Земельный патруль Бравермана

Илья Ступин
26 октября 2009, 00:00

Государство совершает ошибку, запуская новый виток раздачи федеральных земель девелоперам в отсутствие осмысленных моделей развития территорий. Тем самым создаются условия для новых спекуляций на рынке недвижимости, а не для строительства доступного жилья

В этом году в самый разгар сева озимых региональные научно-исследовательские институты Россельхозакадемии оказались на осадном положении. Земельные угодья аграриев атаковал Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), созданный в прошлом году по инициативе президента Дмитрия Медведева.

Эта госструктура начала изымать у сельхозинститутов землю под предлогом неэффективного использования и выставлять участки на торги. Из 5 млн га земель Россельхозакадемии до 3,5 млн га может быть изъято и продано на аукционах. «Я не очень понимаю, каким образом таким хозяйством можно управлять, — заявил недавно президент, потребовав инвентаризации земель академии. — В противном случае я постоянно буду получать информацию о том, что какую-то часть земли украли, раздали за взятки, и мне придется давать поручение Генпрокуратуре. Для кого-то это закончится не очень здорово».

Вместо яровых и прочих культур федеральная власть при посредничестве Фонда РЖС намерена «засеять» пустыри многоэтажными домами. Уже реализованы на торгах права аренды участков в Тюмени, Кирове, Чебоксарах и Курске. И это только начало. Недавно правительство досрочно продлило на два года мораторий на операции федеральных органов власти с федеральными земельными участками, которыми занимается Фонд РЖС: до конца года этот спецагент планирует выставить на торги еще 25 лотов. По оценке генерального директора фонда Александра Бравермана, на них можно построить 5,5–6 млн кв. м жилья. Амбиции переполняют федерального чиновника: «Наша конечная цель — стать маркетмейкером на строительном рынке. К 2012 году до 25–30 процентов жилья в стране должно возводиться на землях фонда». Глава фонда готов взять под свое крыло даже осиротевшую территорию Черкизовского рынка и обещает построить на ней 1 млн кв. м жилья.

Впрочем, пока не вполне понятно, кому достанутся эти миллионы метров и будут ли они вообще построены. Распродажа изъятых земельных участков проходит при отсутствии осмысленной стратегии и модели развития территорий.

Фонд им в помощь

Сегодня в реестре Фонда РЖС насчитывается более 1140 предложений по земельным участкам общей площадью более 1 млн гектаров. По экспертным оценкам, на одном гектаре можно построить в среднем около 12 тыс. кв. м многоэтажного жилья. То есть теоретически фонд располагает земельным банком, достаточным для возведения астрономических объемов жилья — 12 млрд кв. метров. Для сравнения: ежегодно в нашей стране вводится около 60 млн кв. метров.

 pic_text1 Фото: РИА Новости
Фото: РИА Новости

Пока за участки бойко торгуются местные девелоперские компании. Прежде всего те из них, которые застраивают коммерческим жильем территории, прилегающие к федеральной. В Чебоксарах 6,3 га взяла в аренду компания ТУС, заплатив всего 2,1 млн рублей, — участок входит в проект строительства микрорайона Университетский-2, который реализует эта фирма. В Курске право аренды федеральной земли выкупил за 14,9 млн рублей местный домостроительный комбинат — он осваивает соседнюю территорию. Около 98 га недалеко от центра Тюмени за 10,2 млн рублей купила компания «Инвестиции», связанная с местным строительным холдингом МДС-групп. Участок в Кирове достался крупнейшему областному застройщику «Кировспецмонтаж» за 55 млн рублей.

Стоит заметить, что некоторые победители земельных аукционов имеют весьма неоднозначную репутацию на местных рынках. У покупателей жилья есть претензии к соблюдению сроков сдачи новостроек, а также к качеству построенного жилья. Впрочем, шлейф критики не препятствует участию строительных фирм в федеральных аукционах.

Крупные региональные девелоперы безгранично рады появлению федерального фонда. Некоторые называют его спецраспределителем федеральных земель. Тем более что многие застройщики давно облизывались на федеральные территории: из-за их местоположения (зачастую в центре населенных пунктов) и доступности точек подключения к инженерной инфраструктуре. «Бизнес давно знает участки и вокруг них ходит. В одном из регионов застройщик так и сказал: я вокруг этого участка хожу с 2003 года», — не скрывает Александр Браверман.

До создания Фонда РЖС при желании построить что-либо на федеральной земле девелоперам надо было договариваться об этом с руководителями предприятий и учреждений. Не всем это удавалось. Не было системы, многие вещи не были формализованы, требовалось огромное количество времени, сил и ресурсов. «Мы выступили интегратором», — заявляет г-н Браверман.

«Фонд многие вещи регламентирует, упрощает, — соглашается президент петербургской девелоперской компании RBI Эдуард Тиктинский. — Они вовлекают в оборот то, что с уровня субъекта в оборот вовлечь было нельзя. Раньше надо было договариваться с директорами федеральных предприятий, идти на поклон в агентства, ведомства, в Минимущества, согласовывать решения с профильными агентствами. Там ноги можно было стереть по пояс, а не по колено».

В реестре Фонда развития жилищного строительства насчитывается свыше 1140 предложений по земельным участкам общей площадью более миллиона гектаров

Бери и строй

Фонд РЖС предлагает победителям земельных аукционов следующую схему взаимодействия. Земля передается в аренду сроком на 9–11 лет. Платежи за землю разбиты на два этапа. Первый — плата за право аренды. Второй — арендная плата (распределяется на весь срок освоения участка равными частями). После освоения объекта часть участка под объектом недвижимости застройщик вправе выкупить по муниципальным расценкам.

В течение месяца с момента заключения договора аренды покупатель участка должен предоставить банковскую гарантию обеспечения обязательств по комплексному освоению и арендной плате. Затем в течение года подготовить и утвердить проект планировки. В течение срока аренды застройщик обязан обустроить инфраструктуру, включая выполнение инженерных изысканий, получить техусловия на подключение к сетям, построить жилье.

Фонд РЖС обещает предоставить застройщикам гарантии выкупа 25% квартир, соответствующих стандартам жилья экономкласса (разрабатываются Минрегионом). Предполагается, что гарантия облегчит привлечение банковских кредитов. Банкирам, в свою очередь, обещано фондирование от федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Но пока механизм предоставления гарантий до конца не проработан. У фонда нет бюджетных денег на эти цели, а выручки от продажи земли вряд ли хватит. Фонд планирует кредитоваться в банках. Однако эксперты недоумевают: ведь в этом случае фонду придется спекулировать выкупленными квартирами, чтобы вернуть банку проценты.

Не разработаны и стандарты жилья экономкласса. Согласно одному из вариантов норматива, с которым удалось ознакомиться «Эксперту», основным критерием станет цена квадратного метра, которая не должна превышать региональный стандарт ценовой доступности, установленный Минрегионом (ориентировочно не более 30 тыс. рублей). Общая площадь квартир в многоквартирных домах не должна превышать 50 кв. м для однокомнатных квартир, 60 кв. м для двухкомнатных и 80 кв. м для трехкомнатных. Общая площадь индивидуальных жилых домов — не более 120 кв. м, земельного участка — не более 10 соток. Кроме того, жители домов должны быть обеспечены социальной инфраструктурой, индивидуальными или коллективными наземными или наземно-подземными гаражами, открытыми организованными автостоянками.

Слабое место в модели развития рынка недвижимости, продвигаемой федеральными властями, — нерешенность инфраструктурных и градостроительных задач

Беспризорная инфраструктура

Впрочем, вопросы инфраструктурного развития федеральных территорий как раз и являются самым слабым местом модели, которую продвигает на рынке Фонд РЖС.

Член правительственной комиссии по содействию развитию жилищного строительства Александр Коган уверен, что чем больше земельных участков будет запущено в оборот, тем лучше будут обстоять дела с жилищным строительством. «При увеличении предложения упадет стоимость земли на аукционах, а значит, снизится себестоимость строительства. Само по себе большое количество строек также повлияет на стоимость квадратного метра. За регионами останется лишь техническая функция согласования», — говорит он в одном из интервью. В таком же ключе мыслят многие федеральные чиновники. Иначе говоря, кризис на рынке жилищного строительства они рассчитывают «закидать шапками», точнее — государственной землей.

Такая стратегия указывает на весьма несерьезное и легкомысленное отношение к ключевым проблемам, сдерживающим развитие жилищной сферы. «Я приветствую проекты комплексного освоения федеральных территорий. Но вопрос в том, за чей счет будут строиться детские сады и школы, объекты инженерной инфраструктуры. Пока на него нет ответа, а с учетом нынешнего уровня спроса в бюджет строительства такая нагрузка не пролезает», — отмечает один из девелоперов.

Формально инфраструктурные хлопоты — дело муниципалитетов и региональных властей. Однако они не располагают необходимыми для этого финансовыми ресурсами, особенно в условиях кризиса. «Сегодня на органы местного самоуправления возложено много чего. Содержание дорог, например. Все дороги должны соответствовать определенным требованиям. Однако ни в одном субъекте РФ, за исключением Москвы, они этим требованиям не соответствуют. Причина одна — денег нет. А система здравоохранения, образования? Тоже не соответствуют. Денег нет. По закону за органами местного самоуправления закреплено сорок полномочий. Реально финансируется четыре-пять», — негодует губернатор Кировской области Никита Белых (см. «Нет таких слов — государственная задача. Главный вопрос: кто платить за все будет?»).

Источником пополнения муниципальной казны мог бы стать местный налог на жилье и региональный налог на коммерческую недвижимость (вместо земельного налога и налога на имущество физических лиц и организаций). Идею введения такого налога, исчисляемого исходя из рыночной стоимости имущества, уже около восьми лет вынашивает Минфин. Однако до сих пор чиновники не могут создать систему массовой оценки недвижимости. В очередной раз запуск новой системы налогообложения перенесен на 2012 год.

«Иллюзий не надо строить. Изначально планировалось вкладывать в инфраструктуру деньги, полученные от продажи земли на аукционах. Но надо понимать, что аукционы не принесут доходов, позволяющих реализовывать такие проекты. Тем более что стоимость земли упала в разы. Сумасшедших цен на землю, которые были до кризиса, еще долго не будет. Поэтому если заниматься инфраструктурным обеспечением проектов комплексной застройки, то это должны быть госпрограммы. Инфраструктура должна финансироваться за счет бюджетных средств, поскольку привлекать муниципальные или региональные деньги сегодня сложно, учитывая кризис и дефицит бюджетов. Я уверен, что рано или поздно федеральные власти к этому придут», — говорит президент краснодарской строительной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.

Мастера вербального взаимодействия

Пока масштабных федеральных программ, направленных на развитие инфраструктуры для жилищного строительства, нет. Поэтому представителям Фонда РЖС приходится использовать риэлтерские технологии, то есть не скупиться на обещания. Чтобы привлечь внимание участников рынка к аукционам, земельные функционеры бравируют тем, что «развернут лицом к застройщикам регулирующие органы и монополистов, удешевят стоимость подключения к энергосетям».

Впрочем, конкретные приемы «разворачивания лицом» они пока держат в секрете. Большим достижением представители фонда считают соглашения о взаимодействии, заключенные с Федеральной сетевой компанией ЕЭС, «Газпромом», госорганами и региональными властями. Однако в этих документах лишь продублированы функции монополистов и чиновников, которые они обязаны выполнять и без посредничества со стороны Фонда РЖС в рамках действующих инвестиционных программ. Собственными бюджетными средствами для инфраструктурного строительства, а также специальными полномочиями для воздействия на инфраструктурные компании фонд не располагает. Что он, будет давать взятки? Войдет в состав тарифных комиссий и установит специальные расценки для застройщиков федеральных земель? Но в этом случае антимонопольная служба встанет на дыбы. Возможно, у г-на Бравермана есть вербальные средства воздействия, приобретенные за время руководства президентской комиссией по формированию доступного жилья. Однако специальных рычагов и полномочий у него нет.

Но даже если застройщикам и будут предоставлены какие-либо преференции, то возникает закономерный вопрос: а что взамен получит государство? Ведь Фонд РЖС не располагает инструментарием, позволяющим влиять на формат застройки, ее объемы, обеспечивать ритмичность ввода жилья и социальную направленность проектов. То есть ничто не помешает застройщикам получить льготы, а затем порциями выбрасывать на рынок элитное жилье, извлекая дополнительную прибыль.

«Складывается впечатление, что какое-то строительное лобби пытается всем манипулировать, создавая максимум возможностей для спекулятивных операций», — негодует один из наших собеседников. И напоминает, что вообще-то Фонд РЖС был задуман как структура, нацеленная не только на распродажу федеральных земель, но и на развитие территориального планирования, градостроительной деятельности, инфраструктурного строительства.

Для решения этих задач нужны не риэлтерские и вербальные технологии, а внятные финансово-экономические модели освоения федеральных территорий, которые имели бы социальную направленность и учитывали региональную специфику. Такие схемы должны предполагать четкое распределение ролей участников, порядок выхода из проектов, условия привлечения дополнительных сторон, механизмы защиты. Например, процедуру изъятия земли, если проект не выполнен в установленные сроки, порядок изъятия средств, если проект продан девелопером либо из него извлечена дополнительная прибыль. Однако пока ничего этого нет и в помине.

Ключевыми участниками проектов, ориентированных на строительство доступного жилья, объектов социальной и инженерной инфраструктуры, должны выступать не отдельные частные застройщики, а специальные совместные предприятия, учрежденные бизнесом, региональными и федеральными властями, муниципалитетами. Взносом государства в специально созданные проектные компании могла бы стать федеральная земля, а также бюджетные субсидии на строительство инфраструктурных объектов. Вкладом девелоперов — привлеченное финансирование, строительные мощности и специальные компетенции, крайне необходимые при реализации крупных строительных проектов.

Федеральная земля должна стать полигоном для апробации подобных схем. Только тогда можно будет рассчитывать на осмысленное, контролируемое развитие принадлежащих государству территорий и увеличение объема предложения доступного жилья. В противном случае государство рискует лишиться последнего стратегического резерва, необходимого для реализации национальных жилищных программ.