Весенние грезы девелоперов

Дмитрий Корнев
29 марта 2010, 00:00

Рынок новостроек Москвы в 2010 году начал просыпаться. Девелоперы размораживают проекты, несколько активизировались покупатели жилья. Впрочем, говорить о восстановлении рынка преждевременно

Девелоперы надеются на весну, которая должна принести оттепель и на рынок. «Восстановится спрос на квартиры. Заработает ипотека. Банки вновь начнут кредитовать застройщиков», — эти слова они повторяют, как мантру, словно надеются убедить не только покупателей и банки, но и самих себя.

Часть этих надежд уже материализуется. Государство предложило масштабную программу поддержки ипотеки на рынке новостроек. Ряд девелоперов сразу объявил о размораживании проектов. Некоторые даже пытаются сыграть на повышение цен, раскручивая тему дефицита новостроек. Однако, хотя по сравнению с прошлым годом спрос на квартиры увеличился, он все равно несравним с докризисными временами.

В поисках спроса

Весь 2009 год покупатели выжидали, надеясь, что цены на новостройки резко упадут. Спрос на квартиры был очень мал. Интересным экспериментом по поиску баланса спроса и предложения стал проект «Марфино»: в начале 2009 года цены на квартиры в нем были установлены на уровне 68–80 тыс. рублей за квадратный метр, причем квартиры были с отделкой. При таких ценах спрос оказался очень высоким. Было ощущение, что «Марфино» — это первая ласточка, что рынок (по крайней мере, в сегменте экономкласса) опустится на этот уровень. Но этого не произошло, опыт «Марфино» не повторил ни один участник рынка.

Низкие цены в этом проекте объяснялись несколькими причинами. Во-первых, застройщику очень дешево обошлась стройплощадка (на этой земле размещалось агропредприятие). Во-вторых, проект активно поддерживали московские власти, для которых он был политически значимым: «В Москве наконец-то появились дешевые квартиры». Сам застройщик «Марфино» — компания «Ведис Груп» — в следующих проектах начал продажи с более высоких цен. Так, комплекс «Нахимово» был выставлен на продажу по цене около 100 тыс. рублей за квадратный метр, а сегодня он продается по 114–119 тыс. рублей.

Более того, тренд на удешевление новостроек к осени прошлого года сошел на нет. С сентября девелоперы почувствовали рост спроса, что выразилось в увеличении количества звонков и просмотров квартир и даже в увеличении числа сделок. В ряде проектов воодушевленные продавцы попробовали было поднять цены, но продажи тут же прекратились.

Некоторое оживление на рынке новостроек продолжилось и в начале 2010 года. Январь, несмотря на праздники, был на удивление удачным с точки зрения объема продаж. Правда, активные продажи шли только в проектах экономкласса. Застройщики вновь попытались сыграть на повышение, однако во второй половине февраля волна покупателей опять схлынула.

В среднем цены по рынку остаются стабильными. С декабря по февраль наблюдался небольшой рост средней цены предложения в пределах 1% в месяц. При этом многие застройщики урезают программы скидок и готовы сбрасывать не более 5–10% от цены. Для существенного роста цен оснований пока нет. Более того, некоторые аналитики предсказывают спад продаж и прекращение роста цен уже в марте. В целом 2010 год обещает быть более активным с точки зрения динамики продаж, чем прошлый. Однако вспоминать о докризисных объемах и ценах оснований нет.

Размораживание стройки

В феврале-марте сразу несколько девелоперских компаний объявили о размораживании проектов, приостановленных из-за кризиса. Застройщики считают, что почувствовали дно рынка и дальше ситуация будет только улучшаться. Некоторые девелоперы планируют не только завершить начатые проекты, но и приобрести новые площадки, чтобы наращивать объемы строительства. Кроме того, ряд крупных девелоперов наконец-то урегулировал отношения с банками-кредиторами и получил доступ к финансированию — теперь они смогут вновь заняться строительством.

Так, в начале 2010 года большинство проблем с реструктуризацией долга решила группа компаний ПИК. Сбербанк РФ, в частности, согласился открыть ей кредитную линию в размере 12,75 млрд рублей, а сама ГК ПИК в этом году планирует построить около 1 млн кв. м жилья, из которых почти половину — в рамках собственных девелоперских проектов. «В 2010 году сохранится тенденция к уменьшению объемов ввода жилых площадей. В целом по России снижение объемов строительства жилья может составить 15–20 процентов. В этих условиях ГК ПИК видит возможности для увеличения своей доли на рынке жилой недвижимости», — говорят в компании.

Компания «Главстрой» также планирует в ближайшее время завершить реструктуризацию кредитной задолженности, а во второй половине года хочет запустить три-пять новых проектов. Целых восемь новых проектов намерена начать компания MR Group. Группа ЛСР, которая последние полтора года делала ставку на снижение расходов и приостановку строек, намерена разморозить пять проектов строительства жилья (около 440 тыс. кв. м). Кроме того, компания планирует приобретать земельные участки в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.

Рост предложения на рынке новостроек в ближайшее время будет связан в основном с известными компаниями. Другой резерв увеличения объемов — появление новых игроков — практически не задействован. В начале кризиса можно было ожидать, что на рынок выйдут новые застройщики, которые смогут предложить новостройки по невысоким ценам. Однако этого не произошло. Во-первых, землевладельцы не хотят сильно опускать цены на земельные участки. Во-вторых, процедура реализации проектов столь длительна, что на рынок такие антикризисные новостройки выйдут не раньше чем через два-три года после запуска. Так что перезапуска рынка, о котором говорили в начале кризиса, по существу не произошло.

250 миллиардов на поддержку ипотеки

Надежды застройщиков на оживление рынка во многом связаны с ипотекой. Частично эти ожидания уже начали оправдываться: банки в последние полгода постоянно улучшают условия выдачи ипотеки. В начале 2009 года ставка по рублевой ипотеке составляла 17–25% годовых на первичном рынке и 15–23% годовых на вторичном. Сейчас многие банки опустили ипотечные ставки на первичку до 15–18% годовых, а на готовое жилье — до 13–16,5%.

Помимо снижения ставок банки постепенно уменьшают и размер первоначального взноса. Еще осенью прошлого года несколько банков снизили размер первоначального взноса с 30 до 20%. А в феврале этого года в Абсолют-банке появились ипотечные программы с 10-процентным первоначальным взносом. Правда, для получения такого кредита нужно заложить две квартиры — приобретаемую и уже имеющуюся в собственности. Росевробанк начал выдачу кредитов с 10-процентным взносом под залог лишь приобретаемого жилья. Но он выдается только семьям с детьми, где оба супруга работают, а ежемесячный платеж не превысит 50% совокупного семейного дохода за вычетом обязательных расходов.

На улучшение условий ипотечного кредитования потребители отреагировали сразу. Число ежемесячно выдаваемых кредитов в ноябре-декабре 2009 года выросло в три-четыре раза по сравнению с началом года. Однако в целом годовые показатели выглядят удручающе. Всего в 2009 году было выдано 128 тыс. ипотечных кредитов, что в 2,6 раза меньше, чем в 2008-м.

С апреля этого года государство запускает масштабную программу поддержки ипотеки на рынке новостроек. Банки, включенные в программу, будут выдавать кредиты под 11% годовых с первоначальным взносом не более 20%. При этом в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам в России должны опуститься еще ниже — до 6%. С помощью госресурсов планируется стимулировать спрос на недорогое жилье, поэтому максимальный размер стандартного кредита будет ограничен 8 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн рублей для других субъектов федерации. Кредиты будут предоставляться исключительно на покупку квартир в новостройках, что позволит стимулировать жилищное строительство.

В рамках программы в 2010 году на ипотечный рынок поступит 250 млрд рублей. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже получило из Фонда национального благосостояния 40 млрд рублей, на эти деньги будут выкупаться ипотечные облигации у мелких банков. ВЭБ выкупит ипотечные облигации АИЖК и крупных банков на общую сумму 210 млрд рублей. По словам разработчиков программы, ВЭБ начнет с четырех банков — Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка и Россельхозбанка, а позже программа распространится на всех желающих.

Впрочем, эксперты рынка сомневаются, что граждане и застройщики смогут воспользоваться этой программой в ближайшее время. Значительная часть денег пойдет на рефинансирование уже выданных кредитов, а непосредственно на рынок новостроек средства будут поступать постепенно. Кроме того, в Москве не так много новостроек экономкласса, которые удовлетворяют критериям программы: их доля, по разным оценкам, колеблется от 15 до 30%.

Есть и другая проблема. Чтобы получить ипотечный кредит, нужно заложить недвижимость, то есть на нее должны быть оформлены права собственности. Между тем большая часть квартир в новостройках продается на этапе строительства. От момента выдачи кредита заемщику под недострой до момента его секьюритизации через ВЭБ или АИЖК может пройти несколько лет. Поэтому, пока дом не сдан в эксплуатацию и право собственности не оформлено, заемщик сможет получить кредит под те же 15–17%. И только после оформления прав собственности на квартиру, он сможет взять ипотечный кредит под 11% годовых.

 vrez_picture_1 Фото предоставлено Сбербанком
Фото предоставлено Сбербанком

Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка России:

— Сейчас мы практически восстановили докризисные условия получения жилищного кредита, это касается и требований к заемщику. Сбербанк приступил к постепенной либерализации осенью прошлого года. Минимальный размер первоначального взноса был снижен до 20 процентов (для молодых семей — до 15 процентов), отменено обязательное оформление в залог другой недвижимости при участии в долевом строительстве.

Основные требования к нашим заемщикам — постоянный доход и наличие истории. Не обязательно кредитной, любой истории работы с банком — это может быть счет, на который клиент получает зарплату, его депозит, текущий счет и так далее. На самые привлекательные условия по кредитованию сегодня могут рассчитывать клиенты с положительной кредитной историей, залоговым обеспечением кредита и стабильным официальным доходом.

С января 2010 года мы снизили ставки для наших клиентов, обслуживающихся в банке по зарплатным проектам. Средняя ставка в рублях для таких клиентов по кредиту на недвижимость, построенную с участием кредитных средств Сбербанка, сейчас составляет от 11,95 процента, в валюте — от 8,8 процента.

 vrez_picture_2 Фото предоставлено ГК ПИК
Фото предоставлено ГК ПИК

Артем Эйрамджанц, первый вице-президент «Группы компаний ПИК»:

Спрос на новостройки в последнее время вырос, особенно там, где идет активное строительство домов. В декабре у нас были максимальные продажи за 2009 год. Этому способствовало то, что на продажу были выставлены хорошие объемы и прошла новогодняя акция — скидка 10 процентов на все квартиры. Потом наступил январь — традиционно самый слабый с точки зрения продаж месяц. Однако в январе 2010 года объемы продаж составили 75 процентов от хороших декабрьских объемов. Люди поняли, что ниже цены на жилье в сегменте экономкласса уже не будут. Дальше февраль — короткий, «незаметный» месяц с длинными праздниками. А результат — продаж на 30 процентов больше, чем в январе.

На рынке новостроек экономкласса сейчас наблюдается баланс спроса и предложения. Спрос достаточно устойчив, так как установились адекватные цены. Например, недавно мы начали продажи в новом жилом комплексе «Битцевский» (станция метро «Пражская») и в новом корпусе жилого комплекса на улице Заповедная (станция метро «Свиблово»). При стартовой цене с единовременной стопроцентной оплатой 78500 рублей за квадратный метр в «Битцевском» и 83000 рублей на Заповедной интерес покупателей весьма большой. Замечу, что во всех панельных домах наших индустриальных серий мы уже давно сдаем квартиры с полной отделкой: заезжай и живи!

По отдельным адресам с ограниченным объемом предложения цены даже немного подросли, но пока они все равно привлекательны для покупателей. В Мытищах цена за новую «однушку» — от 2,5 миллиона рублей. В наших больших подмосковных проектах в Химках, Мытищах, Люберцах цены находятся в диапазоне 60–70 тысяч рублей за квадратный метр. Однако и в панельном доме в Москве на улице Каховка еще в прошлом году квартиры отлично продавались и по 105 тысяч рублей за метр.