Большая антикризисная оптимизация

Петр Синицын
15 июня 2009, 00:00

Кризис заставил девелоперов пересмотреть проекты, что пойдет всем только на пользу

Девелопмент оказался сферой, едва ли не сильнее всего пострадавшей в результате кризиса. Застройщики находятся под двойным прессом. С одной стороны, банки практически прекратили финансирование строительных проектов. С другой — резко снижается спрос на недвижимость. Но кризис пошел и во благо: застройщики часто вели себя как дети в магазине игрушек, и только растущий рынок прощал глупости и безответственность. Сейчас приходит время пересмотра планов, тщательной разработки проектов и внимательного просчета рисков. Кризис пошел на пользу и городам. Значительное число девелоперских проектов ухудшило бы среду жизни. Больше стало бы пробок и меньше места для парковок, меньше зелени. Резко усилилась бы амортизация инженерных систем города, находящихся не в лучшем состоянии.

Как же девелоперы поменяли свои стратегии? Как они оптимизируют свои проекты? Как застройщики собираются выживать?

Искусство строить без денег

В этом году, по оценкам экспертов, будет реализовано не более трети заявленных проектов. Объекты, построенные менее чем на 70–80%, застройщики приостанавливают. Или, проще говоря, замораживают. Строительная активность заметна на очень немногих объектах. Тишина на большинстве площадок в районе «Москва-Сити». Остановлено, как посчитали в компании Paul`s Yard, не менее 70% проектов площадью более 500 га в Московской области. Так, на несколько лет заморожен «Остров Барвиха», владельцы «Острова Истра» — MCG и Альфа-банк — совместно ищут покупателя на проект.

Сегодня строительные работы по преимуществу вялотекущие. Нет денег — нет рабочих, пришла в компанию какая-то сумма — снова продолжаются работы. В таком режиме существует 90% строек: например, компания «Капитал Групп» прерывалась на проекте «Легенды Цветного»; Central Properties неторопливо возводит бизнес-центр «Двинцев»: стройплощадка периодически пустует.

 pic_text1 Фото: Алексей Андреев
Фото: Алексей Андреев

Компании переносят сроки сдачи объектов, в некоторых случаях более чем существенно. Так, в новом районе Красногорье, где работает компания СУ-155, по некоторым домам (корп. 7–15, мкр 2) люди ждут обещанную госкомиссию уже второй год. Как пообещали застройщики, «строительство этих корпусов будет продолжено в текущем году». ПИК вместо возведения дома на проспекте Буденного, вл. 26 строчит покупателям отписки, постоянно отодвигая сроки сдачи объекта.

Закредитованные компании с плохими долгами пытаются продать хоть что-то, чтобы заплатить кредиторам. Но на проекты сегодня нет покупателей. Те фонды, которые сформированы для приобретения недвижимости, интересуют только стрессовые активы. Как отметил Майкл Голомб, управляющий партнер Marshall Real Estate Management с объемом 500 млн долларов, компания рассматривает для покупки лишь готовые, уже сданные в аренду объекты, расположенные в хорошем месте и с высокой ставкой капитализации — 20% по офисным объектам и 27–30% по логистическим комплексам.

На неликвидные проекты дисконт сегодня доходит до 50–60%. Но реальные сделки пока единичны. По мнению экспертов, накопленный застройщиками за годы роста рынка жирок осенью растратится, и тогда появится масса объектов с еще большим дисконтом.

В настоящее время единственная работающая антикризисная мера для задолжавших девелоперов — это отдаться банкам-кредиторам. Конечно, сначала компании пытаются договориться о реструктуризации долга. Иногда это удается: банкам нужны живые деньги, а не непонятная для них недвижимость. Но все чаще договориться не получается, и банки становятся владельцами квадратных метров. Так, «Капитал Групп» передала Сбербанку в счет долга часть жилых аппартаментов в составе МФК «Город столиц». АФК «Система» уступила ВТБ 51% акций ОАО «Система-Галс» за символические 60 рублей. Предполагается, что в конце 2009 — начале 2010 года оставшиеся после второй волны кризиса банки станут крупнейшими собственниками недвижимости. И уже сейчас банкиры ломают голову, что делать с этим обрушившимся на них «счастьем».

Кому — война, кому — мать родна

Многие застройщики занимаются пересмотром параметров запланированных и строящихся объектов.

Самый яркий пример полной реконцепции — башня «Россия» Шалвы Чигиринского. Вместо самого высокого (600 м) здания в Европе, которое планировалось возвести в ММДЦ «Москва-Сити» к 2012 году, появится парковка на 3000 машино-мест. Как отмечал главный архитектор города Александр Кузьмин, деловой центр уже сейчас испытывает острый дефицит автостоянок, и девелоперы строящихся небоскребов сражаются за парковочные места. Новая парковка — это положительный эффект кризиса. Вообще, пожалуй, самое важное, что сделал кризис, — заставил владельцев повернуться лицом к клиентам.

 pic_text2 Фото: Алексей Андреев
Фото: Алексей Андреев

В уже построенных объектах реконцепция носит очень локальный характер: уменьшают нарезку помещений. Если раньше собственник, к примеру, сдавал минимум один этаж, то сегодня речь идет о 100 квадратных метров. Появились и более мелкие лоты — 30–50 квадратных метров. Перепланировками занялись и владельцы ТЦ: пытаются оживить глухие зоны. Но, увы, подобные меры не очень эффективны — переделать уже построенное здание крайне сложно.

Владельцы недвижимости ищут новые форматы, которые привлекут аудиторию. Например, KR Properties ввела в бизнес-центре «Даниловская мануфактура» новую схему работы — coworking (совместная работа). В рамках проекта communist loft предлагается аренда оборудованных рабочих мест по цене от 350 долларов в месяц. Предложение ориентировано на людей творческих специальностей. И, по словам руководителя проекта Игоря Бевзенко, недостатка в желающих нет

«Торговые центры, особенно в регионах, также ориентируются на совместное выживание. Пустующие секции могут быть отданы под ярмарку детских товаров местным операторам. Хотя для владельца множество мелких ритейлеров более хлопотно, чем один крупный, на это приходится идти. Потому что главное — сохранить лояльность потребителя, а заменить операторов он сможет потом, когда рынок начнет расти», — рассказывает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International.

Некоторые девелоперы даже сейчас не суетятся, открывая новый объект. Но так могут вести себя те, кто и до кризиса ориентировался на долгосрочные вложения и понимает преходящую природу кризиса. Примером может служить открывающаяся в конце года гостиница Renaissance Moscow Monarch Center, которая, по сути, является конгресс-центром. По словам Оксаны Леоненко, директора по продажам представительства Marriott International в Москве, для проведения мероприятий гостиница располагает помещениями площадью более 1600 кв. м, включая большой банкетный, конференционный и семь дополнительных залов. Сегмент конференц-бизнеса сильно пострадал во многих регионах мира, но большие объемы нового конгресс-центра не пугают компанию. «Гостиница Marriott Royal Aurora также открылась в условиях кризиса в начале 1999 года, но это не помешало ей стать очень сильной и успешно действующей гостиницей в последующие годы», — говорит Энтони Фардон, генеральный менеджер отеля Renaissance Moscow Monarch Center. В Москве существует дефицит конгресс-центров, и в перспективе новая гостиница будет доходным объектом. К тому же в мире привыкли, что гостиничные объекты высокого класса становятся доходными через десять лет, а в Москве пятизвездочные проекты раньше окупались всего за период от трех до пяти лет

Крупным игрокам кризис может давать дополнительные преимущества в конкурентной борьбе. «Антикризисная стратегия нашей компании — это отнюдь не заморозка проектов, а, наоборот, их активная реализация, — подчеркивает Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Группы компаний “Дон-Строй”. — Если говорить о жилой недвижимости, то основная часть покупателей сегодня ориентирована на готовое и близкое к готовности жилье. Поэтому мы направляем усилия и ресурсы на завершение начатых объектов. Замораживать процесс, экономя на затратах, но и лишая себя доходной части от продаж, бессмысленно». В новых проектах компания работает над изменением концепций: так, для многофункционального комплекса «Звенигородский» рассматривается вариант сокращения офисных площадей с увеличением торговых.

Ставку на активную реализацию проектов делает и «Интеко». «Уже летом мы начнем уникальную для нашего рынка недвижимости маркетинговую кампанию. Учитывая опасения клиентов относительно долгостроев и заморозок проектов, “Интеко” возьмет на себя не имеющие аналогов обязательства перед покупателями своих квартир и предложит им беспрецедентные гарантии своевременной сдачи своих объектов, с точностью до минуты!» — говорит директор департамента внешних коммуникаций ЗАО «Интеко» Геннадий Теребков.

Еще одна связанная с кризисом тенденция: менее эффективные конкуренты освобождают место на рынке более успешным. «Торговый комплекс “Вива” в Бутове компании “Акцент Девелопмент” имел трех конкурентов, чьи объекты расположены ближе к метро, — рассказывает Татьяна Ключинская из Colliers International. — Но застройщики этих торговых центров не нашли денег на продолжение стройки, и проекты остановились. В результате более удачливый “Акцент Девелопмент” собрал всех лучших арендаторов, которые ранее планировали сесть в другие ТК».

В этом году будет реализовано не более трети заявленных девелоперских проектов

Все поменять

«Абсолютное большинство бумажных проектов сегодня перепроектируются. В первую очередь уменьшаются объемы — в два, порой в три раза. Так, ряд девелоперов в “Большом Сити” вместо запланированных 100 тысяч квадратных метров зданий первой фазы предполагают делать 30-50 тысяч квадратных метров. Уменьшение объемов офисных проектов сейчас очень характерно для рынка», — говорит Наталья Бидненко, старший консультант отдела стратегического консалтинга компании DTZ.

«Практически все неприостановленные, бумажные проекты претерпевают существенные корректировки. Так, компания “Масштаб” изначально планировала реализовать бизнес-парк на 500 тысяч квадратных метров в рамках проекта А101 по Калужскому шоссе, а сейчас планы ввода офисов существенно сокращены и сделан акцент на индустриальном парке. В Екатеринбурге серьезно изменен проект “Стражи Урала”: все запланированные в проекте офисы будут заменены гостиничными площадями», — рассказывает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Собственники стараются уйти от монофункциональных проектов и разрабатывают проекты многофункциональных комплексов. Кризис остудил горячие головы, и застройщики возвращаются к разбивке проектов на фазы: например, сначала посадить якорных арендаторов, посмотреть, как будет жить ТЦ, и потом сделать галерею.

Нередким явлением стало изменение функционального назначения объекта. «В Москве один из клиентов JLL решил поменять офисный проект на гостиничный, — рассказывает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL). — Участок находится в районе Тверской улицы, в переулках за Садовым кольцом и подходит для отеля. В ситуации снижения спроса на офисы такое переформатирование становится возможным».

«В проектах, где уже нельзя менять конструктив, мы работаем только с планировками квартир. В проектах на ранних стадиях проводим оптимизацию: убираем парковки, сокращаем общие и полезные площади, — продолжает тему директор по маркетингу УК “Пересвет-Инвест” Ирина Кирсанова. — Основная цель оптимизации — это снижение стоимости для покупателя. Это вызвано падением покупательской способности».

Изменение концепций жилых проектов чаще всего проходит с понижением классности здания. «Наиболее востребованным в ближайшее время будет дешевое и качественное жилье. Возможно, быстровозводимое, — говорит заместитель генерального директора по строительству компании “Пересвет-Регион” Николай Климов. — Малоэтажные дома строятся в минимальные сроки. Инвестиции распределяются намного эффективнее, чем при многоэтажном строительстве, что важно при отсутствии длинных денег».

«Концепции многих проектов от кризиса только выиграют, — уверена Юлия Никуличева. — Если бы все те огромные проекты, что были запланированы, вышли на рынок, то у них были бы очень большие риски. Дорогие проекты сегодня не нужны».

Ждать волны ярких антикризисных продуктов сегодня не стоит. «Если инвестиционно-строительная деятельность фактически парализована по внешним причинам, то новостройки автоматически становятся дефицитным товаром, — считает генеральный директор АКЦ “МИЭЛЬ” Владислав Луцков. — Быстрого оживления стройки в ответ даже на очевидное формирование спроса в отдельных сегментах, например, на жилье низкого уровня комфорта, не произойдет».