Максим Сотников, генеральный директор и совладелец инвестиционно-строительной компании «Комстрин»:

— До кризиса ежегодно строили около 100 тысяч квадратных метров. Объемы росли линейно в денежном выражении — за счет рынка. А вот ввод на одном месте стоял все время, хотя количество объектов росло. Если бы, конечно, пузырь еще несколько лет понадувался, то мы бы существенно выросли и по объемам ввода, и по другим показателям. Был в советское время такой анекдот. Что такое СССР? Это большой механизм, который роет котлован, добывает руду, из нее делает еще больший экскаватор и роет еще больший котлован. Мы года за три до кризиса поняли, что нельзя по такому принципу развиваться. Стали фиксировать прибыль, оставлять за собой офисные помещения, сдавать их в аренду. Уже за год до кризиса мы ничего не покупали, только старались продавать. Правда, духу не хватило продавать по ценам ниже рынка. Если бы продавали, то удалось бы сформировать подушку, сейчас себя чувствовали бы гораздо спокойнее. Не было бы волнения и кредитной нагрузки. Нам говорили: опуститесь на 20 процентов, и мы купим. Но нам не хотелось опускаться. И сейчас об этом жалеем. Вообще, я много раз задавал себе вопрос: могли ли мы выпрыгнуть из надувающегося пузыря? И понял, что нет. Только если все распродать и уйти из девелопмента. Мы находились в одной лодке. И тех средств, которые имелись на борту — весла, руки, — не хватало, чтобы выйти из водоворота. Было понятно, что заработная плата росла непропорционально нашей производительности. Но как только я ее останавливал, то сразу группа сотрудников приносила заявления об увольнении. Они открывали интернет и говорили: посмотрите, технадзор стоит 60 тысяч, а вы нам платите 40 тысяч. Мы уходим. Я так потерял часть людей. Они сказали: с вами приятно работать, но у нас жизнь одна. Мы не могли найти подрядчиков, которые строили бы на 20–30 процентов дешевле. Все определял мейнстрим, который нес нас всех в воронку. У всех у нас притупилось чувство опасности. Тем более что рос пузырь везде — не только в стройке.

— Насколько актуальна для вашей компании проблема высокой долговой нагрузки?

— Долговая нагрузка у нас чуть больше 100 миллионов долларов по группе компаний. Пока мы ее уверенно обслуживаем, проблем с выплатой процентов нет. Но все будет зависеть от того, как станут покупать нашу продукцию — жилье, офисы. В конце прошлого года многие компании выпрашивали у государства ликвидность. Но вот нам, например, не нужна дополнительная ликвидность. Нам нужно, чтобы государство людям помогало — например, субсидировало часть ипотеки.

— Какие операционные изменения вы произвели в компании в связи с кризисом?

— Почти наполовину сократились — и по численности, и по зарплате. Если раньше вели 30 объектов, то сейчас осталось десять. Все, что мы не можем строить и что не приносит денег, мы остановили. В Новосибирске есть разрешение на строительство складов на пересечении НКАД и большой вылетной трассы. Проект делали голландские проектировщики. Мы в прошлом году американскому фонду чуть было его не продали, но не хватило буквально трех недель — кризис спутал карты. Сейчас этот проект законсервирован. В Московской области у нас есть крупный проект строительства большого микрорайона — «Спасский мост». Мы долго за него воевали. Сейчас идет строительство первой очереди, надо проектировать вторую, но пока отложили. Вообще, мы часть проектов готовы продать, чтобы наполнить ликвидность. Другую часть проектов переориентируем. Если раньше хотели строить что-то организованное и больше тяготели к бизнес-классу, то сейчас пересматриваем проекты планировки и пытаемся уйти в экономкласс.

— Почему именно в экономкласс?

— Там сегодня максимальный спрос. По нашим ощущениям спросом будут пользоваться небольшие квартиры типа студий. Однушки, двушки в первую очередь покупаются. Понятно, что однушки люди покупают от безысходности либо воспринимают их как инвестиционный вклад. Кому нужна однушка? Даже если живешь вдвоем, то ребенку отдельную комнату хорошо бы. Но до тех пор, пока у нас многие граждане в состоянии безысходности, однушки и студии будут востребованы. Причем студии буквально с одним окном. Чем меньше площадь, тем она больше востребована. Удивительная вещь. Говорят, что даже в складчину покупают однушки. Чтобы уехать, например, из бараков.

— В последнее время некоторые строительные компании начали игру на понижение. Как долго она может продолжаться? Есть ли у застройщиков пространство для маневра?

— Можно продавать жилье дешевле себестоимости. Но вопрос в том, будет ли построен дом в этом случае. Опускаться ниже компаниям, которые хотят достроить дом, уже некуда. Многие продают если не ниже себестоимости, то по себестоимости. Мы оказались заложниками того, что покупали землю у правительства Москвы на конкурсах с большой нагрузкой. Сначала она составляла около тысячи долларов на квадратный метр — это минимальная цена, по которой город продавал землю. То есть в себестоимости строительства эта тысяча долларов уже лежит. Около тысячи долларов на метр — это строительство коробки. Еще около тысячи долларов — внешние коммуникации и согласования. Вот и три тысячи долларов — докризисная себестоимость квадратного метра. Как правило, проекты растягиваются на несколько лет. Сначала землю покупаешь, потом с коммуникациями вопрос решаешь, потом тебя мурыжат два года, потом жители так изнасилуют, что строить не хочется. Поэтому, чтобы иметь внутреннюю норму доходности 15–20 процентов при растянутых сроках реализации проекта, надо продавать метр по четыре-пять тысяч долларов. Ожидать, что в Москве — крупнейшем городе Европы — цена будет 30 тысяч рублей за метр, крайне наивно. Это фикция. Не будет здесь такой цены. Хотя бы потому, что мы не найдем тут дешевой рабочей силы. И потом, спрос есть, готовое жилье продается неплохо. Деньги есть у людей. Просто ажиотаж, который возник, слухи о том, что будет еще хуже, отбил у людей желание принимать какие-то долгосрочные решения. Между тем только на счетах москвичей от 30 до 40 миллиардов долларов лежат. Эти деньги можно либо на депозите держать, либо под подушкой, либо в фондовый рынок вкладывать, либо в недвижимость. Мы рассчитываем, что понесут в недвижимость. Правда, пока не несут, но есть надежда.