После многомесячного застоя московский рынок жилья несколько оживился. Риэлтеры утверждают, что возросло количество звонков и показов. «По сравнению с декабрем прошлого года число обращений клиентов, заинтересованных в покупке жилья, выросло в 2–2,5 раза», — сообщили в агентстве недвижимости МИАН. Аналогичную динамику зафиксировали в компаниях «Инком-недвижимость», «Пересвет-инвест», Doki.
Количество сделок тоже увеличилось, хотя они совершаются менее активно, чем до кризиса. «Появились клиенты с наличностью, которые даже не желают ехать на просмотр. Их интересует лишь юридическая чистота сделки и высокая степень готовности дома», — говорит сотрудник отдела продаж одной из строительных компаний.
В предыдущие годы подобные сообщения вызывали волну психоза на риэлтерском рынке, который стремительно наполнялся слухами, что цены на недвижимость будут бурно расти. Однако в этот раз риэлтеры осторожно отреагировали на всплеск покупательской активности и дают сдержанные прогнозы, опасаясь непредсказуемой реакции на новую тенденцию и без того немногочисленных контрагентов.
Демпинг на Остоженке
За последние четыре месяца квадратный метр на вторичном рынке подешевел примерно на 15–18% в долларах (тогда как рублевые цены незначительно выросли). Скидки на новостройки достигли 40%. Особенно агрессивно стали демпинговать некоторые крупные застройщики в среднем и элитном сегментах.
Впереди всех компания «Дон-строй», широко известная своей неоднозначной ценовой политикой. «В одном из жилых комплексов они снизили цену примерно на 30 процентов. Дом расположен рядом с третьим транспортным кольцом. В таком месте форточку откроешь — задохнешься. Но цена 3,5 тысячи долларов за метр многих взбодрила. Чуть ли не очередь за квартирами выстроилась», — рассказывает один из столичных риэлтеров.
По словам директора по проектам Kirsanova Realty Ирины Егоровой, покупателей стало больше и на рынке элитного жилья: активно продаются объекты, на которые цена снижена примерно в два раза. Сейчас в этом сегменте самый ходовой бюджет от 1 до 1,5 млн долларов. Покупатели выторговывают квартиры на Остоженке за 10–12 тыс. долларов за метр вместо прежних 17–25 тысяч. Если в прошлом году несколько пентхаусов в Зачатьевском переулке выставлялись по 70 тыс. за кв. м, то недавно они были проданы с 50-процентной скидкой.
«В среднем цены снизились на 30 процентов, но на отдельные объекты скидки действительно достигают 50 процентов», — подтверждает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Mayfair Properties Дарья Кокорева. Например, стометровая квартира в жилом комплексе на Якиманке в прошлом году стоила 18 тыс. долларов за метр, а сейчас цена снизилась до 9 тысяч.
«Официально в прайс-листах мало кто подвинулся в цене, но на словах многие просят передать о скидках в 30 процентов. Если покупатель готов поставить мешок денег на стол, то некоторые продавцы готовы подвинуться и на 50 процентов», — делится один из наших собеседников.
Отложенный спрос
Риэлтеры утверждают, что сейчас на рынке действует две группы активных покупателей.
Во-первых, это граждане, имевшие валютные накопления и решившие для надежности переложить их в бетон. «Рубль стремительно обесценивается. Будущее доллара и евро под вопросом. Людям негде хранить сбережения, поэтому часть из них вкладывается в недвижимость», — полагает управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев.
Во-вторых, это покупатели, решившие воспользоваться снижением цен и улучшить свои жилищные условия. В частности, это подтверждается возросшим количеством альтернативных сделок. То есть реализуется отложенный спрос. «Например, раньше клиентам с суммой 1–1,5 миллиона долларов дорога на рынок элитного жилья была закрыта, они ничего не могли купить за такие деньги. Теперь у них появилась возможность рассматривать предложения стоимостью 2–3 миллиона долларов, рассчитывая на скидку», — комментирует директор департамента элитного жилья компании «Контакт-Элитная недвижимость» Евгений Юр.
Кроме того, участники рынка недвижимости обращают внимание на возросший интерес к недвижимости со стороны служащих государственных органов и банков. Косвенно это может свидетельствовать о том, что в недвижимость потекли деньги, выделенные на поддержку экономики в рамках антикризисных программ.
Резервы на исходе
Большинство участников рынка считают, что нынешняя волна потребительской активности будет непродолжительной, а падение цен на недвижимость продолжится. По пессимистичным оценкам, квартиры к осени подешевеют процентов на пятьдесят. По оптимистичному прогнозу в ближайшие месяцы падение составит 5–10%, после чего рынок войдет в полосу стагнации.
Но если абстрагироваться от депрессивной макроэкономической картины и посмотреть на статистику рынка недвижимости, то никаких оснований для панических настроений нет: предложение в ближайшее время будет сокращаться, и логичнее ожидать снижения цен не более чем на 30%.
Количество квартир, выставленных на продажу, падает, тогда как еще в сентябре-октябре прошлого года риэлтеры отмечали резкий рост объема предложения (см. график 2). По данным МИАНа, осенью предложение выросло на 45%, в том числе за счет инвестиционных квартир. «Однако в конце года многие инвесторы не захотели продавать квартиры по низкой цене, сняли их с продажи и частично переориентировались на рынок аренды», — поясняет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. К весне объем предложения на вторичном рынке может сократиться еще на 25–40%.
В свою очередь предложение квартир на рынке аренды растет, хотя арендные ставки снизились не так уж существенно (на 10–15%). «Когда люди не могут купить жилье, они его арендуют. Поэтому доходы от аренды защищены от инфляции. Видимо, на это рассчитывают владельцы инвестиционной недвижимости», — рассуждают риэлтеры. Они не ожидают обвала ставок и считают, что снижение затронет в основном объекты верхнего ценового сегмента. «Снижение ставок аренды на квартиры экономкласса в ближайшие полгода вряд ли превысит 5–10 процентов, а к концу осени ситуация может вернуться к докризисным показателям», — полагает директор по маркетингу компании МИАН Алексей Кудрявцев.
Слишком многое указывает на то, что ушедшие с рынка купли-продажи инвестиционные квартиры вряд ли на него скоро вернутся. Каких-то других резервов на вторичном рынке нет. Что же касается новостроек, то и здесь запас квартир не бесконечен, как и возможности для демпинга. Спрос сфокусирован на жилье высокой степени готовности, а его немного. «Дома, которые находятся в начальной стадии строительства, даже не рассматриваются потенциальными покупателями», — констатирует генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость» Татьяна Решняк. Поскольку динамика прибыли изменилась (стало меньше покупателей при том, что затраты застройщиков остаются высокими), инвестиционная активность в обозримом будущем будет минимальной.
Что касается перспективы продолжения демпинговой кампании, то, по данным строительных организаций, инвестиционная себестоимость московских новостроек бизнес-класса (цена, покрывающая все затраты, без учета прибыли) составляет порядка 100 тыс. рублей за метр. Сейчас квадратный метр в таких домах продается в среднем по 120–150 тыс. рублей. То есть дальнейшее снижение цены более чем на 30% приведет к прямым убыткам.
Следите за крупняком
При таком раскладе резкая дестабилизация ценовой ситуации возможна в случае согласованных действий крупных игроков, а не озадаченных нестабильностью потребительских масс.
Например, обвалить рынок в состоянии федеральные структуры и столичная мэрия, скупившая у девелоперов значительные объемы квартир оптом. Все будет зависеть от того, как они распорядятся этой недвижимостью: раздадут нуждающимся или выбросят на рынок, тем самым раздув предложение.
И наоборот, разогреть рынок в любой момент могут банки и прочие инвесторы: в том случае, если финансисты (например, озабоченные непредсказуемостью валютного рынка или ростом инфляции) вздумают переложить оставшиеся финансовые активы в недвижимость. «Среди наших клиентов есть крупный банк. Они готовы рассматривать любые привлекательные по цене и достойные по качеству предложения», — признается сотрудник одной из риэлтерских компаний.
Стоит заметить, что обвал российского биржевого рынка в прошлом году не сопровождался оттоком средств в недвижимость: возможно, из-за очевидного для инвесторов ценового перегрева. Сейчас рынок несколько остыл и в этом смысле его инвестиционная привлекательность возросла, чем могут поспешить воспользоваться спекулянты.
