Разморозить ипотеку

Михаил Доронкин
26 апреля 2010, 00:00

По оценкам «Эксперт РА», в 2010 году преимущественно за счет эффекта «низкой базы» объем предоставленных ипотечных кредитов вырастет на 40–50% и составит около 220–230 млрд рублей

По итогам 2009 года объем ипотечного кредитования в России сократился в 4,3 раза и составил всего 152,5 млрд рублей против 655,8 млрд годом ранее. Это фактически отбросило рынок на три года назад (в 2006 году ипотечных кредитов было выдано на 155,7 млрд рублей), когда ипотечное кредитование в России только зарождалось. Несмотря на весь драматизм ситуации, уже во втором полугодии 2009 года появились первые признаки оживления (см. график). К началу 2010-го на рынок вернулось большинство ранее активных участников, были существенно расширены продуктовые линейки банков, стали получать распространение редкие для рынка продукты (кредиты с плавающей и комбинированной ставкой). И хотя все еще сохраняется тенденция к увеличению объемов просроченной задолженности, темпы ее прироста существенно сократились — с 5–8% в 2009 году до 2–3% в январе–феврале 2010-го.

Рынок избранных

Ключевым участником рынка по-прежнему остается Сбербанк. Несмотря на почти трехкратное сокращение объемов ипотечного кредитования в госбанке (с 242,8 млрд рублей до 96,1 млрд), его доля на рынке за прошедший год выросла с 37 до 63%. На этом фоне результаты следующего вторым ВТБ24 выглядят удручающе: объем кредитования сократился почти в десять раз, а доля на рынке упала с 14 до 7,8%. Большинство крупнейших участников рынка по итогам 2009 года также продемонстрировали существенное снижение объемов кредитования (см. таблицу). Транскредитбанк сократил объем выданных кредитов на 59%, «Дельтакредит» — на 84%, БСЖВ и Банк жилищного финансирования — на 85%. В кризисный период фактически ушли с рынка крупные игроки: «Уралсиб» (–97%), Райффайзенбанк (–97%), «АК Барс» (–94%), Номос-банк (–94%), «КИТ Финанс» (–93%). Таким образом, именно показатели работы Сбербанка фактически удержали рынок от еще большего провала.

Развитие ипотечного кредитования сегодня определяется динамикой бизнеса ограниченного круга участников. Среди них два госбанка, несколько частных финансовых институтов с собственной надежной базой фондирования, а также банки, работающие по стандартам АИЖК. С учетом того, что БСЖВ, Росбанк и «Дельтакредит» находятся под общим контролем, а деятельность банков-агентов определяется объемом рефинансирования со стороны АИЖК, фактическое число активных участников сокращается до восьми-десяти. «Количество участников рынка ипотечного кредитования уменьшилось, так как у небольших банков сократилась ресурсная и клиентская база, — отмечает Мария Зенина, директор департамента розничных банковских продуктов Связь-банка. — Но при этом усилилась конкуренция среди основных игроков, которые в условиях сжатия рынка были вынуждены бороться за один сегмент заемщиков. В 2010 году лидеры рынка сохранят свои позиции, небольшие банки будут продвигать ипотеку по стандартам АИЖК».

Ипотека не панацея

Огромную роль в наметившемся восстановлении ипотечного рынка сыграла государственная поддержка. «Правительством РФ приняты значительные меры и по поддержке ипотечных заемщиков, и по стимулированию рынка ипотечного кредитования, — оценивает роль государства Анатолий Печатников, член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. — Предоставлена возможность использования средств материнского капитала для погашения задолженности по ипотечным кредитам, реализован проект оказания прямой поддержки ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, выделены дополнительные средства АИЖК на поддержку рынка, прорабатываются механизмы целевого фондирования». При этом государство в кризисный период достаточно успешно справилось с выполнением ключевой на тот момент задачи: сохранить доверие к ипотечному кредитованию со стороны населения и банков.

В то же время сегодня в государственной политике наблюдается явный перекос мер в сторону обеспечения роста ипотечного кредитования. Однако повышение доступности ипотеки должно происходить не за счет снижения ставки по кредитам, а прежде всего посредством сокращения стоимости приобретаемого жилья. Это возможно только при увеличении объемов жилищного строительства. Поэтому в текущем году перед государством должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо продолжить политику по формированию на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой — крайне важно запустить масштабные программы по стимулированию строительства недорогого жилья. Последнему аспекту уделяется пока явно недостаточное внимание: в рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья экономкласса планируется выделение всего порядка 25–30 млрд рублей. При этом для решения жилищной проблемы необходимо ежегодно вводить не менее 100 млн кв. м жилья, что требует гораздо больших ресурсов.

Властям необходимо отойти от понимания ипотеки как единственного источника повышения доступности жилья. «Во всем мире ипотека рассматривается как продукт, ориентированный прежде всего на средний класс, — полагает
Сергей Гандзюк, заместитель председателя правления по развитию региональной сети продаж КБ “Евротраст”. — Задача же обеспечения жильем малоимущих граждан лежит в плоскости специальных социальных программ, в рамках которых основную долю рисков принимает на себя государство, а не рынок». Возведение государством социального жилья — это именно тот инструмент, который сегодня способен стимулировать жилищное строительство по всей стране. Реализация подобной задачи возможна как в рамках частно-государственного партнерства, так и за счет создания специальной государственной корпорации.

При этом вместо субсидирования первоначального взноса либо ставки по ипотеке для отдельных категорий граждан предлагается передавать значительную часть жилых помещений в построенных социальных объектах в аренду на льготных условиях. С одной стороны, это оградит ипотечный рынок от потенциально рискованных заемщиков. С другой — бюджетное финансирование будет осуществляться на возвратной основе за счет будущих поступлений арендных платежей.

Снизить остроту жилищной проблемы в краткосрочной перспективе возможно и за счет включения в систему рефинансирования АИЖК неипотечных жилищных кредитов, в частности на строительство индивидуальных домов и улучшение жилищных условий.

Задать стандарты

Задача формирования в России собственной базы фондирования ипотечных кредитов, устойчивой к колебаниям конъюнктуры, тоже требует принятия государством целого комплекса мер. Первый шаг в данном направлении — унификация существующих процедур ипотечного кредитования. Одним из наиболее эффективных инструментов решения данной задачи может стать введение системы конкурирующих стандартов ипотечного кредитования. Сегодня на рынке фактически существует единственный стандарт ипотечного кредита — стандарт АИЖК, по которому кредитуют заемщиков банки-партнеры. Прочие же участники рынка работают по собственным программам. При этом благодаря государственному финансированию АИЖК имеет возможность нормативно снижать ставку по ипотечным кредитам, предоставляемым в рамках своего стандарта. Это ограничивает конкуренцию на первичном рынке, ставя в неравное положение банки, у которых нет доступа к более дешевому фондированию.

В рамках системы ипотечных стандартов все продуктовые предложения банков могут быть сведены к нескольким стандартным ипотечным продуктам. Каждый стандарт может включать десять–двадцать параметров, суммирующих наиболее распространенные ипотечные программы банков. Однако в качестве основных параметров каждого стандарта должны выступить два-три базовых критерия (первичный/вторичный рынок жилья, валюта кредита, величина первоначального взноса). Это позволит разделить весь рынок на шесть–девять стандартов, распределив все продукты по уровню риска и отделив первоклассные кредиты от высокорисковых продуктов. По каждому из стандартов должна быть обеспечена возможность выпуска ипотечных бумаг, а по первоклассным кредитам и кредитам со средним уровнем риска государство (в лице АИЖК и прочих институтов) на первом этапе может выступить стопроцентным либо частичным гарантом.

Введение данной системы позволяет прежде всего существенно повысить конкуренцию между участниками рынка и стимулировать дополнительный спрос на ипотеку. Помимо этого, наличие стандартов снижает издержки оценки рисков рефинансирующими организациями и инвесторами, стимулирует развитие внутреннего рынка секьюритизации, а также в значительной степени ограничивает масштабы ипотеки subprime. Введение системы ипотечных стандартов в среднесрочной перспективе — два-три года — способно дополнительно увеличить ежегодные темпы прироста объемов кредитования в полтора-два раза. Хороший стимул — с учетом амбициозности государственных задач.

Однако внедрение ипотечных стандартов — достаточно длительный процесс, поэтому на текущем этапе требуется существенное расширение уже действующей политики в отношении рынка ипотечных бумаг. Прежде всего это касается либерализации требований к ипотечным ценным бумагам, выкупаемым в рамках программы по поддержке вторичного ипотечного рынка (через ВЭБ). С одной стороны, необходимо включить в состав выкупаемых бумаг облигации, обеспеченные кредитами на приобретение жилья с вторичного жилищного рынка, что позволит вовлечь в данную программу банки, работающие по собственным программам. С другой стороны, отмена ограничений на максимальную процентную ставку по кредитам, выступающим обеспечением по выкупаемым ценным бумагам, в значительной мере расширяет спектр институциональных инвесторов (со стороны НПФ и страховых компаний).

Кроме того, нужно упростить существующие процедуры по выпуску ценных бумаг с ипотечным покрытием и сделать процесс секьюритизации менее затратным для российских эмитентов (в том числе в сравнении с секьюритизацией активов в иностранных юрисдикциях). В качестве возможных мер может быть предложено снижение требований к подготовке последующих выпусков ипотечных бумаг для тех эмитентов, которые продемонстрировали на практике надежность облигаций с ипотечным покрытием в рамках первого выпуска.

Параллельно с развитием рынка ипотечных бумаг удлинение ресурсной базы банков возможно за счет расширения в рамках банковской системы спектра малорисковых долгосрочных инвестиционных инструментов. Приоритетом в данном направлении должны стать стимулирование роста объемов жилищных накопительных вкладов (с повышением страхового покрытия до 1,2–1,5 млн рублей), введение безотзывных срочных депозитов, а также развитие рынка депозитных сертификатов (с включением их в систему страхования вкладов).

Основная заслуга государства в кризисный период — сохранение доверия к ипотеке со стороны населения и банков

Придать ускорение

По оценкам «Эксперт РА», в 2010 году преимущественно за счет эффекта «низкой базы» объем предоставленных ипотечных кредитов вырастет на 40–50% и составит около 220–230 млрд рублей. Сдерживающее влияние на рынок будут оказывать относительно низкий платежеспособный спрос, отсутствие достаточного числа надежных заемщиков, риски снижения стоимости залога в условиях неопределенной динамики цен на жилье. «Учитывая тот факт, что в 2009 году произошло значительное снижение объемов кредитования, и дальнейшие темпы роста, скорее всего, не будут такими стремительными, рост портфеля в целом по рынку окажется в пределах 10–20 процентов», — оценивает перспективы развития ипотеки Григорий Иващенко, начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ОАО «Транскредитбанк».

Развитие ипотечного рынка после 2010 года будет во многом определяться эффективностью государственных мер по поддержке данного сегмента. При комплексном подходе к развитию рынка ежегодные темпы прироста в 2011–2015 годах будут превышать 60%. Сохранение же приоритета государственной политики на искусственном расширении предложения ипотеки способно затормозить рынок. За счет неминуемого увеличения цен на жилье темпы прироста объемов кредитования уже в 2013 году могут снизиться с 60–70 до 30–40%.

Однако при любом развитии событий рынок еще длительное время будет заново покорять уже освоенные вершины: полное восстановление до уровня 2008 года возможно не ранее середины 2012-го.