Новый российский город. Версия номер один

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
1 сентября 2008, 00:00

Экологичность, «город для пешеходов», архитектурное разнообразие, открытость — вот лишь некоторые принципы создания новой жилой среды в районе «Академический» под Екатеринбургом

Огромный пустырь размером в две с половиной тысячи футбольных полей, с нескольких сторон окруженный сосновыми борами. Девственность места нарушают только стройгородок и сотня рабочих, льющих монолит первого этажа большого жилого комплекса. И еще — широкое шоссе с новеньким асфальтом, пока ведущее в никуда. Впрочем, плоды рук человеческих легко теряются среди масштабов самого поля. Надо обладать недюжинным воображением, чтобы представить: на этом месте будет новый город.

Район «Академический» города Екатеринбурга — так официально именуется этот проект. Впрочем, «Академический» часто называют городом, городом-спутником. Ведь его планируют не как спальный район, а как полноценное поселение. К тому же дело в масштабе: через двадцать лет здесь смогут жить свыше 320 тыс. человек — а это, между прочим, город больше Владимира или Тулы.

Екатеринбург совершенно неожиданно оказался лидером в теме нового градостроительства: первый жилой квартал будет сдан уже в конце этого года. Неожиданно — потому что обычно регионы повторяют Москву с задержкой в два года — пять лет. Так ведут себя цены на недвижимость, с таким отставанием появляются новые форматы типа коттеджных поселков или таунхаусов. Однако полдюжины «новых городов» в потенциально сверхприбыльном Подмосковье развиваются намного медленнее, чем ожидалось: они вязнут на этапе согласований и поиска финансирования, никак не могут добраться до стадии стройки. Почти полсотни заявленных в России проектов комплексного освоения территорий существуют только на бумаге, а «Академический» уже строится.

В «Академическом» с подачи французских архитекторов пробуют внедрить принципиально новые для России градостроительные подходы. Это попытка создать иную среду обитания, другой уровень комфорта жизни. Экологичность, открытость, архитектурное разнообразие, высокий комфорт жизни — вот лишь некоторые из принципов. Вопросами нового градостроительства занимается и общественный проект «Российский дом будущего», инициированный «Экспертом». В этом контексте «Академический» интересен как один из возможных ответов на вопрос «Как жить?».

Какой будет среда жизни в российском городе XXI века? За счет чего может быть создан «новый комфорт»? Какие инновации применяются в новом российском градостроительстве? Чтобы попытаться ответить на эти вопросы и почувствовать ростки нового, корреспондент «Эксперта» пообщался с руководителями и архитекторами проекта, побродил по стройплощадке и даже поучаствовал в трассировке ветки скоростного трамвая до «Академического».

Экогород

История «Академического» вкратце такова. Идея комплексной застройки огромного пустыря на окраине Екатеринбурга принадлежала губернатору Росселю. Тот предложил проект нескольким крупным бизнесменам. Согласился Вексельберг — его «Ренова» консолидировала большие земельные участки. Часть территории осталась принадлежать муниципалитету. На компанию «Ренова-СтройГруп» возложили функции девелопера и планировщика этой территории. Проект стартовал в 2005 году.

Был проведен международный тендер на создание мастер-плана, который выиграло одно из крупнейших (более 350 человек) архитектурных бюро Франции — Valode&Pistre. Кстати, позднее этим путем пошли практически все крупные российские землевладельцы, пытающие развивать большие территории: для создания мастер-плана привлекаются иностранные планировщики. Считается, что в России градостроительству последние годы практически не учили, да и опыта у наших архитекторов нет: более двадцати лет в стране не создавалось новых городов.

Мастер-план от французских архитекторов не только основывается на современных представлениях о градостроительстве, но и следует буквально последнему писку моды в этой сфере. Пытаясь создать жилую среду высокого уровня, французы принимали во внимание главные вызовы жизни в современном городе: резкий рост количества автомобилей и пробки, ухудшающаяся экология, недостаток качественного общения, проблема разъединения людей и так далее. Каковы же ответы на эти вызовы? Их несколько. Экогород. Город с приоритетом пешехода, а не автомобиля. Город человеческого масштаба. «Открытый» город с разнообразной архитектурой. Рассмотрим элементы новой жилой среды подробно.

 «Академический» располагается между двумя большими лесопарками. Один из принципов мастер-плана — максимальное сохранение этих зеленых массивов. Допускается вырубка небольшого количества деревьев только для прокладки дорог. Другой принцип — создание новых зеленых зон. В центре «Академического» закладывается парк площадью 50 гектаров с большим водоемом. Этот парк с детскими площадками, ресторанами и кафе, аттракционами и десятками других развлечений становится главной зоной отдыха района. Третья идея — создание искусственных лесополос шириной 50–150 метров. Они должны пронизывать город насквозь, соединяя дикие лесопарки по границам участка.

Создается и система водных артерий. На поверхность вытаскивается река Патрушиха, которая сегодня течет в глубине земли, она становится важным элементом ландшафта. Кроме этого появляются искусственные водные каналы.

«В данном проекте, прежде чем проектировать сами кварталы города, мы попытались максимально подробно разработать ландшафт, в котором он будет существовать», — говорит Жан Пистр, глава архитектурной компании Valode&Pistre. Если ознакомиться с планировочной системой города, становится понятно, почему французы так много внимания уделили этому вопросу. Парк, каналы, лесополосы в проекте — это не просто места отдыха, они не только обеспечивают отличные виды и хороший воздух, но и служат градостроительным элементом. «Природная компонента в “Академическом” упорядочивает пространство, дробит его, позволяет избежать монотонности. Город становится похож на регулярный ландшафтный парк, — отмечает архитектурный критик, редактор журнала “Проект Россия” Алексей Муратов. — Тема экологии — одна из главных в “Академическом”, и успех проекта во многом будет зависеть от того, когда и как будут проведены ландшафтные работы, каналы, высажены парки и зеленые полосы» (см. интервью «Последний писк градостроительной моды»).

Приоритет пешехода

 pic_text1 Иллюстрация из архива пресс-службы
Иллюстрация из архива пресс-службы

В 60-е и 70-е новые города по всему миру проектировались и строились как поселения для автомобилистов. В качестве образца такого градостроительства можно вспомнить английский Милтон-Кинс или американский Селебрейшн. Время показало, что такие поселения имеют массу недостатков. Главный из них — экология. Именно автомобили, а не промышленные предприятия оказываются сегодня основным загрязнителем воздуха. Город автомобилистов требует огромных площадей под парковки для все возрастающего количества машин. Сама среда, где улицы превращаются в хайвеи, по которым несутся тысячи автомобилей, оказывается весьма неуютной. Стремление к экологичности и энергосбережению и породило главное направление в мировом градостроительстве последних лет: город пешеходной доступности, он же «город коротких связей». Транспортный вопрос в нем решается не за счет бесконечного наращивания дорог, а за счет другого принципа расселения и организации жизни. Именно таким проектируется «Академический».

В новом городе пытаются создать такие условия, чтобы человек максимально воздерживался от использования автомобиля. Один из главных принципов — активное развитие общественного транспорта. В «Академическом» для связи с центром города строится трасса нового для России вида транспорта: скоростного трамвая. По самому «Академическому» будут курсировать обычные трамваи. Прокладывается более полусотни велосипедных дорожек.

Принцип пешеходной доступности отражен в планировочной структуре города. Сами кварталы по размеру меньше среднесоветских. Остановки трамвая размещены так, что из любого жилого дома добраться до них можно не более чем за пять-семь минут. Кстати, этим же отличается парижское метро от московского: в последнем расстояние между остановками намного больше. Школы, детские сады, магазины также меньше по размерам. Зато их больше, и они все время оказываются в пешеходной доступности от любого жилого дома. Многочисленные зеленые зоны рядом с домом — еще один мотив отказаться от части поездок на автомобиле.

При этом девелопер прекрасно понимает, что автомобилизацию России не остановить и заставлять людей полностью отказываться от машин невозможно, да и не нужно. В «Академическом» создается двойная система парковок. Жители района смогут ставить автомобили в подземные паркинги, которые располагаются под домами и дворами. Размеры подземных автостоянок планируются из расчета 0,5–1 машино-место для жилья эконом- и среднего класса и до двух машино-мест для элитного жилья. Кроме того, вдоль улиц — дублеров магистралей создается система гостевых паркингов.

Такая планировочная структура позволяет избавиться и от одной из главных бед российских городов сегодня — дворов, полностью заставленных машинами. В «Академическом» во дворах не будет припаркованных автомобилей — эти территории полностью отдаются жителям. Сами дворы значительно меньше необъятных пустырей в районах советских новостроек и уютнее. Камерность дворового пространства обеспечивает другое качество жизни и способствует образованию сообществ жильцов, их общению.

В целом транспортная схема «Академического» (пропускная способность дорог, количество парковок и так далее) рассчитывается исходя из прогнозных показателей количества машин на 2025 год с 30-процентным запасом. Принцип «проектирования с запасом» можно назвать очевидным, но вспомним Митино как образец градостроительства 90-х. Всего один перегруженный выезд из района в Москву, узкие дороги, забитые машинами дворы, метро так и не подведено. Уже на момент начала строительства проект Митина был безнадежно устаревшим с точки зрения транспорта, а ведь район строили в 90-е, когда взрывной рост количества частных автомобилей был вполне предсказуем.

Трамвай над городом

— Здесь идем по поверхности, потом нырнем в тоннель, потом — по поверхности, и снова тоннель… Американские горки какие-то получаются…

— По улице Радищева нет смысла идти. Там много жилья, к тому же придется двигаться вторым этажом над существующим трамваем…

— А по Ясной мы вообще не пройдем. Вот здесь семиэтажный торговый центр. Его нет в генплане, но владельцы пытаются узаконить стройку через суды. Если получится, улицу закупорят напрочь…

Я присутствую на совещании по трассировке маршрута скоростного трамвая, который свяжет «Академический» с центром города. То, что меня пустили на него, уже достаточно неожиданно. Я привык, что московские девелоперы тщательно оберегают свою кухню от чужих взглядов, а «эффект открытости» создают бесконечной бомбардировкой журналистов бессмысленными пресс-релизами. Впрочем, глядя на застройку Москвы последних лет, понимаешь: им есть чего скрывать.

Скоростной трамвай — новый для России транспорт, поэтому можно сказать о нем несколько слов. Для начала стоит отметить, что скоростной трамвай — крайне популярная штука в Европе в последние годы. От обычного трамвая его скоростного родственника отличает несколько вещей. Во-первых, сами поезда длиннее, а значит, и вместительнее: в них от трех-четырех вагонов. Во-вторых, длиннее расстояния между остановками: в среднем 1,2 километра, а не 300–600 метров. Кроме того, такие трамваи гораздо тише. Но главное отличие — скоростной трамвай принципиально не попадает в пробки: все перекрестки с обычным транспортом он проходит либо туннелями, либо эстакадами.

На скоростном трамвае можно будет добраться из «Академического» до центра Екатеринбурга всего за 15–18 минут. Одну из остановок планируется сделать на пересечении с кольцевой дорогой. Здесь же будет построена перехватывающая парковка: люди из близлежащих городов смогут оставлять автомобили и дальше двигаться на скоростном трамвае. Почувствуйте разницу: в Москве одну из перехватывающих парковок почему-то сделали в середине Ленинского проспекта. С МКАД во время пробок туда пробиваться час. Естественно, ни один здравомыслящий человек после таких мучений уже не бросит машину на такой стоянке и продолжит ехать в центр на своих четырех.

Главным критерием выбора пути следования скоростного трамвая, как я понимаю, оказывается наименьшее количество жилья по пути. Это гораздо важнее длины маршрута. В Питере есть проект скоростного трамвая, он находится на стадии обсуждения с жителями. И именно жители, под чьими окнами пройдет новая трасса, выступают главным тормозом проекта. В Екатеринбурге повезло больше: вроде бы нашли маршрут, где трамвай проходит мимо считанного числа домов. Дилемма «туннель-эстакада» в Екатеринбурге решается в пользу последней. Чтобы избежать «перепрыгивания» перекрестков, пока склоняются к решению проложить всю трассу по воздуху.

На предпроектной стадии первый на Урале скоростной трамвай выглядит так. Вдоль улиц ставится линия опор высотой пять метров. На этих опорах — можно сказать, на втором уровне — и размещается конструкция: два трамвайных полотна, остановки, эскалаторы и лестницы, шумозащитные экраны. Колонны займут немного места, и под трамваями по-прежнему будут двигаться автомобили.

Ясно, что такая конструкция недешева, по крайней мере существенно дороже обычного трамвая. Но это оказывается намного экономичнее другого варианта — метро. «По нашим расчетам, скоростной трамвай может оказаться чуть ли не на порядок дешевле метрополитена. Километр нового метро стоит сейчас три миллиарда рублей. Такая высокая цена, в частности, обусловлена тем, что в России метро — это не только транспорт, но и бомбоубежище, объект гражданской обороны. Именно поэтому в стране строят очень дорогое метро глубокого залегания», — говорит директор филиала «Ренова-СтройГруп» в Екатеринбурге Станислав Придвижкин.

Проектирование ведется исходя из того, что со временем скоростной трамвай станет отдельным видом транспорта Екатеринбурга. Первая очередь свяжет «Академический» с центром, вторая — со строящимся Сити и метро, третья — с Сортировкой, находящейся в другой части города.

Город ста функций

 pic_text2 Фото из архива пресс-службы
Фото из архива пресс-службы

Одно из главных отличий «Академического» от классического советского спального района в том, что он многофункционален. Советские города строились по принципу жесткого функционального зонирования. Каждый район имел свое назначение: жилье, работа и так далее. В условиях «грязной» промышленности такое разделение было оправданно: путь от дома до работы был не близок, зато дети жили вдали от труб. В Европе от принципа жесткого функционального зонирования стали отказываться в 70-е. Офисы и новая промышленность были не вредны, если сравнивать со старыми заводами, и «выносить» их в отдельную резервацию уже не имело смысла. Внутри одного района, квартала стали активно перемешиваться различные функции.

Отказывается от принципа жесткого функционального зонирования и «Академический»: это окраина Екатеринбурга, но не спальный район, а полноценный город. В нем также перемешаны различные функции и создается большое количество рабочих мест. В «Академическом» запроектированы большие бизнес-парк и медицинский городок, крупнейший в регионе торговый центр, зарезервировано место для университетского центра. Создается вся необходимая инфраструктура для проведения досуга.

Что это дает? Во-первых, «Академический» становится автономным поселением, и, чтобы получить любые услуги или отдохнуть, необязательно ездить в центр Екатеринбурга. Во-вторых, согласно проекту в районе образуется до 80 тыс. рабочих мест, то есть значительная часть населения «Академического» сможет трудиться недалеко от дома. Такой принцип устройства жизни, в частности, снижает маятниковые (утром — в центр города, вечером — домой) и другие транспортные потоки, улучшает экологию. И это еще один из элементов нового образа жизни: время, потраченное на езду «на работу — с работы», можно провести с большей пользой.

Без заборов

«Мы не допустим, чтобы вы повторяли наши ошибки. Не надо делать закрытых элитных кварталов, не надо создавать отдельные районы экономкласса», — говорили французские архитекторы во время проектирования «Академического». Момент для лекций о недопустимости сегрегации был вполне подходящий: в парижских предместьях как раз в это время люмпены жгли автомобили. Эти события, как считают многие, были спровоцированы в том числе и неправильной градостроительной политикой. Не случайно в последнее десятилетие французы резко поменяли стратегию: теперь людей разного достатка стараются не разводить по разным территориям, а смешивать. Не разделять, а соединять, создавая условия для коммуникаций.

Жилье в «Академическом» будет нескольких ценовых категорий. Самые дорогие квартиры будут сконцентрированы в кварталах, примыкающих к лесополосам и центральному парку (очевидная аналогия с престижными небоскребами вокруг нью-йоркского Central Park). Жилье среднего и экономкласса (а на них придется более трех четвертей площадей) не будет отделено. Сами переходы от одного класса недвижимости к другому будут максимально смягчены. По фасаду зданий нельзя будет определить классность дома, а значит, не будет противопоставления «роскошный элитный дом» — «унылые многоэтажки вокруг». Более дорогие дома могут отличаться лучшим местоположением, высотой потолков, отделкой внутренних пространств, инфраструктурой, но не внешним видом.

«Академический» можно будет назвать открытым городом. Здесь не будет заборов. Все пространство будет единым и доступным для каждого жителя. В этом кардинальное отличие от российской «капиталистической» застройки последнего десятилетия, когда каждый жилой комплекс в городе стремится огородиться, а коттеджные поселки и вовсе представляют собой сплошные заборы.

Основной риск проекта связан со схемой взаимодействия частного застройщика с государством

Внутри кварталов «Академического» создаются общественные и спортивные зоны — места отдыха и общения для людей всех уровней дохода, и это еще одно средство против сегрегации по имущественному признаку. Признаки открытости можно обнаружить даже в форме кварталов: многие из них спроектированы в виде буквы П. Такая структура обладает достоинствами классического квартала, застроенного по периметру: имеет внутренний двор, полуприватное пространство, — однако она более открытая и визуально, и с точки зрения циркуляции воздуха.

«Екатеринбург — город серый, однообразный…» — жители весьма критично относятся к архитектуре своего города. Если побывать в Екатеринбурге, трудно с ними не согласиться. По контрасту со «старым» городом «Академический» попытаются сделать ярким и разнообразным. На отдельные кварталы и здания «Ренова-СтройГруп» будет проводить международные архитектурные конкурсы. Привлечение разных архитекторов позволит избежать монотонности. При этом мастер-план и разработанные регламенты на разные участки должны обеспечить единство среды. Сложный ритмический рисунок «улица — лес — улица — канал» также призван помочь избежать однообразия.

Против монотонности работает и разноэтажный силуэт города. В центре городка — башни с максимальной этажностью (25 этажей), а по мере приближения к окраинам высотность падает. На границах участка, около лесопарков дома будут невысокие.

Основную часть застройки составят дома в 10–14 этажей. Тех, кто ожидал увидеть в «Академическом»» малоэтажный город мечты, это разочаровывает. Такой уровень ниже 17-этажных подмосковных спальных районов, но значительно выше, чем комфортные европейские города. «Построить на этом месте жилой район планировалось еще в советские времена. “Академический” по сравнению с советскими задумками больше по размерам, плотнее и выше», — говорят критики проекта. Понятно, что высокая плотность застройки — требование экономики. Впрочем, еще никто не доказал на практике, что построить малоэтажный город с жильем экономкласса — реально.

По старым лекалам

«Зачем нужно подводить в район столько воды, спрашивают нас французские архитекторы. Как им объяснишь, что наши нормы изначально рассчитаны на то, что трубы будут течь. Мы делаем коллектор из пластиковых труб, но вынуждены играть по старым правилам, — говорит Станислав Придвижкин. — Мы хотим сделать парковку под дорогой — нельзя. Или еще: по российским нормам на каждого жильца необходимо иметь во дворе определенное количество деревьев. Я спрашиваю чиновников: зачем это в “Академическом”, если в ста метрах — огромный лесопарк?»

Таких нестыковок современных градостроительных принципов и технологий с положениями СНИПов — сотни. Иностранцы отмечают, что российская система норм очень строга. Более того, она жестко воспроизводит определенный, советский тип градостроительства. «Один русский девелопер пригласил иностранных архитекторов, и те сделали весьма современный проект квартала. Потом начались приведения проекта к российским нормам. Дома стали “раздвигать”, съеденные в согласованиях квадратные метры — компенсировать повышением этажности. В конце концов посмотрели на итоговый проект и ужаснулись: от первоначального мало что осталось. Что получилось? Многоэтажки по периметру и огромный неуютный двор в центре», — говорит о влиянии норм на архитектуру издатель журнала «Проект Россия» голландец Барт Голдхорн.

Необходимость вписать разработку в прокрустово ложе российских СНИПов требует от архитектора и девелопера больших усилий и повышает цену проекта. «Российские нормы удорожают проект не менее чем на 15 процентов», — говорит президент «Ренова-СтройГруп» Вениамин Голубицкий.

Ознакомившись с градостроительными новациями «Академического», ожидаешь новинок и в области строительных технологий и инженерных решений. Где, как не в таком масштабном и многолетнем проекте, есть возможность для их применения, тем более что новые технологии могут снизить себестоимость на 20–30%. Однако подобных нововведений пока планируется немного. Пожалуй, главные — это двухстадийная система очистки воды (в кране будет вода питьевого качества) и система отопления, снижающая издержки. Ограниченное применение инноваций связано в том числе и с жесткостью российских СНИПов, и с трудностями продвижения новых технологий.

В частности, возводить здания планируется по широко распространенной сегодня системе монолитного строительства. При всех достоинствах этой технологии у нее есть несколько ощутимых недостатков: она достаточно дорога, требует много времени, а большая часть работ проводится на стройплощадке, что при нашем климате — существенный минус. Для массового строительства подошли бы современные технологии сборного железобетона, где часть конструкций изготавливается на заводе, но это требует инвестиций в производственную базу. «Ренова-СтройГруп» не планирует развивать производство и заниматься стройкой, а ограничивает себя функцией девелопера. Позиция понятна, но при неразвитости строительного рынка это может грозить тем, что эффект масштаба не будет использован и возможность внедрения новых технологий с наименьшими издержками будет упущена.

Жесткость российских СНИПов, удорожающих стройку, отметил два месяца назад даже премьер Владимир Путин. Но что же делать? Ждать от чиновников новых совершенных регламентов? Возможно, выход в другом — в предоставлении ряду площадок статуса экспериментальных. Такое предложение недавно было внесено в Минрегионразвития. На экспериментальных площадках инновации были бы обкатаны. Возникла бы конкуренция идей. А через несколько лет можно было бы сравнить среду жизни, созданную в разных кварталах, и оценить применимость разных принципов застройки, а также достоинства/недостатки различных технологий в наших условиях. Это, кстати, дало бы пищу и для разработчиков новых регламентов. Пока же возможности для проникновения инноваций в строительную сферу ограничены.

Почему «Ренова» уже строит?

 pic_text3 Фото из архива пресс-службы
Фото из архива пресс-службы

«Ренова» построит первые 30 тыс. квадратных метров жилья уже в этом году. В то же время российские проекты по комплексному освоению территорий пока не вступили в строительную фазу, а многие просто буксуют. В чем секрет «Ренова-СтройГруп»? Президент компании Вениамин Голубицкий называет несколько причин: «Стартовали раньше других. Хорошая проработка проекта. Финансовая сила “Реновы”» (см. интервью «Дороги, обучение, медицина — это государственные функции»).

Дополним от себя список предпосылок, благодаря которым старт такого проекта стал возможен. В Екатеринбурге уже в 2004 году был принят новый генплан города, подготовленный с участием английских архитекторов. Наличие плана и ясное понимание его перспектив, безусловно, ускорило продвижение проекта.

«Ренова» имеет существенные промышленные активы в Свердловской области, отсюда тесные отношения с местной властью. То есть «Академический» — это проект «своих в своем регионе». Как результат — быстрота согласований и помощь в проекте. Кстати, одно из отражений близости застройщика и власти в том, что ключевые посты в «Ренова-СтройГруп» занимают бывшие высокопоставленные сотрудники администрации и областного стройкомплекса.

Весьма важно и то, что «Ренова» имеет долю в местной энергетической компании: это позволило девелоперу оперативно получить лимиты на подключение. Контрастно на этом фоне выглядит ситуация в Московской области: многие крупные землевладельцы не связаны с подмосковным правительством и энергетиками. Согласование проектов, и особенно получение лимитов, для некоторых девелоперов стало непреодолимым препятствием.

Страхи и предубеждения частного градостроительства

Комплексное освоение территорий — новый для России бизнес. В чем же отличия от обычного девелоперского проекта? В первую очередь в огромных размерах: общая площадь — более 13 млн квадратных метров, срок реализации — двадцать лет. Значительные инвестиции требуются сразу: в проектирование, прокладку новых коммуникаций, инженерную подготовку территории «Ренова-СтройГруп» за три года вложила уже более 2 млрд рублей. Кстати, первый возврат инвестиций будет только в 2009 году: девелопер не будет продавать квартиры на этапе строительства, а предложит рынку уже готовый квартал. Понятно, что такие вложения под силу только девелоперам с очень сильным финансированием.

Заметим, что комплексное освоение больших территорий частной компанией — это очень редкий в мире бизнес. Градостроительством практически всегда занимается государство. Ведь освоение новых территорий и планирование новых поселений — вопрос стратегии развития региона и страны. И этот вопрос должен решаться в интересах общества, а не частных структур и их прибыли. Так происходит в Европе, где государственные компании или специально созданные корпорации вырабатывают стратегию развития региона, делают мастер-план территории будущего поселения, подводят коммуникации и только для освоения отдельных участков приглашают частных девелоперов. Так происходит и в местах наибольшего строительного бума — в Китае и Дубае, где мегапроекты ведут государственные или полугосударственные структуры. Некоторый опыт строительства частных городов (company town) есть в США, но и там государство гораздо активнее вовлечено в процесс, чем у нас.

В России государство практически устранилось от градостроительства. Отсюда и, как всегда, особая ситуация — проекты комплексного развития территорий ведут частные компании на частных землях.

Какие же риски возникают при частном градостроительстве? Первый риск — бесконечные спекуляции землей. «Они и не собираются строить. Сделают проект и продадут», — говорили про «Ренову». Начав стройку, девелопер продемонстрировал: эти страхи во многом беспочвенны. Другой риск — «застроят панельным жильем». Мастер-план, утвержденный администрацией Екатеринбурга, не предусматривает типового строительства. К тому же «панель» ухудшит имидж проекта, и вряд ли такой вариант будет оправдан с коммерческой точки зрения.

Хватит ли платежеспособного спроса, чтобы «съесть» новые миллионы квадратных метров, — это очень существенный риск сегодняшнего дня. «Уже полтора года спрос на жилье в Екатеринбурге остается достаточно вялым, но сделки идут, и проблем с продажами у хороших проектов нет. Будут ли проблемы с реализацией у “Академического”? Вряд ли, по крайней мере на первой очереди. Проект сильно распиарен, а потенциальные покупатели относятся к идее комплексности застройки позитивно. К тому же у такого крупного проекта всегда есть возможности для лавирования. Сдавать жилье можно отдельными кварталами. При хорошем спросе можно увеличить объемы строительства, при спаде — растянуть сроки строительства всего района», — говорит руководитель отдела аналитики Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Кстати, часть нового жилья в будущем наверняка уйдет по новым, еще не созданным на данный момент каналам сбыта. В частности, оно будет использоваться как арендное жилье по коммерческим и/или социальным расценкам.

У некоторых екатеринбургских застройщиков есть опасения по поводу возможного демпинга со стороны «Академического». Ведь им надо будет быстро продавать большие объемы жилья. В ценообразовании первого квартала «Ренова-СтройГруп» ориентируется на четвертую, предпоследнюю ценовую группу жилья Екатеринбурга. Сейчас ее цена находится на уровне 47 тыс. рублей за квадратный метр. Но девелопер не планирует демпинговать. Наоборот, он надеется при продаже на премию «за качество жизни» в размере до 15%. Отчасти поэтому жилье в первом квартале будет продаваться уже по окончании строительства.

Но основные риски проекта связаны со схемой взаимодействия частного застройщика с государством. В тех же американских вариантах частно-государственного партнерства четко прописано, что на себя берут стороны. Понятно, что финансирует государство (магистральные коммуникации, дороги, «якорные» объекты) и что оно с этого получает (развитие территории, рост стоимости недвижимости и налогов с нее и так далее). У нас схема комплексного освоения крупных территорий только формируется. Государство сначала бурно, но на словах поддержало идею комплексного освоения территорий — без таких проектов вообще непонятно, как увеличивать объемы строительства в стране. Потом предложило компенсировать часть процентной ставки по кредитам на инженерную инфраструктуру. Затем взяло на себя финансирование дорог внутри нового поселения. Кстати, на сегодняшний день «Ренова-СтройГруп» вложила в проект примерно в десять раз больше, чем получила через все эти программы господдержки. Так что те, кто думает, что на застройщиков уже пролился золотой дождь государственных денег, ошибаются.

Сейчас на повестке дня обсуждение вопроса, как государство будет участвовать в финансировании школ и детских садов. Переговоры ведутся. Но даже если государство возьмет на себя расходы по строительству нескольких школ, то это еще не все. Кто будет финансировать строительство отделений милиции, пожарного депо и так далее? Как частный девелопер, даже построив объект на свои средства, может передать его на баланс городу? Подарить? Продать? Как потом его эксплуатировать? Таких вопросов десятки. Они касаются и строительства, и будущей жизни нового поселения. «Академический», наиболее продвинувшийся в реализации проект комплексного освоения, можно рассматривать как одну из возможных форм освоения новых территорий. Неопределенность остается, но правила игры уже пишутся по ходу пьесы.

Территория — 1300 га
Планируемое население — 325 тыс. чел.
Общая площадь жилья — 9 млн кв. м.
Объекты социальной инфраструктуры — 4,2 млн кв. м.
Годы строительства — 2007–2026.