На рынок элитных новостроек Москвы постепенно возвращаются покупатели. Если весной прошлого года объемы продаж в строящихся жилых комплексах были мизерными (на первичном рынке совершалось не более 7–10% сделок), то в марте-апреле спрос вырос. Стали продаваться квартиры даже в новостройках на «нулевом цикле», тогда как в прошлом году такие сделки были единичны и заключались по демпинговым ценам. Позитивная динамика воодушевляет участников рынка. Они рассчитывают, что к концу года доля первички в общем объеме сделок вернется к докризисным 40–45%.
Разгоняют цены
Риэлтеры пытаются оседлать новую конъюнктурную волну и заявляют о резком увеличении оборотов рынка. Так, по данным компании IntermarkSavills, в первом квартале количество сделок с элитной недвижимостью увеличилось вдвое по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Представители другого агентства элитной недвижимости заявляют, что в марте продали два пентхауса на Плющихе по 25 тыс. за квадратный метр. «В первом квартале количество сделок возросло почти на 60 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По словам директора по продажам компании «Новое Качество» Андрея Уфимцева, в первом квартале в наиболее успешных проектах продажи вышли на докризисный уровень.
Девелоперы крупных проектов премиум-класса («Садовые кварталы», «Итальянский квартал», «Четыре солнца» и проч.) уже принялись экспериментировать с ценами. «В прошлом году, когда на рынке было совсем худо, одна из компаний, которая планирует построить большой жилой комплекс в Хамовниках, в отсутствие разрешения на строительство распродавала воздух на стройплощадке по 6,2 тысячи долларов за квадратный метр. У них до сих пор там конь не валялся: даже котлован не вырыт. Но недавно девелопер завершил оформление всех разрешительных документов и тут же поднял цены», — рассказывает один из участников рынка.
В среднем, считают риэлтеры, в первом квартале примерно треть застройщиков повысили средние цены примерно на 15%. Сейчас, по данным компании IntermarkSavills, наибольший объем предложения квартир премиум-класса сосредоточен в ценовых диапазонах до 10–15 тыс. долларов за квадрат.
Возможно, девелоперы и риэлтеры поступают опрометчиво и, стремясь разогнать цены, переоценивают объем потенциального спроса. «Есть оживление. Но пока преждевременно говорить о восстановлении спроса в докризисных масштабах. Просто если еще год назад потенциальные покупатели наотрез отказывались обсуждать возможность приобретения недвижимости, то теперь они вернулись к этому разговору. Правда, ключевой момент — цена. Зачастую она как была, так и осталась неадекватной», — говорит директор по проектам компании Kirsanova Realty Ирина Егорова. По оценкам директора департамента маркетинга и продаж компании AFI Development Натали Шмурин, объемы продаж элитных квартир выросли примерно на треть по сравнению с прошлогодними показателями, однако докризисный уровень продаж пока не достигнут.
Сок, тапочки и круассаны
Всего в 28 элитных жилых комплексах, которые возводятся в центре Москвы, выставлено на продажу около 1–1,2 тыс. квартир (около 190 тыс. кв. м без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»). При нынешних темпах реализации это примерно двухлетний запас предложения.
На первый взгляд — очень много. Однако квартирный рынок постепенно сужается. Половина элитных жилых комплексов, в которых ведутся продажи, сдана в эксплуатацию. Еще около 25% проектов премиум-класса планируется завершить в этом году. По данным Knight Frank, по сравнению с мартом 2009-го предложение на первичке сократилось на 18%.
Вся надежда на новые проекты. Несмотря на финансово-экономические перипетии, они периодически возникают на горизонте. Зачастую весьма неожиданно. Например, флагман панельного домостроения — «Ведис груп» — вдруг вознамерился построить элитный жилой комплекс «Андреевский» на Фрунзенской набережной. «Был в офисе продаж. Представитель компании красочно все расписывал, как они все вокруг “зашаманят”: приведут в порядок балконы соседних домов, на крыше поликлиники посадят туи и разобьют город-сад, во дворе дома будет скульптура какая-то. На первом этаже по утрам жильцов будут поить соком, кормить круассанами, выдавать фирменные тапочки и халаты для сауны. Но я круассаны не люблю. Я, например, хотел узнать, кто выступит подрядчиком, оформлены ли все разрешительные документы», — рассказывает один из предпринимателей, рассматривавший вариант покупки жилья в этой новостройке.
Помимо «Андреевского» анонсировано еще несколько новых элитных проектов. Компания MR Group объявила о планах построить элитный жилой комплекс на Спиридоновке. На MIPIM 2010 был представлен проект Knightsbridge компании «Реставрация Н». Два новых дома в центре построит корпорация «Баркли». «Один из наших новых проектов — многофункциональный комплекс на 16-м участке в Москва-Сити, где будут жилые апартаменты. В планах компании также выход на площадки, по которым велась разработка разрешительной документации, приобретение участков для перспективной застройки. Это будут объекты, расположенные в центральных районах города», — рассказывает директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева.
«В ближайшие два-три года продолжится программа вывода промышленных предприятий из городской черты. На месте некоторых из них уже запланировано строительство высококачественных жилых комплексов. Под жилую застройку могут попасть участки, на которых расположены дома, подлежащие реконструкции», — комментирует директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Игорь Роганович. В отдаленной перспективе несколько проектов могут быть реализованы на месте промзон в Хамовниках, а также на территории «Золотого острова». «Если будет осуществлен вывод “Росстройэкспо” с Фрунзенской набережной, то на его месте может возникнуть масштабный элитный проект. Этот участок безупречен с точки зрения видовых характеристик», — отмечает управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац.
Сдуваются и выходят из тени
Стоит заметить, что большинство новостроек, которые выходят на рынок в этом году, — нишевые, относительно небольшие проекты. В отличие, скажем, от масштабных докризисных инвестиционных идей. Во многих новых проектах уменьшилась не только абсолютная площадь домов, но и метражи помещений, стало больше однокомнатных и двухкомнатных квартир и даже студий площадью 60–70 квадратных метров. «Наиболее ликвидными являются объекты с яркой архитектурной концепцией. Это всегда привлекает взыскательного покупателя гораздо сильнее, нежели кальки с успешных и известных жилых комплексов», — замечает главный менеджер проекта компании КFS-group Юрий Борщев.
Некоторые новинки отличает высокое качество планировочных решений. «Например, в “Андреевском” все квартиры двусторонние, не раздутые. Есть прекрасные трешки площадью 126 метров: на одну сторону гостиная с эркером и кухня, на другую — две спальни со своими санузлами. Никаких тебе темных коридоров. Нет лишнего метража и избыточной глубины. Окна большие, потолки 3,3 метра. Квартиры предлагаются по цене около 9–11 тысяч долларов за метр. Это приемлемо: там вокруг гнилушки стоят по 10–12 тысяч за метр, не меньше», — рисует картину один из риэлтеров.
Появились некоторые новации в схемах продаж. Например, один из девелоперов установил огромный штраф за перепродажу квартир в жилом комплексе. Свое согласие на переуступку прав требования он оценил в 20% рыночной стоимости жилья. «Комиссии за переуступку практиковались и до кризиса, однако редко превышали 500 долларов с квадратного метра», — недоумевают участники рынка. Некоторые риэлтеры полагают, что подобные нововведения отпугнут покупателей: ведь выйти из проекта они смогут только с большим убытком. Возможно, высоким штрафом застройщики хотят отсечь спекулянтов и жестко контролировать процесс ценообразования. Например, рассчитывая выставить значительный объем квартир на рынок уже на завершающей стадии строительства с целью продать по максимальной цене.
Еще одно нововведение: многие компании вынуждены работать с покупателями квартир вбелую и продавать квартиры в элитных новостройках по договорам долевого участия. Отчасти это связано с тем, что ключевую роль в инвестиционных процессах — в том числе и на рынке элитного жилья — стали играть банки. Кроме того, недавно городские власти пообещали жестко контролировать соблюдение всеми без исключения застройщиками федерального закона об участии в долевом строительстве.
