Питерский форум «Проэстейт-2009» — калька с российского рынка недвижимости. По сравнению с прошлым годом он вдвое уменьшился в размерах, на нем не было громких девелоперов и не объявлялось о крупных сделках. Зато появилась возможность начать разговор о будущем рынка недвижимости.
Российская строительная сфера пострадала от мирового кризиса сильнее других секторов экономики. Стройка, по сути дела, парализована. Резко упал спрос на все виды недвижимости, практически не существует ипотеки и кредитования застройщиков. Лопаются ценовые пузыри: квартиры и коммерческая недвижимость подешевели почти вдвое в долларовом эквиваленте. Новых проектов, можно сказать, нет. «В ближайшие пару лет проекты по торговой и офисной недвижимости вряд ли есть смысл начинать», — резюмировал общее настроение на конференции Эдуард Тиктинский, глава компании RBI.
Впрочем, самое интересное на форуме было связано не с анализом текущего состояния, а с попытками увидеть будущее. Ведь все больше людей начинает понимать: после кризиса все будет совсем не так, как до. Именно поэтому интересен поиск новых точек роста и анализ тех явлений, где посткризисное будущее прорастает в настоящее. Таких тем на форуме было две: будущее городов и экодевелопмент.
Вспомнили о градостроительстве
На форуме впервые за многие годы провели мероприятие по градостроительству — «Будущее города». Событие это знаковое. Градостроительство у нас в загоне: книг и учебников не выпускается, в вузах ему почти не учат, знающих специалистов в масштабах страны очень мало. Да и вообще, градостроители в эпоху точечной застройки были не нужны: застраивать скверы и пустыри в центрах городов можно и без них.
В результате было утрачено понимание простых вещей. К примеру, то, что градостроительство — это сфера государства, которое планирует развитие поселений в интересах общества. На «Проэстейте» один мэр с гордостью сказал: «Мы привлекаем частных инвесторов, и они в обмен на льготы помогают делать планы территориального развития». Нетрудно представить, в чем смысл таких планов: конечно, в извлечении из территории прибыли конкретными девелоперами.
То, что о градостроительстве вспомнили, не случайно. Сегодня большинство городов переживает кризис, не отвечает современным вызовам. Одни города — заложники промпредприятий; другие убывают, теряя население; Москва не справилась в прошлые годы с давлением инвестиционного капитала и резко потеряла в качестве жизни. Когда как не в кризис, при ослабевшем давлении денег, подумать о развитии?
«Сотни миллионов квадратных метров, построенных в течение двух пятилеток в 1950-е, в ближайшем будущем окажутся в состоянии непрерывной аварийности. Эти дома не прошли ремонта. Куда мы будем отселять людей, когда здания начнут рушиться?» — обрисовывал один из вызовов генеральный директор Национального градостроительного института Александр Кривов. Именно бедственное состояние жилищного фонда и инфраструктуры не позволяет региональным чиновникам задуматься о развитии. Какое развитие, если все силы уходят на латание дыр?
Второй вызов — отсутствие площадок под застройку — стал заметен еще до начала кризиса. Старые города оказались зажатыми в своих административных границах, и земельного ресурса, который можно было бы достаточно просто освоить, почти не осталось. Что делать? Ответ очевиден: надо обживать новые территории, но сегодня эффективных механизмов их освоения и подведения коммуникаций нет.
Сегодня не создается заделов по строительным площадкам, не развивается инфраструктура. Даже если кризис закончится в 2010 году, в стране невозможно будет быстро развернуть жилищное строительство; при низких объемах стройки опять возникнет риск надувания ценовых пузырей.
Есть и другая проблема: в погоне за стройплощадками в последние годы девальвировалось представление о комфортной жилой среде, многие новостройки не дают новые качества городу, а паразитируют на нем, усугубляя часто и без того непростую ситуацию. Генпланы, которые сейчас активно делаются по всей стране, не решают этой проблемы, потому что они исходят из устаревших представлений о городе. Приведем лишь один пример: в России до сих пор действуют очень жесткие правила функционального зонирования, когда за разными районами или кварталами закреплены определенные функции. В Европе от этой идеи 1930-х годов, связанной с существованием грязной промышленности, давно отказались.
Города, дарящие 15 лет жизни
Проблем, доставшихся от прошлого, много, но города должны отвечать и на вызовы будущего. «Мы стоим на пороге смены жизненной парадигмы. Она вызвана комбинацией трех факторов: выходом на пенсию послевоенного поколения беби-бумеров, появлением нового поколения “умных” вещей и невозможностью дальнейшего развития мира по энергозатратной модели, — говорит директор центра стратегических разработок ”Северо-Запад” Владимир Княгинин. — Старые индустриальные города не вмещают новое поколение людей, вещей и ресурсов. Для тех городов, которые не смогут трансформироваться, резко вырастают риски потери наиболее ценного населения. Зачем жить в городах, которые крадут здоровье, где неинтересно жить и работать?»
Российские города в большинстве своем, увы, не отвечают ни интересам новых пенсионеров — беби-бумеров (в них плохая экология), ни требованиям поколения «эпохи миллениума» (1982–2001 годы рождения): в наших городах неинтересно жить, там мало возможностей для развития талантов. И деньги сегодня решают далеко не все: опросы показали, что чуть ли не 100% старшеклассников Сургута хотели бы уехать из своего города.
Чтобы удержать молодежь, нужны специальные программы. Необходимы модернизация центров городов (в России центральные площади больше проектировались для парадов, чем для жизни) и создание ярких, креативных пространств для молодежи. В кризис могут быть развернуты недорогие программы по городскому дизайну и многое другое. Но в основе этих стратегий должны лежать политические решения по смене парадигмы развития городов. Иначе в наших энергорасточительных, неинтересных и вредных для жизни городах очень трудно будет удержать молодое поколение.
Смена привычной модели жизни происходит во всем мире. Меняются устои, все больше появляется неполных семей — им уже не нужен загородный дом, а достаточно квартиры в городе. Все больше людей имеет ненормированный рабочий день и трудится не в офисе, а удаленно, а значит, сокращается нагрузка на транспорт, магазины переходят на круглосуточный режим работы и проч. Происходят сотни изменений, из которых складывается новая реальность, складывается новая жизнь городов.
Глубокий кризис переживает и классическая американская субурбия, где образ жизни завязан на автомобиль. Более 70% американцев старше 65 лет хотели бы жить в пешей досягаемости от магазинов и других объектов инфраструктуры. В год закрывается более сотни торговых моллов. Набирает силу обратная тенденция — новый урбанизм, который в отличие от коттеджной субурбии предполагает более компактную городскую застройку.
Глобальный инновационный бум, по словам Владимира Княгинина, будет связан с несколькими тенденциями: постуглеродной энергетикой, индустрией здоровья, когнитивными технологиями и, конечно, с трансформацией городов. Европейские и американские города уже чувствуют дыхание времени и усиливают борьбу за людей, за таланты. Чуть ли не главным оружием в этой борьбе выступает предлагаемое качество жизни. Лидеры стремятся быть городами пешеходной доступности, развивают общественный транспорт, создают продуманные общественные пространства, улучшают экологию и так далее. Новое определение современного города может звучать так: это комфортный город, где жить интересно, безопасно и где люди живут на 10–15 лет больше, чем в других местах.
Одним из ярких примеров успешного развития в современных условиях служит американский Портленд. В городе разработана и реализуется долгосрочная программа перехода к постуглеродной экономике: к 2032 году потребление нефти и газа должно быть снижено в два раза. Уже сейчас в Портленде самое большое в США количество гибридных автомобилей и «зеленых» зданий. За десять лет на 85% выросли железнодорожные перевозки и в пять раз увеличилось число велосипедных дорожек; продажи бензина ежегодно сокращаются на 5%.
Зеленая стройка
Экологическое строительство (оно же — зеленая стройка, green development) — пожалуй, главный тренд мирового real estate последнего десятилетия. Сегодня это очень горячая тема: на главной европейской инвестиционной выставке MIPIM-2009 почти половина мероприятий была посвящена ей. И вот впервые об экодевелопменте заговорили в России.
В части «эко» спрятано сразу две, часто трудно сочетаемые, концепции: экологическая (минимизация вреда природе и забота о здоровье человека) и экономическая (идея максимально эффективного использования ресурсов при строительстве и эксплуатации зданий). Именно они определяют широчайший спектр зеленых технологий. К экотехнологиям могут относиться совершенно разные явления — и не требующие отопительных систем пассивные дома, и здания с возобновляемыми источниками энергии (ветряки, солнечные батареи, геотермальные источники), и строительная ботаника, когда стены домов выращивают из деревьев, и бионическая, то есть природная, архитектура.
Если для зеленого девелопмента трудно подобрать однозначное определение, то легко сказать, что не является «эко». Это панельные дома, которые до сих пор строятся даже в Москве. Это энергорасточительные здания, которые при введении европейских цен на энергию могут разорить владельцев квартир счетами за отопление. Не экологично жить в металлической клетке, создаваемой арматурой, — не полезно из-за возникающих электромагнитных полей (эффект клетки Фарадея). Плюс это невероятно расточительная стройка с точки зрения расходования материалов: делать стены из бетона нет никакой необходимости, каркасные здания намного экономичнее. Да и утилизация бетонных зданий весьма дорогостоящее занятие. Наконец, бедная визуально жилая среда из однотипных строений неблагоприятно сказывается на психике человека, бесконечное повторение приводит к потере чувствительности.
В Европе и США экостройка стала важным элементом рынка. По системам экологической оценки LEED и BREEAM сертифицированы сотни тысяч домов. Крупные корпорации строят себе штаб-квартиры с «зелеными» крышами и фасадами по схеме «двойная кожа», хитроумными системами естественного освещения и вентиляции, сбора дождевой воды, переработки мусора и т. д. Для корпораций это и предмет престижа, и забота о качестве среды для работников, и экономия на расходах на отопление, кондиционирование, освещение. Можно сказать, что в Европе и США во многом пошли по пути экотека, когда за счет сложнейших систем моделируется здоровая среда.
Дорог ли экотек? По этому вопросу до сих пор идут дискуссии. Наиболее распространено мнение, что в среднем экотек добавляет к стоимости строительства 5–15%. При этом дополнительные затраты окупаются в среднем за восемь-десять лет за счет экономии на коммунальных платежах. Однако появилась точка зрения, что зеленые технологии в последние несколько лет сделали «умную» стройку дешевле возведения стандартного здания.
Возьмем Genzyme Center в американском Кембридже. Это офисное здание получило высшую экологическую оценку — платиновый сертификат LEED. Расход воды в нем снижен по сравнению с рядовыми зданиями на 34%, потребление энергии — на 42%, более 90% строительного мусора было сразу же переработано, а из использованных материалов более 75% допускают вторичную переработку. Инновации при строительстве позволили сократить количество применяемого металла на 20%. Сам же дом можно сравнить со сложным биомеханизмом, где каждый элемент подчинен единой идее: офисный сотрудник не должен чувствовать себя механическим придатком, винтиком корпоративной машины.
В России экостройка развивается в противоположном направлении. Наши девелоперы, чья основная компетенция лежит в области получения земельных участков, совершенно не заинтересовались экотеком. Их можно понять: когда работаешь на рынке постоянного дефицита, инновации не очень нужны. В то же время в загородном строительстве частные заказчики традиционно используют естественные экоматериалы, к примеру дерево.
В России есть интересные наработки в области применения в стройке естественных материалов. Есть опыт строительства домов с утеплителем из прессованной соломы. Есть интересная технология создания стеновых блоков из грунта (компания «Русские качели»), есть другие разработки. Поэтому в области естественных материалов Россия может в перспективе занять некоторую долю и мирового рынка. Но дело в том, что в европейском и западном строительстве акцент делается на экономичности. При этом в качестве утеплителя часто используются искусственные материалы — минеральная вата, пенополистирол. У нас в основном применяют естественные утеплители — солому, пеностекло, утеплители на основе торфа и древесных опилок.
Российские экостроители, продвигающие новые технологии, находятся сегодня в положении маргиналов, хотя таких зданий у нас возведено сотни и они дешевле стандартного строительства. Правда, все самое интересное происходит на периферии, в небольших частных проектах.
Очень медленно у нас развиваются технологии, связанные с энергосбережением. Виной тому несколько причин. Во-первых, в стране пока еще весьма дешевые энергоресурсы, что не стимулирует потребителей экономить. Во-вторых, не используется механизм технологических коридоров, в результате российская стройка остается расточительной и неэффективной. В-третьих, не существует государственной политики стимулирования экотехнологий. «В Европе стимулируют умных. И готовятся к эпохе без газа и нефти», — заметил на «Проэстейте» один из экспертов. Так, в Европе пользователи, устанавливающие у себя ветряк или солнечную батарею, получают до 50% компенсации понесенных издержек.
Заметим, что нынешнее состояние экотехнологий — скорее всего, начало пути. Посткризисная стройка, в частности, может быть связана с идеей принципиально новой, безотходной (no waste вместо low cost) стройки. Или с идеей энергогенерирующих, а не потребляющих зданий и городов. Так или иначе, экодевелопмент представляется той сферой, где сегодня ощутим пульс будущего.
Свободный дрейф без капитана
Разговор о градостроительстве свелся к тому, что главным агентом развития обязано стать государство. Дискуссия об экологическом строительстве пришла к тому же — без государства динамичного развития не будет. Девелоперы проектов комплексной застройки говорили, что «без государства такие проекты обречены». Возник вопрос, насколько справедливы эти упреки в сторону государства. Все ли можно свалить на него, или будущее все же может прорастать само, без участия властей?
Европейский и американский опыт говорит, что государство играет определяющую роль даже на самых либеральных рынках недвижимости. В нашей ситуации зависимость от центральной власти еще сильнее, она усугубляется характером бюджетных отношений и многим другим. Финансовые и властные ресурсы стянуты в Москву, и в регионах для самостоятельного развития таких ресурсов очень мало. Все козыри у центра, но почему он их не разыгрывает?
На «Проэстейте» практически не было федеральных чиновников. А из выступлений немногочисленных присутствовавших было очевидно — сказать им нечего. Системного представления о происходящем и путях выхода у них нет. Прошел год кризиса, за это время стройка сжималась, как шагреневая кожа, а власти так и не нашли действенных мер по ее оживлению и трансформации.
Более того, упускается очередной шанс — шанс использовать жилищное строительство как мощный проект выхода из кризиса. Дело в том, что у России есть неожиданное преимущество — огромный неудовлетворенный спрос на жилье (в отличие от США и Западной Европы, где переизбыток жилья). На этом внутреннем спросе при желании можно выстроить сильный антикризисный проект. Ведь известно, что стройка — это локомотив экономики, обладающий очень сильным мультипликативным эффектом, ее оживление стимулирует развитие десятков отраслей.
Почему же этот резерв выхода из кризиса не используется? Есть несколько соображений. Первое — власти не хотят трогать жилищную сферу и считают, что «когда кризис сам собой рассосется, тогда отрасль сама собой и восстановится». Это наивное рассуждение, потому что свой ресурс сложившаяся система исчерпала еще до кризиса. (Объемы строительства, к примеру, в Москве начали падать до начала мирового кризиса.)
Второе — нет комплексного видения сферы, но есть недостаток профессионализма. Прошел год с начала кризиса, и только сейчас готовятся предложения по развитию спроса: решение по дотированию государством процентной ставки планируется принять в конце года. Невероятно долгий срок.
Но более важно другое — принято неправильное решение. Вновь сделан выбор в пользу развития ипотеки. Несколько лет назад уже ошиблись, поставив все на ипотеку. В итоге получили резкий рост цен на недвижимость. Доступность жилья сильно упала, то есть результат для населения оказался прямо противоположным задуманному. Теперь в ошибке упорствуют. Но зачем? Кроме ипотеки, есть масса других финансовых механизмов жилищного строительства. Эти механизмы хорошо известны: система стройсберкасс, строительные кооперативы, программы развития арендного жилья и т. д. В Голландии более ста лет большую часть жилья успешно строят жилищные ассоциации, которые потом сдают квартиры в аренду. В Бразилии успешно действуют программы самостроя: человек получает небольшой участок земли с коммуникациями, дешевый кредит в размере себестоимости подведения этих коммуникаций, затем кредит стройматериалами и даже бесплатный индивидуальный проект от студента-архитектора.
Почему за десять лет ни эти, ни другие финансовые механизмы не внедрены? Почему сейчас не закладываются основы для будущего роста? Почему в сфере жилья у нас какой-то безнадежный застой? Во многом оттого, что этим просто некому заниматься. В России сегодня нет министерства строительства и жилищной политики. Жилищное строительство приписано к Минрегиону. Но для него это не приоритет. Ему бы вытянуть горящие мегапроекты — Олимпиаду в Сочи и форум АТЭС во Владивостоке. И получается, что жилищным строительством занимаются по остаточному принципу. Как пример: стратегию развития жилищного строительства в Минрегионе писали несколько лет, а теперь и вовсе положили в долгий ящик. В стране нет профессионала, который бы персонально отвечал за жилищную сферу.
Что же в итоге? Пять лет разговоров о доступном жилье. Запутанный и криминальный земельный рынок. Парализованная стройка. Народ, который не имеет возможности решить жилищный вопрос. Нереализованный шанс развернуть массовое строительство в сильнейший антикризисный проект. И иллюзия, что все наладится само собой после окончания кризиса.
