Инвесторы оценят госзаказ

Илья Ступин
26 апреля 2010, 00:00

В кризис петербургский строительный холдинг сделал ставку на выполнение госконтрактов. Именно под эту стратегию он планирует привлечь деньги от вторичного размещения своих акций

Крупнейший строительный холдинг северо-запада страны — Группа ЛСР, принадлежащая сенатору Андрею Молчанову (контролирует 10% напрямую и около 58% через офшор Streetlink), — объявил о проведении вторичного размещения акций (SPO). Компания намерена привлечь 600–700 млн долларов за 13–15 % акций. Заявленный ценовой диапазон SPO — 50–55 долларов за обыкновенную акцию.

Для петербургского строительного конгломерата повторный выход на биржу — скорее вынужденный шаг: большая часть средств, привлеченных от продажи бумаг, будет направлена на погашение или реструктуризацию долгов, объем которых приближается к 40 млрд рублей. До конца следующего года компании предстоит погасить или рефинансировать около 21 млрд рублей, что, конечно, много, но не катастрофично с учетом возможной прибыли предприятия: по итогам 2009 года EBITDA составила 14,7 млрд рублей.

Региональный монополист

Группа ЛСР, основанная в начале 1990‑х, исторически имеет два направления деятельности: девелоперский бизнес (на его долю до кризиса приходилось около 35% выручки) и производство широкого спектра стройматериалов — бетона, кирпича, железобетонных изделий (около 65% выручки). Этим компания отличается от многих своих конкурентов, предпочитающих разделять девелоперский и производственный бизнес.

По ряду позиций ЛСР была и остается региональным монополистом. До кризиса предприятия, принадлежащие группе, занимали на северо-западе около 70% рынка кирпича, 30% — бетона, 50% — железобетонных изделий, 70% — песка, около 35% — рынка щебня в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Кроме того, Группа ЛСР строит в северной столице элитное жилье (ее доля до кризиса составляла около 25% местного рынка) и крупнопанельные дома (около 60%), а также предоставляет механизированные строительные услуги (около 30%).

В последние годы Группа ЛСР бурно росла. В 2007 году компания провела первичное размещение акций и привлекла около 600 млн долларов. Полученные средства были направлены на реализацию девелоперских проектов, а также на расширение производственных мощностей. Группа вышла на рынок жилья Москвы и Екатеринбурга. До кризиса портфель перспективных проектов ЛСР оценивался примерно в 5–8 млн кв. м жилья. В 2008 году с оборотом 1 млрд евро петербургская компания вошла в топ-100 крупнейших европейских подрядчиков, заняв 86-е место.

В кризис структура выручки предприятия кардинально изменилась. Если раньше львиную долю доходов Группе ЛСР приносили заводы по производству стройматериалов и строительные услуги (более 65% денежного потока), а на девелопмент приходилось около 30%, то в 2009-м выручка предприятий стройиндустрии сократилась на 47% (до 10,3 млрд рублей), рентабельность этого направления по EBITDA снизилась с 18 до 5%.

 pic_text1 Фото:  ИТАР-ТАСС
Фото: ИТАР-ТАСС

Зато «выстрелил» девелопмент, прежде всего за счет резкого увеличения объемов продаж жилья городским властям, а также федеральным структурам (в частности, Минобороны). Например, в 2009 году из 209 тыс. кв. м жилья эконом- и бизнес-класса около 147 тыс. кв. м было реализовано в рамках госконтрактов. Компания сформировала огромный портфель госзаказов. По экспертным оценкам, их стоимость оценивается примерно в 21,8 млрд рублей. Это эквивалентно суммарной докризисной выручке девелоперского дивизиона за последние два года.

«В прошлом году мы заключили несколько крупных госконтрактов на продажу и строительство жилья. Это позволило нам обеспечить стройки стабильным финансированием без каких-либо кредитных обременений, а также дополнительно загрузить мощности. Если бы у нас не было собственных мощностей, нам было бы гораздо сложнее справиться со сроками и стоимостью госконтрактов. Это один из примеров сочетания девелоперского и производственного бизнеса», — поясняют в Группе ЛСР.

Привлекательная синергия

Аналитики фондового рынка оптимистично оценивают шансы Группы ЛСР на успешное SPO, заявляя, что эмитент обладает целым набором важных преимуществ, позволяющих генерировать стабильные денежные потоки в краткосрочной перспективе.

Как считают аналитики, движущая сила роста бизнеса компании — жилье экономкласса. При ограниченном финансировании и неопределенности спроса они рекомендуют покупать акции компаний, работающих в сегменте массового жилья: поддерживаемый госзаказами и дешевеющей ипотекой спрос на первичное жилье экономкласса восстанавливается быстрее спроса в других сегментах.

По мнению экспертов, Группа ЛСР надежно контролирует риск неисполнения проектов и инфляции, показывает высокую оборачиваемость и низкие издержки за счет полного контроля над строительным процессом. И все это благодаря уникальной бизнес-модели, основанной на симбиозе девелопмента с бизнесом по производству широкой номенклатуры стройматериалов. Считается, что такая многогранность позволяет распределять риски, создавать большую добавленную стоимость, контролировать издержки и получать большую маржу. Бизнес-сегменты по производству строительных материалов и оказанию механизированных услуг обеспечивают компанию краткосрочной ликвидностью.

Прошлый год группа завершила в плюсе, на 2% увеличив выручку (до 51 млрд рублей) и на 12% — EBITDA (14,7 млрд рублей). Чистая прибыль по итогам года увеличилась на 15%, до 6 млрд рублей. Впрочем, некоторые эксперты оговаривают, что в отчетность за 2009 год могли попасть еще и докризисные продажи: особенности бухгалтерского учета в строительстве таковы, что выручка отражается только после передачи квартир покупателю.

Добавьте рыночности

Отчасти ставка на госзаказ в кризис — оправданная стратегия. В противном случае компания легко могла повторить участь некоторых других строительных холдингов, которые полностью или частично перешли под контроль кредиторов. Более того, в краткосрочной перспективе эта стратегия может быть привлекательна и для инвесторов.

Другое дело, что структуры, ориентированные на работу по госзаказу, как правило, не имеют большой прибыли, поэтому рост их капитализации ограничен.

Возможно, ЛСР пора представлять инвесторам не только антикризисные госконтракты, но и долгосрочную рыночную стратегию. Пока один из известных ее элементов — выход компании на рынок недвижимости московского региона. Структуры петербургского холдинга уже выступают субподрядчиками строительства шести домов для нужд Министерства обороны в Подмосковье (стоимость контракта — 3,9 млрд рублей). Кроме того, ЛСР планирует возведение малоэтажных панельных домов и жилых комплексов бизнес-класса.

Пока серьезным препятствием для расширения инвестиционной программы является высокая долговая нагрузка. Для того чтобы начинать новые проекты, компания должна освободиться от нее. Совокупный долг Группы ЛСР в 2009 году увеличился с 36,9 млрд до 39,5 млрд рублей. В прошлом году подорожало обслуживание кредитных обязательств: выплаты по кредитам выросли на 51%, до 4,5 млрд рублей. Структура долга выглядит не слишком оптимистично: до конца года ЛСР предстоит погасить или рефинансировать 6,5 млрд рублей; обязательства на следующий год составляют 14,8 миллиарда. Между тем пока компания располагает накопленными денежными средствами лишь в объеме 2,9 млрд рублей. «В случае успешного проведения SPO Группе ЛСР удастся уменьшить долговую нагрузку и тем самым снизить объем процентных расходов», — надеется аналитик ИБ «КИТ Финанс» Анатолий Высоцкий.

Ситуация для ЛСР усугубляется еще и тем, что пока неочевидны перспективы петербургского рынка недвижимости, который в обозримом будущем, несмотря на многочисленные разговоры об экспансии в Москву, остается приоритетным для компании. Если на столичном рынке заметны признаки оживления (растет число сделок с недвижимостью, повышается доступность ипотеки, расширяется инвестиционная активность), то рынок жилья и коммерческой недвижимости Петербурга стагнирует.

Впрочем, несмотря на большой долг и смутные рыночные перспективы, в последние месяцы наблюдается существенный рост котировок бумаг ЛСР (см. график). Так, в конце 2009 года акция Группы ЛСР на ММВБ стоила 507 рублей, а буквально за четыре месяца она подорожала в два раза. Аналогичная картина наблюдалась и на Лондонской бирже. Депозитарные расписки (одна акция — пять GDR) подорожали с 8,3 доллара в начале года до 10,2 доллара в апреле. Это означает, что либо антикризисная стратегия ЛСР пришлась по вкусу инвесторам, либо все это время цены разгонялись искусственно, в преддверии SPO.