От мини-крепостей к вертикальным городам

Алексей Кириллов
28 сентября 2009, 00:00

За последние тридцать лет концепция московских многофункциональных комплексов сильно изменилась

Классический советский градостроительный подход предполагал жесткое функциональное зонирование города. В одних районах люди жили, в других работали, в третьих отдыхали. Перемешивание различных функций в одном здании, мягко говоря, не приветствовалось. Тем не менее первые многофункциональные комплексы (МФК), где в одном здании сосуществуют разные типы недвижимости: Центр международной торговли и Park Place — появились еще при Советском Союзе.

За последние пятнадцать лет формат московских многофункциональных комплексов изменился принципиально. Год от года они росли в размерах, попутно расширялся набор их функций, а апогея своего МФК достигли в московском деловом районе Сити. Небоскребы Сити — это своего рода огромные вертикальные города, где есть офисы, жилые апартаменты, гостиничные номера, торговые галереи, клубы и многое другое. В таких комплексах человек может полноценно жить, работать и отдыхать, неделями не выходя на улицу.

1970-е: Центр международной торговли (ЦМТ)

Одним из советских многофункциональных комплексов можно назвать здание МГУ на Воробьевых горах. В огромном здании были собраны не только ряд факультетов университета с аудиториями, но и общежития, квартиры для преподавателей, несколько столовых, ресторан и кафе, спортивный центр с бассейном, дом культуры и прочее. Однако опыт МГУ тиражирован не был.

В середине 1970-х в Москве появился Центр международной торговли, созданный по образу и подобию американских деловых центров. Идея создания подобных центров возникла еще в конце 1960-х, на заре эпохи глобализации. «Большой друг советского народа» Арманд Хаммер убедил руководство СССР в том, что зарубежным деловым партнерам требуется пристанище более современное, чем гостиница «Националь». Начиналась разрядка, и развитию «взаимовыгодного сотрудничества с западными странами», связанного с получением валюты, уделялось самое пристальное внимание.

Девелопером и управляющей компанией ЦМТ руководство страны назначило Торгово-промышленнную палату СССР. Строительство длилось с сентября 1975-го по декабрь 1979 года. Все здания комплекса возводились по проекту американского бюро Welton Becket & Associates, в основном из импортных строительных и отделочных материалов. По количеству инноваций стройка была уникальной для своего времени. Здесь был и несущий каркас из металлоконструкций, и перегородки из гипсокартона, и двойные тонированные стеклопакеты, и автоматическое регулирование температуры с центрального диспетчерского пульта, и скоростные панорамные лифты. Сегодня этим никого не удивишь, но тридцать лет назад процесс строительства детально снимался на пленку и тщательно изучался в профильных организациях.

Когда ЦМТ был построен, иностранные постояльцы и арендаторы обрели возможность получать привычный капиталистический сервис в стране победившего социализма, советские кинематографисты получили постоянные декорации к фильмам про западную жизнь, а Торгово-промышленная палата — успешно функционирующий объект недвижимости, до сих пор приносящий неплохие дивиденды.

ЦМТ долгое время был ведущим центром торговли с иностранцами. До начала 1990-х он напоминал резервацию наоборот: внутри — белые люди, снаружи — туземцы. Доступ этот оазис цивилизованной жизни для туземцев был строго регламентирован, так что прокатиться на стеклянном лифте, диковинке того времени, могли немногие.

На сегодня комплекс включает в себя три офисных здания, конгресс-центр, гостиницу Crowne Plaza, апарт-отель «Международная-2», объединенные одним стилобатным этажом. Общая площадь помещений ЦМТ составляет около 200 тыс. квадратных метров. Комплекс развивается: идет строительство еще нескольких офисных зданий площадью 100 тыс. квадратных метров.

На протяжении двенадцати лет конкурентов у ЦМТ не было. Но с началом перестройки он перестал вмещать всех желающих вести бизнес в столице России, и постепенно начали строиться конкурирующие офисные центры. В 1990-е ЦМТ несколько сдал позиции. В ходе реализации запутанной приватизационной схемы его управлением стали заниматься люди несведущие, тонкостям гостеприимства не обученные. Их принципы менеджмента привели ЦМТ к серьезным репутационным и финансовым потерям: комплекс стали покидать арендаторы, для которых вопросы безопасности и качества сервиса дороже денег.

В последние годы ставки аренды на все виды помещений в ЦМТ всегда были выше, чем в среднем на сопоставимые по классу объекты. При этом высокие цены не были помехой хорошей заполняемости комплекса. Сегодня ЦМТ — редкий пример устойчиво развивающегося делового квартала.

1980-е: Park Place

Застройщиком этого комплекса в конце Ленинского проспекта стала другая государственная структура — Главное управление по делам дипкорпуса (ГлавУпДК), строился центр тоже для иностранцев. Основная задача, которую ставил перед собой инициатор строительства, была следующей: обеспечить семьи иностранных специалистов безопасным и комфортабельным жильем. Такой вариант «элитного семейного общежития» с помещениями для работы и отдыха.

Архитектурную часть проекта, в духе отечественного конструктивизма, реализовала 11-я мастерская «Моспроекта-1» под руководством Якова Белопольского. Доработкой и адаптацией к нуждам потенциальных потребителей занималась американская компания Hines. Воплощение идей в бетоне было поручено турецким пролетариям.

 pic_text1 Фото: Анна Морозова
Фото: Анна Морозова

Park Place — это пять жилых корпусов. Между ними — офисные и торговые помещения с центральным атриумом, спортзал и теннисный корт со стеклянной крышей. Это был первый в Москве монолитный комплекс с двухэтажной подземной автостоянкой, где количество машиномест соответствовало числу жителей. Кроме того, в комплексе есть фитнес-клуб, ресторан, детский сад и прачечная. Все это появилось на месте футбольного поля Университета дружбы народов меньше чем за два года.

Проект основного на тот момент оператора рынка коммерческой недвижимости (ГлавУпДК) как нельзя лучше отражает то непростое время. В нем нет ничего инновационного, индивидуального. Это просто эдакая крепость среди бушующей стихии истории. Собственно, это был первый МФК на постсоветском пространстве — мрачный и функциональный. Первое время стопроцентная обеспечивалась длинным листом ожидания, который всегда существовал у чиновников УпДК. Искусственно созданный и хорошо управляемый дефицит долгое время позволял снимать сливки с законопослушных и привыкших к комфорту иностранцев.

Если сравнивать Park Place с ЦМТ, то первое, что бросается в глаза, — разные целевые группы арендаторов. Если жилая часть ЦМТ всегда была пристанищем одиноких деловых людей, то инфраструктура Park Place изначально была рассчитана на деловых людей с семьями. Кроме того, если в концепции ЦМТ была заложена возможность развития, то Park Place создавался как вещь в себе — автономным и самодостаточным.

1990-е: Смоленский пассаж

В 1990-е годы в Москве был построен целый ряд МФК: например, «Берлинский дом», «Новинский пассаж», «Смоленский пассаж». Все они были менее масштабными, чем ЦМТ. Государство перестало быть девелопером, а молодые частные застройщики еще не могли потянуть проект такого уровня. Но главное — на большие комплексы не было спроса. Новые МФК имели другой формат: в них не было жилья, преимущество отдавалось торговой функции.

Шестнадцатиэтажный торгово-деловой комплекс «Смоленский пассаж» был построен девелоперской компанией «Тема». Изначально предполагалась значительная гостиничная составляющая здания, но, как это часто бывает, менее прибыльная гостиничная часть была заменена высокодоходной торговой. Объект общей площадью 63 тыс. квадратных метров был введен в эксплуатацию в памятном 1998 году.

Интересно, что «Смоленский пассаж» стал, с некоторыми оговорками, преемником магазина «Торгсин», который находился здесь в начале 1930-х. «Торгсин» располагался на Садовом кольце, в то время пешеходном с единственным транспортом — трамваем. Именно этот «Торгсин» на Смоленском рынке упомянут в романе Булгакова «Мастер и Маргарита».

«Смоленский пассаж» в какой-то степени продолжил и тему дореволюционных пассажей. Они всегда пользовались в Москве большей популярностью, чем обычные универсальные магазины: здесь клиенту предлагали, так сказать, комплексное обслуживание. Кроме того, пассаж был не только торговым центром, но и местом встреч, прогулок и приятного времяпровождения. Как правило, клиенты были состоятельными людьми, так что пассаж был делом прибыльным. Успех построенного в 1835 году, первого в Москве, пассажа князя М. Голицына вдохновил других владельцев земельных участков последовать его примеру. Пассаж как вид торговой недвижимости требовал самых больших вложений, но и доходность была самой высокой.

Одним из первых в «Смоленском пассаже» обосновался международный продавец «офисов на час» — компания Regus. На тот момент спрос на услуги, связанные с предоставлением рабочих мест «евроуровня» и соответствующих атрибутов ведения бизнеса, предъявляли в основном представительства иностранных компаний. Позже подтянулись состоятельные региональные компании из нефтегазового сектора. Гарантия качества бизнес-среды от Regus и по сей день обходится примерно в 1000 долларов в месяц за одно рабочее место без учета дополнительных услуг.

2000-е: небоскребы Сити

С середины 2000-х тема МФК в Москве стала очень популярной. Тому есть много причин. Одна заключается в том, что московское правительство все же стремилось залатать огромную дыру: в Москве катастрофически не хватает гостиниц. Площадки под строительство гостиницы выделялись, они и стали использоваться под МФК. Вторая причина в том, что российские девелоперы резко выросли, получили доступ к дешевым деньгам и захотели строить большие объекты. Крупные объекты были интересны и как выход на международный рынок капитала: западные и арабские фонды часто не рассматривали проекты стоимостью менее 100 млн долларов. К тому же во второй половине 2000-х спрос на качественную недвижимость резко вырос. Так или иначе, началось строительство ряда очень интересных многофункциональных комплексов, прежде всего в деловом районе Сити.

Небоскребы Сити — это своего рода грандиозные вертикальные города. Они огромны: площадь одного комплекса может достигать 300–400 тыс. квадратных метров. Они бьют всевозможные рекорды, по крайней мере для Европы. Комплекс «Федерация» станет самым высоким зданием Европы — 506 метров. В нем разместится самый большой в Старом Свете офисный центр (153 тыс. кв. м). 80-метровый атриум Северной башни тоже станет крупнейшим в Европе.

Для России небоскребы интересны как здания совершенно нового уровня. Их проектируют архитектурные бюро с мировым именем NBBJ и RMJM, знаменитые архитекторы Петер Швегер и Сергей Чобан. В них заложена масса строительных инноваций: особые виды стекла, новейшие инженерные системы, сверхскоростные лифты и так далее. Каждое здание отличается не только ярким фасадом, но и продуманным сценарием жизни. Так, башня «Евразия» позиционируется как арт-здание с галереями современного искусства.

Небоскребы Сити — это еще и совершенно новый образ жизни. В пределах одного здания может находиться все, что нужно человеку. В «Федерации» кроме жилых апартаментов и офисов будут находиться гостиница Grand Hyatt Moscow, рестораны, спа-комплекс, бассейн, фитнес-клуб. В «Евразии» будут офисы и жилые апартаменты, фитнес-клубы и развлекательные центры, рестораны и магазины.

При строительстве Сити был допущен ряд серьезных градостроительных ошибок. Уже сегодня, хотя большая часть зданий еще не функционирует, район задыхается от пробок, не хватает мест для парковки. Но нет сомнения, что Сити — это наиболее интересный градостроительный проект Москвы. Если бы не мировой кризис, то уже в 2009–2010 годах первые небоскребы вступили бы в строй. И мы смогли бы непосредственно убедиться, насколько революционна концепция крупных многофункциональных комплексов.

Действительно ли они снижают нагрузку на городские дороги? Позволяют по-новому распределить дневное и ночное население района? Действительно ли в таких зданиях формируется принципиально другая среда жизни? Правда ли, что такие здания более устойчивы в коммерческом плане? Ответы на эти вопросы мы теперь получим не раньше чем через несколько лет.