Куда не добрался кризис

Сергей Ермак
1 декабря 2008, 00:00

Строительный рынок ХМАО практически не пострадал от кризиса. Причины — нефтяной бюджет, продуманные правила игры и острый дефицит площадей

«Строительный рынок Югры понятен и просчитываем», — с самого начала разговора расставил точки над i генеральный директор компании «ЮграИнвестСтройПроект» (ЮИСП, занимает около 50% регионального рынка) Андрей Шишкин. И привел факты. Сейчас в регионе, по подсчетам специалистов ЮИСП, острая потребность в жилых площадях оценивается примерно в 2,5 млн квадратных метров (в основном речь идет о жителях, чьи дома находятся в аварийном состоянии). Причина такой ситуации проста: строительный рынок округа активно развивается всего пять лет. Города ХМАО, в которых сосредоточено до 92% всего населения региона, строились в 1960–70-х годах и изначально задумывались как место временного проживания, поэтому там возводились в основном бараки, так называемое фенольное жилье (при изготовлении бетона использовались вещества, которые выделяют вредный для здоровья фенол), устанавливались вагончики.

Однако со временем стало понятно: округ превратился в место постоянного проживания. Его временные жители, имея высокий доход (сегодня это более 30 тыс. рублей), не захотели покидать регион. Соответственно, появилась острая потребность в качественном жилье.

С коммерческой недвижимостью ситуация аналогичная. Проектированием торговых и офисных зданий девелоперы активно начали заниматься только в последние три года. При этом региональный бизнес последнее время бурно рос. Только в прошлом году на развитие малых и средних предприятий в Югре было выдано кредитов на 5 млрд рублей. В результате дефицит торговых площадей в автономном округе составляет порядка 700 тыс. квадратных метров, офисных — около 500 тысяч.

На данный момент в Югре работает около сотни застройщиков и меньше десятка девелоперов. В прошлом году на земельных аукционах Югры было разыграно участков под 3 млн квадратных метров предполагаемого жилья.

Пока не страшно

— При разговоре с северными строителями складывается впечатление, что кризис вас как-то обошел стороной. Это действительно так?

— Пока его влияние невелико. По крайней мере, средняя зарплата пока остается на прежнем уровне — около 35 тысяч рублей в Ханты-Мансийске и Сургуте, более 30 тысяч рублей в других городах.

Конечно, в дальнейшем мы будем наблюдать некоторые корректировки в политике компаний. Наверняка начнется сокращение персонала. Однако речь не идет о 30 процентах работников, как прогнозируют в других регионах. В нашем случае безработица может достигнуть процентов пяти. Наиболее активно сокращением штата будут заниматься нефтесервисные компании, прибыль которых сегодня заметно снизилась.

Если говорить о строительном рынке, здесь пока тоже особых потрясений не произошло. Например, наши закрытые ПИФы недвижимости показывают доходность минимум 25 процентов. Конечно, на данный момент полностью прекратилось кредитование застройщиков. Могу привести пример из собственной практики. У нас были кредитные линии на 4,5 миллиарда рублей. Мы не успели забрать эти деньги в августе, а теперь банки решили средства нам не выдавать.

В целом я не наблюдаю никаких панических настроений у населения округа.

— А ипотечное кредитование не прекратилось?

— Здесь, в Югре, мы пока особого спада ипотеки не ощущаем. По статистике ЦБ РФ, в третьем квартале 2008 года в регионе объем ипотечного кредитования составил 6,87 миллиарда рублей. А это на 20 процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года. Уровень растет по двум причинам. Во-первых, люди, учитывая нестабильность и инфляционное давление, пытаются спасти свои сбережения и переложить их в недвижимость, потому что эти инвестиции наиболее надежны. Во-вторых, в округе действует социальная ипотечная программа. Раньше она заключалась в том, что банки выдавали кредиты населению под 12,5 процента, 7,5 процента из которых потом компенсировало Ипотечное агентство Югры. Теперь, когда начался кризис, в округе вышел закон, по которому само ИАЮ получило право выдавать социальные ипотечные займы населению под пять процентов в год на первичное жилье и под 10 процентов — на вторичное.

— От возведения каких-либо объектов отказались?

— Нет. Это невыгодно. Мы очень дорого заплатили за право аренды земли. Отказываться от него было бы глупо. Тем более что стоимость владения участками для нас — это не такие большие издержки. Можно и подождать.

— Ваша кадровая политика как-то поменяется? Будут сокращения?

— В момент кризиса все руководители, в том числе и я, начинают задумываться об этом. Пока мы занимаемся строительством тех объектов, по которым у нас есть обязательства, никаких сокращений не будет.

— Нефтяные и другие компании региона не отказываются от выполнения социальных проектов?

— Нет, региональные компании не отказались пока ни от одного соцпроекта. Причин этому две. Первая — жесткое давление профсоюзов. Вторая — ценность кадров. Города в Югре маленькие, закрытые. Переманить людей из другого региона на данный момент практически нереально. Поэтому все компании держатся за собственных специалистов. Если люди поедут из региона, то заместить их будет некем.

В конце концов, цена нефти в 60 долларов — это не 15–25, которые были пять лет назад. А нефтяные и нефтесервисные компании и тогда активно вели социальные проекты.

— Многие регионы уже ощутили снижение цен на недвижимость, в Югре не наблюдается похожей тенденции?

— Пока цены только растут. Ипотека — главный двигатель продаж — до сих пор работает, спрос на недвижимость в некоторых городах остается на прежнем уровне, в некоторых — повышается. Поэтому у строителей, естественно, нет никакого резона снижать цену.

— Какова рентабельность стройки в автономном округе? Некоторые эксперты посмеиваются, что строители кричат о кризисе, когда их рентабельность падает с 400 до 100 процентов.

— О таких прибылях мы и не мечтали. Говоря о рентабельности, надо поделить стройки на уровни. Для нас как девелоперов рентабельность составляет порядка 15–25 процентов. Для подрядчиков цифра выше — в районе 30 процентов, для производителей стройматериалов — 20 процентов.

Четыре пилюли для отрасли

— Каков рецепт возрождения строительства?

— Рецепт прост. Сначала надо возобновить ипотечное кредитование. Только 20 процентов сделок с жильем в России идут за живые деньги, остальное — кредиты. Восстанавливать ипотеку нужно за счет системообразующих банков, подконтрольных государству или правительству региона, ведь именно они обладают преимуществом при доступе к длинным деньгам.

Второе, что нужно сделать, — возобновить кредитование. Сейчас строительные компании даже при наличии свободных финансовых ресурсов не начинают проекты, потому что понимают: в случае чего дополнительное финансирование им будет получить неоткуда. Если банки не начнут вести адекватную политику и не откроют кредитные программы в течение полугода, это приведет к банкротству основных игроков. Для того чтобы такого не произошло, правительство должно жесточайшим образом контролировать банки.

В Великобритании, например, парламент в приказном порядке потребовал от подконтрольного банка начать выдавать ипотечные кредиты. Причем требования к заемщику сильно смягчились — ставка составила четыре процента. При этом государство все риски по дефолту гражданского населения взяло на себя. И это сработало, в Лондоне строительная отрасль стала подниматься. Большой объем ипотечных денег пошел в стройку, начались продажи, тут же банки стали приоткрывать кредитование строительных компаний.

У нас же пока все наоборот: банки невероятно ужесточили требования к заемщикам. Некоторые и вовсе отказались от ипотечных продуктов.

Третья мера — радикальное уменьшение издержек девелоперов. Понятно, что компании будут оптимизировать бизнес-процессы, сокращать штат, проведут аудит проектов. Но этого вряд ли будет достаточно. И эту задачу тоже должно в данный момент взять на себя государство. Нужно ввести отсрочки по выплате налогов, решить вопрос с отменой платы за подключение к коммуникациям, возможно, ввести отсрочки по выплате денег за землю.

Наконец, строительные компании сейчас может спасти выкуп неликвидных площадей.

Без реализации данных мер строители если не умрут, то будут переходить на более дешевые технологии, возможно, уйдут в малоэтажку. И тут возникнет угроза утраты накопленного технологического потенциала. В этом случае об инновациях и речи не будет.

— Сейчас государство как раз осуществляет проект по выкупу неликвидных квартир.

— Сто миллиардов рублей, которые планирует пустить на выкуп недвижимости правительство, — это капля в море. Чтобы поддержать отрасль, нужен бюджет в разы больше.

— А конкретно сколько?

— Это пусть говорит каждый регион. Я так понимаю, что купленные квартиры государство будет отдавать бюджетникам, социально незащищенным слоям населения. У каждого субъекта есть свои соцпрограммы. Вот пусть региональные правительства и скажут, что и на сколько нужно увеличить.

— Тогда сколько нужно Югре?

— Сложно сказать, пока у нас с ликвидностью все в порядке. Если говорить о выкупном бюджете региона, в прошлом году он составил 1,5 миллиарда рублей, и при этом администрация не ставила задачи поддержать строителей.

Пройдет быстро

— На ваш взгляд, сколько продлится кризис?

— На строительном рынке Югры — не больше года, на рынках других регионов, пожалуй, подольше. Но я уверен, что стройка начнет подниматься первой. Причина проста: недвижимость отличается от других активов тем, что она действительно может помочь спасти капитал. Люди в момент кризиса переводят свои деньги именно в стройку. Поэтому она и восстановится одной из первых.

— Говоря о сроке в один год, вы, очевидно, имели в виду жилье. А когда «разморозится» коммерческая недвижимость?

— Здесь определенности мало. Все зависит исключительно от банков. Если они не откроют кредитование, ни один девелопер даже не шевельнется.

Наиболее сложная ситуация будет с торговыми площадями. Например, для строительства большого торгового центра нужно, чтобы банки начали кредитовать не только строителей, но и крупных ритейлеров. А когда наступит этот момент, даже предположить трудно.

Полегче будет с офисными площадями. Спрос со стороны среднего и малого бизнеса сильно не сожмется. Нам повезло, что малые предприятия в нашей стране не закредитованы.

— Когда мы выйдем из кризиса, недвижимость будет ощутимо дешевле?

— Вряд ли. Вместе со сжатием спроса резко сожмется и предложение. Поэтому баланс сохранится.

Кроме того, достаточно велико инфляционное давление. Мы понимаем, что строители не будут работать себе в убыток и сильно снижать стоимость при скорости обесценивания денег в 20 процентов в год. Мы все помним 1998 год. И тогда темпы роста цен на недвижимость быстро нагоняли рост доллара.

В краткосрочной перспективе снижение возможно, потому что компаниям нужно спасать ликвидность. Когда же рынок успокоится, выжившие компании вновь начнут повышать цены.

— В октябре резко упала цена на стройматериалы. Даже это не повлияет на стоимость жилья?

— Вы правильно говорите: в октябре. Стройка обладает большой инертностью. Стройматериалы здесь закупаются крупными партиями на целый сезон. Поэтому снижение себестоимости для ближайших проектов не актуально. А когда придет необходимость вновь покупать стройматериалы, не факт, что они будут стоить так же дешево.

— Раньше, когда эксперты говорили, что 70 процентов населения не могут позволить себе купить жилье, они видели выход в строительстве доходных домов. На ваш взгляд, в связи с кризисом эта идея не умрет?

— Эта идея и раньше не работала. В Москве было построено несколько «бездоходных» домов — так их называют из-за того, что они либо очень долго окупаются, либо вообще не окупаются. Себестоимость строительства, например, в Югре составляет 33–34 тысячи рублей за квадратный метр. То есть средняя квартира в 60 метров обойдется мне почти в два миллиона. Для выхода хотя бы на семилетнюю окупаемость мне надо, чтобы арендная плата составляла около 24 тысяч рублей. Соотнесем со средней зарплатой в 30 тысяч рублей. Думаю, что ни один житель не согласится на это. Что уж говорить, например, о соседнем Екатеринбурге, где себестоимость строительства находится на уровне 30 тысяч рублей, но зарплаты там ниже.

— На ваш взгляд, какова адекватная банковская ставка для девелоперов? Федеральные компании обычно называют восемь–девять процентов.

— Не знаю, откуда они взяли эти цифры. До кризиса девелоперы обычно кредитовались под 11,5–12,5 процента в год. Думаю, что это вполне приемлемая ставка. В принципе многие компании готовы были бы взять кредиты под 18 процентов, в начале октября банки предлагали именно такие условия, чтобы выйти в ноль. Но ведь сейчас и этого не дают.

— Все-таки за то, что на строительном рынке Югры кризис отразился не так сильно, спасибо нефтедолларам?

— Нефтяные деньги — это только предпосылка. Причина в том, что в регионе на протяжении пяти лет складывалась правильная, грамотная система взаимоотношений на рынке недвижимости: это и соцпрограммы, и подготовка участков, и продуманное планирование развития городов, и правильные законы.

Приведу один показательный пример. В Югре на законодательном уровне прописано: застройщик получает участок под строительство с уже подведенной инженерной инфраструктурой. Деньги, которые он платит за право аренды земли, власти могут потратить только на подготовку других площадок, чтобы стимулировать будущее строительство.

Если бы в регионе не создали такую систему, никакие нефтедоллары нам бы не помогли.

Екатеринбург