На столичном рынке недвижимости продолжается коррекция цен. Разворот тренда произошел еще в конце прошлого года. «Вместо ожидаемого всплеска продаж началось падение спроса, в среднем на 15–20 процентов в месяц», — рассказывает гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец. Сроки экспозиции выросли с 21 до 78 дней. «С июня по декабрь количество обращений снизилось на 70–80 процентов», — подводит неутешительные итоги 2008 года маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова. Цены на жилье стали плавно снижаться на 1–1,5% в неделю.
В начале года на рынке возникла путаница: девальвация уничтожила ценовые ориентиры. Одни продавцы стали номинировать цены в условных единицах и долларах, другие оставили предложения в рублях. Сейчас вектор движения цен несколько изменился: в рублях они растут, а в долларах падают на 2–2,5% в неделю.
По данным аналитического консалтингового центра «Миэль», в январе на вторичном рынке долларовые цены снизились на 8,3%, до 6,1 тыс. долларов за квадратный метр. «В целом цены на недвижимость с осени упали на 30–40 процентов», — констатирует директор по продажам компании «Новое качество» Андрей Уфимцев. Сильнее всего подешевели новостройки.
Трансформация спроса
В январе на рынке недвижимости был зафиксирован всплеск спроса, которого никто не ожидал. Число звонков в риэлтерские и строительные компании резко возросло. Увеличилось и количество сделок.
«Фактором, который подтолкнул людей к приобретению недвижимости, могли стать колебания на валютном рынке», — полагает гендиректор компании «Главмосстрой-недвижимость» Татьяна Решняк.
Директор по маркетингу компании МИАН Алексей Кудрявцев говорит, что в последнее время примерно в полтора раза выросла доля альтернативных сделок. Возможно, это свидетельствует о том, что люди, имевшие накопления, решили воспользоваться скидками и улучшить свои жилищные условия. «Отложенный спрос постепенно стал трансформироваться в реальный», — комментирует руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.
Впрочем, динамика рынка пока далека от докризисной, а основной спрос сфокусирован на вторичном жилье и на новостройках высокой степени готовности.
Основная масса сделок совершается в ценовых рамках 3–5 млн рублей. Стоит заметить, что именно в этом сегменте рынка ощущается дефицит предложения: многие собственники квартир не желают идти на поводу у рыночной конъюнктуры и снижать цены. Они просто отказываются от продажи недвижимости. Так, по данным компании МИАН, квартиры стоимостью до 3–5 млн рублей планируют приобрести 64% покупателей. В то же время предложение по цене структурировано несколько иначе: на квартиры стоимостью до 3 млн рублей приходится 18%, а по цене 3–5 млн — около 25%.
Зато на рынке элитного жилья сезон распродаж. В среднем цены снизились на 30%, а на отдельные объекты скидки достигают 50%. «В официальных прайс-листах мало кто подвинулся в цене. Но на словах многие просили передать о скидках, которые доходят до 30 процентов. Если покупатель может поставить мешок денег на стол, то некоторые продавцы готовы на дисконт в пятьдесят процентов», — рассказывает один из риэлтеров. Впрочем, если у застройщиков нет острой потребности в деньгах, то они быстро отказываются от демпинга и вновь взвинчивают цены. Например, месяц назад в одном из жилых комплексов в центре Москвы квартиры продавались по 10 тыс. долларов за метр, а недавно цена вновь выросла до 14 тыс.
Ждем второго дна
По прогнозу компании МИАН, в этом году число сделок на вторичном рынке снизится в два-два с половиной раза. В сегменте первичного жилья провал, вероятно, окажется еще более существенным.
«Снижение долларовых цен в мае может достигнуть 35–40 процентов по отношению к августу 2008 года, когда был зафиксирована пиковая стоимость жилья», — прогнозирует г-н Барнинец из компании DOKI. Управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев ожидает ежемесячного снижения цен на 1–3%.
«Первое, долларовое, дно мы наблюдали за счет скидок в декабре. Затем рублевые цены пошли вверх, но этот процесс вскоре должен остановиться. Дешевые квартиры, цены на которые номинированы в долларах, закончатся. Что касается остальных, то народ образумится и переведет долларовые цены в рубли: это будет второе дно», — прогнозирует аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.
Впрочем, фактором, способным сдержать падение цен, является наметившееся снижение объема предложения как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По данным компании «Миэль», в январе объем предложения вернулся к показателям начала осени прошлого года, сократившись за месяц на 18,1%.
