Креативная недвижимость

Мария Фадеева
31 мая 2010, 00:00

Территории бывших заводов все чаще преобразовываются в Москве в креативные кластеры. Промышленная недвижимость входит в моду

На территории бывшей фабрики «Красный Октябрь» с лета начинает работу архитектурно-медийная школа. Это еще один штрих к проекту ревитализации в прошлом фабричного квартала, который расположен рядом с Кремлем. Правда, вместо обещанного много лет назад респектабельного района с дорогими апартаментами-лофтами здесь полным ходом идет формирование так называемого креативного кластера. Помещения в основном арендуют галерейщики, архитекторы, дизайнеры, художники, рекламщики, представители творческих профессий и продавцы их работ. Здесь же открываются необычные клубы и рестораны.

Проект на «Красном Октябре» весьма показателен: в Москве промышленную недвижимость все чаще трансформируют в креативные кластеры. За этим можно разглядеть сочетание сразу двух тенденций. Во-первых, во всем мире развитие креативной индустрии и особых территорий, с ней связанных, — один из главных трендов в развитии городов. В Москве эта тенденция тоже начинает проявляться все сильнее. Во-вторых, кризис подкорректировал планы девелоперов снести старые заводы и построить на их месте офисы и жилье. Если фабрики нельзя снести, значит, надо использовать их пространства: создание креативного кластера — не самый плохой вариант новой жизни для промышленной недвижимости.

К тому же старая индустриальная архитектура центра города все больше входит в моду. Необычные пространства с высокими потолками привлекают и рестораторов, и галерейщиков, и других потенциальных арендаторов. Индустриальная эстетика сегодня настолько популярна, что даже новые рестораны и кафе все чаще отделывают «под завод».

Креативщики приносят в города жизнь

Основные «жильцы» креативных кластеров недвижимости — представители творческого класса. По определению экономиста Ричарда Флориды, написавшего об этих людях уже несколько книг, ядро такого класса — те, кто занят в научной и технической сфере, архитектуре, дизайне, образовании, искусстве, музыке и индустрии развлечений. Их экономическая функция заключается в создании новых идей, новых технологий, нового креативного содержания. Помимо ядра Флорида говорит также об обширной группе специалистов, работающих в бизнесе и финансах, праве, здравоохранении и смежных областях деятельности, которые проявляют свой творческий нрав в составе нетворческих компаний. «Эти люди занимаются решением сложных задач. Для чего требуется независимость мышления, высокий уровень образования и человеческого капитала. Все представители творческого класса — будь то художники или инженеры, музыканты или специалисты по вычислительной технике, писатели или предприниматели — разделяют общий творческий этос, для которого важны креативность, индивидуальные особенности и личные заслуги. Для тех, кто входит в креативный класс, все аспекты и все проявления креативности — технологические, культурные и экономические — взаимосвязаны и неразделимы», — пишет Флорида в одной из книг.

 pic_text1 Фото: Юрий Такун
Фото: Юрий Такун

На сегодняшний день креативный класс уже повсеместно признается новым двигателем постиндустриальной экономики. В Лондоне и Нью-Йорке приняты планы развития этих городов именно как креативных (creative city). Во многих городах есть программы стимулирования креативной экономики. Так, в Хельсинки местные власти решили возродить международный интерес к финскому дизайну и таким образом привлечь в город новый поток инвестиций, творческих людей и тех, кто увлекается культурным туризмом. Самый известный креативный кластер из существующих здесь называется Design District. На двадцати пяти улицах города, находящихся вблизи друг от друга, расположено свыше 170 объектов, относящихся к креативным индустриям. В 2012 году Хельсинки назначены быть европейской столицей дизайна.

В английском Шеффилде обратились к возможностям креативной экономики еще в те времена, когда этого термина и не существовало. В 1980-х там стала угасать традиционная для региона металлургическая и угольная промышленность, поэтому с целью создания новых рабочих мест в 1988 году в центре организовали креативный кластер. К концу прошлого века город стал известен за границами страны как пример экономического возрождения, произошедшего благодаря повышению роли культуры.

Подобным путем пошли и в Германии, в Рурской долине, — в этом году город Эссен назван культурной столицей Европы. На сказку похожа история небольшого шведского городка Бутчурки, находящегося в 20 километрах от Стокгольма. Несколько лет назад в него пришли циркачи, которым министерство культуры не могло выделить деньги на строительство училища напрямую, но посоветовало обратить внимание на бюджетную программу по развитию культуры в пригородах. По результатам исследования ситуации вокруг этого училища решено было создать творческий кластер, получивший название Subtopia. В результате в последние годы Бутчурка был удостоен таких наград, как «Культурный муниципалитет года», «Молодежный муниципалитет года», «Устойчивый муниципалитет года» и проч. Руководитель цирковой труппы был назван лучшим молодым бизнес-лидером года. В экономику города стали вливать инвестиции крупные шведские компании.

Творческие кластеры способны превратить убитые кварталы в престижные, наполнить городскую ткань новой энергией. Эффект оживления охватывает и соседние районы, стоимость недвижимости повышается. Впрочем, когда такой процесс набирает силу, появляются новые риски. По словам директора фонда «Центр стратегических разработок “Северо-Запад”» Владимира Княгинина, из-за роста стоимости недвижимости и статуса территории значительно возрастает опасность потери креативщиками возрожденных ими городских пространств. Хрестоматийный пример — нью-йоркский район Сохо: оживленный и раскрученный художниками, он со временем стал для них слишком респектабельным и дорогим.

Развитие креативных пространств в современной России только начинается. При этом потенциал такой индустрии в стране весьма велик. По подсчетам Ричарда Флориды, в России сейчас около 13 млн представителей креативного класса, то есть страна находится на втором месте после США по абсолютному числу творческих работников (на 16-м — по удельному показателю, учитывающему и общее количество рабочей силы).

Новая жизнь завода

В Москве колоссальный ресурс промышленной недвижимости: к моменту распада СССР доля промышленных территорий составляла 25% от общей площади города. Находящиеся на них фабрики и заводы в большинстве своем стали нерентабельны еще в 1990-х. В целом в соответствии с планами столичных властей до 2025 года предполагается реорганизация не менее 4300 гектаров существующих производственных территорий для целей «общественного и жилищного строительства и размещения природно-рекреационных объектов».

До кризиса существовало множество проектов по сносу «прома» и использованию этих территорий для нового строительства. Такие проекты развивались весьма медленно: сложен процесс проектирования и согласований, сама санация промышленной зоны подразумевает серьезные вложения. В кризис ситуация резко изменилась: у владельцев индустриальных территорий сегодня нет денег на масштабные проекты. Кроме того, резко снизился и спрос на все виды новой недвижимости. Реализация докризисных проектов была отложена, а владельцы заводов стали недорого сдавать простаивающие помещения. Это и привлекло внимание представителей креативного класса, которые в массе своей не обладают широкими финансовыми возможностями.

На руку хозяевам московского «прома» играет то, что у нововыявленного творческого класса нет таких жестких требований к пространству, как у арендаторов классических офисов. Высокие потолки и историчность промышленных зданий перекрывают недостатки «прома», поскольку будят фантазию творческих работников. Важно и то, что заводские цеха — это огромные пространства, их можно легко трансформировать.

 pic_text2 Фото: Юрий Такун
Фото: Юрий Такун

Важная черта креативного класса — его социализированность. Людям необходимы места для встреч, где можно обсуждать свои планы, находить новых партнеров из смежных сфер деятельности. Фабрики и заводы настолько большие, что там находится место для неформальных общественных заведений, клубов, кафе и т. д. В таких местах появляется новый стиль жизни. Это хорошо иллюстрируется в Москве примером «Красного Октября» и историей развития постиндустриальной версии завода «Арма». Эти места живут круглосуточно, работающие сменяют отдыхающих, все смешивается и перетекает. В центре современного искусства «Винзавод» богатая культурная жизнь обеспечивается крупным блоком выставочных помещений. Креативщикам удобно показывать результаты своей деятельности поблизости от мест создания.

Создание креативных кластеров вряд ли можно считать высокоприбыльным бизнесом. Обычно этим занимаются не только из любви к деньгам, но и из более высоких побуждений: владельцам может нравиться современное искусство, творческая среда и так далее. Экономику создания креативного кластера можно проиллюстрировать опытом московского дизайн-завода «Флакон». До кризиса здесь размещались офисы и склады. В новой экономической ситуации на подготовку промзоны (площадь 21 тыс. кв. м) к принятию креативных «жильцов» потребовалось несколько миллионов рублей. Эти деньги включают и затраты на сбор команды, которая обеспечивает работу в новом формате. При этом арендные ставки здесь ниже, чем в других кластерах — в среднем 8–10 тыс. рублей за квадратный метр в год. Как и во всех креативных кластерах, условия гибкие: если арендатор готов активно участвовать в жизни проекта, то он может получить скидку. Совместно могут обсуждаться вопросы по ремонту площадей под арендатора. «Флакон» развивается за счет доходов от аренды и дополнительных сервисов на данной территории. Проект уже вышел на окупаемость: доходы позволяют содержать здания. Другой вопрос — дополнительные вложения в реконструкцию старых промышленных корпусов и благоустройство внутренних улиц. Сейчас под новый формат освоено 30–40% территории, в целом же на трансформацию всей территории завода уйдет еще от трех до пяти лет. Сегодня спрос на аренду на «Флаконе» превышает наличие свободных площадей в два-три раза, а все, что реконструируется и ремонтируется, сдается в аренду еще на стадии ремонта. Так что дефицит креативной недвижимости налицо.

Несмотря на успешность существующих проектов, в большинстве кластеров владельцы недвижимости, как и городские начальники, пока мало заботятся о своих постояльцах нового формата. Если за рубежом хозяева проектов занимаются логистикой социальных связей и созданием интересной среды, то на той же «Арме» ушло несколько лет на переговоры с владельцами по поводу асфальтирования дорожек. Это объясняется весьма просто. Большинство владельцев «прома» все-таки рассматривают такие кластеры как временную меру, они надеются все снести и застроить высокоприбыльной недвижимостью. Это отношение переходит и на пользователей занимаемых территорий. Зачастую создавая умопомрачительные интерьеры студий и галерей, они редко заботятся о ближайшем уличном пространстве. В результате путешествие между корпусами, например, «Артплэя на Яузе» превращается в экстремальное приключение.

В отличие от европейских государств и США, в России креативные индустрии не имеют почти никакой поддержки сверху. Они развиваются без конкретной стратегии. И в результате не играют той роли в жизни города, как тот же Design District в Хельсинки, — не генерируют потоки туристов, не поднимают стоимость недвижимости, не приносят доходов в бюджет и так далее. В случае Москвы это скорее креативные гетто, структуры гораздо более закрытые по сравнению с европейскими аналогами. Но даже такие островки креативности делают город интереснее.