Попали в полосу отчуждения

Илья Ступин
8 декабря 2008, 00:00

Застройщики озадачены жесткими действиями банков по взысканию долгов и намерены дать отпор кредиторам

По данным Центробанка, в октябре просроченная задолженность по корпоративным кредитам выросла на 35,9% (в сентябре на 16,4%). Столь неутешительная статистика заставляет банкиров нервничать, поскольку нарушение финансовой дисциплины грозит им убытками и отзывом лицензий. В первую очередь свои претензии они направляют компаниям тех отраслей, которые в наибольшей степени пострадали от кризиса.

Одной из таких отраслей с высокой долговой нагрузкой считается строительство, где банки в первую очередь стали предпринимать весьма жесткие и агрессивные действия по возврату долгов, зачастую требуя их досрочного погашения. Взаимоотношения между должниками и кредиторами накалены и грозят перерасти в затяжной конфликт, который, в свою очередь, может привести к появлению новой волны обманутых дольщиков и к переделу рынка недвижимости.

Неудачный момент

Как поясняет управляющий партнер юридической компании «Мегаполис Легал» Елена Лебедева, юридическим основанием для предъявления требования досрочного погашения кредита могут служить нарушение заемщиком условий договора, либо утрата обеспечения.

Уже известны первые случаи банкротств, инициированных банками. В сентябре ВТБ подал заявление о признании банкротом компании «Гостиница “Будапешт”», которая оказалась в тяжелой финансовой ситуации. ВТБ пытается вернуть задолженность по кредиту, взятому на реконструкцию гостиницы, в размере 43 млн долларов, поскольку заемщик не исполнил обязательства по погашению долга, а также не предоставил документы для оформления здания гостиницы в залог. Сейчас в отношении «Будапешта» введена процедура наблюдения, дело о банкротстве будет рассмотрено в марте. Представители ВТБ тему своих взаимоотношений с компаниями-должниками комментировать отказались.
«На объекты недвижимости взысканий пока не видел. В этом случае требуется соблюдение длительной судебной процедуры отчуждения имущества. Практика сформируется ближе к весне из судебных актов. Но на акции, допускающие внесудебный порядок взыскания, несколько отчуждений уже прошло», — утверждает один из практикующих юристов, попросивший не называть его имени.

Участники рынка недвижимости полагают, что нередко банки злоупотребляют своими правами, предъявляя кредиты к досрочному погашению в разгар кризиса ликвидности. «Сегодня расплатиться с кредитором либо рефинансировать долг практически невозможно, а иногда и экономически нецелесообразно», — признается глава юридического департамента одной из крупных девелоперских компаний.

Более того, некоторые участники рынка уверены, что банкиры преследуют корыстные цели. Они не исключают того, что банки будут обращать взыскание на залоги и принудительно продавать имущество через управляемые торги подконтрольным структурам по дисконтированной стоимости. А впоследствии перепродавать недвижимость уже по рыночным ценам, забирая себе образовавшуюся маржу.

Лихие 90-е возвращаются

Застройщики рассказывают, что одним из актуальнейших вопросов сейчас становится защита ликвидных активов от агрессивных действий банков. И, по мнению юристов, в этом случае позиции застройщиков выглядят сильнее из-за неоднозначной квалификации договоров, по которым в строительство привлекались денежные средства инвесторов. Кроме того, много изъянов обнаруживается и в правовой базе, на которой выстроены кредитные отношения.

«Если заемщик надлежащим образом платит по кредиту и имеет обеспечение, предусмотренное договором (даже если оно упало в цене, но было принято как надлежащее и не требующее переоценки), то он вправе оспорить требование о досрочном погашении. Кроме того, можно использовать политический инструментарий, поскольку на совещаниях правительственных комиссий банкам уже неоднократно давали понять, что сейчас не время для шантажа и “раскачивания лодки”», — полагает руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко.

К услугам застройщиков и несовершенство судебной системы. «Мы уже видим, что должники пытаются избежать ответственности, защитить самые ликвидные активы и вывести их из-под удара путем оспаривания предоставленного обеспечения, заключенных с банками договоров. Помимо всего прочего, имеется множество процессуальных механизмов, позволяющих затянуть процесс взыскания. Можно оспаривать каждое определение суда. И даже если нет никаких оснований, то путешествие дела в кассацию и обратно затянет процесс. Такая тактика может послужить оппонентам намеком, что проще разойтись с миром», — говорит старший юрист компании Magisters Григорий Осипов.

Среди прочих схем, востребованных участниками рынка, — вывод активов в уставный капитал дочернего общества, применение сложных конструкций с использованием неаффилированных, в том числе зарубежных компаний. «Мы сейчас ведем два проекта реструктуризации компаний на предмет снижения уязвимости кредитного договора, чтобы исключить возможность предъявления банком требования о досрочном погашении. И при этом все возможные активы, не зафиксированные в кредитном договоре, продать аффилированным структурам, не имеющим обременений», — рассказывает г-н Борисенко.

Если же предпринятые действия окажутся бесполезными, то, по мнению специалистов, у должников всегда есть возможность «выдернуть чеку из гранаты», запустив процедуру банкротства. Некоторые компании всерьез рассматривают такой вариант. Эксперты считают, что уже в ближайшее время в обиход могут вернуться такие термины и явления 90-х годов, как контролируемая задолженность (искусственно создаваемый долг, позволяющий управлять процедурой банкротства и влиять на решения комитета кредиторов), управляемые торги (аукционы, исключающие участие нежелательных лиц) и прочие ухищрения. Они позволяют вывести ликвидные активы, а также затянуть процедуру банкротства на несколько лет.

Девелоперы выводят ликвидные активы из поля зрения банков

Дольщики снова крайние

Если у девелоперов есть возможность запустить юридическую волынку и отбыть на Багамы, то частным инвесторам, участвовавшим в долевом строительстве жилых и коммерческих объектов, защитить свои интересы будет гораздо сложнее. В противостоянии банков и застройщиков больше всех пострадать могут именно они.

«Купили в Москве-Сити приличные объемы офисных площадей. Теперь вдруг выясняется, что на эту недвижимость намерен наложить взыскание банк, финансирующий девелопера. Якобы офисы у него в залоге, а застройщик погасить кредит не в состоянии. У нас договор с девелопером, банк же про нас ничего знать не хочет», — негодует представитель нефтегазовой компании, вложивший свои сбережения в строительство московских небоскребов.

В не менее сложной ситуации рискуют оказаться покупатели квартир в строящихся домах. Как поясняет вице-президент Европейского трастового банка Евгений Чапенко, по закону при передаче в залог объекта незавершенного строительства в залоге находится все имущество, а также все производимые в дальнейшем улучшения. Если застройщик не рассчитается с кредитором, то все покупатели (дольщики) принимают на себя риски возможного обращения взыскания на предмет залога.

«Большинство строительных компаний продают жилье по схемам, позволяющим обойти закон о долевом строительстве. Используются предварительные договоры с векселями и без векселей, которые не дают соинвестору никаких прав требовать передачи объекта. В принципе, у дольщиков есть возможность потребовать признания прав на недострой через суд. Однако это слишком сложная для них процедура. В то же время, если права на недостроенные объекты будут закреплены за застройщиками, то в последующем на них может быть обращено взыскание по долгам. Это приведет к тому, что все частные лица с предварительными договорами и векселями на руках в лучшем случае когда-нибудь в отдаленном будущем смогут их предъявить к погашению, — поясняет начальник юридического отдела одной из крупных строительных компаний. — Надеюсь, вы не покупали квартиру у нас?»

Эксперты не исключают, что, помимо всего прочего, соинвесторы и дольщики могут стать разменной монетой, с помощью которой застройщики попытаются перехватить инициативу в переговорах с кредиторами и властями, получить послабления и отсрочки, стабилизационные бюджетные кредиты либо рефинансировать задолженность в госбанках. Впрочем, нет никакой уверенности в том, что выбитые шантажом средства будут направлены на завершение долгостроя.