Рынок новостроек: как три года назад

Андрей Светлов
31 мая 2010, 00:00

Активность на рынке новостроек Москвы постепенно восстанавливается. Однако ажиотажных продаж нет, а цены остаются стабильными

На нынешнюю весну девелоперы возлагали большие надежды. Они рассчитывали, что спрос резко возрастет, и тогда можно будет поднять цены. Надежды оправдались наполовину. Застройщики довольны весенним объемом продаж — по оценкам ряда экспертов, он приблизился к объемам 2006–2007 годов, а вот цены не выросли. Многие девелоперы смогли только уменьшить скидки и отказаться от спецпредложений. Но не более того. Ажиотажный спрос не пришел.

Предпосылок для роста цен нет

В марте–апреле уровень продаж новостроек в Москве был довольно высоким. Конечно, его нельзя сравнить с аналогичным месяцем бурного 2008 года, когда покупатели стояли в очередях в офисах застройщиков и буквально сметали квартиры. Но с активностью более спокойного 2007 года он уже сопоставим.

Постепенное оживление рынка иллюстрирует еще одна тенденция. Нынешней весной квартиры стали продаваться на ранней стадии строительства — к примеру, когда построено два-три этажа. Связано это с появившимся ощущением стабильности — правительство объявило об окончании кризиса, значит, все теперь будет хорошо. О начавшемся процессе восстановления говорит и появление инвесторов, которые надеются сыграть на росте рынка.

Цены на рынке новостроек уже на протяжении нескольких месяцев растут на 1–1,5%. В основном это связано с уменьшением скидок, отменой специальных предложений, а также вымыванием дешевых вариантов. Застройщики, решившиеся на резкое повышение цен, обычно сталкиваются со значительным падением числа сделок. Но девелоперы, идущие таким путем, есть. Так, например, в первом квартале 2010 года произошло повышение цен в «Остоженке Парк Палас». В проекте «Садовые кварталы» за то же время цены выросли с 6200 до 7000 долларов за метр. На элитные новостройки рост цен не превысил 2%.

Вместе с тем в апреле с рынка было вымыто большое количество дешевых квартир. Нижняя ценовая планка на рынке новостроек поднялась, однако потенциала для дальнейшего роста цен даже в нижнем ценовом сегменте пока нет. Для покупателя решающим фактором при выборе квартиры экономкласса остается цена, поэтому при попытке застройщика поднять ее клиент уходит, делая выбор в пользу другого проекта.

Новых проектов на рынок новостроек выводится немного — два-четыре в месяц. Однако объем нераспроданных квартир достаточно высок и говорить о дефиците предложения нет никаких оснований.

Бросовые цены только в рекламе

«Квартиры от застройщика от 75 тысяч рублей за кв. м» — такого рода рекламу можно еще встретить на улицах Москвы. Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что сулящие Клондайк рекламные предложения обычно не соответствуют действительности. Есть два варианта, связанных с откровенно низкими ценами.

Вариант один: низкая цена существует, но она действительна только для определенных квартир. К примеру, большой площади. Так, в проекте «Царицыно» декларируется цена от 78 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако фактически по этой цене можно купить лишь большую трехкомнатную квартиру площадью от 105 кв. м, что в итоге выливается в немалую сумму — 8,1 млн рублей за квартиру. Причем чтобы купить по такой цене, все деньги нужно заплатить сразу, без всякой рассрочки. А квадратный метр в ходовой маленькой однокомнатной квартире стоит уже на 30% дороже — 101 тыс. рублей, то есть за всю квартиру придется заплатить 4,6 млн рублей.

Вариант два: низкая цена существует на самом начале продаж, а потом ее просто «забывают» поменять. Возьмем проект «Никольско-Трубецкое» в Балашихе. В рекламе указывается цена от 40 тыс. рублей, одно из самых дешевых предложений в ближнем Подмосковье. Но такие квартиры, как выясняется на деле, уже кончились. Самый дешевый квадратный метр оказывается на 20% дороже, то есть 48 тыс. рублей. Причем это двушка площадью 65 кв. м, то есть стоимость квартиры составляет 3,1 млн рублей. А однушки в «Никольско-Трубецком» стоят уже более 51 тыс. рублей за «квадрат».

«Как только рынок ожил, застройщики вновь начали игры с ценами. Самый простой способ — трюк “низкой цены”. На самом начальном этапе на продажу выставляется несколько квартир по очень низкой цене. Обычно это малоликвидные квартиры с большими площадями, плохими видами и так далее. После продажи этих квартир устанавливаются “рыночные” цены. Однако на рынке такой проект уже получил славу дешевого, о нем говорят. Да и для покупателей важно, что проект только начал продаваться, а цены уже выросли», — делится секретами девелоперов один из риэлтеров. — Другая хитрость — трюк “постоянного дефицита”. Покупателю, приходящему в офис, говорят, что остались последние квартиры. Это, естественно, заставляет его быстрее решаться на сделку. А через месяц, когда “последние” квартиры проданы, на рынок выбрасывается новая ограниченная порция квартир».

В целом можно говорить, что откровенно дешевых вариантов на рынке новостроек Москвы почти не осталось. Почти все застройщики в этом сегменте подняли цены и не опускаются ниже планки в 100 тыс. рублей за 1 кв. м. Времена, когда квартиру можно было купить по 70–80 тыс. рублей за метр, похоже, ушли в прошлое.

Без кредитов

До кризиса объем сделок по ипотеке по некоторым строящимся объектам достигал уровня 30%. С началом кризиса он упал до 2–3%, можно сказать, сделок практически не было. Сегодня ипотечных покупок уже 3–5% от общего числа сделок. При этом в подавляющем числе случаев речь идет о первичном рынке жилья экономкласса.

На вторичном рынке весной ипотека почти восстановила позиции. В апреле число сделок купли-продажи составило 7,9 тыс. (на 66,5% больше, чем в апреле прошлого года), что много даже по докризисным меркам. При этом более 2000 сделок — около 25% процентов — заключалось именно с ипотекой.

Ипотека могла бы ускорить восстановление рынка новостроек. Но вряд ли это произойдет. Риски, связанные со строительством, весьма высоки, и потому банки не спешат заметно улучшать условия по кредитованию. Процентные ставки все еще остаются высокими, поэтому в 2010 году эксперты прогнозируют не более 10–15% сделок с привлечением ипотечных кредитов при покупке квартир в новостройках.

Уход в эконом

Основным спросом сегодня пользуются небольшие квартиры в сегменте экономкласса. В данной ситуации логичным шагом выглядит перепозиционирование проектов в этот сегмент с уменьшением площадей квартир и изменением ассортимента. Самый простой способ реконцепции — «уход в панель». Панельные дома вполне соответствуют представлениям среднестатистического покупателя о комфорте. При этом в таких домах весьма умеренные площади квартир, и такие здания быстро строятся. По этому пути пошли некоторые застройщики, которые раньше планировали строить монолитные дома.

Второй способ реконцепции — менять проекты, оставаясь в рамках монолитного строительства. Изменение планировочных решений уже произошло в некоторых объектах, представленных на рынке. Например, в жилом комплексе «Царицыно» после изменения концепции увеличилось количество однушек и двушек, стало меньше многокомнатных квартир. При этом площади квартир уменьшились: появились однокомнатные квартиры по 46 кв. м и двухкомнатные от 62 кв. м.

 pic_text1 Фото: Юрий Такун
Фото: Юрий Такун

Другой пример — ГК «Пионер» полностью перепроектировала жилой комплекс в районе Текстильщиков, который начнет строиться в конце нынешнего года. Пересмотрена категория комфортности, уменьшились метражи. Например, однокомнатные квартиры сжались с 48 кв. м до 38. Реконцепция затронула не только сегмент экономкласса. В жилых комплексах бизнес-класса появились однокомнатные квартиры по 45–50 кв. м, тогда как до кризиса во многих из них однушки либо отсутствовали, либо их площадь начиналась от 60 кв. м.

Изменение проекта требует от девелопера дополнительных временных и финансовых затрат. Длительность корректировки проекта зависит от стадии, на которой застройщик решился внести изменения. На ранней, достроительной, стадии на перепроектирование уйдет немного времени — фактически только то, которое затратит на техническую работу проектировщик. В зависимости от количества изменений и ступеней согласования внутри компании это займет от недели до нескольких месяцев. Если же изменения начинаются на стадии рабочей документации, то они влекут за собой изменение технико-экономических показателей (ТЭП). Это значит, что потребуется повторная экспертиза, которая может занять и три месяца, и год.

Учитывая сложности с согласованием проектов в Москве, можно предположить, что многие девелоперы не решатся на реконцепцию. Они предпочтут просто пересидеть кризис или реализуют проект, давая скидки покупателям. В Подмосковье, где процесс согласования проще, в последнее время появилось гораздо больше «антикризисных» проектов, в которых застройщики сделали шаг навстречу покупателю.

Столичный цуцванг

Цуцванг, как известно, — такое положение в шахматах, когда у игрока нет хороших ходов и любой его ход ведет к ухудшению ситуации на доске. Именно в таком положении сейчас оказалось столичное правительство: десятки, если не сотни инвестиционных контрактов находятся в подвешенном состоянии, и что с ними делать, пока никто не знает.

Коллизия в том, что по этим инвестконтрактам сорваны сроки их реализации. Почему так произошло? Почему компании не вышли на стройку? Причины разные. В каких-то случаях виновато столичное правительство — оно не выполнило обязательств по контрактам. Например, не расселило жильцов из аварийных домов или вовремя не оформило какие-то документы. Какие-то девелоперы не стали начинать строительства из-за кризиса, а теперь нет ни денег, ни возможностей прокредитоваться. В каких-то случаях компании даже не хотели строить. Не секрет, что большие деньги в Москве зарабатываются на спекуляциях стройплощадками, из-за кризиса спрос на землю упал, и компании не смогли вовремя сбросить участки.

Ситуация, когда срываются сроки инвестиционных контрактов, не нова. Но сегодня она не только стала массовой, он и приобрела новый нюанс. Обычно московское правительство в таких случаях просто продлевало сроки инвестконтрактов своим постановлением. Но действующий ныне Градостроительный кодекс не разрешает такую процедуру. Участки надо заново выставлять на конкурс. И тут возникает патовая ситуация. Контракты, где истекли сроки, нужно расторгать, и потом уже выставлять участки на новый конкурс. Но при расторжении московское правительство должно компенсировать инвестору: а) перечисленные в бюджет средства, б) средства, затраченные инвестором. В последнем случае это могут быть астрономические суммы, которые с помощью различных схем «нарисовали» инвесторы. Например, реальные затраты на проектирование в размере десятков миллионов рублей на бумаге способны превратиться в миллиард рублей. У бюджета нет денег на компенсацию инвесторам. Идут суды, но как выходить из ситуации, в столичном правительстве пока не придумали.

Эта ситуация — отражение неразберихи в «черном ящике» московского стройкомплекса. Схемы и отношения между субъектами невероятно запутаны. Зная, как все запущено, удивляешься, что в Москве вообще хоть что-то строится. На рядовом покупателе квартиры это отражается так: на рынке очень мало адресов, выбора почти нет. Получается, что на бумаге существуют тысячи инвестиционных контрактов, а на деле по многим из них стройки не будет никогда.