на этих направлениях верится в эти радужные перспективы с трудом.
Поселки размывают границы
Одна из заметных тенденций загородного рынка — отступление коттеджных поселков все дальше от Москвы. Так, по данным аналитического центра IRN.RU, если в 2004 году коттеджные поселки возводились не дальше чем в 60 км от МКАД, то сегодня география строительства расширилась до 125 км. «Границы коттеджного строительства будут размываться и дальше», — уверен руководитель IRN.RU Олег Репченко.
По словам г-на Таганова из корпорации «Инком», в 60–70 км от МКАД появляется все больше организованных дачных поселков. «Наиболее перспективными для дальнейшего развития этого сегмента рынка являются направления с хорошо развитой спортивно-развлекательной инфраструктурой — это Новорижское, Ленинградское, Дмитровское, Ярославское и Пятницкое шоссе. Дальние дачи — многообещающий формат для рынка аренды. Несмотря на высокие цены (аренда коттеджа в окрестностях горнолыжного парка или водохранилища стоит от 250 до 800 долларов за сутки), есть много желающих снять коттедж на выходные», — говорит он. По мнению заместителя гендиректора компании «Миэль — загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, преимущество дальних дач — благоприятная экология, а недостатки — отсутствие инфраструктуры, плохая транспортная доступность, проблемы с коммуникациями.
Еще одно явление, характерное для загородного рынка, — разрастание многих из построенных в последние годы коттеджных поселков, которые постепенно превращаются в огромные жилые конгломераты за счет строительства дополнительных очередей. Подобная стратегия позволяет девелоперам сократить себестоимость строительства благодаря экономии на подведении инженерных коммуникаций и прочей инфраструктуры. Правда, иногда жертвами такого подхода становятся жители ранее построенных домов. «Мы в прошлом году купили коттедж на окраине поселка, с видом на огромное поле и речку. А теперь на этом пространстве, прямо по соседству с нами, разворачивается новое строительство», — сетует жительница одного из подмосковных поселков.
«С одной стороны, любое новое строительство является огромным неудобством для жильцов поселка, нарушает уже сложившийся ритм жизни, зачастую портит видовые характеристики, сводя на нет преимущества расположенных с краю участков, — соглашается управляющий директор компании “ Century 21 Запад ” Евгений Скоморовский. — Но с другой стороны, прибавление соседей может снизить расходы домовладельцев на содержание инфраструктурных объектов, на сервисное обслуживание».
Недооцененная земля
По мнению экспертов, в целом рынок загородной недвижимости остается привлекательным для инвестиций. Г-н Таганов из корпорации «Инком» прогнозирует, что в этом году такая недвижимость подорожает примерно на 20–25%, а отдельные особо успешные проекты — на 35–40%. Исключением могут стать разве что таунхаусы. «Многие покупатели разочаровываются в этом формате спустя какое-то время после осуществления выгодной, как им казалось, покупки. Поэтому предложение таунхаусов на вторичном рынке может резко возрасти», — утверждает один из наших собеседников.
Многих экспертов обнадеживают инвестиционные перспективы рынка земли. С одной стороны, едва ли не главным фактором, сдерживающим развитие рынка загородной недвижимости, является неразвитость социальной и транспортной инфраструктуры. В то же время, предугадав инфраструктурное развитие отдельных территорий, можно неплохо заработать, вложившись в покупку расположенных на них объектов недвижимости и земельных участков.
Руководитель департамента загородной недвижимости компании HomeHunter Алексей Бабкин считает недооцененными участки, расположенные к югу от Москвы, в окрестностях Каширского, Варшавского и Симферопольского шоссе. По мнению руководителя отдела продаж холдинга «МДК-групп» Олега Птушкина, выгодными окажутся вложения в землю вокруг активно реконструируемых трасс, к которым относятся Киевское и Ярославское шоссе. «Если сегодня сравнивать цены на сельхозземли по Киевскому и Ярославскому шоссе, которые потенциально интересны с точки зрения коттеджного строительства, то на Ярославке стоимость участков в полтора-два раза ниже, хотя по природе, ландшафту и водоемам Ярославское шоссе гораздо интереснее Киевского», — отмечает наш собеседник.
Стоит взять на заметку земли дачных товариществ. Так, в 50 км от Москвы по Киевскому шоссе сотка в дачном кооперативе пока еще дешевле сотки сельскохозяйственного назначения (до 1 тыс. долларов против 1–1,5 тыс.). Генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев считает инвестиционно привлекательными участки, расположенные у водохранилищ, рядом с памятниками архитектуры, природными парками и другими достопримечательностями, а также к востоку от Москвы. В этом направлении активно формируются логистические коридоры, а значит, земля еще долгое время будет востребована для строительства всевозможных объектов логистической и транспортной инфраструктуры.
