Увидеть берега

Илья Ступин
29 сентября 2008, 00:00

Финансовый кризис должен отрезвить девелоперов: в новых рыночных условиях им придется проводить более взвешенную инвестиционную и ценовую политику

Кризис на финансовом рынке не мог не затронуть рынок недвижимости. Разговоров о том, как кризис отразится на рынке недвижимости, какие его игроки разорятся, упадут ли цены на жилье и офисы, не меньше, чем попыток спрогнозировать поведение фондового рынка. Интерес к теме подогревают сами девелоперы. На днях сразу несколько компаний заявили о замораживании перспективных проектов из-за отсутствия финансирования. Некоторые застройщики отказываются от поездок на международные выставки по недвижимости. Панические настроения царят на бирже. За несколько месяцев капитализация ведущих публичных девелоперских компаний «сдулась» в разы, акции сильно подешевели. Тревожные сообщения приходят из регионов, где проблемы с кредитами и стагнация на рынке жилья вынуждают застройщиков приостанавливать строительство жилых домов. При этом серьезно снижать цены никто не спешит. Даже по традиционно благополучному столичному рынку ходят упорные слухи о грядущих сокращениях персонала в риэлтерских и девелоперских структурах, задержках зарплат.

Складывается впечатление, что строительный рынок стал стремительно разрушаться под воздействием негативных и тревожных биржевых новостей. Однако более глубокий анализ показывает, что кризисные явления на рынке недвижимости возникли не вчера, а длятся уже как минимум полгода. Еще весной банки один за другим стали сворачивать программы кредитования застройщиков и покупателей жилья либо делать их условия невыносимыми, подняв процентные ставки и ужесточив требования к залоговому обеспечению. «Это началось сразу после проблем, с которыми столкнулись американские ипотечные компании. Этот первый звоночек сразу отразился на российском рынке. Из разговоров с нашими партнерами в банковской среде мы поняли, что зарубежные компании начали выводить деньги из российских банков. Это означало, что рано или поздно на рынке возникнет дефицит финансовых средств», — рассказывает генеральный директор группы компаний «Московский ипотечный центр» Андрей Рябинский.

Обвал биржевых индексов лишь выявил симптомы кризиса в строительном секторе. Например, стал очевиден перегрев рынка недвижимости из-за несоответствия структуры и качества предложения спросу. Несмотря на благоприятную конъюнктуру, так и не произошло долгожданного расширения рынка, на котором, как и пять-десять лет назад, доминируют не сделки с новыми квартирами, а обменные (по сути) операции с вторичным жильем. Не случилось качественных сдвигов: большинство новостроек не соответствуют современным представлениям о качественном жилье, цены на них завышены, схемы приобретения — крайне рискованны. Не лучше обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости: структура предложения такова, что компании-арендаторы вынуждены либо нести огромные издержки на аренду и покупку недвижимости класса А и В по ценам, существенно превышающим европейские, либо ютиться в примитивных постройках советского образца.

Финансовый голод и ужесточение программ кредитования (в том числе ипотечного) не могли не отразиться на ликвидности недвижимости (как жилой, так и коммерческой) и выручке застройщиков. Неудивительно, что многие банкиры усомнились в способности девелоперов генерировать денежные потоки, достаточные для погашения уже имеющихся краткосрочных долгов. Банки еще сильнее закрутили гайки, максимально ужесточив режим кредитования. К осени, по сравнению с серединой года, стоимость заемных средств выросла на 7–10%, а по сравнению с прошлым годом и вовсе на 12–15% (данные ИГ «КапиталЪ»). Более того, кредиторы стали пересматривать ставки по уже выданным займам (многими кредитными договорами такая возможность предусмотрена), а также отказываться от кредитования некоторых компаний и проектов. «Сейчас настал момент истины. Разные компании по-разному будут вести себя в зависимости от долговой нагрузки. У нас, например, инвестиционная политика консервативная, а кредиты долгосрочные: первые платежи по телу кредитов предполагаются только в 2010 году», — заявляет председатель совета директоров петербургского холдинга RBI Эдуард Тиктинский. При этом его компания отказалась от выхода на ряд региональных рынков из-за завышенных цен на землю.

«Девелоперы в силу длинного производственного цикла предъявляют спрос на длинные деньги. Поэтому с точки зрения потребности в кредитных ресурсах они наиболее уязвимы. Эффект будет виден не сразу, а по мере того, как девелоперам придется рефинансировать кредиты. Теперь условием предоставления кредита может стать покупка банком пакета акций компании или доли собственности в проекте. При этом строителям придется поделиться существенной долей маржи: оценивать стоимость строительных проектов банки будут исходя из новых рыночных условий. Наиболее ликвидная и привлекательная часть проектов может быть продана с дисконтом, за счет чего девелоперы пополнят необходимые оборотные средства. Те проекты, на которые не удастся найти покупателей, могут быть заморожены», — полагают аналитики инвестиционной группы «КапиталЪ». И обращают внимание на то, что доступность альтернативных способов привлечения финансирования — под вопросом. Так, рост доходности бумаг девелоперских компаний составил 7–10%. Облигации некоторые из них, размещавшиеся в августе 2008 года с доходностью чуть выше 13%, сейчас торгуются исходя из доходности в 22% годовых.

Впрочем, несмотря на обилие негатива, некоторые участники строительного рынка не склонны драматизировать ситуацию. «Для нас это рабочая ситуация. Бывало и хуже, например в 1998 году. Нынешний кризис, возможно, будет не очень глубоким по последствиям, но продолжительным. В некотором смысле он окажет оздоравливающее влияние на рынок. Отсеются компании, которые неуверенно стоят на ногах. Многим придется перестроиться под внешние условия», — говорит г-н Рябинский из группы компаний «Московский ипотечный центр». Об отрезвляющем эффекте в колонке журнала «Финанс» размышляет и председатель совета директоров банка «Тинькофф. Кредитные системы» Олег Тиньков: «Девелоперы слишком разошлись. На яхтах, самолетах... Наоми Кэмпбелл сейчас один девелопер замуж берет. Другой девелопер вообще берегов не видит. Третий — Boeing Business Jet покупает, самый навороченный. Что-то не то. Кризис надо срочно. Земли скупаются какими-то непонятными масштабами. Все в долг, все в долг... Я вообще считаю, что кризис — это полезно. В Америке тоже до недавнего времени жили иллюзиями... Кризис — это хорошо». По мнению гендиректора компании «Комстрин» Максима Сотникова, если раньше девелоперы и инвесторы гнались за высокой доходностью, то теперь обратят внимание на такой параметр, как ликвидность объектов.