В тисках обстоятельств

Илья Ступин
13 октября 2008, 00:00

Долговой кризис ударит по финансовому благополучию операторов рынка недвижимости, заморозит хозяйственную активность в строительном секторе, но вряд ли приведет к обвалу цен на жилье

На рынке недвижимости царят выжидательные настроения. Граждане предвкушают падение цен на квартиры, аналитики инвесткомпаний предсказывают волну банкротств девелоперов.

Проблемы, с которым сегодня столкнулись застройщики и риэлтеры, всем известны: это снижение объемов продаж, сокращение персонала, замораживание перспективных проектов, трудности с рефинансированием долгов. Все они спровоцированы долговым кризисом и усугублены запоздалой реакцией компаний на тревожные сигналы, поступающие с рынка.

Впрочем, положение игроков строительного рынка не выглядит безнадежным. Сбои, возникшие в хозяйственных и финансовых процессах, загоняют сегмент в полосу стагнации, однако сильное охлаждение ему пока не грозит.

Тревожные сигналы

Кризисные явления на рынке недвижимости стали обнаруживаться еще весной этого года. Банки начали ужесточать ипотечные программы из-за трудностей с рефинансированием уже выданных ипотечных кредитов. В связи с отсутствием развитого внутреннего рынка рефинансирования кредиторы использовали трансграничную, офшорную секьюритизацию. После кризиса на международных рынках эта лазейка захлопнулась, и банки остались без длинных денег.

В то же время проблемы с получением кредитов и финансированием строек стали испытывать небольшие и средние строительные компании (одновременно реализующие не более двух-пяти девелоперских проектов). Многие предприниматели жаловались «Эксперту», что деньги подорожали, объекты заморожены на стадии котлована, поскольку нечем платить подрядчикам. Обязательным условием стало наличие не менее 30% собственных средств от объема проектного финансирования и ликвидное обеспечение кредита.

В начале года начался отток капитала, зарубежные компании стали выводить деньги из российских банков. По данным Росстата, приток иностранных инвестиций в первом полугодии составил 46,53 млрд долларов (на 22,9% меньше, чем за аналогичный период прошлого года), а объем направленных за тот же промежуток времени инвестиций из России за рубеж — 52,2 млрд долларов (на 42% больше по сравнению с первым полугодием 2007 года). Одновременно на квартирном рынке сократилось количество инвестиционных сделок.

Ужесточение условий кредитования, отток капитала, уход с рынка спекулянтов означал, что рано или поздно возникнет дефицит финансирования. Однако крупные строительные компании, в то время еще имевшие доступ к банковским кредитам, проигнорировали тревожные сигналы. Вместо того чтобы пересмотреть финансовую и инвестиционную политику, они продолжали наращивать долговую нагрузку. Возможно, многих ввело в заблуждение резкое повышение цен на жилье, зафиксированное в начале года. В мае руководитель одного из крупнейших петербургских строительных холдингов уверял корреспондента «Эксперта», что никаких трудностей с получением кредитов на рынке нет, а недвижимость и строительные материалы пользуются устойчивым спросом.

Утратили доверие

Вторая волна кризиса пришлась на летние месяцы и началась с падения котировок акций строительных и девелоперских компаний (которое продолжается до сих пор). Несмотря на улучшающиеся базовые финансовые и экономические показатели подешевели акции даже тех компаний, которые долгое время оставались невосприимчивыми к негативным тенденциям. Поскольку ситуация на финансовых рынках продолжала ухудшаться, у инвесторов возникли сомнения в том, что российские застройщики смогут рефинансировать колоссальные долги.

Заволновались производители стройматериалов: они перестали верить в светлое будущее строительного рынка. В начале года лихорадило рынок цемента, а во втором полугодии снижение спроса ощутили производители других материалов. «Тогда как первое полугодие прошло более или менее нормально, во втором, с июля, на строительном рынке ощущался если не спад, то стагнация», — говорит гендиректор финской компании Ruukki Сергей Чернышев (компания производит здания из металлоконструкций). По словам г-на Чернышева, весной на рынке металлопроката резко выросли цены, что привело к увеличению себестоимости строительства. При этом застройщики, вынужденные пересматривать стоимость проектов, столкнулись с трудностями при привлечении заемных средств. Многие девелоперские проекты были отложены.

Ближе к осени в индустрии стройматериалов началось сворачивание перспективных инвестпроектов, запущенных в ожидании строительного бума. Например, австрийский концерн Strabag отказался от планов по развитию цементного бизнеса в России и создания совместного предприятия с «Базэлцементом» по строительству заводов (осенью 2007 года у компании было намерение в течение двух-трех лет открыть в Восточной Европе и России не менее десяти новых цемзаводов). Крупнейший производитель цемента «Евроцемент груп» масштабным инвестициям в отечественную цементную промышленность предпочел покупку пакета акций швейцарской цементной корпорации Holcim. По экспертным оценкам, его стоимость составила около 1,39 млрд долларов.

Осеннее охлаждение

Сейчас рынок строительства и недвижимости захлестнула третья, возможно самая продолжительная, волна кризиса.

Кредитование новых строительных проектов почти прекращено, рефинансирование старых долгов буксует. Некоторые банки пересматривают процентные ставки по уже выданным кредитам. «Коммерческие банки сами вынуждены гасить межбанковские кредиты, а государственные озабочены борьбой с инфляцией, поэтому все краны специально закрутили, максимально осложнив привлечение финансирования. Все делается для того, чтобы денег в экономику поступало меньше, для борьбы с инфляцией», — говорит один из наших собеседников.

Ипотечное кредитование заморожено. Банки установили запретительные процентные ставки (около 16% в рублях, около 12% в долларах) либо приостановили выдачу ипотечных кредитов. «Ни у кого нет понимания стоимости денег», — заявил на днях председатель правления — президент Московского кредитного банка Роман Авдеев.

В свою очередь игроки рынка недвижимости ощутили снижение спроса и рост предложения. По словам финансового директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Татьяны Шелягиной, если раньше нестабильность на фондовом рынке сопровождалась повышением спроса на недвижимость, то теперь поведение людей изменилось. «На загородном рынке продажи в августе-сентябре снизились в два, а у некоторых в четыре раза. Видимо, инвесторы предпочли более консервативные способы сбережения денег», — констатирует она. Руководитель отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрий Иванов говорит, что спрос в течение последних месяцев снизился на 30–40%. «Мы зафиксировали небольшое снижение количества заключенных сделок в пределах десяти процентов», — сообщил руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев. По словам директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, в сентябре активизировались владельцы инвестиционных квартир: количество жилья, выставленного на продажу, заметно возросло.

Стоять до последнего

Эксперты не могут со всей определенностью сказать, как будут развиваться события на рынке недвижимости: среди специалистов есть сторонники и «медвежьего», и «бычьего» трендов. «Медведи» полагают, что кризис в финансовой сфере неизбежно отразится на всей экономике: снизятся доходы населения, сократится объем потребления, вырастут просрочки по ипотечным кредитам, увеличится предложение квартир на рынке. Затоваривание повлечет за собой обвал цен и банкротство многих девелоперов.

«Быки», напротив, ждут возобновления роста цен на недвижимость. Они уверены, что часть денег, выведенных с фондового рынка (по разным оценкам, это около 30–60 млрд долларов), будут вложены в покупку квартир, поскольку доверие к инструментам фондового рынка безнадежно подорвано. При этом спрос превысит предложение: трудности с финансированием новых проектов приведут к снижению объемов строительства. Слухи о банкротстве строительного сектора им представляются надуманными, поскольку слухи эти зачастую порождены финансовой отчетностью компаний, которая не всегда отражает истинное положение дел. «Например, объем выручки не учитывает поступлений денежных средств по незакрытым инвестиционным контрактам, а они могут быть существенными. Кроме того, девелоперы занимают средства в основном либо на стройку, либо на развитие своего бизнеса, на покупку новых проектов. Это рискованно в том случае, если не следить за ликвидностью проектов и не контролировать себестоимость строительства. Только такие игроки либо держатели “мертвых” активов, не генерирующих денежные потоки, рискуют обанкротиться», — размышляет один из участников рынка.

Оба варианта вполне возможны. Но не исключается и промежуточный сценарий: рынок проскользнет между Сциллой и Харибдой и впадет в продолжительную стагнацию. Существенная коррекция цен возможна в регионах, но маловероятна в Москве. «Сейчас многие девелоперы рассчитывают на оптовую продажу квартир, поэтому они не пойдут на снижение розничных цен, — уверен президент корпорации “Инком” Сергей Козловский. — Московский рынок консолидирован, инвесторы придерживаются согласованной стратегии. Резкие скачки, провалы цен никому не выгодны. Все понимают, что это может обрушить рынок. Кроме того, привлекать инвесторов, продавать проекты на падающем рынке будет невозможно. Все будут стоять до последнего».

Если рынок впадет в спячку, то оживить его сможет только приток инвестиций, возобновление долгового финансирования, повышение доступности ипотеки. Приложить руку к реанимации хозяйственной активности в строительном секторе могли бы и федеральные власти. Вместо того чтобы вкладывать бюджетные средства в строительство устаревших панельных домов, самое время запустить полноценную программу жилищного строительства на федеральных землях, опирающуюся на ипотечные либо арендные схемы реализации квартир и способную изменить технологический уклад отрасли.