Спрос отложен на осень

Илья Ступин
12 июля 2010, 00:00

На московском рынке жилья сезонный спад активности. Покупатели вернутся за квартирами в сентябре

В июне на вторичном рынке жилья Москвы зафиксировано падение рублевых цен на 1%. В этом году цены незначительно снижались лишь однажды — в марте. Тренд оказался непродолжительным, уже в апреле-мае квартиры вновь стали дорожать. Однако в этот раз коррекция может затянуться до сентября. Продавцы скидками пытаются компенсировать сезонное снижение спроса, а иной раз вовсе снимают объекты с продажи до осени, ожидая новой волны роста спроса на жилье.

На низких оборотах

Руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов рассказывает, что в компании ощущают замедление рыночных оборотов. Если в марте объем операций с недвижимостью вырос на 71% по сравнению с февралем, то в мае-июне прирост сделок был несущественным — 5–7%. По мнению нашего собеседника, количество сделок будет снижаться и в дальнейшем, поскольку отложенный спрос уже реализован в первом полугодии.

По словам директора по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт» Сергея Лушкина, в мае-июне количество сделок и первичных обращений в отдел продаж снизилось по сравнению с апрелем. По наблюдениям гендиректора компании «Фосборн Хоум» Елены Пономаревой, стабилизировались объемы ипотечного кредитования, которые с начала года росли. «Видимо, многие потенциальные покупатели предпочли отложить решение жилищного вопроса на осень», — предполагает г-жа Пономарева.

Затишье царит даже в верхнем сегменте, хотя, казалось бы, никаких предпосылок к этому нет. «Количество сделок в июне не превысило майские показатели. Было заключено около 45–50 сделок — это почти в два раза меньше, чем в марте и апреле этого года», — сообщили в компании Chesterton. По данным компании Internark Savills, количество сделок на рынке элитного жилья в июне уменьшилось примерно на треть по сравнению с апрелем.

Обманчивая статистика

Диссонансом звучат данные Росреестра по Москве. Показатели этого ведомства говорят, что никакой стагнации на рынке нет. Объемы сделок купли-продажи жилья стабильно растут и даже превышают докризисные. Например, в мае Росреестр зарегистрировал 8,3 тыс. сделок с квартирами — вдвое больше, чем в мае 2009-го. Более того, были превышены показатели докризисных 2007–2008 годов. Прирост к апрелю составил 5%. В июне опять рост — 7% к маю. А по сравнению с июнем 2009-го объем сделок увеличился вдвое.

Казалось бы, раз цены снижаются, значит, предложение превышает спрос, покупательская активность невелика. Почему в таком случае эта тенденция не отражается в статистике Росреестра? Аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков объясняет июньский семипроцентный рост сделок купли-продажи сокращением сроков их регистрации в Росреестре — с месяца до двух недель. По этой причине в статистику июня попали сделки, которые ранее отразились бы в июльской статистике, объем таких операций оценивается примерно в 1869 сделок. «Если вычесть их из июньской цифры, то получится 7098 сделок. А это означает пусть небольшое, но все-таки снижение», — комментирует Кочетков. К слову, представители Росреестра по Москве выдвинули аналогичную версию.

Еще одна возможная причина расхождения официальной статистики и информации, поступающей от игроков рынка, — обобщенность данных Росреестра. Это ведомство не отделяет первичный рынок от вторичного, а фиксирует только переходы прав. При таком раскладе в зарегистрированных сделках купли-продажи существенные объемы могут составлять операции по оформлению в собственность построенных до кризиса новостроек. Дело в том, что большинство московских новостроек оформляется в собственность спустя несколько лет с момента сдачи дома в эксплуатацию. И сейчас как раз то время, когда регистрируются права на квартиры в новых домах, построенных на пике докризисного строительного бума.

Ждите осени

Дальнейшее развитие событий на столичном рынке недвижимости будет зависеть не только от макроэкономической ситуации и доступности ипотечного кредитования, но также и от того, насколько структура предложения недвижимости будет соответствовать спросу.

По словам экспертов, в последнее время преобладают покупатели жилья экономкласса. Активно раскупаются квартиры в панельных домах, расположенных на окраинах Москвы и в ближайшем Подмосковье. Однако пока объем предложения экономичного жилья на первичном рынке ограничен, а на вторичном преобладает либо переоцененная, либо некачественная недвижимость. Возможно, дефицитом предложения жилья экономкласса объясняется летний отток клиентов — людям просто не из чего выбирать.

Лишь во втором полугодии ситуация может кардинально измениться: осенью планируется запустить сразу несколько крупных проектов. Например, компания МФС-6 намерена приступить к застройке панельного микрорайона Загорье на юге Москвы. Ряд новых проектов может вывести на московский рынок передовик панельного домостроения «Ведис групп». Под парами несколько мегапроектов в ближнем Подмосковье. Один из самых многообещающих — комплексной среднеэтажной застройки экономкласса под Красногорском, разработанный компанией RGI International. Кроме того, осенью на вторичный рынок вернутся квартиры, временно снятые с продажи на период летних отпусков.